山东青岛华润中心高端项目第二阶段整体定位 267P解析
项目重难点对策及分析
（1）核心筒采用智能化顶模技术，以适应核心筒平面尺寸的复杂变化；
（2）华润中心东写字楼采用6台大型塔吊与7台高速电梯，满足超高层材料、人员垂直运输的要求；
（3）结合结构自身形式，塔楼结构施工的材料运输需求，以及统筹考虑后期装修，合理确定电梯安装位置；
（8）做好动火审批制度，严控动火作业、严禁与施工无关的易燃品进场；
（9）尽量采用冷作业施工，尽量使用不燃、难燃材料，减少安全隐患；
（10）每层配备充足的消防设施，满足消防要求；定期开展消防培训和演练，提高意识。
11
夏季台风天气多，对工程安全影响大
（1）工程总建筑高度大，楼顶受风力影响大；
（2）塔吊及核心筒顶模系统的使用安全受台风影响大；
（5）科学合理的计划计算各分项工程工期，科学组织、整合资源，合理安排各施工作业的同步施工；
（6）应用BIM技术，建立施工进度的实体模型，模拟实际的工程进度，实现有效的施工进度计划控制。
3
主塔楼塔吊数量多，安全运营难，作业效率低
（1）钢结构工程量大，要求塔吊数量多，主塔楼核心筒外部东北角、西北角各设1台M760D塔吊，核心筒外部北侧设1台M440D塔吊，3台塔吊同步作业管理（5）现场设置交通协调小组，协调各类材料的运输路线，减少运输车辆的滞留时间；
（6）装修阶段，部分机电和装修材料堆场及加工场设置在地下室；
（7）配备专人对施工总平面进行动态策划，结合施工现场实际进行施工总平面的动态管理；
（8）准确量测现场场地面积，积极向市政相关部门申请周边可用市政场地。
（4）塔楼永久电梯提前安装投入施工使用，确保后期施工电梯拆除后的运输能力。
世联XXXX年青岛华润中心项目报告
体现其它的附加
柏丽澜庭：低调的 在产品配置上均
起 大 旗
值
奢华，细致的产品 户型设计，独特的
采用顶级的配置 ，同时将高端服
？
园林设计，强调社
务理念、圈层营
区的私密性和居住
销引入到产品开
属性，获得良好的
发当中；
市场效果
【起航青岛】 首站落户青岛后，华润置地快速在六城取地，初步完成 山东区战略布局，投入资金300亿
游及休闲度假的首选城市，且与日韩紧密对接的前沿城市。
中国东部重要的海滨港口城市 中国经济中心城市 中国首批沿海开放城市 国家计划单列城市副省级城市 中国海洋科研中心
中国优秀旅游城市
中国帆船之都
公众最向往的中国城市
中国历史文化名城
2008北京第29届奥运
最值得向世界推荐的中国名城
标，装修品牌全部
，青岛的新地标
采用国际顶级一流 均价5万/平方米
产品，是青岛市豪
，刷新青岛市高
来 擎
产品力一般，各 2006年1.8万的
种配套设施落后
起价，5000元/
除了产品形式、
平方米的精装修
海资源外，无法
；
宅市场的一个标志 ；但由于户型、营 销等多方面原因在 销售上表现惨淡；
层的价格记录， 其中更有户型价 格达到10万/平 方米以上；
后 续
香港置地 远雄国际 永新国际
剩余518套左右（31795 ㎡ ） 剩余310套（30863 ㎡ ） 26万平米（综合体）
供
青岛中心 35万平米（综合体）
应
绿城项目 25万平米（综合体）
世茂项目 28万平米（综合体）
4万/m²
国内品牌开发商挟
2#塔吊基础施工方案
青岛华润中心商业一期工程2#塔吊基础施工专项方案编制：审核：审批：华润建筑有限公司青岛分公司目录1、工程概况 (3)2、编制依据 (3)3、塔吊总体部署及塔基设计原则 (4)3.1、塔吊总体部署 (4)3.2、塔基设计原则 (6)4、2#塔吊基础 (6)4.1、2#塔基平面位置及施工范围 (6)4.2、2#塔吊基础施工 (8)5、基础配筋验算 (10)6、2#塔吊基础施工图 (11)1、工程概况青岛华润中心商业一期项目涵盖万象城、公寓式酒店及写字楼项目，是集高端商业、餐饮娱乐、办公、会所及高档公寓式酒店于一体的城市综合开发项目；位于青岛市市南区山东路10号，原海军潜艇学院院内。
总建筑面积53.2万平米，其中地上建筑面积29.0万平方米，地下建筑面积24.2万平方米。
万象城购物中心总面积44.0万平米，办公楼6.0万平方米，公寓式酒店约3.2万平方米。
