土地储备制度对房地产市场的影响
土地政策与房地产的关系
1.2 土地政策 2007年1月1日起,城镇土地使用税税额标准在1998年 颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》 规定的基础上平均提高2倍,其中交纳税费最高的大 城市土地使用税,每平方米年税额由以前的0.5元至 10元调整为1.5元至30元。同时,新批准新增建设用 地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1 倍的政策也正式实施。自此,土地增值税清算、土地 使用税和新增建设用地使用费提高,三者构成了土地 环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场 税费政策调控正式启幕。
1、土地政策对房地产市场影响的传导机制
首先，土地价格对房价的影响， 土地价格是房价的成本之一， 土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产 企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房 价；相反，地价下降，供给增加； 其次，土地供应量对房 地产价格的影响，土地供应量决定房地产开发企业可开发的 土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场 的供给，最终影响房地产价格。土地政策这一行政手段对供 给的影响是很有效的，因为土地所有权归国家所有。而对于 土地使用需求的影响并不能通过土地政策来实现，单纯地对 土地供给的控制只能加剧对土地的需求，激化土地供需之间 的矛盾。
2.1.1 增强政府对土地市场的调控力度
通过土地的征购、收回、储备和有计划 地投入市场,既充分合理地利用土地资源,也保 证城市规划的有效实施。作为城市运营发展的 最大资源,土地极为宝贵,因此,土地资源应该 得到最大化的利用。出台储备办法就是要增强 政府对土地市场的调控力度。
土地招拍挂制度对不动产市场的影响及对策
近 年 来 ，土 地 囤积 成 为 一 种
常 态 。统 计 数 据 显 示 ，９ ６ ２ ０ １９ ～ ０ ９ 年房地 产开发 企业 累计购 置土地
２１
商” ，土地涨价归公的理念 自 ｉ 够得到很 好的贯彻
石， 岂可简简单单 的
一
卖 了之？ 资源不 同
一
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△工 ！
研 究 与 掾 索
招 拍 挂 后 ，面 对 节 节 攀 升 的 地 价 ， 表 面 上 看 ， 价 房 价 都 涨 从 地
题 。究 其 原 因 ， 无外 乎 企 业 发现 房地产 开发 的利润远 没有 土地增 殖赚 钱来 的快 。 招拍 挂 的本意是 实现 土地 的
资产“ 财富效应” 被放大 ， 人们普遍
视 土 地 为 资 产 ， 房 、 地 成 为 社 买 囤
会风气 ， 备中心“ 调” 储 平 市场需求
的 功 能 显 然 难 以实 现 ， 价 的 快 速 地
飙升即为明证 。 储备 中心本来是为
了满 足 土 地 市 场 需 求 而 成 立 的 ， 但
挂 刚 性 执 行 后 更 快 ．从 而 显 示 出
际上既赚 取 了开发利 润又赚
『 地的增 值收 益 。 ． 土 土 地 招 拍 挂 政 策 刚 性 执 行 之
房 、 开 发 分 离 ， 地 一 级 开 发 地 土
对 不 动 产 市场 产 生 理 想 的 积 极 影
向 பைடு நூலகம்
从 招 拍 挂 的 形 式 看 ，用 招 拍
土地供给制度改革及其对房地产业的影响
较高 的招标 、拍卖和挂牌方式。
（ ） 目前 经 营性 土地 出 让 的 方 式 三
土地 制向主 给 现 要 题 革存 问 供度的 及方 改
