2016-2017年青浦房地产土地市场行情
上海青浦区地价情况调查分析
青浦区地价情况调查分析从上海市国土规划局网站公布的土地出让资料分析，2006年以来青浦区出让的住宅、商业、办公用地情况如下表：年份2006 2007 2008 2009 2010 2011 数量9 10 4 8 22 20面积（亩）1364.83 1005.46 170.94 825.45 2522.73 1817.81 青浦区的土地出让量根据年份不同差别很大，在经济形势不好的2008及2009年这两年里出让量极少，在2010年房地产市场最热的时候，出让情况出现井喷，出让量都大于前面三年的总和。
2010年、2011年这两年里，有住宅性质的住宅、商住（不包括安置房）用地共有21宗，2935.55亩，容积率在1-2之间，平均容积率1.1，由于容积率低，楼面地价上会比较高。
2010、2011两年出让的有住宅性质的土地中（未成交的按起始价计算），楼面地价最低为4351元/㎡，最高达21865元/㎡，这21宗地的楼面地价加权平均值为9162元/㎡，算术平均值为8735元/㎡。
另外，青浦区出让的动迁安置房地块的楼面地价在800-6000不等，平均下大概价格为2500元/㎡左右。
在出让住宅性质地块的位置上，青浦区各个整出让地块数量如下表：所属8个镇所属3个街道办事处工业园区朱家角镇赵巷镇徐泾镇华新镇重固镇白鹤镇练塘镇金泽镇大盈镇夏阳盈浦香花桥5 2 1 3 2 1 1 1 0 1 2 0 2除了朱家角镇出让量相对较多之外，其他镇（街道）的出让很平均，在1-2块左右。
总体来看，青浦区的土地出让量还是不大，每个镇摊摊平不到2宗住宅用地出让。
2010、2011这两年里商业、商服、商办等不包含住宅性质的土地总出让量为815亩（2010、2011年），平均楼面地价不到1900元，主要原因是大面积的土地出让地块价格偏低，从而拉低了整体的平均楼面地价。
由以上分析对比可以发现，在青浦区，有住宅性质的用地价格会高很多，纯粹的商业、商办用地价格相对低很多，如果只考虑投资纯商业办公用地，土地成本会降低很多。
2017年上海新房、二手房成交量分析
February 2018262017年，在中国房地产业的历史长河中，注定将是转型、分化的一年。
在中央“房住不炒”的政策指导下，上海也进一步加强房地产市场整顿，比如设定新房项目预售指导价格、推行新房预售摇号制度等，调控效果逐步显现。
下面笔者分别利用一、二、三级市场数据，具体分析上海2017年房地产市场特征。
一、 土地成交建筑面积同比增幅扩大2017年度，上海共成交259幅土地，土地成交建筑面积1888万平方米，同比增加19.8％，土地出让金1624亿元，同比下跌1.0%。
回顾历史走势， 2007-2011年土地成交建筑面积整体呈现增长态势，2011年达到4938万平方米的历史最高值，随后几年基本呈现逐年递减态势。
从土地成交建筑面积增速变化看，上海于2007年实现73.4％的最大增幅后开始波浪式下行，尤其2014-2016年，连续三年上海的土地成交建筑面积为负增长。
在这一背景下，新增土地的供应仍然相对稀缺。
2017年，上海市土地成交建筑面积在连续3年下滑后首次上升，但绝对值仍处于历史低位（见图1）。
二、新房成交量创近12年来历史新低2017年，上海新房成交面积639万平方米，同比减少54.1％，新增供给面积376万平方米，同比减少51.6％。
可见，在楼市调控和供应紧缩的情况下，上海新房市场呈现降温态势。
回顾本轮调控，自2016年4季度出台 “沪六条”和限贷新政后，上海新房市场大幅降温，加上2017年以来的“限价”、“新房摇号”等措施，开发商推盘意愿并不强烈。
从历史走势来看，2017年上海新房成交规模不足2016年的五成，为2006年以来近12年的最低值。
后续来看，预计部分预售价格未达要求的项目将在2018年陆续上市，成交规模也将随之上升（见图2）。
从环线来看，中外环及郊环外的新房成交面积占比有所上升，分别为10.4%和30.1%，外郊环占比小幅降至44.8%。
整体来看，外环以外的新房成交面积占到七成以上，而内环内和内中环新房成交面积占比不足15%。