依据腾远设计院施工图纸，钢结构用量大且分布广泛。
根据最新7月31日图纸估算，钢结构总用量约11000吨，是同类项目成都万象城项目的200%，从南面溜冰场到北面娱乐城、从西面电影院到东面下沉广场、从B1层至L8层皆有钢结构。
钢结构工程处在本工程关键线路上，对整个商业一期项目工期有着很大的影响。
塔吊选型和布置主要考虑对钢结构施工和材料倒运的影响。
根据现有图纸，青岛华润中心商业一期项目的三座建筑均坐落于一个大地下室上，办公写字楼、酒店式公寓均为超高层，核心筒区域为筏板基础结构，公寓式酒店采用上部结构为部分框支剪力墙，办公写字楼为框架剪力墙结构，万象城购物中心为独立基础框架框架消能墙结构。
2、编制依据《青岛华润万象城、写字楼、公寓式酒店施工图》（2012.7.31）；《华润建筑青岛华润中心商业一期实施规划》；《起重机设计规范》（GB3811-2008）《塔式起重机设计规范》（GB/T13752-1992）《钢结构设计规范》（GB50017-2011）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）《建筑地基基础工程施工质量验收规范》（GB50202-2002）《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ46-2005）《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-2011）《施工现场安全生产保证体系》（DGJ08-903-2003）《TCT7032型塔式起重机使用说明书》青岛市勘察测绘研究院《青岛华润中心商业一期岩土工程勘察报告》3、塔吊总体部署及塔基设计原则3.1、塔吊总体部署根据项目施工部署，总共配备9台塔吊，其中1#、2#塔吊分别负责公寓式酒店及办公塔楼的材料运输。
青岛万象城项目
青岛万象城项目2012-1-9 15:29阅读(16)深圳万象城实景青岛华润中心青岛华润中心建设项目位于青岛市市南区山东路10号，原址为青岛海军潜艇学院地块，2009年12月华润置地以竞拍的方式取得该片土地的使用权，总地价逾67亿。
项目地块呈不规则长方形，东临交通主干道山东路和香榭丽舍商务宾馆;南邻香格里拉大饭店;东北侧与今日商务楼紧邻;西南侧隔海门路由南向北为3栋沿街排列的商住楼和北海宾馆;西北侧区域邻近潜艇学院住宅区和招待所。
是青岛市市南区近年来出让的面积最大、总价最高、地理位置最好的地块。
华润中心占地面积约13.55万㎡，总建筑面积约106万㎡。
由华润置地(山东)有限公司开发建设的集商务、酒店、办公、居住、娱乐等多功能于一体的综合性建筑群，根据用地性质和设计规划，项目共分五个建设地块，其中1#-2#地块为住宅用地，主要建设内容为6栋住宅及其下方的沿街商业裙房;3#-5#地块为商业用地，主要建设内容为1处贯穿于3个地块的商业综合体，及其上方的星级酒店和办公楼、酒店式公寓楼和办公楼。
另外3#-5#地块内还规划设有地下部分。
项目共分三期建设，一期为1#、4#(包括整个商业综合体)和5#地块，其建设周期为2011年1月-2013年12月;二期为2#地块，建设周期为2011年12-2013年12月;三期为3#地块主要建设星级酒店和办公塔楼，建设周期为2012年12月-2015年12月。
“华润中心”项目位于青岛市市南区中央核心政务、商务区，紧邻青岛市府，周边聚集众多金融、贸易企业及高档五星酒店;项目南侧800米即一线海景广场“五四广场”、“奥帆基地”等“5A” 旅游景区，具有成熟的商务、商业环境。
“华润中心”项目属于华润置地旗下旗舰产品代表作，该项目预计总投资额将达150亿元。
住宅总建筑面积37.3万平米，将以高层和超高层的观海豪宅为主，华润置地将以高品质标准打造从建筑、园林到室内精装的系列化增值服务，引领和创造精致、舒适且个性化的生活方式，将成为市中心最大规模的国际化高端社区。
华润大厦方案
华润大厦方案第1篇华润大厦方案一、项目背景华润大厦位于我国某城市核心商务区，是一座集办公、商业、会议等多功能为一体的综合性建筑。
