土地储备对房地产的影响及对策
土地储备成本控制问题及对策
土地储备成本控制问题及对策摘要：土地储备作为房地产开发的重要前提，承担着保障城市发展、促进经济增长的重要职责。
然而，土地储备成本却是当前困扰房地产开发商和政府部门的热点问题。
在土地市场波动、政策法规限制等因素影响下，土地储备成本一直难以有效控制。
因此，深入探讨土地储备成本控制问题，并提出相应的对策，对于实现房地产可持续发展具有重要意义。
本文旨在针对土地储备成本控制问题进行全面分析，以期为相关研究与实践提供参考与借鉴。
关键词：土地储备；成本控制；对策引言土地储备是城市发展规划中的重要环节，然而土地储备成本的控制一直是一个亟待解决的问题。
随着城市化进程的加快和土地资源的稀缺性，土地储备成本的不断增加已经成为限制城市可持续发展的瓶颈。
本文旨在探讨土地储备成本控制问题，并提出相应的对策。
将分析土地储备成本的主要构成因素，包括土地收购、开发和管理等环节。
通过研究国内外相关案例和经验，总结出有效的土地储备成本控制策略，如完善土地收购机制、优化土地开发模式等。
将提出针对当前土地储备成本控制问题的对策建议，以期为城市规划和土地管理部门提供参考，促进土地储备成本的有效控制。
1.土地储备成本控制问题土地储备成本控制问题是指在房地产开发过程中，由于土地购置、开发和保障等环节的成本持续上升，导致开发商和政府部门面临着巨大的经济压力和管理挑战。
土地购置成本的不断增加使开发商资金压力巨大，难以承受高昂的土地成本；土地开发成本的提高直接影响了房地产项目的盈利能力，增加了市场风险；土地保障成本也在一定程度上导致了房地产价格的进一步上涨，影响了居民的购房能力。
加之政策法规的限制、土地市场波动等因素的影响，土地储备成本控制问题日益突出。
2.土地储备成本分析2.1土地购置成本分析土地购置成本是房地产开发中的重要组成部分，直接影响着开发项目的经济效益和市场竞争力。
土地购置成本受土地市场供需关系、地段优劣、政策法规等因素影响，呈现出波动和上涨的趋势，导致开发商面临较高的资金压力。
土地储备在房地产市场价格调控中的应用意义探讨
相对 稳 定 的时期 ， 相关 条例 的颁布 使 土地 的开 发利 用 率提 高 ， 市场 管 理提 升 ； 最后 是 迅速 发展 时期 ， 随着 经 济 的发展 ， 一些 政策 的颁 布 ， 使 得 房地 产 ｌ 市场 全
建 议 ．
关键 词 ： 土 地 储备 ； 房 地 产 市场 ； 房价； 地 价 ；宏观 调控
０ 前 言
当下 ， 存在于我国房地产 市场的一个普遍性的问题就是房价较高且一直 居高不下， 国家政府也一直致力于房价的宏观调控措施 的研究和制定 ， 以求
将 房 价控 制 在一定 的范 同 。 决定 房 地产 市场 房价 的一个 重要 因素就 是 土地 的
瞄囝团圆
经济建设
土地储备在房地产市场价格调控 中 的应 用意义探讨
摘要 ：本 文 通过 对 当前 我 国房地 产 市场 的调 控现 状 的分 析 ，着 重剖 析 了房地 产 房价 居高 不 下 的原 因和造 成地 价 不 断增长 的因 素， 并 分析 了土 地储 备 在房 地产 市 场价 格调 控 中 的作用 和 应用 意义 ， 对如 何使 土地 储 备和 国家宏观 调 控结 合 来控 制房 价提 出 了相 关柱性 产 业 ， 房 地产 市场规 模 剧增 ， 与此 同时
价格 ， 因此 ， 能够 以控 制土 地 价格 的增 长来 作 为 土 地 管理 部 门 控制 房 价 增 长 的一 个措 施 。而 对 于地价 的 调控 ， 土地储 备 在其 中发挥 着重 要 的作 用 。
大， 对于房地产的投资业不断增大 ， 也会导致土地价格 的增长。因此， 土地储
我国土地储备制度对房价的影响
我国土地储备制度对房价的影响摘要：土地储备制度实施以后，对我国的房地产市场产生了重大的影响。
本文首先分析了土地储备制度的基本内涵，通过剖析土地储备制度对土地供应的影响，进而分析出对房地产市场和房价的影响。