南宁2017年9月份房地产市场报告
桂林：第三套及以上新建商品住房需两年后方可转让。桂林市住房与城乡建设委员会与桂林市房产管理局于
9 月 25 日联合下发《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确要求，购 房人（以家庭为单位）在桂林市区（不含雁山区和临桂区）购买第三套及以上新建商品住房的，须取得不动 产权属证书满两年后方可转让。
市场月报·南宁市场研究部
2017 年·9 月 2017 年·9 月
南宁 / 市场月报
南宁 2017 年 9 月房地产市场报告
月 刊：2017 年 9 月 报告出品：世联行市场研究部 撰 写 人：谭李丹 撰写日期：2017-10-13
土地大量入市 住宅成交下滑
市场走势
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市场月报·南宁市场研究部
2017 年·9 月
东莞住建局要求房企切实加强自律 不得渲染楼市紧张气氛。据东莞住建局网站消息，为切实规范节日期间房
地产市场秩序，维护购房者合法权益，9 月 27 日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布《关于切实规范国庆 中秋期间房地产市场秩序的通知》(东建房〔2017〕50 号)，明确了七项措施，明确要求各开发企业要切实加 强自律，不得发布虚假房源信息和广告、炒作房价上涨的不实消息等方式渲染紧张气氛、误导消费者。
2017土地市场周报
热点：
看点一：本周渝中半岛中医院住兼商地块面市，占地16亩，容积率4.5，可建体量4.65万方，位于黄花园大 桥南桥头附近，紧邻协信公馆，对岸是江北嘴CBD，土地价值高，起拍楼面价8000元/㎡，公告截止日期 为2017年9月15日； 看点二：本周大石坝徐悲鸿故居纯居住地块拍卖成交，该宗地占地36亩，容积率5.5，可建体量13.19万方 ，共有12家企业参拍，经过80轮激烈竞拍，最终中国电建拿下该宗地块使用权，成交楼面价9062元/㎡， 溢价率超过50%，根据竞买须知要求，本宗地上开发建设的项目将以现房销售。
序号 土地位置 用途 商住比 土地面 建筑规模 公告总价 积 容积率 （万方） （万元） （亩） 36 13.19 5.5 79250 起拍价 成交总金 (元/㎡) 额（万元） 6010 119500 净地单 楼面价 价 溢价率 (元/㎡) (万/亩) 3329 9062 50.79% 出让方式 竞得单位 竞得时间
17105
17106
本周成交地块位置分布图
1
江北区大石坝组团G分区G201-2/02号宗地 渝北区
中 国 电 建
容积率：5.5 建面：13.19万 m2 楼面地价：9062元/㎡ 性质：二类居住用地
北碚区 沙坪坝区
2
大渡口区大渡口组团N分区 N23-1、N23-3-1、N23-3-2 号宗地
江北区
1
江北区大石坝组团G分 二类居住用 纯住 区G20-1-2/02号宗地 地 大渡口区大渡口组团N 二类居住用 分区N23-1、N23-3-1、地、其它服 纯住 N23-3-2号宗地 务设施用地 —— —— ——
拍卖
中国电建 2017/8/22
2
132
21.61
2.5
上海市2017年地价状况分析报告
上海市2017年地价状况分析报告一、城市地价水平及变化趋势（一）整体地价水平与整体变化趋势上海市城市地价动态监测统计结果显示，受居住地价上涨影响，中心城区范围内城市综合地价稳中有升。
2017年第四季度上海市中心城区综合地价水平值为27102元/平方米。
其中：中心城区商业地价水平值为43749元/平方米；中心城区居住地价水平值为50932元/平方米年；中心城区及41个公告开发区范围内工业地价水平值为2506元/平方米（见图1-1）。