（ ）土 地 供 给 制 度 的 法 律 基 础 与 产 一
制失灵。因此 ，必须 明确土地储备 中心作
为政府土地所有权代表的 国有独资企业 身 份 ，使 一级土地市场 的供给主体到位 ，并
并整理和基础 设施 的配套建设 ，形成 可供 出让和 出租 的 “ 熟地 ” 。储备机构将已完成 开发 的 “ 熟地 ”进行储备 ，等待 出让。 供地 。储备机构根据社会 发展 、城市
利益的保护及补偿机 制。因此 ， 完善城市土
地产权体系，建立科学 、合理 的产权制度 ， 是当前土地供给制度改革的主要问题。
（ ） 地 供 给 的 市场 规 则 制 度 问 题 二 土
储备上基本 以选地为主。今后凡是经营 用
地都需要经过 招标、挂牌、拍卖方式取 得。
隐性市 场要向有形市场转变。土地使
用制度改革 以后 ，虽然是建立 了土地储备
特定的公 民、法人和其他组织参加 国有土
地使用权投标 ，根据投标结果确定土地使 用者的行为。
目前 ，我国城市土地产权体 系的突出
问题有两个 ：一是谁来代表 国家土地所有
权， 是理论上的所有者—— 中央政府还是事 实上的占有者——地方政府。另外 ， 如何实
土 地 供 给 制度 改 革 的现 行 机 拍 卖出让国有土地使用权。其是指出 制 及 改 革 过 程 让 人发布拍 卖公告 ， 由竞买人在 指定 时间、
我国已经建立 了比较规范 的土地储备 制度 ，其在运作过程 中大致可划分 为以下 三个阶段 ： 征购 。这 一阶段是土地储备机构取得 土地 的过 程。 土地 的来源主要有 两方面 新
土地储备在房地产市场价格调控中的应用意义探讨
相对 稳 定 的时期 ， 相关 条例 的颁布 使 土地 的开 发利 用 率提 高 ， 市场 管 理提 升 ； 最后 是 迅速 发展 时期 ， 随着 经 济 的发展 ， 一些 政策 的颁 布 ， 使 得 房地 产 ｌ 市场 全
建 议 ．
关键 词 ： 土 地 储备 ； 房 地 产 市场 ； 房价； 地 价 ；宏观 调控
０ 前 言
当下 ， 存在于我国房地产 市场的一个普遍性的问题就是房价较高且一直 居高不下， 国家政府也一直致力于房价的宏观调控措施 的研究和制定 ， 以求
将 房 价控 制 在一定 的范 同 。 决定 房 地产 市场 房价 的一个 重要 因素就 是 土地 的
瞄囝团圆
经济建设
土地储备在房地产市场价格调控 中 的应 用意义探讨
摘要 ：本 文 通过 对 当前 我 国房地 产 市场 的调 控现 状 的分 析 ，着 重剖 析 了房地 产 房价 居高 不 下 的原 因和造 成地 价 不 断增长 的因 素， 并 分析 了土 地储 备 在房 地产 市 场价 格调 控 中 的作用 和 应用 意义 ， 对如 何使 土地 储 备和 国家宏观 调 控结 合 来控 制房 价提 出 了相 关柱性 产 业 ， 房 地产 市场规 模 剧增 ， 与此 同时
价格 ， 因此 ， 能够 以控 制土 地 价格 的增 长来 作 为 土 地 管理 部 门 控制 房 价 增 长 的一 个措 施 。而 对 于地价 的 调控 ， 土地储 备 在其 中发挥 着重 要 的作 用 。
大， 对于房地产的投资业不断增大 ， 也会导致土地价格 的增长。因此， 土地储
浅谈土地储备制度对房地产的影响
浅谈土地储备制度对房地产的影响土地储备制度是近几年来城市土地制度改革的一项重大措施，也是房地产领域改革的一个热点。
它是我国经济体制改革、土地使用制度改革和土地管理改革深化的必然结果。
作为一套行之有效的对城市存量土地高度集中管理的机制，其目标是盘活城市存量土地，为实现城市总体规划和土地利用规划提供用地保障。
标签土地储备；土地储备制度；房地产市场1 土地储备制度影响房地产的机理分析实施土地储备制度以前，政府只能控制新增建设用地的供应，对于城市的存量土地，大量的掌握在其使用者的手中。
因此，在这种市场环境下，土地市场的供求曲线接近于通常的商品，具有较大的斜率，政府根本无法对土地市场实施有效的干预。