尽管从长远看来土地储备制度的实行利大于弊，但由于目前实际情况的限制，这种影响有一定程度的负面效果。
文章最后提出了几项改革建议，只有土地储备制度更加完善，市场上才能出现公正公平的房价。
关键词：土地储备制度；土地供应；房价；影响中图分类号：f293.2文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）08-0052-02引言在我国，土地储备制度以政府为导向的市场化运行方式完成土地一级市场“征、购——储备——有偿出让(主要是招拍挂出让)”为主要职能，使相关的一系列经济措施纳入其中，而成为具有连续价值性的一条连续调控主线，目的是使土地利用可持续发展并促进我国房地产业健康发展。
我国当前关乎国计民生的两大目标是保护耕地、促进集约用地和稳定房价、促进我国房地产业健康发展。
虽然房价高低主要由需求来决定，但长远来看，成本对价格会有较大影响，紧缩的土地政策必然使地价呈上涨趋势。
我国的国有土地储备制度除了根据调控目标和市场需求制定合理的征地、供地计划外，还必须充分把握各个环节的运行策略，努力实现土地可持续发展与稳定房价的统一。
这些年来房价不断攀升，中国的房地产投资占了投资额的1/5到1/4，房地产行业创造的增加值占gdp约6%(上海超过了20%)，与房地产相关联的产业达到60个。
2009年1-11月，全国住宅销售均价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年，其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市房价涨幅超过全国平均水平。
2010年，房价涨幅最高北京达到了42%，各个城市平均下来涨幅为20%左右。
那么作为国家调控房地产行业的基本政策的土地储备制度与房价的高速上涨有什么样的关系呢？土地储备制度在多大程度上促成了房价的上涨呢？一、土地储备制度的内涵土地储备制度是指由城市政府委托或设立专门机构，对通过收购、收回、征用、置换等方式取得的土地进行前期开发、整理，并加以储存。
房地产开发问题现状及建议
房地产开发问题现状及建议近年来，随着城市化进程的加速，房地产行业不断繁荣。
但是，随之而来的，也是一系列开发问题。
本文将对当前房地产开发问题及其原因进行详细阐述，并提出解决方案。
开发问题1. 土地储备难随着人口增长和城市化的推进行程，城市土地的稀缺性日益加剧。
大型开发商通常会储备大量土地，以便在未来开发潜在项目。
但土地的储备难度日渐增加，尤其在一、二线城市更为突出。
因为大部分土地被政府占用，甚至有些被私人囤积，影响了房地产企业的拓展。
2. 竞争压力大随着市场的扩张，房地产市场的竞争也越来越激烈，企业之间的竞争压力空前巨大。
由于品牌、口碑，项目优势等方面的支持困难，以及资金短缺等因素的影响，很多小型开发商苦苦挣扎在市场边缘。
3. 供应难当地政策限制房源供应的情况在三四线城市尤为常见，由于房地产市场的供应数量限制，房价快速上涨。
市民对房价的不满和诉求呈井喷态势，政府必须通过更多渠道的土地和房源来解决市民的住房需求。
对于开发商来说，也许可以通过推广、改进营销等方式，来降低住房供应难度。
建议1. 土地储备针对土地储备难的问题，建议从以下方面入手：1.政府应当出台地价平衡和可操作的政策壮大房地产市场的土地供应量。
2.开发商应注重人为发掘土地，发掘可买的土地资源。
3.土地所有人的范围应更加广泛，以此拓宽开发商的选择范围。
2. 竞争压力大在当前竞争环境下，开发商应积极寻求解决办法：1.建立以品牌为核心、市场营销为引导的竞争模式，通过不断提升和拓展品牌，提高品牌能力及提高其声誉度。
2.优化生产、运营流程，降低成本、提高效益，提高企业竞争力。
3.建立合作伙伴关系，共同应对市场环境压力，实现双赢。
3. 供应难供应线缺乏是当前市场中的一条主要瓶颈，针对该问题，建议：1.设立土地使用权转让市场，鼓励开发商积极收购和转让经营权，以促进市场供应。
