《房地产法》PPT课件

3．土地使用权出让关系的客体是一定使用年Leabharlann Baidu的国有土地。 4．土地使用权出让关系的法律事实是要式法律行为。
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（一）禁止集体所有土地的使用权有偿出让。 （二）土地使用权出让，必须符合土地利用总体 规划、城市规划和年度建设用地计划。 （三）土地使用权出让，必须拟订年度出让土地 使用权总面积方案。 （四）土地使用权出让，必须按照法定程序实施。
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征地补偿费用标准
１．征地补偿费用由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物 和青苗补偿费构成。
2．征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产 值的六至十倍。征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、 直辖市参照上述标准规定。
3．征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算 （需要安置的农业人口数＝被征用的耕地数量÷征地前被征用单位 人均占有耕地数量）。
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1．土地使用权出让关系的主体，一方为出让方，另一方为受让方。 2．土地使用权出让关系的内容通过出让合同确定。
土地使用权出让关系双方的基本权利义务：一是国家将国有土地 使用权在一定年限内出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使 用权出让金；二是土地使用者向国家支付土地使用权出让金并获得一 定使用年限的国有土地使用权。土地使用权出让双方的具体权利和义 务，由双方签订《国有土地使用权出让合同》予以明确。
4．被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、 直辖市规定。
征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新 菜地开发建设基金。
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四、国有建设用地使用
建设用地审查报批程序 1．建设用地预申请； 2．用地申请； 3．拟订方案； 4．审核方案； 5．批准方案； 6．组织实施； 7．土地使用者依法申请土地登记。
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土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方 协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有 条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能 采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于
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拍卖出让
拍卖出让，是指在指定的时间、地点，组织符合 条件的土地使用权竞投者到场，在市、县人民政府土 地使用权拍卖主持人主持下，公开竞投某一地块使用 权，以出价最高为条件确定受让人的一种出让方式
具体程序如下： 1．发出拍卖公告；2．报名竞投；3．购领拍卖 文件；4．现场拍卖；5．签订出让合同；6．履行出 让合同。
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招标出让
招标出让，是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者 个人以书面投标形式，竞投出让地块使用权，由招标人根据一定 的要求择优确定土地使用权受让人的一种出让方式。
基本程序如下： 1．招标；2．投标；3．开标、评标和中标；4．签订出让 合同； 5．履行出让合同。 下列投标文件无效：投标文件未密封；未加盖本单位及其负 责人的印鉴；投标文件实质性内容不全；一个投标文件有两上以 上报价。
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五、集体所有建设用地使用情形
1．乡镇企业建设用地。 2．乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地。 3．农村村民住宅用地。农村村民一户只能拥有 一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、 直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再 申请宅基地的，不予批准。
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第二节 土地使用权出让
一、土地使用权出让的概念 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在 一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为。
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临时用地程序 临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合 同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。 临时使用土地期限不超过二年 。
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国有土地使用权的收回
1．为公共利益需要使用土地的； 2．为实施城市规划进行旧城改建，需要调整使 用土地的； 3．土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届 满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准； 4．因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨 的国有土地的； 5 ．公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
第四章 房地产开发用地制度
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第一节 建设用地管理 一、建设用地的概念
我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地 和未利用地三类。
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。
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二、农用地转用
征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。 其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审 批手续；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准 权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续， 超过征地批准权限的，另行办理征地审批。
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招标出让与拍卖出让的主要区别 第一，通告方式不同； 第二，竞争方式和机会不同； 第三，决定受让的标准和条件不同。
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双方协议出让 双方协议出让，是指市、县人民政府土地管理 部门与申请受让人直接就土地使用权出让有关事宜 进行协商，达成协议的一种出让方式 。
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四、土地使用权出让最高年限 土地使用权出让最高年限，是一次出让签约的最 高年限。 各类用地使用权出让的最高年限：（1）居住用 地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、 文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱 乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。
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三、土地征用
土地征用及批准权限 土地征用是指因建设需要，国家将农民集体所有 土地转变为国家所有土地的行为。 征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五 公顷、其他土地超过七十公顷的，由国务院批准；征 用上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民 政府批准，并报国务院备案。
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土地征用程序
1．土地征用审批 2．征用土地方案公告 3．征地补偿登记 4．征地补偿、安置方案公告 5．征地补偿、安置方案批准、实施 6．征地补偿费用支付和使用
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国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门 代表国家（出让人）与土地使用者（受让人）就特定地块的土地使 用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议。
特征：1．出让合同是民事合同； 2．出让合同是双务有偿合 同；3．出让合同是诺成性合同；4．出让合同必须采取书面形式。
出让合同分类：1．宗地出让合同；2．成片开发土地出让合同； 3．划拨土地使用权补办出让合同。