为了提高大厦的管理水平，为入驻企业提供优质服务，确保大厦安全、高效、绿色、智能的运营，现需制定一套合法合规的方案，对大厦进行全面升级改造。
二、项目目标1. 提高大厦管理水平，实现智能化、精细化管理；2. 优化大厦功能布局，提升入驻企业办公体验；3. 确保大厦安全、绿色、节能，符合国家相关政策要求；4. 提高大厦设施设备运行效率，降低运营成本。
三、实施方案1. 大厦智能化改造（1）建立智能化管理系统，实现大厦设施设备、能源、安防等方面的实时监控与远程控制；（2）部署人脸识别、车牌识别等智能识别技术，提高大厦通行效率与安全性；（3）引入智能会议室预约系统，提升会议效率；（4）搭建大厦信息发布平台，实现信息快速传递与共享。
2. 功能布局优化（1）合理规划大厦内部空间，提高空间利用率；（2）优化大厦电梯、楼梯、走廊等公共区域布局，提升通行效率；（3）增设多功能会议室、洽谈室、休息区等，满足入驻企业多样化需求；（4）引入绿色植物，打造生态办公环境。
3. 安全与绿色节能（1）严格执行国家相关安全法规，确保大厦消防安全、用电安全、燃气安全等；（2）采用节能型设施设备，降低能源消耗；（3）利用太阳能、地热能等可再生能源，提高能源利用率；（4）加强垃圾分类与回收，提高废弃物利用率。
4. 设施设备升级（1）对大厦电梯、空调、照明等设施设备进行升级改造，提高运行效率；（2）引入智能照明系统，实现灯光自动调节；（3）部署无线网络，提高网络速度与稳定性；（4）定期对设施设备进行维护保养，确保正常运行。
四、项目实施步骤1. 成立项目组，明确项目任务与分工；2. 开展前期调研，了解大厦现状与需求；3. 制定具体实施方案，明确项目目标、进度、预算等；4. 开展招标采购，选择具备资质的供应商与施工单位；5. 施工过程中，严格把控质量、进度、安全等方面；6. 项目验收，确保项目符合设计方案与国家标准；7. 投入运行，持续优化与改进。
某地产项目定位报告
拔地巍峨而立，为望门定制的都市豪邸。
渊源流长，镌藏永世风华， 献给巅峰世界的杰出人物， 昆仑赋，卧虎藏龙，天地谈笑。
俱往矣，数风流人物，还看今朝！
城市豪宅产品1
华润中心•昆仑赋
市府天成望门宅
【政经中心】 揽胜城脉，瞰风生水起
坦率的说，如果已经关注到城市核心区日渐稀缺的土地资源， 我们便无需再向您赘述这样一个事实： 在世界上每一个发达及发展中的城市， 其城市物业已经成为所有财富阶层最重要的家族资产。 昆仑赋，以120万㎡城市核心综合体旗舰——华润中心为基， 南面城市金融中心香港路，东临青岛市政府， 于面海背山，上善繁华之地，拔建顶级都市豪宅。 问鼎大华北，极享奢华生活。
案名方案2
香 山
F R A G R A N C E
市 府 天 成 望 门
H I L L
宅
华润中心，位于香港路山东路交界处，我们从项目的区位特点出发，取两条城市主干道名称的第一个字组合而成，“香山”即得。 同时，香山是著名的风景名胜，在北京居香山为贵；
取“香山”为名，朗朗上口，便于记忆，又能因香山本身的情境与住宅项目相映成辉。
城市豪宅产品2
华润中心•昆仑赋
市府天成望门宅
【城市之眼】 气势磅礴，达观山海天
他人眼中，昆仑是壮阔，是神韵； 居者眼中，昆仑是家，是休憩，是无疆无城。
东瞰海上名山第一崂山，西赏青岛欧亚风情区，
北依湛山，南岸是俯仰全城海岸天际的无限风光。 尽天下，非寻常人驻足之地，傲然俯瞰世界。 坐享高度稀缺的城市文脉，地处青岛政经商中心， 入世俊逸，出世静雅的贵族定制豪宅。
踞天元 揽乾坤
【大隐于市】
承载千百万年，光明与璀璨，
如昆仑山脉，凝聚坚韧力量。 昆仑赋，以磅礴之势坐落青岛政经中心， 脚下36万㎡万象城商业中心，
青岛市北中央商务区项目定位报告59p
网络推广
利用互联网平台，如官方网站、社交媒体、 搜索引擎等，进行在线宣传和互动。
线下活动推广
组织各类活动、展览、论坛等，吸引目标客 户群体的关注和参与。
合作推广
与其他企业或机构合作，共同开展营销推广 活动，扩大影响力和知名度。
营销效果评估
销售业绩分析
统计项目的销售数量、 销售额度等数据，分析 销售业绩的优劣和原因。
地理位置优越