图1-1 2013—2017年上海市各用途地价水平值情况2013年因市场预期乐观，刚需和改善型需求买家开始入市、中心城区土地稀缺及全球经济回暖等因素的影响，综合地价总体增长率重回高值；2014年受宏观经济和金融政策影响，综合地价总体增长率有所下降；2015年受宽松货币金融政策的影响，综合地价总体稳中有升，增长率达到12.96%；2016年继续受宽松货币金融政策的影响,全国出现资产荒,大量资金涌入本市房地产、土地市场，商品房价格上涨预期加大，开发企业拿地热情高涨，居住用地价格增长幅度攀升，综合地价涨速随之加快，增长率为23.56%；2017年本市强化房地产市场调控，改善商品住房用地供地方式，加快培育和发展住房租赁市场，投资性购房需求得到遏制，商品房价格平稳，居住用地价格稳中有升，综合地价涨幅收窄，年增长率为9.43%。
（见图1-2）。
图1-2 2007-2017年上海市综合地价增长变化趋势图（二）不同用途地价水平与变化趋势总体上，本年度各用途地价呈现不同程度的上涨，其中住宅地价同比增长10.52%,季度环比涨幅逐步收窄;商业地价同比增长 4.58%,季度环比涨幅较为稳定;工业地价的同比增长 6.18%（见图1-3）。
图1-3 2015-2017年各季度地价及环比变化趋势图住宅用地方面：2015年央行连续5次下调人民币存贷款基准利率，进一步降低社会融资成本，宽松的货币政策放大了房地产市场向好趋势，本市的房地产交易在央行连续降息降准政策的刺激下，一度呈现明显的量价齐升态势，房价、地价传导效应显现，土地市场接连升温，涨幅明显；2016年初央行下调人民币存款准备金率0.5个百分点，货币流动性进一步增强，住房市场呈火爆态势，带动居住用地价格增长，全年四个季度均保持5%以上的涨幅，四季度受新调控政策的影响，涨幅略微有所下调。
2013年上海市青浦区房地产市场运行
2013年上海市青浦区房地产市场运行2013年，房地产市场调控政策导向未变，投机投资性需求得到有效遏制，市场交易延续此前的回暖趋势，加上“新国五条”的出台，刺激了刚需和改善性住房需求加快入市，商品房销售市场活跃。
在此背景下青浦区房地产市场呈现，开发投资增长、建设规模扩张、销售市场活跃、保障性住房稳步推进的局面。
一、房地产投资情况2013年青浦区房地产投资完成223.1亿元，比上年增长15.4%，占全社会固定资产比重为62.1%，比上年提高6.4个百分点，为四大投资领域中唯一增长的领域。
1、土地购置费增逾六成。
按投资构成来分，其中土地购置费48. 1亿元，比上年增长63.4%，拉动房地产投资增长9.7个百分点，净增18.7亿元；建设投资175亿元，比上年增长5.8%。
从全年投资走势来看，前6月跌宕起伏，7月起止跌回升并以增长15.4%收尾。
（见下图）。
2、青东地区投资活跃。
按地区来看，以赵巷镇、徐泾镇、华新镇为代表的青东地区投资力度较大，共完成投资额145亿元、占65%；而以朱家角镇、练塘镇、金泽镇为代表的青西地区的投资总量相对较小，仅完成投资19.3亿元、占8.6%；以夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道为代表的中心城区共完成投资48.3亿元、占21.6%；以白鹤镇、重固镇为代表的北片地区投资力度较为薄弱，完成投资10.5亿元、占4.8%。
赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以58.6亿元、57.7亿元和28. 7亿元名列前三（见下表）。
3、各用途房屋投资全面增长。
按房屋用途来分，住宅完成投资167亿元，比上年增长6.2%，占比74.8%，其中多高层完成投资132. 1亿元，增长11.74%,别墅和联排完成投资34.9亿元，增长30.4%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别完成投资7.3亿元、25亿元和23.8亿元，分别比上年增长1.94倍、73.5%和24.6%。
二、房地产建设规模2013年青浦区房屋施工面积首次突破千万平方米大关，达到10 00.5万平方米，比上年增长11.9%，其中新开工面积209.8万平方米，比上年下降22.4%，占施工面积的21%；房屋竣工面积92.6万平方米，比上年下降49%。
2017年苏州房地产市场年报(克而瑞)
28.0 51.1
32356
26.1 20.5
32167
76.7 113.9
20839
230.3 194.3
