2017年海外地产投资专题市场投资分析报告
境外投资环境分析报告
境外投资环境分析报告1.引言境外投资是指企业或个人将资金投资于海外市场的行为。
随着全球经济的不断发展和国际贸易的深入推进，境外投资成为了许多企业追求发展的重要途径。
本文将对境外投资环境进行分析，以帮助企业了解目标市场的潜力和风险。
2.宏观经济环境分析首先，我们需要对目标市场的宏观经济环境进行分析。
这包括国家的经济发展水平、政府的经济政策、税收政策、劳动力市场等因素。
在选择境外投资目标时，企业应关注目标国家的经济增长率、通胀水平、失业率等指标。
此外，政府的政策稳定性、对外资的开放程度以及税收政策对企业的影响也是需要考虑的因素。
3.法律与政策环境分析除了宏观经济环境，法律与政策环境也是境外投资需要考虑的重要因素。
在进行境外投资前，企业需要了解目标国家的投资法规、政策和法律体系。
这涉及到外资企业的设立和运营条件、知识产权保护、劳动法规等方面。
对于目标市场的法律与政策环境的了解，可以帮助企业预测未来的投资风险和机遇。
4.市场竞争环境分析在境外投资中，市场竞争环境也是需要重点关注的因素。
企业需要对目标市场的竞争格局、市场规模、消费者需求等进行详细分析。
这可以通过市场调研、竞争对手分析等手段来实现。
了解市场竞争环境有助于企业制定合适的市场进入策略，找到自身的竞争优势，并避免盲目投资。
5.风险评估与管理境外投资存在一定的风险，这需要企业进行全面评估和管理。
在进行境外投资决策前，企业需要对投资项目的风险进行评估，包括政治风险、经济风险、汇率风险、法律风险等方面。
在投资过程中，企业需要制定风险管理计划，并及时调整投资策略以降低风险。
6.战略合作与资源整合在境外投资中，与当地企业进行战略合作和资源整合是提升投资成功率的重要途径。
企业可以通过与当地企业合作，分享资源和技术，降低市场进入难度。
此外，与当地企业合作还可以帮助企业更好地了解当地市场和文化，提高投资决策的准确性。
7.结论境外投资是企业拓展国际市场的重要方式，但同时也面临着诸多风险和挑战。
国外房地产行业现状研究报告
国外房地产行业现状研究报告国外房地产行业现状研究报告一、引言国外房地产行业是全球经济体系中的重要组成部分之一。
随着全球化和经济发展的不断推进，国外房地产行业的市场规模不断扩大，逐渐成为国际资本市场的热点领域。
本文将对国外房地产行业的现状进行深入研究，并探讨其发展趋势和存在的问题。
二、国外房地产行业的整体现状1. 市场规模持续扩大：近年来，国外房地产行业的市场规模持续扩大，成交量和交易金额不断增长。
一方面，国外房地产市场的需求量不断增加，尤其是来自新兴经济体的增长需求；另一方面，房地产投资逐渐成为国外投资者布局的热点领域，进一步推动了市场规模的扩大。
2. 市场结构不断优化：经过近年来的发展，国外房地产行业的市场结构逐渐优化。
传统住宅房地产项目仍然是主导，但商业地产、工业地产、旅游地产等项目也逐渐崭露头角，多元化的发展趋势日益明显。
此外，国外房地产市场的产品创新和定制化服务不断推进，提高了市场竞争力。
3. 政策环境逐步改善：国外房地产行业发展受到政府政策的严密监管和引导。
近年来，许多国家加强了对房地产市场的管理和调控，通过房地产税制的完善、金融政策的引导等手段，促使市场稳定发展。
政策的明确性和稳定性有助于增加投资者的信心，进一步推动了市场的发展。
4. 对外开放程度加深：国外房地产行业对外开放程度不断加深，吸引了大量国际投资者的关注。
一方面，许多国家对外资在房地产市场的准入条件进行了放宽，鼓励外资投资。
另一方面，国外房地产公司积极拓展国际市场，通过跨境并购和直接投资等方式进入新兴市场。