2.政府应加强对房地产市场监管，督促开发商落实其供应义务，避免出现不必要的住房荒问题。
土地储备对房地产市场的影响
科
万 丽
土地 储 备 对房地 产 市 场 的影 响
李连昱
（ 尔滨市地产交 易中心， 哈 黑龙江 哈 尔滨 １ ０ ０ ） ５ ０ ０
摘 要： 土地储备是政府 高效控制城 市土地开发 利用的一种常用手段 ， 针对土地储备 对房地产 市场 的影响进行 了论述 。
一
１ — ２１
关 键 词 ： 地 储 备 ； 地 产 市 场 ； 响 土 房 影
土 地储 备是 政 高效 控制城 市土 地开 发 土 地储备 制度在 保障城 市土 地市 场规 范 盘 活存 量 土地 。 利用 的一 种常用手段 ， １９ 自 ９ ６年上海土地发展 发展 的同时 ，可 以加强政府行政部 门的服 务意 ３ 土地 收储 要坚持评估 与市场预测结 合 ． ２ 中心 成立至今 ， 土地 储备制度作 为“ 营城市 ” 识 ， 经 充分提供一级市场信息 ， 简化投资者 的用地 的原 则 的重 要措施 ，正在 我 国 １０ ０ ０多 个城市 推广实 审批手续 ， 这样就能改善投资软环境 ， 吸引投 资 土 地收购 储备 是在市 场经 济环境 中产 生 施 。土地储 备制度及其相关政策的出台 、 执行 ， 者 ， 促进城市经济发展 。同时 ， 土地储备制度 可 发展起来 的， 故在其运作期 间， 要进行土地评估 是我 国又一场 新 的“ 土地革命 ” 该制度 是政府 以及时调节土地供应 ， ， 防止地价的过高增长 ， 避 和土地市场前景分析研究 。根据需要确定土地 为提高土地宏 观调控能力和合理分配土地收益 免 出现 “ 泡沫经济 ” 现象 ， 有利 于促进房地 产市 储备面积 ， 并尽量缩短土地储备周期 ， 避免 出现 的 重 要 创 新 工具 。 它 既 维 护 了 国 家 土 地 所 有 权 场的健康 、 稳定发展。 收购 亏本 及储备期 过长 、 产生新 的土地 “ 闲置 ” 的完整性 ，又满 足了市场机制对资源合理配置 ２土地储备的应对措施 与建 议 问题。 同时， 应加强对储备地块 的评估 和地价走 的要求 ，一定程度 上促 进了市场经济体制 的完 土地储备制度 的逐 步实行 ， 对我 国的房地 势预测 ， 以减少风险。 要坚持 “ 尽力而为 、 量力而 善与发展 。土地 资源配置方式对国民生产各个 产市场产生了巨大的影响 ， 同时 ， 带来 了机遇 行” 也 的原则 ， 切实做到充分研究论证 ， 科学决策 ， 环节都起着非 常重 要的影响 ，土地储 备制度是 和挑战 ，如何应对 这一新 的土地使用 制度 的变 先谋后动 ，力争以较少 的投人获取较大的经济 土地资源配置方式 之一 ，它的实施从根本上改 革 ， 对我们都是 一个新 的课题供地方 式、 从而引发 实行土地储备制度 ， 将房 地产开发等 经营 ３３ ．要协 调好 土地存量 和增 量的关 系 开发程序 的重大 调整。 因此 ， 这一新的土地使用 性用 地统一纳人招标拍卖 和挂牌交 易轨 道的 国 土地储备 的重点是 国有 土地存量 ， 但要兼 制度 ， 给我 国的房地 产市场带来 了深刻的影响。 有 土地使用制度改革 ，无疑是 中国土地 使用制 顾新 增用地。 因为储备一定量的新增用地 ， 不仅 １土地储备对 房地产 市场 的影 响 度改革 历史 上的一 件大事 。土地供应 的多渠道 可 引导城市用地 的发展方 向 ， 推进城 市发展的 １１有利 于加 强政府对土地 一级市场 的垄 变成 了单轨制 ， ． 土地买卖变得公 开和透 明 ， 实现 进 程， 而且 为土地储备 事业 的发展拓展空 间。 大 断 了“ 土地 资源的市场化配置 ” 。 部 分存量 的土地适 宜做房地产用地 以及 其他第 土地储备 制度的建立 ， 使得 城市政府 可以 随着 土地储备制度的建立 ， 国家及地 方政 三 产业用地 ， 而新增用地适 宜于工业 、 科技 、 农 完全垄断土地一级 市场 ，只有储备机构 才能通 府 已明确规定 ， 今后凡属房地产开发经 营性项 业等项 目。 