实施土地储备制度以后，政府从源头上控制了土地供应，使得在一定时期内，土地供给量恒定，土地供给曲线成为一条直线，此时的均衡价格将完全由土地需求曲线来确定，政府可以通过增减土地供应量来控制土地供给曲线的左右移动，以此达到有效干预市场的目的。
在此需要特别指出的是，实施土地储备制度及《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台以后，土地征收补偿标准的变化对购房人的心态产生了一些影响，同时，土地一级市场的统筹供应使得土地的供应量受到一定程度人为限制，增加了土地的稀缺，引起价格的上升，从而导致较高的土地价格预期，再加上土地的保值性使得土地成为良好的投资品，而对土地的投资主要表现在对商品房的投资上，“炒楼”现象也因此而产生。
从土地供求曲线来看，若土地市场炒作气氛较浓，就会使土地总体需求曲线右移，引起房价较大幅度上涨。
因此，出台必要的法规和措施来限制各类炒作行为，对于我国当前房地产市场的健康、平稳发展具有重大的意义。
2 土地储备制度的实施对房价的影响2.1 土地征收补偿标准变化对房价的影响2011年１月２１日，国务院公布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称征收补偿条例），以前的《城市房屋拆迁管理条例》（下称拆迁条例）同时废止。
我国土地储备制度对房价的影响
我国土地储备制度对房价的影响摘要：土地储备制度实施以后，对我国的房地产市场产生了重大的影响。
本文首先分析了土地储备制度的基本内涵，通过剖析土地储备制度对土地供应的影响，进而分析出对房地产市场和房价的影响。
尽管从长远看来土地储备制度的实行利大于弊，但由于目前实际情况的限制，这种影响有一定程度的负面效果。
文章最后提出了几项改革建议，只有土地储备制度更加完善，市场上才能出现公正公平的房价。
关键词：土地储备制度；土地供应；房价；影响中图分类号：f293.2文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）08-0052-02引言在我国，土地储备制度以政府为导向的市场化运行方式完成土地一级市场“征、购——储备——有偿出让(主要是招拍挂出让)”为主要职能，使相关的一系列经济措施纳入其中，而成为具有连续价值性的一条连续调控主线，目的是使土地利用可持续发展并促进我国房地产业健康发展。
我国当前关乎国计民生的两大目标是保护耕地、促进集约用地和稳定房价、促进我国房地产业健康发展。
虽然房价高低主要由需求来决定，但长远来看，成本对价格会有较大影响，紧缩的土地政策必然使地价呈上涨趋势。
我国的国有土地储备制度除了根据调控目标和市场需求制定合理的征地、供地计划外，还必须充分把握各个环节的运行策略，努力实现土地可持续发展与稳定房价的统一。
这些年来房价不断攀升，中国的房地产投资占了投资额的1/5到1/4，房地产行业创造的增加值占gdp约6%(上海超过了20%)，与房地产相关联的产业达到60个。
2009年1-11月，全国住宅销售均价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年，其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市房价涨幅超过全国平均水平。
2010年，房价涨幅最高北京达到了42%，各个城市平均下来涨幅为20%左右。
那么作为国家调控房地产行业的基本政策的土地储备制度与房价的高速上涨有什么样的关系呢？土地储备制度在多大程度上促成了房价的上涨呢？一、土地储备制度的内涵土地储备制度是指由城市政府委托或设立专门机构，对通过收购、收回、征用、置换等方式取得的土地进行前期开发、整理，并加以储存。
土地储备对房地产市场的影响
科
万 丽
土地 储 备 对房地 产 市 场 的影 响