三、国外房地产行业的发展趋势1. 以科技创新为动力：随着科技的不断发展，国外房地产行业正逐渐向智能化、数字化转型。
传统的房地产经营模式将会被改变，智能家居、大数据分析、虚拟现实等技术将会广泛应用于房地产行业中，为消费者提供更加个性化和智能化的居住体验。
2. 环保可持续发展：国外房地产行业正在更加注重环境保护和可持续发展。
房地产投资总结报告范文(3篇)
第1篇一、前言随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为投资的热点。
作为一项长期、稳定的投资方式，房地产投资在为广大投资者带来丰厚回报的同时，也伴随着一定的风险。
本报告旨在对过去一年的房地产投资情况进行全面总结，分析投资过程中的成功与不足，为今后投资决策提供参考。
二、投资概述1. 投资时间：20xx年1月至20xx年12月2. 投资区域：全国范围内，重点布局一二线城市3. 投资项目：住宅、商业地产、写字楼等多种类型4. 投资金额：XX万元三、投资收益分析1. 收益情况（1）住宅投资收益：在住宅项目中，投资收益主要集中在出租收益和转售收益。
出租收益方面，平均月租金为XX元/平方米，全年租金收益为XX万元；转售收益方面，根据市场行情，住宅项目平均增值率为XX%，全年转售收益为XX万元。
（2）商业地产投资收益：商业地产项目主要收益来源于租金收益。
平均月租金为XX元/平方米，全年租金收益为XX万元。
（3）写字楼投资收益：写字楼项目收益主要来源于租金收益。
平均月租金为XX元/平方米，全年租金收益为XX万元。
2. 收益分析（1）整体收益：本年度房地产投资整体收益为XX万元，较去年同期增长XX%。
（2）投资收益率：本年度房地产投资收益率为XX%，较去年同期提高XX个百分点。
（3）投资回报期：根据投资金额和收益情况，投资回报期预计为XX年。
四、投资经验与教训1. 成功经验（1）关注政策导向：密切关注国家房地产政策，把握市场趋势，确保投资方向正确。
（2）选择优质项目：在选择投资项目时，注重项目品质、地理位置、配套设施等因素，确保投资回报。
（3）合理分散投资：在投资过程中，合理分散投资区域和项目类型，降低投资风险。
（4）关注市场动态：密切关注市场动态，及时调整投资策略，把握投资时机。
2. 教训与不足（1）市场波动风险：在市场波动较大的情况下，投资收益受到影响，需加强风险管理。
（2）投资周期较长：房地产投资周期较长，资金流动性较差，需合理安排资金。
海外房产投资分析
海 外 置 业
海外房产投资交易
中国房企海外投资
海外置业渠道
马来西亚碧桂园金海湾
项目 区域 马来西亚柔佛州新山市（斯干达经济特区） 项目位于新山市重点发展区金海湾，占地约23万平，建 筑面积116万平米，属于永久地契的项目。作为国内品牌 开发商碧桂园在海外拓展的首个项目，它包括了高层洋 房、现代公寓、酒店、写字楼等，是新山市中心唯一海 景综合体。高层洋房是以75-130平方米的2-4房为主， 及稀缺的286平方米顶层观景；公寓是以39-69平方米的 1-2房为主，所有的公寓都配置品牌的厨房和卫浴用具。 占地：约23万㎡；总建：116万㎡； 项目拥有一个近7万平商业，约1万平海景风情商业街， 近万平会所，另配有人造沙滩、游艇码头等设施。会所 的一楼有影视厅，儿童活动室，保龄球馆，小型超市等； 二楼是健身室，中西餐厅，酒吧等；三楼是网球，及空 中花园。马来西亚投建的隆新高铁，贯通了吉隆坡—新 山—新加坡，到时从新山市到新加坡市中心，只需10分 钟。 拿地不到一年，这个体量高达100万平方米的超级临海大 盘便崛起在新加坡对岸。自2013年8月开售以来，9000 套房屋中已有6000余套卖出，出货近100亿元。
瑞麦地产葡萄牙房产销售流程
海 外 拓 展