所以 ， 要改变过去把大多数储备土地 过征 、 换 、 、 购、 转 收等方 式将土地集 中 ， 直接 进 目 用地 ， 一律采取招标 、 拍卖或挂牌 的公开 交易 主要投放 于房地产 市场 的做法 。对于过 去供 应 行储备或者经过开发后进人储备库 ，然后按 土 方式 。利用市场 “ 无形 的手” 来配置土地 ， “ 把 谁 失控及管理不到位 的状况 ， 应深入分析 ， 找出具 地供应计划从储备机构这一个 “ 口子 ” 出让 和出 能拿 到地” 以什么价格拿地 ” 和“ 这两 个关键 问 体 的原 因， 以便确定对策 。 在巩固房地产开发 应 租土地。城市土地储备制度 的运作将确保经 营 题交给 了市场 。 换言之 ， 的土地供应制度 已经 市场 的同时， 新 开发新 的市场 。 这样 不仅使储备 土 性 用地通 过招标 、 拍卖 、 挂牌方式 出让 、 出租 ， 这 建立 ，它标志着地方各级政府供地观念和供地 地实现收益 ， 而且为政府吸引大量投资 ， 使土地 就 在很大程度上减少 了一级市场交易 中的个人 方式正在发生深刻 的转变 ，用地者的用地观念 储备达到经济 、 社会和环境效益 的统一 。因此 ， 因素 ， 保障交易的公平和公正性。 城市土地储备 和用地方式也要相应地发生转变。 可 以说土地储备是实现 国有土地经济和社会效 制 度的建 立 ， 既使政府垄断一级市场 ， 叉使政府 对房地产政府 主管部门来 说 ，一 方面 ， 政 益最大化 的有效措施。 手 中掌握 一定量的储备土地 ，从而控制 了房地 府有关部门 同样也有学习 、 领会 ， 适应新的游戏 ３４做好 以地生财文章 ． 产 开发 的源头 一土地资源 ， 因而将极大 地提高 规则的问题 。 因为 ， 由于土地储备制度带来新 的 围绕土地使 用制度 的改革 ， 做好 以地生财 政府对房 地产市场的调控能力。通过政府对市 土地供应方式 ，对政府主管部门也 是一个新 的 工作 ， 通过控制土地供应总量 ， 以维持适 当价位 场 的宏观 调控 ， 现了政府在控制土地供应总 问题。 体 另一方面 ， 政府主管部 门作为土地储备制 的地 价； 土地 、 划、 规 建设等部 门应协调 配合运 量 中的主导作用 。 度的主导者和游戏规则的制定者 ，必须转变工 作 ， 做好土地控制 、 统征工作。 在土地控制上 ， 根 １ ＿ ２有利 于培育和规范房地产市场 作作风 ， 提高服务意识和服务水 平 ， 为规范和培 据规划调 控的次序安 排和功能 划分 ，按 照轻 、 土地 是一种稀缺 的不可再生的资源 ， 随着 育房地产市场做出最大的努力 。 重、 、 缓 急的要求 ， 近期要 开发 并可尽快 产生 对 城镇化进程 的加快 ， 城市规模的逐 步扩大 ， 土地 香港政府的 “ 勾地 ” 策 ， 政 是我 国土地 储备 经济效益 ，拉动经济发展 的极具 增值效益的地 资产 的增 值是一个 必然的趋势。在成立土地储 实施的主要借鉴对象。但由于香港社 会法制健 块 或 重 点 基 础 设 施 项 目的 周 边 土 地 予 以 先 行 统 备制 度之前 ，由于市场 不规范和有 利可 图 ， 炒 全 ， 土地储 备操作 中因“ 面小量小 ” 而易加 规范 征、 备 ； 储 对规划开发有 中期效益的项 目周边土 地 、圈地现象时有 发生 ，土地投 机现 象普遍存 控制与操作。而在内地 ， 实施土地 储备 ， 虽然在 地 ， 则作为项 目融资的土地进行控制 ， 根据财力 在 。土地 的增 值收益 ， 都进入开发 商腰包 ， 导致 “ 为政府获取土地收益”的 目标上 与香 港相同 ， 情 况 ， 实行 分期分批 统征 、 储备 ； 对有远期 效益 政府对房地产开 发失控 ，往往造成房地 产市场 但在其 它 目标 与影响上 不尽相 同 ，例 如土地所 的地块 ， 在规划上予以严格 控制 ， 防止潜在增值 秩序 的混乱 。 