李连昱
（ 尔滨市地产交 易中心， 哈 黑龙江 哈 尔滨 １ ０ ０ ） ５ ０ ０
摘 要： 土地储备是政府 高效控制城 市土地开发 利用的一种常用手段 ， 针对土地储备 对房地产 市场 的影响进行 了论述 。
一
１ — ２１
关 键 词 ： 地 储 备 ； 地 产 市 场 ； 响 土 房 影
土 地储 备是 政 高效 控制城 市土 地开 发 土 地储备 制度在 保障城 市土 地市 场规 范 盘 活存 量 土地 。 利用 的一 种常用手段 ， １９ 自 ９ ６年上海土地发展 发展 的同时 ，可 以加强政府行政部 门的服 务意 ３ 土地 收储 要坚持评估 与市场预测结 合 ． ２ 中心 成立至今 ， 土地 储备制度作 为“ 营城市 ” 识 ， 经 充分提供一级市场信息 ， 简化投资者 的用地 的原 则 的重 要措施 ，正在 我 国 １０ ０ ０多 个城市 推广实 审批手续 ， 这样就能改善投资软环境 ， 吸引投 资 土 地收购 储备 是在市 场经 济环境 中产 生 施 。土地储 备制度及其相关政策的出台 、 执行 ， 者 ， 促进城市经济发展 。同时 ， 土地储备制度 可 发展起来 的， 故在其运作期 间， 要进行土地评估 是我 国又一场 新 的“ 土地革命 ” 该制度 是政府 以及时调节土地供应 ， ， 防止地价的过高增长 ， 避 和土地市场前景分析研究 。根据需要确定土地 为提高土地宏 观调控能力和合理分配土地收益 免 出现 “ 泡沫经济 ” 现象 ， 有利 于促进房地 产市 储备面积 ， 并尽量缩短土地储备周期 ， 避免 出现 的 重 要 创 新 工具 。 它 既 维 护 了 国 家 土 地 所 有 权 场的健康 、 稳定发展。 收购 亏本 及储备期 过长 、 产生新 的土地 “ 闲置 ” 的完整性 ，又满 足了市场机制对资源合理配置 ２土地储备的应对措施 与建 议 问题。 同时， 应加强对储备地块 的评估 和地价走 的要求 ，一定程度 上促 进了市场经济体制 的完 土地储备制度 的逐 步实行 ， 对我 国的房地 势预测 ， 以减少风险。 要坚持 “ 尽力而为 、 量力而 善与发展 。土地 资源配置方式对国民生产各个 产市场产生了巨大的影响 ， 同时 ， 带来 了机遇 行” 也 的原则 ， 切实做到充分研究论证 ， 科学决策 ， 环节都起着非 常重 要的影响 ，土地储 备制度是 和挑战 ，如何应对 这一新 的土地使用 制度 的变 先谋后动 ，力争以较少 的投人获取较大的经济 土地资源配置方式 之一 ，它的实施从根本上改 革 ， 对我们都是 一个新 的课题供地方 式、 从而引发 实行土地储备制度 ， 将房 地产开发等 经营 ３３ ．要协 调好 土地存量 和增 量的关 系 开发程序 的重大 调整。 因此 ， 这一新的土地使用 性用 地统一纳人招标拍卖 和挂牌交 易轨 道的 国 土地储备 的重点是 国有 土地存量 ， 但要兼 制度 ， 给我 国的房地 产市场带来 了深刻的影响。 有 土地使用制度改革 ，无疑是 中国土地 使用制 顾新 增用地。 因为储备一定量的新增用地 ， 不仅 １土地储备对 房地产 市场 的影 响 度改革 历史 上的一 件大事 。土地供应 的多渠道 可 引导城市用地 的发展方 向 ， 推进城 市发展的 １１有利 于加 强政府对土地 一级市场 的垄 变成 了单轨制 ， ． 土地买卖变得公 开和透 明 ， 实现 进 程， 而且 为土地储备 事业 的发展拓展空 间。 大 断 了“ 土地 资源的市场化配置 ” 。 部 分存量 的土地适 宜做房地产用地 以及 其他第 土地储备 制度的建立 ， 使得 城市政府 可以 随着 土地储备制度的建立 ， 国家及地 方政 三 产业用地 ， 而新增用地适 宜于工业 、 科技 、 农 完全垄断土地一级 市场 ，只有储备机构 才能通 府 已明确规定 ， 今后凡属房地产开发经 营性项 业等项 目。 