海 外 拓 展
项目 介绍
项目 规划
项目 配套
项目 进度 3/4/2016
海 外 置 业
海外房产投资交易
中国房企海外投资
海外置业渠道
当前海外地产的主要销售渠道
国内地产公司直销 绿地集团美国公司中国区营销中心 世居海外置业 合富辉煌海外房产展览中心
大型中介公司海外房产部
大型房产网站海外房产部
专业海外地产网站 专业海外房产投资公司 留学移民机构
海外投资分析报告
海外投资分析报告随着中国经济的快速发展和全球化的推进，越来越多的中国企业开始考虑向海外投资。
海外投资不仅能够扩大企业的市场份额，提高企业的竞争力，还能够降低企业的生产成本，实现利润最大化。
然而，海外投资也面临着很多风险和挑战。
本文将从市场环境、投资方向、风险管理等方面对海外投资进行分析。
一、市场环境1.1全球经济形势目前，全球经济正处于不断变化和调整的时期。
近年来，由于欧美等经济体的不景气和世界政治局势的不稳定，全球经济增长步伐放缓。
同时，全球贸易保护主义抬头，越来越多的国家开始实行贸易保护政策。
这对于进行海外投资的中国企业来说既是机遇，也是挑战。
1.2目标市场竞争环境目标市场的竞争环境是海外投资的重要因素。
企业在进行海外投资时需要考虑到该市场的品牌竞争环境、价格竞争环境、反垄断政策等因素。
此外，了解目标市场的文化、法律体系等方面也能够帮助企业进行有效的市场分析。
二、投资方向2.1产业结构企业在进行海外投资时需要考虑到产业结构，重点关注的产业包括制造业、服务业、金融业等。
目前，中国企业海外投资重心主要集中在制造业。
由于中国人口红利逐渐消失，生产成本不断上升，制造企业走出国门的趋势将会越来越明显。
2.2投资规模企业进行海外投资时需要合理衡量投资规模。
投资规模过大容易导致投资回报不足，投资规模过小则难以在市场中占据优势地位。
企业需要针对自身实力和市场情况制定合理的投资计划，科学规划投资规模。
三、风险管理3.1政治风险海外投资存在着政治风险，包括政治动荡、战争、恐怖活动等。
企业需要对目标市场的政治环境进行深入的研究，包括政治领导层、政策法规、民主法律制度等，明确政治风险的特征和潜在影响。
3.2汇率风险企业进行海外投资时存在着汇率风险。
由于各国的货币政策不同，在汇率波动的情况下，企业在国外收益受到汇率波动的影响。
为有效控制汇率风险，企业可以使用金融工具，如期货、期权等。
3.3管理风险海外投资涉及到跨文化管理等管理风险。
海外房产投资十大骗局
海外房产投资十大骗局1. 加拿大集资按揭骗局2017年4月，据加拿大CBC报道，在大多伦多地区有超过120名华裔投资者通过一名代理投资集资按揭(syndicated mortgage)，结果代理将资金贷款给另一名有诈骗前科的男子，这些华裔投资者损失接近900万元。
原本集资按揭是有法律依据的合法投资项目，但是通过“偷龙转凤”，当投资者的投资金额存入户口后，一日之内，诈骗者、按揭经纪和投资者律师的费用以及大部份投资本金便会从户口中转出。
所剩余的资金则用作支付投资者的每月利息，直至资金耗尽为止。
也就是说投资者取回的利息都是他们自己的资金。
分析：在这个诈骗中，首先价值7万的物业，按揭了30万，这本身就是不合理的，其次，大部分购买者都是源于相信介绍人而忽略了集资人，没有去了解集资人的情况。
2. 美国底特律房产虚假宣传2008年金融危机，底特律三大汽车巨头裁员14万之后，很多人离开了这个他们曾工作过的城市，使得底特律的逐渐沦为空城。
几年前，央视也报道过底特律楼市崩溃，几千美元就可以买2-3层的别墅。
中国上海的某家公司就利用这个信息，在国内兜售“号称5万美元”就可以买到美国的豪华别墅，并承诺包租5年，回报率可达60%。