只有通过土地储备制度的实行 ， 由 有 制的区别可能造成 土地储备 的收益 分配不合 的土地资产收益流失。 规划用地是合理 、 集约用 政府土地部 门对经 营性 土地统一 招标 、 卖 、 拍 挂 理 ， 地保 护 目标 在土地储 备中没有得 到重视 ， 地 的 先 决 条 件 。 耕 牌 出让 ， 以市场方式 配置土地资源 ， 能规范市 土地供 应高度垄 断带来 不良后果等 ，都有可能 才 场行为 ， 创造平等公 平的竞 争环境 。同时 ， 通过 为土地储 备制度 带来 障碍与风 险。 土地储 备与招标 、 拍卖 、 挂牌出让土 地 ， 也减 少 ３土地储备 制度需解决 的几个 问题 了腐败案件 的发生 。因此 ， 实行土地储备制 度 ， ３１ 分发挥土地储备作用 ，积极消 化闲 ．充 由政府垄断一级市场 ， 既可 以规范市场行 为 ， 抑 置土 地 制土地投机炒作 ，将开发商引入按市场规律 操 土 地集 约利用的根本是盘活存 量土地 ， 进 作 的理性 轨道 ，也 是我 国加 入 ｗｒ ｏ与国际 接 行城市土地 的优 化配置 。 者认 为 ， 笔 政府应 该对 轨的客观要求 。 闲置土地进一步清查 、 统计 ， 并将仍在 闲置 的土 １３有 利 于 改 善 房 地 产 投 资 环 境 ． 地 纳 入 土 地 储 备 和土 地 供 应 计 划 ，最 终 消 化 和
《土地储备运行中的风险及对策 风险对策》
《土地储备运行中的风险及对策风险对策》城市土地储备制度是一种创新，是城市土地改革的客观要求。
首先，有利于加强国家对土地供应的调控。
使得城市政府完全垄断了土地一级市场，土地储备机构，而且只有储备机构才能通过征、购、换、转、收等方式将土地集中，直接进行储备或经过开发后进入储备，然后按计划从储备机构出租和出让土地。
从而实现由政府控制城市建设用地的供应总量控制，调控新增建设用地的总量和开发成本，最终达到适时调控房地产市场的目的。
其次，有利于提高土地的利用效率，缩短房地产开发周期。
土地储备制度的建立使政府由出让“生地”为主转为出让“熟地”为主。
成立土地储备机构以后，收购的土地全部由储备机构负责进行拆除、平整、配套和出让的前期准备工作，政府通过行政手段将闲置半闲置的土地、依法收回的违法用地、企业破产撤销等腾出的划拨用地都逐步纳入政府土地储备库，在此基础上政府统筹安排用地，使土地资源得到有效配置，促进城市土地资本化，有利于盘活存量、闲置土地。
第三，有利于进一步规范土地交易市场，避免协让出让中的暗箱操作，使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序发展。
原来的国有土地出让方式主要有招标、拍卖和协议出让三种，但以往协议出让土地要占全部国有土地出让量的60%--90%左右，其它两种出让方式所占比例相对较小。
土地储备制度的建立标志着政府出让土地将从协议出让为主转为招标拍卖为主，协议出让方式中存在的暗箱操作和不公平交易等将大为减少，有利于有效杜绝土地非法炒卖和私下交易。
第四，有利于商业银行加大房地产金融业务员的市场拓展。
土地储备制度的实施意味着我国房地产市场今后将面临重新“洗牌”，从目前国有土地交易方式的变化看，招标和拍卖将提高房地产公司的土地受让成本，实力不强的房地产公司将面临“优胜劣汰”的选择。
银行利用实行土地储备的有利契机，利用与土地中心的合作关系，加强金融产品创新，为房地产开发贷款、个人住房按揭贷款等全方位的综合金融服务，形成新的利润增长点。
国土资源规划对房地产经济创新发展的作用与影响
国土资源规划对房地产经济创新发展的作用与影响摘要：近年来，我国经济不断发展。
随着我国科学技术水平的不断提高，房地产行业获得了新的发展机遇。
房地产市场能否抓住机遇实现创新发展，直接关系到房地产经济和整个房地产行业能否实现可持续发展。
因此，有关部门应加强对国土资源的规划与配置，充分发挥土地资源在房地产行业中的重要作用，进而推动我国房地产市场的健康有序发展。
