欧美房地产发展模式启示录[119220]
美国房地产发展历史与一点启示
3、郊区化阶段（20世纪中叶-21 世纪初）
在二战后，美国郊区化趋势日益明显，大量人口涌向城市郊区。这个阶段， 房地产市场呈现出高速发展的态势，房地产企业数量不断增加，市场竞争日益激 烈。
4、绿色转型阶段（21世纪初至 今）
进入21世纪，美国房地产市场开始可持续发展和绿色建筑。政府加大了对绿 色建筑的扶持力度，鼓励开发商建造节能、环保的住宅和商业物业。同时，消费 者对绿色建筑的认知度也不断提高，成为市场的一大趋势。
一、美国房地产发展历史沿革
1、起步阶段（18世纪末-19世纪 初）
美国房地产市场起源于殖民地时期，当时主要是为满足移民和资本家的基本 住房需求。在19世纪初，美国政府开始推行城市化政策，吸引农村人口向城市迁 移，推动了房地产市场的初步发展。
2、工业化阶段（19世纪中叶-20 世纪初）
随着工业革命的推进，美国经济迅速发展，城市人口激增，对住房的需求也 随之增加。这一时期，房地产开发逐渐成为一种专业化产业，政府也开始出台相 关法规来规范市场行为。
3、丰富继续教育的内容和形式
我国应借鉴美国教师继续教育的经验，丰富继续教育的内容和形式。根据教 师的实际需求和发展需要，制定多样化的培训课程和计划；同时，积极利用网络 等现代化手段，提高继续教育的灵活性和便捷性。
结论
总之，美国教师继续教育的发展历程和主要内容为我们提供了宝贵的经验和 启示。我国应借鉴美国的成功做法，强化继续教育的概念、建立完善的体系、丰 富内容和形式等方面，以提高教师的教育教学能力和专业素养，为教育事业的发 展注入新的活力。
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二、美国房地产行业现状
1、市场状况
目前，美国房地产市场依然保持活跃状态，投资规模和交易数量均处于较高 水平。按价值计算，美国房地产市场规模超过了全球其他国家。其中，住宅地产 占据了市场的主导地位，而商业地产、工业地产和政府地产等非住宅地产也具有 相当的规模。
美国房地产金融机制的启示与运作(doc 10页)
美国房地产金融机制的启示与运作(doc 10页)持机构的贷款主要满足消费信贷短缺的农村和小城市的退伍军人的要求。
抵押银行通过向商业银行借款来发放贷款，其借贷的利息差为仓储利润，用来维持其放贷服务。
2．完备的二级市场二级市场是出售抵押贷款的市场，主要由抵押贷款的保险机构和从事二级抵押市场交易的机构组成。
二级市场的运作使一级市场有了长期稳定的资金来源。
现在，全美国的二级市场主要由这三家机构垄断：政府全国抵押协会、联邦全国抵押协会、联邦住宅贷款抵押公司。
联邦全国抵押协会(FNMA)，它主要是依严格条件购买FHA和VA提供的贷款，也担负为传递证券按期支付本息提供担保的职责。
政府全国抵押协会(GNMA)：它不购买抵押贷款，而是发行以抵押贷款为担保的长期证券，提供担保的机构主要是FHA和VA。
联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA)，它主要从储贷协会、储蓄银行、抵押银行等购买抵押贷款，然后将贷款通过抵押参与证的办法再次转让出售，联邦住宅贷款抵押公司负责及时向投资者转付收到的抵押贷款的利息和本金。
3．健全的保险市场保险市场为一级市场和二级市场提供安全保证。
在一级市场上，当贷款数额占所购房价的80％以上时，金融机构就必定要求借款人投保。
保险不仅转移了金融机构的风险，也有利于抵押证券在二市场上的发行。
在一级市场上，联邦住房管理局(FHA)、退伍军人管理局(VA)等这样的政府担保机构，它们为住房抵押贷款提供保证保险。
FHA的保险对象主要是购房债务支出占家庭收入29％～41％的中低收入居民的住房贷款。
FHA为抵押贷款提供100％的担保，但其担保对象必须经过严格的审核。
VA只对住房抵押贷款的部分实行担保，担保的比率视抵押贷款金额的大小而定。
在二级市场上，政府全国抵押协会(GNMA)、联邦全国抵押协会(FNMA)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMC)等提供担保，目的是加强FHA、VA保险的抵押贷款在二级市场的流动。
此外，还有一些私营保险机构，成为保险市场的有力补充。
美国房地产发展模式
美国房地产发展模式1. 引言- 美国房地产市场的发展模式在全球范围内备受瞩目。
它被认为是一个成熟、高度规范化且富有活力的市场。
- 本文将介绍美国房地产市场的发展模式，包括市场特点、主要参与者、交易流程等。
同时，还将探讨美国房地产市场的成功因素，并对其他国家的房地产市场发展提供借鉴意义。