所以 ， 要改变过去把大多数储备土地 过征 、 换 、 、 购、 转 收等方 式将土地集 中 ， 直接 进 目 用地 ， 一律采取招标 、 拍卖或挂牌 的公开 交易 主要投放 于房地产 市场 的做法 。对于过 去供 应 行储备或者经过开发后进人储备库 ，然后按 土 方式 。利用市场 “ 无形 的手” 来配置土地 ， “ 把 谁 失控及管理不到位 的状况 ， 应深入分析 ， 找出具 地供应计划从储备机构这一个 “ 口子 ” 出让 和出 能拿 到地” 以什么价格拿地 ” 和“ 这两 个关键 问 体 的原 因， 以便确定对策 。 在巩固房地产开发 应 租土地。城市土地储备制度 的运作将确保经 营 题交给 了市场 。 换言之 ， 的土地供应制度 已经 市场 的同时， 新 开发新 的市场 。 这样 不仅使储备 土 性 用地通 过招标 、 拍卖 、 挂牌方式 出让 、 出租 ， 这 建立 ，它标志着地方各级政府供地观念和供地 地实现收益 ， 而且为政府吸引大量投资 ， 使土地 就 在很大程度上减少 了一级市场交易 中的个人 方式正在发生深刻 的转变 ，用地者的用地观念 储备达到经济 、 社会和环境效益 的统一 。因此 ， 因素 ， 保障交易的公平和公正性。 城市土地储备 和用地方式也要相应地发生转变。 可 以说土地储备是实现 国有土地经济和社会效 制 度的建 立 ， 既使政府垄断一级市场 ， 叉使政府 对房地产政府 主管部门来 说 ，一 方面 ， 政 益最大化 的有效措施。 手 中掌握 一定量的储备土地 ，从而控制 了房地 府有关部门 同样也有学习 、 领会 ， 适应新的游戏 ３４做好 以地生财文章 ． 产 开发 的源头 一土地资源 ， 因而将极大 地提高 规则的问题 。 因为 ， 由于土地储备制度带来新 的 围绕土地使 用制度 的改革 ， 做好 以地生财 政府对房 地产市场的调控能力。通过政府对市 土地供应方式 ，对政府主管部门也 是一个新 的 工作 ， 通过控制土地供应总量 ， 以维持适 当价位 场 的宏观 调控 ， 现了政府在控制土地供应总 问题。 体 另一方面 ， 政府主管部 门作为土地储备制 的地 价； 土地 、 划、 规 建设等部 门应协调 配合运 量 中的主导作用 。 度的主导者和游戏规则的制定者 ，必须转变工 作 ， 做好土地控制 、 统征工作。 在土地控制上 ， 根 １ ＿ ２有利 于培育和规范房地产市场 作作风 ， 提高服务意识和服务水 平 ， 为规范和培 据规划调 控的次序安 排和功能 划分 ，按 照轻 、 土地 是一种稀缺 的不可再生的资源 ， 随着 育房地产市场做出最大的努力 。 重、 、 缓 急的要求 ， 近期要 开发 并可尽快 产生 对 城镇化进程 的加快 ， 城市规模的逐 步扩大 ， 土地 香港政府的 “ 勾地 ” 策 ， 政 是我 国土地 储备 经济效益 ，拉动经济发展 的极具 增值效益的地 资产 的增 值是一个 必然的趋势。在成立土地储 实施的主要借鉴对象。但由于香港社 会法制健 块 或 重 点 基 础 设 施 项 目的 周 边 土 地 予 以 先 行 统 备制 度之前 ，由于市场 不规范和有 利可 图 ， 炒 全 ， 土地储 备操作 中因“ 面小量小 ” 而易加 规范 征、 备 ； 储 对规划开发有 中期效益的项 目周边土 地 、圈地现象时有 发生 ，土地投 机现 象普遍存 控制与操作。而在内地 ， 实施土地 储备 ， 虽然在 地 ， 则作为项 目融资的土地进行控制 ， 根据财力 在 。土地 的增 值收益 ， 都进入开发 商腰包 ， 导致 “ 为政府获取土地收益”的 目标上 与香 港相同 ， 情 况 ， 实行 分期分批 统征 、 储备 ； 对有远期 效益 政府对房地产开 发失控 ，往往造成房地 产市场 但在其 它 目标 与影响上 不尽相 同 ，例 如土地所 的地块 ， 在规划上予以严格 控制 ， 防止潜在增值 秩序 的混乱 。 