某项目物业管理服务方案

某项目物业管理服务方案服务创造价值，品质改变生活

2007 年04 月25 日

———————目录———————

一、物业基本情况 (3)

二、物业管理基本思路和理想状态 (3)

三、物管公司组织架构 (4)

四、各部门职能说明 (5)

五、各岗位职责 (6)

六、人员配置 (9)

七、服务标准及服务内容 (10)

八、物业办公用房 (12)

九、接管实施计划 (15)

十、附件 (16)

附件一：管理成本预测 (16)

附件二：管理模式 (16)

附件三：服务标准 (16)

附件四：物质装备计划 (16)

附件五：人员培训方案 (16)

附件六：【建宇•迷你星座】管理规章制度 (18)

【建宇•迷你星座】项目物业管理方案

、物业基本情况

1、项目基本经济技术指标：

建宇•迷你星座占地2.8万血2,总建面14.8万血2,由一栋33层、3栋18层、2栋12层小高层和2 栋多层建筑围合而成，户型有30 多种，总户数约1628户。

2、项目周边配套：

小区北邻小官山汽车站与杨嗣桥农贸市场，南靠江津中学，西邻城南综合市场，几江幼儿园与菜市街小学近在咫尺，交通便利，生活配套设施极其完备。

3、项目内部配套：

迷你星座长168 米，宽15 米的商业步行街。小区内近5000 平方米的中庭花园，配套建设有风雨门球场、多功能运动场、游泳池、大众健身场、阳光茶室、台球室、棋牌室等休闲健身设施，迷你星座小区实行全智能化管理，小区设有外围红外线监控系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统，配合24 小时的保安巡逻，让您的安全得到充分保障。精心的绿化、16

小时的公共场所保洁，为您构建舒适家园。

4、人性化物管：

小区内部局域网络为您提供了丰富多彩的信息平台。小区内还设有100 多个小车位，800 多个自行车、摩托车停车位。专业化的管理，“细致、周到、耐心、热情”的服务理念为您提供真正人性化的服务。

二、物业管理的基本思路和理想状态：

1 、如果把迷你星座设为物业公司下属的管理处对该物业进行管理，所有人力资源、后勤保障、社区活动等有总公司相关部门作支撑的话，那么，在管理上直接针对客户服务及步行街经营的部分管理人员及客户接待人员的配置（参见架构图）。

2、小区实行人车分流，商住分离的管理原则，分别实行大堂式管理和组团式管理以确保小区服务管理质量。

3、办公场地：集中办工、资源共享、按区域分组负责，这样既方便业主也提高我们的工作成效。

4、完善的管理制度。

物业管理公司应制定比较全面的对内对外管理制度，以保证规范化管理，避免“人治”的弊

端，注意克服管理的粗放、随意。对外应有如：《车辆管理规定》、《装修人员管理规定》、《来访人员登记制度》、《物品出入管理规定》、《装修房检查制度》等等；对内应有《培训制度》、《考勤制度》、《内务管理制度》、《物品管理制度》、《应急分队工作制度》、《巡逻签到制度》、《班队长查岗制度》等等。同时，为了保证以上制度的落实，我们要不断建立健全了各项相关的检查制度，做到事事有人管、事事有人负责。

5、正规的队伍建设。

物业管理公司持续的、正规的队伍建设是确保其高素质的根本。为此，我们应建立培训、管

理、激励并重的队伍建设模式，从上岗前培训到在职培训，从岗位管理到人员管理，从员工考评到任职定级，都要有相关的制度、规定和办法，并且在实践中不断地完善、改进。

三、物业管理处组织架构及岗位图：

1、组织架构：管理处

客户中心工程维修部绿化部经营部保洁部保安部

A组

B组

B组

接待员

A组

B组

A组

B组

A组

职员

物业公司

2、岗位图：工程维修部主管经营部助理保安部主管队长环境部主管保洁部助理组长班长客户中心主管接待员绿化员保洁员班长班长助理队员组员组长助理职员

四、各部门职能说明

1、客户部职能

l 参与新接物业接管验收工作；

l 负责住户入住、装修、报修、投诉、求助、回访工作的组织、接待处理工作；

l 负责有偿便民服务及特殊服务的组织工作；

l 负责康乐文体、文化活动的组织、实施及设施的管理工作；

l 负责住户邮件、包裹分发及物品代管工作；

l 负责管理处与业主之间的沟通协调的组织工作；

l 完成上级安排的其他工作。

2、经营部职能

l 负责分供方的评审管理工作；

l 负责对外采购工作；

l 负责对外委托服务工作；

l 负责自有物业租赁工作；

l 负责商业信息的整理工作；

l 完成上级安排的其他工作。

3、工程维修部职能

l 负责公用设备、设施和建筑物、场地的维修处理工作；

l 负责编制各种设备、设施的维修保养计划并组织实施；

l 负责住户家庭的维修工作；

l 负责各类检测设备的管理；

l 协调参与设施设备的采购评审工作；

l 负责水电的正常供应；

l 完成上级安排的其他工作。

4、保安部职能

l 负责辖区范围内24 小时保安服务；

l 负责封闭小区人员／物品出入管理；

l 负责对出租屋、辖区内三无人员、装修人员进行管理；

l 负责交通及停车场管理；

l 参与突发事件处置和火警、火灾抢救工作；

l 负责防火管理；

l 完成上级安排的其他工作。

5、环境部职能

l 负责规划辖区环境绿化美化及景点、小品的设置、保养；

l 负责辖区绿化的养护、修整工作；

l 负责园林花场苗木的培育工作；

l 负责园林、绿化的病虫害防治工作；

l 负责绿化机具的保养工作；

l 负责为住户提供各类绿化有偿服务工作；

l 完成上级安排的其他工作。

l 负责辖区公共环境的清洁、垃圾回收、清运工作；

l 负责办公楼宇室内外保洁、外墙清洁工作；

l 负责公共设施的保洁工作；

l 负责为住户提供各种清洁有偿服务工作；

l 完成上级安排的其他工作。

五、各岗位的职责：（其他各岗位职责及班次安排略）

1、管理部主任职责

l 对物业公司经理负责，主持分管部份业务工作。主要负责客户服务、客户投诉的日常跟踪工作。

l 协助物业公司经理进行经营管理活动和处理日常事务。

l 小区的清洁、保安、工程维修、绿化工作进行督促、检查，不定期抽检各部门工作，及时总结、报告工作改进建议，与经理作商讨。

l 定期组织各主管协调会议，每月至少一次，分析、检讨管理进度和跟进各项服务。

l 受经理委托签订合同、签发文件。