2. 美国房地产市场特点- 美国房地产市场具有较高的透明度和法治化程度。
政府部门严格监管，相关法律法规健全，交易程序规范，使房地产交易具有高度可预测性和稳定性。
- 市场供需平衡，充分竞争，价格相对稳定。
供给侧政策和市场经济机制使市场能够迅速响应需求和变化。
- 政府对房地产市场具有积极引导和规范的作用。
例如，美国政府通过税收激励和低息贷款等措施鼓励居民购房。
3. 美国房地产市场参与者1. 房地产开发商- 负责开发和建造房地产项目，包括住宅楼盘、商用地产等。
- 开发商通常是大型企业或房地产开发公司，他们对市场需求做出预测，进行规划和设计，投资建设。
2. 房地产经纪人- 负责买卖房地产、协助交易双方进行谈判、提供市场信息、办理相关手续等。
- 房地产经纪人通常在房地产公司工作，代表买卖双方进行交易。
3. 家庭买家和投资者- 家庭买家是寻找自己居住房产的个人或家庭。
- 投资者倾向于购买房地产作为投资和养老保障等目的。
4. 银行和金融机构- 提供房屋贷款和抵押贷款服务，以帮助买家购买房产。
- 银行和金融机构对借款人进行信用评估和贷款审批，以确保贷款安全。
4. 美国房地产交易流程1. 房地产市场调研和选址- 开发商通过市场研究和分析确定市场需求并选择合适的地块进行开发。
2. 规划和开发- 开发商根据市场需求进行规划和设计，申请相关审批，进行施工和开发。
3. 销售和营销- 房地产开发商通过房地产经纪人或自有销售团队向买家推广销售。
4. 买卖合同签订- 买卖双方经过谈判达成共识，签订买卖合同。
5. 贷款审批和购房贷款- 买家申请贷款，银行和金融机构进行信用评估和审批。
国外房地产市场分配机制及其启示
国外房地产市场分配机制及其启示一、介绍房地产市场是全球范围内最为活跃和具有极高竞争性的一个市场，各国房地产市场的分配机制也各不相同。
本文将围绕国外房地产市场分配机制展开探讨，并根据不同国家的经验，探索房地产市场中的分配机制对于市场发展的启示。
二、美国房地产市场分配机制美国房地产市场分配机制可划分为两个部分，即销售部分和租赁部分。
在销售部分，美国的房地产市场常见的交易方式为公开拍卖、私人拍卖、竞价方式和直接交易。
而在租赁部分，则主要采用固定租金和浮动租金的方式。
在美国，房地产市场大都由房地产经纪商和平台公司来经营，其中平台公司主要是在线房地产交易平台。
此外，美国的房产税比较普遍，纳税人通常需要按照房产的市值进行缴税。
美国的房地产市场分配机制相对比较自由，竞争性较强，但也存在着因价格波动较大对投资者带来的不确定性。
三、日本房地产市场分配机制日本的房地产市场分配机制相对于美国较为保守。
在日本房地产市场中，国有土地和市有土地占据着很大比重，同时，日本的房屋租赁市场也非常发达。
在租赁市场上，价格主要由政府制定，并且稳定在国内物价指数的一定比例。
日本的房地产市场主要是由房地产投资信托公司、房地产公司和房地产基金等机构来承担资金的筹集和投资。
此外，日本的房地产市场存在着很大的差异化，而且不同地区的投资回报率也不一样。
四、新加坡房地产市场分配机制新加坡的房地产市场在亚洲乃至全球都是非常有名的，其市场特点在于政府的严格房屋限购政策和价格限制政策。
目前，新加坡的房地产市场价格已经基本处于成熟期，且稳定上涨。
同时，新加坡的房地产市场还存在着严格的土地拍卖制度、公积金制度和房地产税制度。
在新加坡，建造房屋的权限主要由政府来掌握，通过向私人开放竞标来决定土地的使用者和价格。
此外，政府还推行了一套租赁住房制度，这也为新加坡人的家庭住房问题提供了很好的解决方案。
五、德国房地产市场分配机制德国的房地产市场是一个非常稳健的市场，其相对开放的市场环境被认为是欧洲最具吸引力的投资市场之一。
美国房地产金融机制之启示
美国房地产金融机制之启示引言美国房地产市场一直以来都被认为是全球最发达、最具活力的市场之一。
其中，房地产金融机制在推动美国房地产市场的繁荣发展中起着重要的作用。
本文将探讨美国房地产金融机制的关键要素及其启示，希望能够为其他国家和地区的房地产市场发展提供一定的借鉴。
1. 完善的金融市场体系美国房地产金融机制的一大特点是其完善的金融市场体系。
在美国，金融体系由众多金融机构组成，包括商业银行、信托公司、保险公司、房地产投资信托基金等。
这些金融机构提供了多样化的金融产品和服务，为房地产市场的融资提供了便利。
这一特点启示我们，在发展房地产市场的过程中，需要建立健全的金融市场体系，促进金融机构的多样化发展，并提供多样化的金融产品和服务，以满足市场参与者的不同需求。
2. 多元化的融资模式美国房地产金融机制还体现了多元化的融资模式。
除了传统的商业银行贷款外，美国的房地产市场还存在着许多其他类型的融资方式，如房地产投资信托基金（REITs）、私募股权基金、证券化产品等。