19424
165.9 144.8
17498
表：各区域量价环比变化
区域 成交量
园区
-41% 18%
姑苏区
-50% 11%
新区
-49% 13%
吴中区
-34% 10%
相城区
-3% 18%
全市
-34% 10%
苏州近五年年度宅地面积与商品住宅成交面积对比图
1200 1000 800 600 400 200 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
0.8102%
0
宅地成交建面（万方） 商品住宅成交（万方） 楼板价（元/㎡）
现房销售率：71%
深耕房企补仓
新进房企入苏
现房销售地块
非现房销售地块
土地市场/土地市场支撑点
苏州人口及经济指标均处于全国前列，并且持续增长，整体宏观市场呈现乐观积极态势,漂亮的宏观市场数 据吸引外来房企持续入苏，截止目前销售金额50强房企34家布局苏州。
30000
2016年全国城市GDP排行前十
60000 40000
2016年 十强房企市场份额
30.7%
2017年 十强房企市场份额
5
6 7 8 9 10
5
6 7 8 9 10
33.8%
小计 市区
小计 市区
/ /
房企/ 排名
2017年前十房企市场流量总额555.35亿元，流量成交面积270.55万方，规模房企合作开发成常态。 苏州主城区企业销售金额排名TOP10（流量）
2017年三季度上海土地市场行情回顾
供给侧改革再度发力上海土地市场应声而变2017年已经过去四分之三，楼市政策层面波澜不惊，反观土地市场经历行了一波显著变化，从商品住宅用地拿地要求从严，到商办用地出让条件收紧，而后又新推出租赁住宅用地，均对土地市场造成不同的影响，故本期专题我们将探究造成土地市场行情变化的原因及后期市场的发展趋势。
一、土地市场供给结构悄然改变1、租赁住宅用地异军突起在对2016年三季度和2017年三季度成交结构进行比较后，可以明显发现到2017年三季度商办用地成交的占比大幅回落，且含住宅的综合用地的成交占比同样出现下滑；相反保障性住宅用地成交比重出现显著上升，同时今年三季度本市首次推出租赁住宅用地入市交易，成为经营性用地中一个重要的组成部分，在全国大力推进租赁住宅建设发展的背景下，后期租赁住宅用地占比上升的可能较大。
2016年三季度经营性用地成交结构2017年三季度经营性用地成交结构目前，上海逐步开始大规模增加租赁住房用地的供应，旨在贯彻中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”且保障民众“住有所居”的方针，同时，也是在为完善租售并举的住房体系打下夯实的基础。
“十三五”时期，上海全市居住房屋的总量基本能满足需求，但其中，中低收入户籍家庭和非户籍常住人口中青年人才的居住矛盾比较突出，因此供应结构需要优化，住房发展要适应人口结构和居住生活方式的变化趋势，满足居民合理的居住需求，因此既要稳定商品住宅的供应，并且加大租赁住房的供应也势在必行。
2、商品住宅用地回归正途由于商品住宅用地的稀缺性，不少房企的土地储备开始告急，即便如今拿地要求愈发严苛，但开发商仍趋之若鹜，政府一旦推出地块就会被市场快速消化。
在经历二季度的低潮后，三季度政府加快商品住宅用地的推地节奏，因此出现了一波回暖行情，供求体量超过60公顷，大幅优于去年同期水平。
近阶段全市商品住宅用地供求走势在自有资金拿地以及招挂复合出让方式的双重限制下，三季度商品住宅用地的成交溢价率基本接近0%，与去年三季度超过100%的平均溢价率形成鲜明的对比，可见政府本轮对于商品住宅用地交易的调控效果显著，不仅严防高溢价地块诞生，而且有效稳定了商品住宅用地的地价水平（此处地价为土地地价，非楼板价，下同）。
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一、整体供求
2016年，在全上海目前现存的16 个区中，青浦的成交量排在第四位，仅次于浦东、嘉定和松江。
即使是在成交渐入低谷的2017 年上半年，青浦区的成交量依然保持在全市成交排行前3 的位置。
但值得注意的是，尽管在全市范围的比较中青浦的成交情况并不算差，但供求关系已经发生了微妙的变化。