事实上，投资者只是买的底特律的烂尾楼，不但房价远远低于5万美元，而且由于经济萧条，底特律的房子几乎租不出去。
而且每年还要向中介缴纳税费管理费等。
分析：在国内买卖海外房屋一定要通过多途径自己打探房屋所在地的基本情况，不能相信中介的一面之词，而且要提前了解好相关后续费用、税费等支出情况。
3. 购买楼盘后惨遭毁约这个事件就是我们开头所说的那个案例。
开发商利用合同里的有利条款，找理由使得合同终止取消了合同，使得广大买主受到极大的损失，有的甚至还住在父母家的地下室里。
分析：在购房前一定要做好功课，签订合同前仔细的审阅每条条款，遇到疑问一定要找相关人员解释清楚。
合同也一定要保存好，一旦发生问题，合同就是最好的证据，即使是开发商毁约，也可以用法律武器保护自己的合法权益。
17536 海外投资的经济效益和风险分析
海外投资的经济效益和风险分析1. 前言随着全球化的发展，越来越多的投资者将目光投向海外市场，寻找更多的投资机会。
海外投资不仅可以获得更高的回报，而且可以分散投资风险，提高投资组合的稳定性。
然而，与此同时，海外投资也存在着各种风险和不确定性。
所以，本篇文章将从经济效益和风险两个方面深入分析海外投资。
2. 经济效益2.1 外汇收益海外投资可以获得外汇收益。
假设一个投资者在美国买入了一桶原油，经过几个月的交易，原油价格上涨了20%，这时候投资者卖出原油，得到的美元是大于他最初投入的人民币的。
这就是一种外汇收益。
2.2 长期投资回报率高长期海外投资回报率相对较高。
虽然海外投资市场存在着很多风险和不确定性，但是考虑到长期投资的角度，长期看海外投资的回报率是相对较高的，这是由于海外市场的宏观经济环境、政策环境和发展态势都是非常有利的。
2.3 分散投资风险海外投资可以分散风险。
金融市场是一个高度不确定的领域，即使是在同一个国家的不同行业间也存在很大的风险差异，因此，投资者可以通过多元化的投资策略来分散风险，海外投资正是一个很好的选择。
2.4 战略性投资有些企业海外投资并不是为了追求短期利益，而是为了建立战略性布局。
比如，中国的一些企业在海外投资，可以获取更多的技术研发、营销渠道和人才资源，这可以进一步提升企业的核心竞争力。
3. 风险分析3.1 外汇风险海外投资的投资回报不仅要考虑资产本身的价值，同时还需要考虑汇率的波动。
比如，在人民币升值的趋势下，海外投资者可能会蒙受汇率损失。
3.2 政策风险海外投资的政策环境和法律环境都是非常重要的因素。
在一些国家，政策环境和法律法规并不稳定，这可能会对投资者的利益产生不利影响。
3.3 行业风险海外投资的行业风险也需要加以重视。
不同行业之间的风险也是不同的，投资者需要对不同行业的风险有一个清醒的认识，并在投资前进行充分的分析和评估。
3.4 商业风险商业风险是指因经营不善、市场拓展困难或竞争加剧等原因导致投资失败的风险。
【北美购房网】2017美国房地产独家投资指南
【北美购房网】2017美国房地产独家投资指南在进入正题前, 先让我们了解一下房地产市场供求关系中的几个重要概念:
1净吸收(Net Absorption):在一段时间内, 所有租用面积与空置面积的差值。
2空置率(Vacancy Rate):空置面积与库存面积的百分比。
3资产回报率(Cap Rate): 地产的年运营收入和当前地产售价的比值。
与ROI 不同, Cap Rate 反映了无借债情况下地产的收益, 是打算长期持有地产的投资者需要关注的数据。
一般来说, Cap Rate 越低, 说明风险越小, 买入价高, 适合有保值需求的客户。
1. 纽约：空置率持续增高, 市值开始封顶
住宅
商业
2. 西雅图：住宅增值放缓, 商业需求看涨
住宅
商业
3. 洛杉矶：空置率下降, 租金上涨
住宅
商业