这些多元化的融资模式为房地产开发商和投资者提供了更多的选择，并且有效地分散了风险。
我们可以从中得出启示，发展房地产市场时应探索多元化的融资模式，促进金融创新，为市场参与者提供更多的融资渠道。
同时，需要建立合理的监管机制，保证市场的稳定和透明。
3. 高效的信息披露制度美国房地产金融机制的另一个重要特点是其高效的信息披露制度。
在美国，房地产市场的信息披露要求严格，相关信息必须及时、准确地向公众披露。
这种高效的信息披露制度提高了市场的透明度，降低了交易的不确定性，促进了市场的健康发展。
这一特点启示我们，在发展房地产市场时，应加强信息披露制度的建设，建立规范的信息披露要求，加强对信息披露的监管和审查，提高市场的透明度。
4. 健全的法律保护体系美国房地产金融机制的成功还得益于其健全的法律保护体系。
在美国，有一套完备的法律法规来保护房地产投资者的权益，包括相关的土地法、合同法、知识产权法等。
美国房地产金融业发展历程及启示
美国房地产金融业发展历程及启示纵观美国70余年来的房地产发展历程,发现政府在其中发挥重要作用,适时对市场进行调节,出现“政府干预—市场调节—政府干预”的循环模式。
标签：房地产金融业;美国;历程;启示0 前言作为起步较晚的新兴产业,房地产业的发展经过几十年的风雨兼程,现已呈现出爆炸式的发展景象。
房地产业因其对内需的拉动作用和对相关产业链联动的牵引作用,已成为不少国家的支柱产业及其经济增长的重要驱动力。
在房地产业蓬勃发展的过程中,金融业的介入是一个值得关注的倾向。
它不仅改变了传统房地产业的投、融资模式,加速了房地产业的发展壮大,更使其对国民经济的影响变得更为微妙。
当下,房地产金融市场已经成为现代金融体系中的重要组成部分。
一个开放、稳定、高效的房地产金融市场,是该国金融安全的重要前提。
作为分散金融风险,确保金融安全的重要措施,一、二级市场的存在又是至关重要的。
本文梳理了美国房地产金融一、二级市场从无到有,从平静到喧嚣的历史进程,总结了其中的一些有益规律。
1 政府主导一级市场时期20世纪20年代末到30年代初的世界经济危机,给美国经济造成了巨大的负面影响,也给美国带来了诸多的社会问题,而民众住房条件的持续恶化便是其中之一。
在凯恩斯政府干预理论的影响下,为逆转民众住房条件持续下降的趋势,同时提振国民经济,美国联邦政府决定开始对房地产市场进行干预。
联邦政府涉足房地产市场伊始,对房地产业的干预大致是以“非市场”机制和“市场”机制两头并进的方式展开的。
一方面,它首次推动了公共住房项目(The Public Housing Project)的实施,打开了政府出资提供住房、在非市场框架内解决民众住房问题的先例。
另一方面,它着手构建了一个统一、完善、有序的一级市场金融体系。
正是由于政府对房地产市场进行的这些引导和调整,在20世纪30年代到70年代的几十年时间里,美国房地产业表现为政府主导下的平稳、快速发展。
房地产业的蓬勃发展使得美国长期存在的住房供需绝对失衡状况得到了根本性扭转。
美国商务地产公司的模式借鉴与启示
美国商务地产公司的模式借鉴与启示——租金回报重于升值潜力随着住宅开发市场陷入寒冬，部分住宅开发项目的回报率已降至5%以下，相比之下商业地产项目似乎更有吸引力，而酝酿之中的REITS则在一定程度上打消了地产商的融资顾虑，于是许多开发商开始转向商业地产。
金融街和中航地产都提出未来要加大出租物业比重，中粮集团计划在未来2~3年将旗下商业地产项目分拆上市，目前已斥资100亿元收购了三个商业地产项目，包括西单大悦城、朝阳大悦城和天津大悦城，世茂股份也通过定向增发以83亿元总价获得了世茂集团的9个商业地产公司、世茂大厦资产以及7.5亿元现金，方兴地产拟以110亿元向母公司中化集团收购金茂集团，使商业物业面积由40万平米增至90万平米……地产寒冬中，商业地产成为许多公司的避风港，但是随着金融危机在全球范围的蔓延，2008年四季度，北京、上海、广州、深圳等地的商业地产都出现了空置率的大幅上升，是暂缓开发，还是抄底？市场出现了分歧的声音。
一方面，从上市公司数据看，当前商业地产的投资回报率并不高，尽管金融街、陆家嘴、北辰实业等公司出租物业的投资回报率可以达到20%以上，但上述公司的高回报要在很大程度上归功于其数年前低价获取的土地，如果以当前公允价值计算的话，2008年中期，世茂房地产（0813.HK）商业地产项目的年化投资回报率仅为3%（不含公允价值变动收益），而方兴地产（0817.HK）商业地产项目的年化投资回报率仅为5.4%，A股方面，以2008年三季度数据除三乘四计算，中国国贸的投入资本回报率只有6.4%，浦东金桥的投入资本回报了率只有8.7%，而金融街由于开发项目的存货较多投入资本回报率只有4.5%。