关键词：国土资源规划；房地产经济；创新发展；作用；影响引言国土资源规划作为引导和规范房地产市场发展的重要手段之一,对房地产经济的创新发展有不可忽视的作用。
提高土地资源管理水平，能够对生态环境起到一定的保护作用，而管理工作落实不到位，会对生态环境带来负面影响，造成十分严重的破坏。
因此，相关人员在土地资源管理实际工作中，应重视对生态环境影响的研究，采取有效的措施开展生态环境保护工作，以此来强化土地资源管理工作，从而推动我国经济的稳定发展。
作为维持社会发展的重要物质基础，矿产资源的合理规划、保障供应对落实国家战略，促进双循环体系建设具有重要意义，是国土空间规划的重要内容。
1国土资源规划和房地产行业的发展现状国土资源规划指的是在国民经济发展水平稳步提高和社会可持续发展的基础上，国家通过采取科学、高效的措施，对土地资源进行开发与利用，在时间、空间等要素上对土地资源进行统筹配置，确保国土空间布局合理。
国土资源规划是国民经济发展规划中的重要组成部分，涉及国土资源管理、调控等多项内容。
另外，国土资源规划还可以作为一种基础手段，来推动我国国土资源管理工作的有序落实，进而加快实现优化和合理配置我国土地资源的目标。
我国开展国土资源规划工作的出发点是节省土地，提高土地资源的利用率，促进区域综合效益的全面提升。
因此，相关部门凭借高效、科学的实施方案，合理融合、配置国土资源，旨在有效规避房地产市场波动带来的影响，推动房地产经济和国土资源规划事业稳步发展。
现阶段，相关部门基于我国国情完善土地供给制度的步伐明显加快，维护国民基本权益的信念越发坚定。
土地储备制度对房地产市场的影响
土地储备制度对房地产市场的影响发表时间：2018-05-23T16:48:24.613Z 来源：《基层建设》2018年第5期作者：罗秀花[导读] 摘要：城市土地的储备制度在调控国有土地中发挥着重要作用。
土地储备制度是通过一级市场供应开放给社会，在盘活了土地存量资产的同时，通过合理的使用土地和合理分配土地收益，提高了政府对土地宏观的调控，可以说在某种程度上加速了社会的发展和体制完善。
济阳县国土资源局济阳中心国土资源管理所山东济南 251400摘要：城市土地的储备制度在调控国有土地中发挥着重要作用。
土地储备制度是通过一级市场供应开放给社会，在盘活了土地存量资产的同时，通过合理的使用土地和合理分配土地收益，提高了政府对土地宏观的调控，可以说在某种程度上加速了社会的发展和体制完善。
然而在政府的土地储备调控力度不断加强下，对房地产市场造成了非常大的影响。
本文就如何完善土地储备制度的建议和土地储备制度对于房地产市场的影响来进行探讨。
关键词：土地储备制度；房地产市场；影响引言：近十年来我国房地产行业高速发展，同时也对社会和谐发展和人民生活质量的提高有很大贡献。
根据2017年1-9月份的国家统计局的数据表明：全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。
其中，住宅投资55109亿元，增长10.4%，增速提高0.3个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。
土地储备制度在满足市场环境对资源的合理配置要求下，又维护了国家土地所有权的完整性，促进市场经济体系的良性发展。
土地储备制度是土地资源配置方式的一种，土地资源的配置方式对社会经济各个环节都起着至关重要的影响，土地储备制度在本质上改变了房地产开发供地方式和供地渠道，进而对房地产开发程序的重大调整。
土地储备制度给我国房地产市场带来的影响非常深刻。
1、土地储备制度对房地产市场的影响1.1 有利于加强政府对土地一级市场的垄断土地储备制度的政策实施，按照法律法规规定，只有储备机构才有收、购、征、换、转等方式将土地集中的权力，然后储备或者进行开发后进入储备库，可以让政府垄断土地流转的一级市场，再按土地供应计划从储备机构手中进行出租土地或出让土地。
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土地储备对房地产的影响及对策