只有通过土地储备制度的实行 ， 由 有 制的区别可能造成 土地储备 的收益 分配不合 的土地资产收益流失。 规划用地是合理 、 集约用 政府土地部 门对经 营性 土地统一 招标 、 卖 、 拍 挂 理 ， 地保 护 目标 在土地储 备中没有得 到重视 ， 地 的 先 决 条 件 。 耕 牌 出让 ， 以市场方式 配置土地资源 ， 能规范市 土地供 应高度垄 断带来 不良后果等 ，都有可能 才 场行为 ， 创造平等公 平的竞 争环境 。同时 ， 通过 为土地储 备制度 带来 障碍与风 险。 土地储 备与招标 、 拍卖 、 挂牌出让土 地 ， 也减 少 ３土地储备 制度需解决 的几个 问题 了腐败案件 的发生 。因此 ， 实行土地储备制 度 ， ３１ 分发挥土地储备作用 ，积极消 化闲 ．充 由政府垄断一级市场 ， 既可 以规范市场行 为 ， 抑 置土 地 制土地投机炒作 ，将开发商引入按市场规律 操 土 地集 约利用的根本是盘活存 量土地 ， 进 作 的理性 轨道 ，也 是我 国加 入 ｗｒ ｏ与国际 接 行城市土地 的优 化配置 。 者认 为 ， 笔 政府应 该对 轨的客观要求 。 闲置土地进一步清查 、 统计 ， 并将仍在 闲置 的土 １３有 利 于 改 善 房 地 产 投 资 环 境 ． 地 纳 入 土 地 储 备 和土 地 供 应 计 划 ，最 终 消 化 和
土地储备机制对市场的影响
收储 土地总面积的９ ％ ０ 以上 。
上海市土地 发展 中心收购储备土地情 况表
土 地 类 别
旧区 “６ ” ３ ５
单位 ：平方米 、万 元 （ 人民币 ）
备 注
土 地 收 购 土 地 供 应 土地面积 收购 资金 土地面积 回收 资金
２４８ ６４ ６ １５ ５ １６ ６ ２ ８ ５ ４３６ ｌ４ ３ ３ １１
对市场形成影响力 市 土地 储 备 中心 是市 政府 设 立 的
日之后 ，严格 和规 范 执行 经营 性
（二 ） 发 展 与 规 范 阶 段 土地 储 备机 构 ，在本 市 区域 范 围 土 地使 用 权招 标 拍卖 挂牌 出让 制 （０ ３ 一 ２ ０ 年 至今 ） ： 以地产 集团 的 内实施 土 地储 备 ……各 区 （ ） 县 成 立和 储备 办 法 颁布 实 施为 政 府 设立 一个 土 地储 备机 构 ，在 标志 本 区 （ ）区域 范 围 内实施 土地 县
度
三 、土地储备机 制对 土地
市场的影响
（ ）土 地储 备 机制 对规 范 一
ｌ 、地 产集团的成立及市土地 储 备 。经 市政 府 批准 ，其 他 的 专 储备 中心的运 作 门机构 可 以在 特 定 区域范 围 内实
产业结构调整 征 用 集 体 土 地 其它 合计 （ 不含未供应土地 ）
５８８ ７ ２
２ ６ ５ ６４１
爨
房地产市场
二、土地储备发展现状分析
（ ）上 海 土 地储 备雏 形 阶 一 段 （９６ １０ ２ １ ９年￣ ２ ０ 年底 ） Ｊ
循环、滚动开发。
于 此 同 时 ，２ ０ 年 ６ ５ ０ ３ 月 日国
量资金投入的 问题 。 推 动土地储备制度诞生的催 化剂
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土地储备制度对房地产市场的影响
发表时间：2018-05-23T16:48:24.613Z 来源：《基层建设》2018年第5期作者：罗秀花
[导读] 摘要：城市土地的储备制度在调控国有土地中发挥着重要作用。
土地储备制度是通过一级市场供应开放给社会，在盘活了土地存量资产的同时，通过合理的使用土地和合理分配土地收益，提高了政府对土地宏观的调控，可以说在某种程度上加速了社会的发展和体制完善。
济阳县国土资源局济阳中心国土资源管理所山东济南 251400
摘要：城市土地的储备制度在调控国有土地中发挥着重要作用。
土地储备制度是通过一级市场供应开放给社会，在盘活了土地存量资产的同时，通过合理的使用土地和合理分配土地收益，提高了政府对土地宏观的调控，可以说在某种程度上加速了社会的发展和体制完善。