而且随着近期商业地产空置率的上升和租金水平的下降，2009年的投资回报率可能更低。
于是一些地产商做出了暂缓扩张的决策，但另一些地产商开始“抄底”。
新会计法中公允价值的概念使很多地产商在考虑商业地产项目时首先想到的不是租金回报率，而是未来的增值收益，即，所谓的商业地产价值重估，而分析师对核心地段甲级写字楼的“崇拜”更加剧了这场商业地产争夺战。
美国房地产市场的经验与启示
美国房地产市场的经验与启示作为世界上最大的房地产市场之一，美国房地产市场一直备受世界关注。
从不动产经纪人到开发商再到普通消费者，每个人都在关注房地产市场的变化。
美国在房地产方面的成功经验值得其他国家学习和借鉴。
本文将从美国房地产市场的发展历史、市场特点和市场经验三个方面分析美国房地产市场的成功，探讨该市场给其他国家的启示。
一、美国房地产市场的发展历史美国房地产市场的历史可以追溯到19世纪末。
从那时开始，人们开始关注住房问题，并开始积极地建房造城。
到了20世纪初，美国的住房需求开始大幅增加，房地产市场也得以蓬勃发展。
在此期间，美国建立了相对完善的住房贷款和房地产市场监管体系，包括完善的住房抵押贷款机制和房地产所有权登记制度等。
房地产市场成为美国经济的重要组成部分。
到了20世纪50年代，美国的房地产市场开始进入快速发展阶段。
随着人口的持续增长以及城市化进程的推进，住房需求迅速增长，房地产市场也迎来了黄金时期。
然而，随着20世纪70年代的到来，经济危机、石油危机和通货膨胀等问题导致了美国房地产市场的停滞和平静。
危机的到来加剧了房地产市场的变化和转型。
相对于20世纪60年代的全面繁荣，美国房地产市场在20世纪70年代开始了周期性的波动，进入了一个新的时代。
在20世纪80年代之后，随着房地产市场出现了收缩和下滑，美国政府、学者和产业界积极组织研究并探讨房地产市场的规律和特点。
经过这一时期的研究和探索，美国房地产市场逐渐恢复，进入了一个新的发展阶段。
21世纪以来，美国房地产市场经历了高涨、稳定和下滑等多个周期，但一直保持着较为稳定的发展态势。
二、美国房地产市场的特点1.商品化程度高美国房地产市场是一个高度商品化的市场，几乎所有的房屋都是由开发商按照标准化的要求建造的。
房地产开发商将开发的商品房按区域、类型及价格等分类销售给不同的顾客，提供了多种选择，不同的市场需求可以得到满足。
2.资本的主导地位美国房地产市场是一个充分发挥资本市场作用的市场。
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欧美房地产发展模式启示录[119220]自从冯仑提出学习万科好榜样之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。
在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特(PULTE-HOMES)。
在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是5.3%,而万科现在只有1%国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。
在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。
在中国的背景下,我们当然不能提出学习国外好榜样,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。
我们该学谁:香港还是美国最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而投靠美国的是冯仑。
冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。
在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。
首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。
香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。
而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。
在香港和台湾,土地就是绝对财富,土地价值被夸大到了迷信的程度。
但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。