发表时间：2019-07-18T15:05:03.137Z 来源：《城镇建设》2019年第8期作者：李生道
[导读] 本文首先阐述了房地产行业波特五力分析，接着分析了中小房地产企业土地储备的困惑与备选方案，最后对中小房地产企业拓展土地储备方案可行性分析进行了案例探讨。
中铁十四局集团房地产开发有限公司山东济南 250014
摘要：本文首先阐述了房地产行业波特五力分析，接着分析了中小房地产企业土地储备的困惑与备选方案，最后对中小房地产企业拓展土地储备方案可行性分析进行了案例探讨。
关键词：房地产企业；土地储备；发展
引言：
当前房地产行业面临日益激烈的市场竞争以及持续收紧的政策调控，导致其经济效益空间受到挤压，开发商需拓宽思路、寻找可持续的利润增长引擎。
1 房地产行业波特五力分析
影响房地产行业的五力包括：①供应商：土地的拥有者和使用者方面包括政府、有存量土地的企业、欲搬迁的工厂、拆迁户等，原材料方面包括钢铁、水泥及砂石料等供应商；②购买者：商品房、写字楼及商铺等房屋的消费群；③替代品：不同类型房地产商品的转换（经济型、豪华型的互相替代），如普通商品房的替代品可以是廉租房、公租房、共有产权房等；④潜在的进入者：外资以及其他行业的具有资金实力等优势的企业等；⑤行业内竞争者：房地产项目不同运行阶段的竞争者，尤其是与自身在同一板块、同一产品、同一个阶段的竞争对手。
从房地产行业波特五力分析来看，政府作为土地一级市场的唯一供应商，其集中化程度自不用说，自土地改拍卖以来，土地价格一路飙升，与土地供应来源的垄断有很大关系。
因此从波特五力分析来看，土地储备的多少对房地产企业影响非常大，是影响房地产企业能否持续健康发展的重要因素。
2 中小房地产企业土地储备的困惑与备选方案
基于当前房地产行业面临日益激烈的市场竞争以及持续收紧的政策调控，导致其经济效益空间受到挤压，开发商待拓宽视野寻找新的发展空间。
房地产行业是一个资金密集度高、政策敏感度高、风险大而且风险种类众多的行业。
但由于中小房地产企业资金较为紧张、资金成本较高等问题，在土地招拍挂过程中往往很难与大型房地产企业竞争，导致中小房地产企业土地储备越来越少，从而使中小房地产企业发展陷入困境。
本文拟从以下三个途径寻找突破：一、寻找合适的存量土地，通过股权转让等方式获得土地开发权；二、与人合作开发；三、寻找三四线城市易去化区域地块参与土地竞拍，寻求较好的机会拍得土地。
有了土地储备，中小房地产企业可以开辟符合自身发展的具有特色的产品，从而使公司获得长远发展。
3 中小房地产企业拓展土地储备方案可行性分析
3.1 通过股权转让形式收购项目
假设案例资料如下：第一，规划地上住宅面积118847平方米，商业4117平方米，幼儿园1791平方米，物业管理用房684平方米，地下建筑面积24000平方米，机动车停车位600个，分3年开发，住宅和商业销售均价2.05万元/平方米，车位均价16.5万元/个，预计销售收入约30.13亿元。
第二，建造成本按总建筑面积每平方3500元计算约5.93亿元。
第三，销售费用、管理费用按销售收入7.5%计算约2.26亿元。
第四，财务费用（不含股东利息）按借款5亿元、期限2年、年利率10%计算约1亿元。
第五，税金：增值税按房地产企业销售不动产税率11%及附加税、印花税约2.67亿元；土地增值税8.55亿元；企业所得税按利润25%计算约2.35亿元，税金合计约13.57亿元。
第六，计税土地成本0.14亿元，股权转让价格10亿元。
根据以上数据测算项目预计盈利7.23亿元，减去股权转让价格10亿元，剔除计税土地成本，投资本项目亏损2.63亿元。
根据项目资金回笼情况，按10%折现率测算，投资本项目净现值为负1.45亿元，项目不可行。
3.2 合作开发上海地铁商业项目
假设案例资料如下：第一，商业总建筑面积35435.5平方米，共地上四层、地下二层，共456间商辅，均有独立产权。
商场1-4层按均价4.88万元/平方米销售，扣除前三年租金15%后销售收入9.26亿元；商场前三年租金收入1.94亿元；商场前三年物业费收入0.23亿元；收入合计11.43亿元。