然而在政府的土地储备调控力度不断加强下，对房地产市场造成了非常大的影响。
本文就如何完善土地储备制度的建议和土地储备制度对于房地产市场的影响来进行探讨。
关键词：土地储备制度；房地产市场；影响
引言：近十年来我国房地产行业高速发展，同时也对社会和谐发展和人民生活质量的提高有很大贡献。
根据2017年1-9月份的国家统计局的数据表明：全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。
其中，住宅投资55109亿元，增长10.4%，增速提高0.3个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。
土地储备制度在满足市场环境对资源的合理配置要求下，又维护了国家土地所有权的完整性，促进市场经济体系的良性发展。
土地储备制度是土地资源配置方式的一种，土地资源的配置方式对社会经济各个环节都起着至关重要的影响，土地储备制度在本质上改变了房地产开发供地方式和供地渠道，进而对房地产开发程序的重大调整。
土地储备制度给我国房地产市场带来的影响非常深刻。
1、土地储备制度对房地产市场的影响
1.1 有利于加强政府对土地一级市场的垄断
土地储备制度的政策实施，按照法律法规规定，只有储备机构才有收、购、征、换、转等方式将土地集中的权力，然后储备或者进行开发后进入储备库，可以让政府垄断土地流转的一级市场，再按土地供应计划从储备机构手中进行出租土地或出让土地。
城市土地储备制度的运作将在很大程度上减少一级市场交易的个人因素，在确保经营性用地可以正确的通过拍卖、招标、挂牌的方式来进行出让或出租，对市场交易的公正和公平得到保障。
城市土地储备制度的建立，可以让政府手中掌握一定的土地储备，又可以让政府统一规范一级市场，在土地资源的源头上来对房地产开发项目进行宏观调控。
通过政府对房地产市场的土地资源调控，政府对土地供应总量的控制也能起到主导作用。
1.2 有利于培育和规范房地产市场
在之前，土地投机现象很普遍，当时的市场并不规范，土地资源大家都看到有利可图，炒地、圈地的现象经常发生。
所有的土地增值收益都进入了开发商的口袋中，政府也对房地产开发失控，造成房价上涨市场通货膨胀。
土地储备制度的政策建立后，政府规范了市场秩序，由政府土地部门对经营性土地进行统一的拍卖、招标、挂牌出让，以政府来配置土地资源的市场交易方式，建立一个大家公平竞争的环境。
可以有效的阻止一批土地投机炒作的人群，同时也可以规范市场行为，把开发商带入合理的市场规则下，这也是我国加入WTO和国际接轨的客观要求。
1.3土地储备制度转变供应方式，使得土地价值最大化
土地的出让和收购，是土地储备制度的城市土地供应模式最显著的特点，同时也体现了政府在土地供应过程中的主导地位。
政府通过土地一级市场以拍卖、招标、挂牌等方式供应土地市场，具体以土地的收购、储备、交易机制来进行，使得开发经营性用地的获取途径变得统一，政府宏观的调控地价的涨幅。
其中有两个原因：1.政府可以利用市场价值杠杆来调控经济市场，通过市场自然竞争法则，土地由价高者得，这样可以开发商对土地利用最大化、土地价值最大化、土地价格最大化的现象，从而激活土地市场经济；2.通过政府主导的土地一级交易市场，可以有效的抑制权钱交易的腐败现象，通过公开公平公正的拍卖来带动土地经济价值。
1.4有利于改善土地市场环境，保证房地产市场健康发展
在我国房地产企业的入门要求并不是太高，所以导致房地产企业众多，而且综合实力和综合素质都不是很高，资质较高的房企也是寥寥无几，在国际市场中竞争力较低。
政府通过土地储备制度的相关规定来执行经营性土地一定要以拍卖、招标的形式来进行，这将导致房地产企业的重新洗牌，有实力的企业会异军突起，一些综合素质和实力比较弱的，将逼迫这些房企遵守规则，提升自身竞争力，优化企业内容结果，这样企业才能在经济市场存活下去。