4. 旧金山：住宅市值已封顶, 投资客户多观望
住宅
商业
5. 达拉斯：经济蓬勃发展, 市场潜力巨大
住宅
商业
6. 波士顿：市场平稳, 保守观望
住宅
商业
7. 圣地亚哥：供需较平衡, 保值能力好
住宅
商业
结语
新年伊始, 美国房地产市场整体成稳定发展态势, 西海岸的西雅图和中部的达拉斯依然走势强劲, 潜力巨大。
如果您也想找到海外资产配置的新出路, 如果您也想在专业团队的帮助下成就地产投资的新高峰, 那就赶快联系我们吧!。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2017年海外地产投资专题市场投资分析报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。
目录第一节周期之母，终将谢幕 (4)第二节地产投资的“全景”图 (8)第三节中国的2016，对标日本的1998 (10)一、中国的人口及结构趋势 (10)二、日本的人口及结构趋势 (11)三、韩国的人口及结构趋势 (12)四、人口及结构上，中国的2016，对标日本的1998 (14)第四节反弹的案例分析 (16)一、案例1：泡沫破裂后的财政之道 (17)1、反弹拐点：投资>销售>价格 (17)2、反弹的驱动：财政刺激助力政府投资先行 (17)3、反弹的止步：破产潮来临，就业市场急剧恶化 (18)二、案例2：降息周期下，税改点燃需求 (22)1、反弹的拐点：销售>投资>价格 (22)2、反弹的驱动：税改+降息周期 (23)3、反弹的截止：财政政策收紧，消费税预期 (23)三、案例3：日式“四万亿”的托底 (26)1、反弹的拐点：投资>价格>销量 (27)2、反弹的驱动：日本的“四万亿”+“零利率”时代 (27)3、反弹的截止：零利率的退出，就业市场再度恶化 (27)四、总结与展望 (29)图表目录图表1：日本建筑投资与抚养比 (4)图表2：韩国地产投资与抚养比 (4)图表3：抚养比见底次序，日（1990）、中（2010）、韩（2015） (5)图表4：全球，2015年抚养比见底 (6)图表5：欧洲与美国，2010年抚养比见底 (6)图表6：日本地产投资的演绎 (8)图表7：中国的人口及结构特征（频度5年） (10)图表8：日本的人口及结构特征（频度5年） (11)图表9：韩国的人口及结构特征（频度5年） (13)图表10：韩国地产投资表现 (13)图表11：中国的人口及结构特征（频度1年） (14)图表12：日本的人口及结构特征（频度1年） (14)图表13：日本地产投资反弹案例回顾 (16)图表14：日本经济周期 (17)图表15：反弹拐点：投资先于销售见底，后于销售见顶 (18)图表16：反弹拐点：库存去化，价格跌幅收窄 (18)图表17：反弹的驱动：政府建筑投资占比大幅提升 (19)图表18：反弹的驱动：公共投资逆势托底 (19)图表19：反弹的止步：失业率大幅提升，工资下行 (20)图表20：反弹的止步：企业破产潮的来临 (20)图表21：反弹拐点：销售拐点先于投资 (23)图表22：反弹的拐点：刚需的爆发 (23)图表23：反弹的驱动：降息周期下 (24)图表24：反弹的驱动：刚需的爆发 (24)图表25：反弹拐点：销售拐点先于投资 (27)图表26：反弹的拐点：刚需的爆发 (28)图表27：日本地产销售与投资的反弹再弱化 (29)图表28：我们的地产投资概况 (31)表格目录表格1：日本地产投资四个阶段的比较 (9)表格2：反弹的驱动：金融泡沫后的大规模财政刺激 (21)表格3：反弹的驱动：地产销售端相关政策 (21)表格4：反弹的驱动：土地市场相关政策 (22)表格5：反弹的驱动：降息周期 (25)表格6：反弹的驱动：税改刺激政策 (25)表格7：反弹的截止：财政政策收紧 (26)表格8：反弹的驱动：亚洲金融危机后的综合刺激政策 (28)第一节周期之母，终将谢幕长期来看，我们都将死去。