第二,从金融模式来看,当香港纵向安排价值链的时候,美国房地产公司的业务更专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值。
因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。
第三,亚洲企业的价值体系和管理文化都比较模糊,这与欧美国家有很大差距。
在美国,最基本的要求是人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。
房地产公司的运作模式主要取决于三个维度,第一是土地制度、空间布局;第二是财务体系、金融模式;第三是价值体系、管理文化。
西方的企业组织像织物,经纬是标准的,花色程序是固定的,延伸出去几百丈,花色还是如一。
组织形态的标准化十分重要。
在诸多差异的影响下,学习香港模式的内地房地产企业大多卖期房、夸大土地价值、依赖银行、项目赌博、公司治理倾向家族化。
业内人士普遍承认,欧美的发展模式更符合市场经济原理。
当地产基金成为主导在美国的地产模式中,基金或者投资银行成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。
有人认为,正是因为这种独特的发展模式,使房地产企业始终无缘全球财富500强,因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。
在美国,房地产的核心是金融运作而非开发营建。
无论是位列500强第54的摩根大通,还是第73位的摩根斯坦利,都脱不开来自于房地产的盈利贡献。
一般来说,美国房地产的终端产品分为两类,一类是供出售的住宅物业,一类是商用物业。
因此开发公司也分为两种:第一个是从事住宅开发并销售的企业,从属于建筑服务业,相当于我国的住宅开发商;第二类是从事商用物业开发和销售的企业,也就是国内持有物业的开发商,也属于建筑类。
虽然中国的房地产企业都有着这二者的身影,但无论哪一种,都没有真正涉及到房地产投资信托。
对银行的过分依赖,缺乏对基金、尤其是海外基金的利用,已经为不少业内人士所关注。
走在前面的企业如万科、万通,开始寻求基金的开发之路。
万科幸运地撞上了美国的PulteHomes,也是上市公司,也是跨地域开发,公司主导权也不在公众基金手中,45年中一直保持着缓慢增长,但离500强已不再遥远。
对此同样作出反应的是深圳金地集团,它通过与大摩房地产基金结盟,试图提供专业化服务。
中体产业与沙特麦加基金的洽谈、首创置业与ING的合作,似乎都是中国房地产企业转而奔向基金的先兆。
延长产品线:锁定终身客户中国企业在对美国房地产发展路线的简单模仿中,收效最大最快的莫过于客户服务。
这一点万科颇有心得。
万科的学习榜样Pulte-Homes具有40%的客户忠诚度。
该公司作为美国房地产行业的排头兵,宣传的口号就是始终如一的客户体验。
作为美国四大房地产开发公司之一,该公司的主营业务是居民住房业务。
它所定下的产品链几乎涵盖所有居民住房市场,包括首次置业、二次置业、三次置业、老年人住房及国际房地产市场。
Pulte-Homes公司的价值理念就是在最佳的地点为居住者提供超一流的住房和服务,而他们的服务则不仅仅限于置业过程的初级阶段,而是喊出了终生服务的口号。
万科从中总结到的,是客户对企业长期发展的重要性。
PulteHomes连续53年持续盈利证明了这一点。
在这种启示下,万科发展出锁定终身客户的理念。
郁亮认为,国内的房地产企业基本都是以年龄、收入等物理属性区分客户,这种分类方法在一个都没房子的时候,是有用的。
而在中国80%城市居民拥有自己的住宅的情况下,再采用这样原始的方法对市场和客户进行分类,是极端错误的。
对万科来说,产品线的设计目的在于锁定终身客户。
根据客户的家庭生命周期和不同的价值关注点,由万科来提供一个完整产品链,从而实现对客户的终身锁定,这才是万科能够保持长期优势的关键所在。
产品线的延长,至今还未显现出最终的效果,但已经是中国房地产企业中吃螃蟹的举动了。
自从冯仑提出学习万科好榜样之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。
在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特(PULTE-HOMES)。
在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是5.3%,而万科现在只有1%国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。
在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。