改善需求逐步释放，供大于求的趋势逐步扩大。
的确，作为上海较为老牌的郊区新城，青浦区本身就有大量的常住人口，潜在的改善性购房需求长期以来一直存在，再加上大虹桥商务区、地铁17号线土建工程全面动工及地区土拍楼板价屡创新高等利好因素影响，大量原本居住在市区的购房者也纷纷涌入了青浦的新建商品房市场。
在此影响下，2016 年7-8 月，青浦区的住宅成交量一路走高，各个楼盘的销售价格也在悄然间水涨船高。
然而，量价齐高的态势并没有持续太长的时间。
自2016 年9 月起，青浦新建商品房的成交量就一路下行。
2017 年开春后成交虽有所增加，但从供需关系上来看，2017 年青浦成交量较多的5-7 月整体上都呈现出供大于求的态势。
二、青浦板块分布：
青浦房产市场主要分为徐泾、重固、华新、青浦新城、赵巷、白鹤和朱家角七大板块，朱家角、赵巷、青浦新城成新房供应主力
二、新房成交数据
青浦区8月新房成交516套，从2017年1-8月的成交套数来看，这个数字也只比1月和2月高，低于成交套数最高的3月300多套，分析原因，主要就在于青浦区整个8月没有一个新房项目开盘，也没有新增一张预售证，成交的套数主要集中在6月和7月开盘的项目上，比如融信铂爵、新华联等项目。
➢成交套数
➢成交面积
从成交面积来看，青浦8月新房成交面积走势基本与成交套数一致，共成交了7.03万平方米，在2017年前8个月的成交中，位列倒数第三，仅比1月和2月高。
➢成交价格
8月新房成交均价44284元/平方米，创下青浦区新房成交均价的新高，2017年1-8月成交均价最低的为2月，为38189元/平方米，之后在4月份攀升至42879元/平方米的高点，之后小幅回落，7月开始上扬，8月份上升到44284元/平方米的历史高点。
分析均价上涨的原因，除了青浦区快速发展的城市建设外，从成交项目来看，成交均价在50000元/平方米左右的赵巷占了青浦区整个8月成交的三分之一左右，在一定程度上拉高了青浦区8月的成交均价。
●青浦项目成交套数TOP10 在青浦区成交套数前十的项目中，青浦新城板块占了4个，徐泾和赵巷板
块各占2个，青浦北部和朱家角板块各占一个，其中成交最高的项目佳兆业君汇上品位于青浦北部的重固镇，成交均价约为30000-33000元/平，属于青浦区的价格洼地。
●青浦项目成交面积TOP10 从成交面积前的项目来看，以别墅为主的朱家角和赵巷板块所占项目最
多，均为3个，徐泾板块为2个，青浦新城和青浦北部各有1个，这与各板块的主力产品有比较大的关系
三、二手房成交均价-2017年八月及八大板块
四、2016年及2017年青浦土拍市场
➢2016年青浦成交住宅、商业用地11块
五、发展展望
1、大虹桥战略最大受益者
1 7号线今年正式开通后，青浦将成为首个与大虹桥通轨交的新城。
在上海2040规划中重点提到的5个新城嘉定、松江、青浦、南桥、南汇，只有青浦首先兑现了这样的红利。
从大虹桥到朱家角只用了30多分钟。
为什么首先要与大虹桥无缝连接呢？这又涉及到上海乃至长三角发展的一个更大的战略问题。
2009年，国家正式提出上海要打造国际经济、金融、贸易、航运中心，也就是后来贯穿上海发展十数年的“四个中心”使命。
作为西虹桥地区的青浦，在大虹桥“十三五“规划中的定位是建设成具有浓厚文化特色的高端居住配套区。
有着独一无二的淀山湖水域的青浦新城可谓天时地利。
作为上海唯一一个和江苏、浙江均接壤的区，青浦未来可能是大虹桥战略的最大受益者。
2、建科创中心，上市公司数量拍第二
上海的上市公司数量，浦东第一，第二名居然是青浦。
官方的数据显示，目前，青浦已成功培育上市企业20家，其中境内资本市场成功IPO企业14家，在本市各区中仅次于浦东新区，近50家企业在新三板挂牌。
这几年，科创是青浦发展的关键词。
在上海科创中心建设方案出台后，青浦是郊区第一个出台“科创18条”进行呼应的，青浦提出的是做科创中心产业高地。
这是个更切实际的定位。
对交通敏感度高的行业，如全国四大快递公司总部、全世界最大会展中心——国家会展中心均在青浦。
被称为“国家名片”的北斗系统，在青浦诞生了国内首个正式运营的产业园。