位于中央商务区，该项目具有得 天独厚的地理位置优势，交通便 利，周边配套设施完善。
投资价值高
随着城市的发展和房价的上涨， 该项目也吸引了大量投资者，他 们看重该项目的投资价值和升值 潜力。
市场趋势与机遇
城市化进程加速
随着城市化进程的加速，城市中心区域的房地产 市场将逐渐升温，该项目将受益于这一趋势。
对策建议
• 加强与国内外知名企业和投资机构的合作，吸引 更多优质资源和高端人才。
对策建议
完善人才培养和引进机制
通过制定优惠政策，吸引高端人才和优秀团 队入驻。
加大科技创新投入
鼓励企业加大研发投入，推动新技术、新产 品的研发和应用。
优化营商环境
简化行政审批流程，提高政府服务效率，为 企业提供更加便捷、高效的服务。
产业结构需进一步优化
现有产业体系需向高端化、智能化方向转型 升级。
创新氛围不够浓厚
需加强创新环境和创新文化建设，吸引更多 创新型企业入驻。
对策建议
强化品牌建设
通过品牌推广和营销策略，提升青岛市北中央商务区的知名度和美誉度。
优化产业布局
根据市场需求和产业发展趋势，进一步优化产业布局，提高产业集聚度。
市场反馈收集
通过调查问卷、访谈等 方式，收集目标客户群 体对项目的反馈意见和 建议。
青岛商业地产购物中心调研报告
青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。
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蓝色半岛经济区规划理念：
蓝色经济是以蓝色理念为基础的一套可持续发展的海洋经济理论。 它以海洋经济的发展为主线，主要包括海洋渔业、滨海旅游业、海 洋交通运输业、滨海工业、海洋生态产业等。 。
“山东半岛蓝色经济区”城镇体系规划范围：
南起日照市，北至滨州市，包括青岛、烟台、威海、潍坊、日照、 东营和滨州七市以及临沂市莒南、淄博市高青、德州市乐陵、庆云 四县市的全部行政范围。
• 项目整体定位及各功能物业的市场定位 • 第一阶段报告撰写，报告整合 • 报告深化及报告内部审核
主要参与团 队
• 伟业投资顾问项目专案团队 • 伟业建筑策划中心团队 • 伟业投资顾问高层 • 伟业顾问专家团队
第二阶段工作
项目定位深化及产品设计 建议
• 城市宏观发展定性分析 • 高端住宅需求者问卷调研57份 • 消费者及零售商调研126份 • 写字楼市场需求12份 • 本地及国际酒店从业者深访4份 • 国际知名酒店式公寓从业者深访2份 • 小组讨论、公司内部动脑会、预汇报共8次 • 各物业定位及项目整体定位深化 • 建筑策划中心讨论会议5次，产品设计建议 撰写 • 报告深化、内部审核及预汇报
1954
1957
2000 1500
1400 1121
1677 1345
1629
1000
500 175
184
204
223
230
0
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
第一产业增加值 第二产业增加值 第三产业增加值
青岛市2006-2009年第二/三产业增幅情况
25%
20%
20%
15% 20%
• 伟业投资顾问项目专案团队6人 • 伟业建筑策划中心团队4人 • 伟业投资顾问高层5人 • 伟业顾问专家团队2人
2
目录
项目发展机会点 项目整体定位 各物业定位深化 产品定位及ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ品建议
3
项目发展机会点
城市特征 用地价值
岛城典型特征
城市国际化，经济良性发展青岛属于国内经济发达城市，为山东省经济龙
200
150 90
100 50
0 2002
流动人口数量（万）及变化
177
190 40%
117
150
130
30%
18%
10% 13%
7% 20%
30% 10%
0% 2005 2006 2007 2008 2009
青岛旅游接待人次（万人）
青岛本地居民做为固定消费人群，年人均可
5000
14%
15%
17%
青岛
烟台
济南
潍坊
山东半岛与韩国西南海岸地区、日本九州地区组成三角地带。青岛作为重要的连接点在交通、