另一方面，在土地储备制度政策实施之后，还能强化行政部门的部门职责，无时无刻都在提醒、监督土地使用是否合法，同时，由于政府统一土地一级市场，能够统一对外提供准确的土地信息，使得房地产企业对于土地开发项目有更多的计划，房地产市场也可以健康发展。
2、有关土地储备制度对策建议
2.1建立健全相关配套的法律法规
政府通过建立健全的法律法规，就可以通过司法途径的途径来解决一些问题，例如旧城区改造、原建成区的隐形土地市场、公益型用地的收购与管理等等；在严格执法的同时也要加强管理的力度，才能使得土地储备工作顺利开展。
依法建立监督制度，对土地储备机构的工作进行有效的监督，保障了土地储备工作的信息公开，保障储备目标的实现，在土地储备、收购、开发和出让环节中的相关信息，土地储备机构要做到信息公开，让社会各界共同监督和投诉建议。
2.2建立土地储备监督机制，同时强化政府的监控职能
土地储备制度的政策是政府来制定的，而在具体落实政策的时候又变身为监督者和指挥者。
这种情况就有可能会导致政府受土地储备制度政策的约束力很小，政府在某些时候为了实现某些目标，就有可能会忽视了其他目标，这样就会造成社会经济的不健康发展。
对此，一定要建立行之有效的监督制度，加强政府对土地储备管理的监督职能，严格落实房价与地价的衔接管理，让房地产市场定价符合社会经济行为。
2.3加大土地供应结构的调整力度
目前在住房市场的土地供应结构上分别为：高档商品住宅用地供应的别墅、高档公寓；以普通商品住宅用地供应的普通商品住宅房；
以经济适用房用地供应的经济适用房。
现阶段我国大部分城市已出现土地与房价大幅上涨的情况，这个时候政府的土地储备机构就要根据市场情况进行分析，根据实际的社会经济发展情况和土地投放的总量，来适当的对不同用途的土地投放，避免土地市场的供需失衡。
就目前我国房地产现状来说，一方面对于高档商品房的审批要严格把控，以高税收、高地价的方式来进行有效地限制其发展；另一方面，对普通商品房用地的审批要放宽条件，坚决落实廉租房和经济适用房的政策，以满足广大的平民百姓的住房需求。
2.4建立多元化的土地储备资金支持体系
我国的土地储备资金应该要建立多元化的支撑体系，例如财政拨款、保险基金、发行债券、收益提成等。
而现在大部分的地方政府土地储备资金的来源还是依靠商业银行贷款、土地出让金以及政府的初期启动资金，单单是商业银行贷款就占了70%～80%。
如果再发生宏观调控政策趋紧，将直接导致房地产价格大幅下降，从而引发金融风险。
2.5改进评价指标，提高政府相关人员素质
政府通过对土地储备制度的正确分析，制定相对应的考核指标来对政府人员进行考核，对于这些考核指标一定要能够反映土地储备制度的落实情况，在基本工作完成的情况下通过激励的方式鼓励政府人员主动维护、落实土地储备政策；土地资源是我国的重要资源之一，政府人员的素质将对土地储备落实起到非常重要的影响，所以要对政府人员进行相关培训，提高政府人员的素质，让政府人员能够在短时间内了解到土地储备的知识；还要不断的灌输其思想意识和责任意识，保障土地储备工作的正常开展。
结语：
在国家政策的调控下，房地产开发企业应该要紧抓房地产发展的机遇来做土地储备，为企业自身的潜在发展机会提供有力的后盾。
具体如下：政府进行机构改革，将利用城市土地与直接管理的相关部门进行合并，成立土地与房产管理委员会。
委员会下有分设城市规划部门、土地储备部门、房产管理部门、土地管理部门等若干部门。
新成立的组织体系可以有效的提升土地储备机构的地位，这样可以充分发挥其功能作用，也有利于其它部门之间的合作。
参考文献：
[1]郝圆，赵敏娟.我国土地储备制度对房价影响机制的探讨[J].价格理论与实践，2009（6）
[2]马莉萍，浅谈土地储备制度对房地产市场的影响[J]，科学与财富，2011（4）
[3]杨松柏，论城市土地储备制度对房地产市场的影响[J]，才智，2011（32）。