——英·凯恩斯地产，被誉为周期之母。
有关地产周期性的探讨由来已久，最熟悉几个提法，“库兹涅茨周期”，即平均周期为20年的建设周期。
研究分析样本覆盖美、英、法、德、比，五国19世纪初至20世纪初的数据。
另一个是，“18年一轮周期”，出自霍默霍伊特发表的《房地产周期百年史——1830—1933年芝加哥城市发展与土地价值》。
以欧美100年前的样本定论地产的周期性，而不加思考，有失偏颇。
探讨长期地产呈现周期性还是趋势性，的核心在于理解地产的长期驱动因素。
在梳理文献时，我们总会看到，几个熟悉的身影，工业化、城镇化、人口、劳动人口、抚养比。
逻辑上，驱动力的构成，由“人口”决定总量，由“人口——劳动人口”，“工业化——城镇化”决定了不同维度的结构。
核心仍是总量，而后才是结构。
进一步，我们看到，核心驱动人口增速、劳动人口占比、城镇化、工业化，均呈现趋势性，而非周期性。
这里我们用一个集聚代表意义的指标，抚养比。
抚养比的波动，牵连多种核心变量，利率、储蓄率、地产需求等。
本质是因为其具有的结构意义，反应了，1）生产/消费者的强弱；2）投资/储蓄者的强弱；3）地产需求的结构，等。
图表1：日本建筑投资与抚养比资料来源：United Nations,北京欧立信咨询中心图表2：韩国地产投资与抚养比资料来源：United Nations北京欧立信咨询中心在生育率较低的背景下，抚养比见底回升，即意味着人口老龄化。
随抚养比的上升，人口依次经历，劳动人口见顶，总人口见顶。
无论是在总量还是结构上，均对地产都造成趋势性的冲击。
抚养比拐点，意义非常，日本（1970、1990）、韩国（1995），中国（2010）抚养比探底前后均出现了地产投资/经济增速的下台阶。
图表3：抚养比见底次序，日（1990）、中（2010）、韩（2015）资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心以联合国人口展望（2015版）预计的抚养比数据（1950-2100）为参考，我们可以看到全球的人口抚养比于2015年见底，而后呈现趋势性上行。
而中高收入国家的抚养比，拐点更提前与斜率更陡峭。
欧、美均同时于2010年抚养比见底。
有比较，日、美地产市场衰退，区分结构性与周期性的。
但我们认为，这只是因为两国的抚养比拐点存在20年时差，2010年向后看，两国的地产走势会逐步趋同。
图表4：全球，2015年抚养比见底资料来源：United Nations,北京欧立信咨询中心图表5：欧洲与美国，2010年抚养比见底资料来源：United Nations北京欧立信咨询中心我们并未给出严谨的测算与证明，只是希望提供一个视角，长期来看，地产的核心驱动——人口与结构呈现趋势性（全球抚养比于2015年见底后持续回升），因而把握地产投资，趋势要强于周期。
不看反转，因为没有反转。
07年的波澜壮阔，再也回不去了。
第二节地产投资的“全景”图如果地产投资是沿着趋势行进的，那未来会呈现哪几个阶段，是我们所关心的。
人口及结构最为领先的日本（抚养比首次探底为1970年，拐点在1990）或许能给我们一定的启示。