经济上与国际合作机会增加；
青岛的经济实力和外商投资力度最高，城市综合实力在全国各城市中排名居前。
5
岛城典型特征
青岛未来继续领航山东
山东半岛蓝色经济区加强发展联系，加速半岛发 展，青岛作为龙头将有更多政策支持及发展机会。
头， 与国际接轨的势力与日俱增，城市国际化 发展。
2009年全国GDP排名前十五位城市
16000 14901
14000
11866
12000
10000 8000
9000 8201 7700 7000 6527
6000
5000 4992 4890 4815 4503 4500 4410 4359
4000
4000
15% 20%
15%
3000
3%
10%
2000 1000 2517
2886
3367
3470
4003 5%
支配收入逐渐递增，消费能力逐年增强；
青岛流动人口年增加20万人，2009年接待旅 游人次超过4000万，旅游及流动人口的消费 对商业及旅游业的发展有直接利好；
华润中心 ·城市新天
—— 青岛华润中心项目第二阶段整体定位
2010年05 月
1
工作框架
第一阶段工作
项目深入分析及初步定 位
• 城市宏观经济分析
• 城市房地产发展及政策研究
工作内容
• 高端住宅市场细分及定向分析 • 商业市场深入分析 • 优质写字楼市场深度研究 • 星级酒店专项研究 • 小组讨论、公司内部动脑会、预汇报共6 次
青岛05-09年户籍人口数量（万
人）
765 760
1.1%
1.1%
755 1.1% 750
760
1.2%
763
1.2%
1.1%
745 740 735 740.9 730
749.3
757.9
1.0%
1.0%
1.1% 1.0% 1.0%
725
0.9%
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
10%
5%
0%
2006
21%
20%
17%
15%
13%
9%
2007
2008
2009
第二产业增长率 第三产业增长率
产业 第二产业
第三产业
未来定位
现代制造业聚集区、高新技术产业聚集区和 东北亚国际航运中心
城市金融中心和商务中心、旅游渡假区、物 流基地和现代服务业综合区（会议、会展、
文化产业）
市南、市北、崂山区等中心城区主导商业、物流业、金 融、保险、房地产业及旅游服务业等第三产业发展；
规划发展目标明确为：
青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会 发展的“龙头”城市。作为龙头城市，青岛将成为我国东部沿海区 域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产 业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北 亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜 地。
烟台、威海、日照、潍坊、东营和滨州等区域中心城市的地位和作 用将被强化，成为蓝色经济区发展的重要战略节点。
6
岛城典型特征
第三产业发展迅速
城市二、三产业双核发展，其中第三产业增幅更高， 市区内物流、贸易、旅游、会展等第三产业发展突 出。
青岛市三产发展情况（亿元）
3000 2500
2255
2450 2210
城阳、即墨、红岛等辅城集中发展以高速列车、汽车制 造、家电制造产业和精密机械、电子信息、新材料、食 品加工、空港等第二产业；
第三产业增幅比例超过第二产业5%左右，第三产业发 展良好。
7
岛城典型特征
流动人口给城市注入多元文化流动人口及旅游人数给城市增加更多消费力，
岛城文化更加多元，城市包容性及承载力更强。
2000
0
上海 北京 广州 深圳 苏州 天津 重庆 杭州 无锡 青岛 佛山 成都 武汉 大连 沈阳
2009年山东GDP排名（亿元）
首尔 1
青岛至周边城市航时（小时）
福冈 东京 大阪 北京 上海
1.5 2:40 2
1
1
广州 2.5
6000
4890 5000
3868
4000
3332
2975
3000
2000