在中国的背景下,我们当然不能提出学习国外好榜样,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。
我们该学谁:香港还是美国最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而投靠美国的是冯仑。
冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。
在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。
首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。
香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。
而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。
在香港和台湾,土地就是绝对财富,土地价值被夸大到了迷信的程度。
但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。
第二,从金融模式来看,当香港纵向安排价值链的时候,美国房地产公司的业务更专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值。
因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。
第三,亚洲企业的价值体系和管理文化都比较模糊,这与欧美国家有很大差距。
在美国,最基本的要求是人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。
房地产公司的运作模式主要取决于三个维度,第一是土地制度、空间布局;第二是财务体系、金融模式;第三是价值体系、管理文化。
西方的企业组织像织物,经纬是标准的,花色程序是固定的,延伸出去几百丈,花色还是如一。
组织形态的标准化十分重要。
在诸多差异的影响下,学习香港模式的内地房地产企业大多卖期房、夸大土地价值、依赖银行、项目赌博、公司治理倾向家族化。
业内人士普遍承认,欧美的发展模式更符合市场经济原理。
当地产基金成为主导在美国的地产模式中,基金或者投资银行成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。
有人认为,正是因为这种独特的发展模式,使房地产企业始终无缘全球财富500强,因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。
在美国,房地产的核心是金融运作而非开发营建。
无论是位列500强第54的摩根大通,还是第73位的摩根斯坦利,都脱不开来自于房地产的盈利贡献。
一般来说,美国房地产的终端产品分为两类,一类是供出售的住宅物业,一类是商用物业。
因此开发公司也分为两种:第一个是从事住宅开发并销售的企业,从属于建筑服务业,相当于我国的住宅开发商;第二类是从事商用物业开发和销售的企业,也就是国内持有物业的开发商,也属于建筑类。
虽然中国的房地产企业都有着这二者的身影,但无论哪一种,都没有真正涉及到房地产投资信托。
对银行的过分依赖,缺乏对基金、尤其是海外基金的利用,已经为不少业内人士所关注。
走在前面的企业如万科、万通,开始寻求基金的开发之路。
万科幸运地撞上了美国的PulteHomes,也是上市公司,也是跨地域开发,公司主导权也不在公众基金手中,45年中一直保持着缓慢增长,但离500强已不再遥远。
对此同样作出反应的是深圳金地集团,它通过与大摩房地产基金结盟,试图提供专业化服务。
中体产业与沙特麦加基金的洽谈、首创置业与ING的合作,似乎都是中国房地产企业转而奔向基金的先兆。
延长产品线:锁定终身客户中国企业在对美国房地产发展路线的简单模仿中,收效最大最快的莫过于客户服务。
这一点万科颇有心得。
万科的学习榜样Pulte-Homes具有40%的客户忠诚度。
该公司作为美国房地产行业的排头兵,宣传的口号就是始终如一的客户体验。
作为美国四大房地产开发公司之一,该公司的主营业务是居民住房业务。
它所定下的产品链几乎涵盖所有居民住房市场,包括首次置业、二次置业、三次置业、老年人住房及国际房地产市场。
Pulte-Homes公司的价值理念就是在最佳的地点为居住者提供超一流的住房和服务,而他们的服务则不仅仅限于置业过程的初级阶段,而是喊出了终生服务的口号。
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