我们选取了，日本65年至今的全国住房开工套数作为地产投资波动的指标，我们发现70年抚养比首次探底（对应我国10年）后，地产投资波动呈现四个阶段：阶段一：增速波动较大；绝对量，随抚养比，探底后再回升；关键词：第四次中东战争、石油危机、物价上涨、紧缩的财政和金融政策、经济低速增长、第二次石油冲击、新经济七年计划、“技术立国”战略、“高新技术景气”；阶段二：增速波动较大，较上期收敛；绝对量，随政策刺激，有几轮较大反弹；关键词：广场协议、日元升值萧条、内需主导型经济、平成景气、泡沫经济、泡沫破裂、长期经济停滞、“涟漪景气”、经济改革及政策萧条、亚洲金融危机；阶段三：增速围绕0轴，波动平稳；绝对量下台阶，平稳；关键词：零利率时代、量化宽松、财政改革、景气分化、缓慢经济增长、金融危机；阶段四：增速围绕0轴，小幅波动；绝对量再下台阶，小幅波动；关键词：经济急剧恶化、艰难复苏；整体来看，地产投资的呈现增速波动放缓，绝对量逐级下台阶的趋势。
图表6：日本地产投资的演绎资料来源：CEIC,北京欧立信咨询中心四个阶段，严格意义上是三个阶段，的划分依据人口及其结构。
有两个层次：总量，区分改善性需求（35-49）与刚需（20-34）：1）1975-1986，刚需下降，改善型需求上升；2）1986-2000，刚需上升，改善型需求下降；3）2000-2007，刚需下降，改善型需求上升；4）2008至今，刚需下降，改善型需求上升。
结构，抚养比：1）1975—1990，首次探底后，小幅回升再次探新底；2）1990至今，见底后持续回升；在下表中，通过四个时间段的比较，可以发现，利率一直在降、收入一直在升、城镇化率在提升，但地产的表现还是只随人口与结构。
表格1：日本地产投资四个阶段的比较资料来源：CEIC、北京欧立信咨询中心第三节中国的2016，对标日本的1998我们现在处在哪个阶段？未来怎么走？这是周期/历史比较的思路，海外比较也是如此。
中、日是否具有可比性，核心仍在驱动地产的因素在两国间是否具备可比性，即人口与结构的趋势是唯一的标准。
我们认为是有极大共性的。
总量维度，中、日、韩三国的人口可比性基于：1）国土相邻，因而经历战争类事件冲击容易较为一致，均有战后的婴儿潮；2）政策相同，均经历的最初的计划生育，过程中转向鼓励生育的政策；3）文化类同，对个人生育理念的影响；进一步，我们会发现，日本与中国的人口均呈现显著的双峰型（婴儿潮的子女造就了第二波婴儿潮），而韩国由于计划生育时点的问题（在婴儿潮的生育年龄实行），致使人口呈现单峰。
结构维度，从抚养比来看，中、日的区别在于，从左侧看，日本抚养比存在两次探底，75与90，而中国仅出现一次。
而从右侧来看，均出现了见底部拐点后的快速上升。
中、日的海外比较，有一个很大争议在于，当前的中国与70年代的日本比，还是90年代的日本比。
人口结构类似90年代，经济、产业、城镇化率可能更类似70年代。
但就地产而言，核心驱动在人口，因而我们认为人口及结构的相似度，是唯一的标准。
一、中国的人口及结构趋势基于是地产需求的分析，我们从总量（拆分成刚需与改善型需求两个维度）与结构（抚养比）来捕捉一国的人口特质的，从而找出相似的可比阶段，作为当前我国地产投资处在哪个阶段的参考。
数据来源，依旧是联合国2015版的人口展望数据，并在此基础上通过死亡率假设预测推演至2035（2015+20）。
我国已经历及未来人口的四个阶段：2010-2015：抚养比见底，劳动占比下滑；刚需继续上行，改善型需求下滑；2015-2020：抚养比提升；刚需、改善型需求同时下滑；2020-2030：抚养比提升；改善型需求上行，刚需下行；2030-2035：抚养比提升；刚需企稳，改善型需求见顶下行；图表7：中国的人口及结构特征（频度5年）资料来源：United Nations，北京欧立信咨询中心相关政策：20世纪70年代。
由于人口无计划地盲目增长同国民经济有计划发展的矛盾开始显现，在全国范围内实行了以“晚、稀、少”为主要内容的计划生育政策，推动妇女的总和生育率出现有史以来空前的下降。
因此年轻劳动力供给在90年代初期到达顶峰，之后反转向下。