第二，商场购入成本6.08亿元；商场改造装修0.15亿元，外立面改造0.06亿元，中央空调0.1亿元，室外装饰灯光0.05亿元，不可预见费用0.05亿元，合计商场改造成本0.41亿元。
第三，销售费用、管理费用按销售收入6%计算约0.59亿元。
第四，财务费用（不含股东利息）按商场抵押贷款6亿元、期限2年、年利率9%计算约1.08亿元。
第五，税金：增值税按房地产企业销售不动产税率11%及附加税、印花税约0.66亿元；房产税0.24亿元；租赁税费0.29亿元；土地增值税0.58亿元；办证税费0.14亿元；企业所得税按利润25%约0.38亿元，税金合计约2.29亿元。
根据以上数据测算项目预计盈利0.98亿元及商场地下一二层的所有权，根据项目资金回笼情况，按10%折现率测算，投资本项目净现值为0.55亿元。
从项目优势分析：①靠近地铁口，交通便利，未来人口流量大，商业价值高；②周边正在逐渐建设，未来升值潜力大；③项目内其他物业已经交付并且入驻。
从项目劣势分析：①由于长期未开业，且被收购，长期未释放消息，导致客户投资信心受挫；②目前周边人气不足，且又处在工业区。
根据以上分析，总体而言本项目未来发展潜力大，投资总额较小，项目可行。
3.3 通过竞拍获得土地
假设案例资料如下：第一，竞拍地块出让面积为54536平方米，容积率1.5-1.8，预计售价住宅1.7万元/平方米、商铺0.8万元/平方米、产权车位10万/个，项目销售收入合计16.85亿元。
第二，土地及契税支出6.29亿元。
第三，工程及前期支出5.75亿元，其中前期工程费0.46亿元，建安成本4.91亿元，基础设施费0.36亿元，开发间接费0.02亿元。
第四，销售费用、管理费用按销售收入6.5%计算约1.08亿元。
第五，财务费用按借款6亿元、期限1.5年、年利率10%计算约0.9亿元。
第六，税金：增值税按房地产企业销售不动产税率11%及附加税、印花税约0.73亿元，土地使用税0.02亿元，土地增值税0.55亿元，企业所得税按利润25%计算约0.41亿元，税金合计1.71亿元。
根据以上数据测算项目预计盈利1.12亿元，根据项目资金回笼情况，按10%折现率测算，投资本项目净现值为1.24亿元。
从项目优势分析：①距离城市中心区域较近，周边各项配套设施完善；②教育资源丰富，医疗配套齐全；③本项目目前未受政策调控，周边一二线城市客户外溢；④交通利好，绕城高速公路西复线计划于2020年建成通车及地铁开建。
从项目劣势分析：①与一二线城市相比，三线城市房价上涨空间相对较慢；②三四线城市购买力有限。
根据以上分析，总体而言本项目净现值较好，投资总额相对较小，项目可行。
结束语：
市场化竞争结合政府宏观政策调控，促使房地产企业采取措施转型升级，根据房地产行业波特五力分析，增加企业的土地资源储备具有一定的合理性和必然性，但是要提高企业土地储备的有效性，则必须要根据市场的有效需求和企业的综合开发实力，有计划、分阶段的进行适度土地储备。
一方面房地产企业不能盲目拿地，特别是对于中小房地产企业而言，其经受政策调控冲击的能力很弱。
尤其要股权转让土地储备形式进行充分论证，因这些项目往往是早期拿地未开发，项目表面来看往往盈利非常高，但因土地成本几乎为零，导致项目土地增值税及企业所得税非常高，虽然项目本身有盈利，但无法收回投资款，故以股权转让形式获取土地开发从目前土地成本比重非常高的时代应该详细测算谨慎参与。
另一方面，企业应积极多渠道的谨慎拿地，中小房地产企业应积极参与土地拍卖，根据自身实力及企业产品特色参与竞拍。
对于通过竞拍获得土地项目，应提前做好税收筹划，尤其是总包单位及设施设备供应商，都应选择一般纳税人，在开发过程中，根据销售进度及时取得专票。
参考文献：
[1]张馨元.浅谈新形势下土地储备融资风险管控[J].国土资源.2017(11)
[2]王琪琳.如何利用土地储备专项债券加强土地储备[J].住宅与房地产.2018(21)。