基于不动产登记数据的城市土地供应效率研究

基于不动产登记数据的城市土地供应效率研究

发表时间：2019-09-11T13:44:52.140Z 来源：《基层建设》2019年第17期作者：刘秉钧

[导读] 摘要：我国大部分城市对不动产进行了数据的统计，城市土地资源的供应也面临着稀缺等问题，解决这种矛盾问题，主要是靠供给侧，作为土地改革的生产因素，对资源的合理调控显得尤为重要，城市土地的供给效率作为衡量土地要素，在供给侧改革中，发挥着作用和效果。

合浦县不动产登记中心广西合浦 536100

摘要：我国大部分城市对不动产进行了数据的统计，城市土地资源的供应也面临着稀缺等问题，解决这种矛盾问题，主要是靠供给侧，作为土地改革的生产因素，对资源的合理调控显得尤为重要，城市土地的供给效率作为衡量土地要素，在供给侧改革中，发挥着作用和效果。本文依照当前的形势来看，展开对城市土地供应效率的探究，是十分必要的，土地的供应效率，从根本上表现了城市土地供应的数量特征和价格方面的特征，以及空间上的频率特征，通过长时间的效率供应分析，为解决未来城市土地供应的难题，提供一定的参考。

关键词：不动产；数据登记；城市土地；供应效率

本文的研究主要是以对不动产数据登记为基础，将土地与房产等数据进行分离，综合出城市土地供应效率的大数据，以空间测量为尺度，建立供应效率研究的框架，将不同等级的城市土地供应价格和数量，以及频率划分出不同的分类，采用同一土地的房产与供应特征，进行匹配组合，之后可以运用分析划类的方法来得到，土地的供应效率，最后再以技术探索等手段，来对空间特征的分异关系进行选择，并且进行验证分析，来保证结果的可靠性。

1城市土地的特征及概念

1.1城市土地的概念

城市土地属于城市区域内的空间所形成的自然综合体，我国当前的土地范围依照行政区来划分，分为全市土地以及市区土地，主要包括城区与市辖县，城市土地不包括市辖县，依据开发程度上的不同，城市土地可以划分为三种类别，第一是，城市已经开发建成的土地，称为城建区土地；第二是，按照城市土地利用总体的规划，马上要开发的土地，成为规划区的土地；第三是，城市行政区内规划的土地，包括城市范围内的土地，这三种分类的土地组成·了有限的城市用地，以至于城市的一些经济活动，只能在这些有限的用地空间内来进行，所以城市用地供给方面的稀缺性更为突出。（如图所示1）

（图1）

1.2城市土地的特征

城市土地的区域重要性可以通过城市的土地价格来体现出来，一些土地的位置越好，相应的价格就会越来越高。这一特征要求在土地的利用方面，要注意进行功能上的分类。相比之下，交通的运输显得更为突出，城市土地区域的好与坏，在很大程度上取决于交通运输上的方便性。交通运输条件的便利，可以降低交易的成本，以此来提高经济上的效益，所以交通顺畅的区域，必然是竞争激烈的区域，以至于经营者需要节约使用土地，以此来获得较高的经济收益。其实土地面积对于城市土地的利用具有很小的限制作用，在农业用地的过程中，土地的面积对于农业的生产规模会产生很大的影响，资金的投入，也会受到土地面积上的限制。但是在一些城市土地利用中，因为城市土地主要用于建筑，在土地面积有限的情况下，可以向空间内发展。所以，土地面积对于城市土地的限制能力比较小，对比农村经济来说，城市的经济更是一个比较庞大复杂的经济体系，其在社会上的分工与专业化协作能力高度的发达，所以以至于一些城市土地的利用途径更加多样化，利用的方式更为复杂，想改变土地的用途，困难性会更大。以湖南省版图举例（图2）

（图2）

随着社会经济的高度发展，城市土地在数量上出现了绝对的扩张，城市化的程度在日益的增加，人们对于土地的需求也越来越高。城市土地的面积，向外扩张是不可避免的事情，农业用地也会不断地转化为城市用地。让城市用地，运行空间不限制于经济活动，还是城市居民居住生活的基本空间，目前在城市土地中，进行一些经济活动，对于城市的经济和生态发展环境都将产生相互的影响，所以人们要提高城市土地的使用效率，就需要在取得较好的经济效益，同时达到与社会生态，协调一致。

2对城市土地供应效率研究的目地与意义

长期以来，国家为了解决房价过高，城市土地供应不足等一系列房地产矛盾，出台并且实施了一些针对房地产市场调控计划，但是效果并不是太好。根据调查事实来看，消除其中矛盾的关键主要是从土地供应入手，需要通过以城市土地的供应为入手点，仔细的分析，土地投入与房地产价格的数量频率等特点，并且对于特定的空间位置进行精准的描述，将城市土地供应效率精准化。主要的意义包括三点，第一是，当前土地的供应效率，主要是围绕着房地产的价格以及工序料来展开的，有关于市场供应效率的研究，目前还处于起步的阶段，明确的定义和相关的理论依然没有成型；第二是，以房产的登记数据为主要支撑。采用计量统计的方法，对空间等来进行分析。这种方法，与传统的指标评价方法来相比更加新颖。可以通过对数量，价格，频率等特定的方法来进行刻画，保证效果更准确；第三是，以城市土地供应效率为中心，明确土地供应的具体数量以及类型，以此来把握土地供应的源头，有效地调控土地市场与房地产市场精准的需求。

针对于不动产的类型，对投入的土地产品进行专项的定位以及设计，满足社会的不同需求，对房地产市场进行一定的规范，引导房地产市场能够平稳的运行。

2.1城市土地的利用含义

城市用地的利用，主要是指城市用地，在城市所下属不同的部门之间、以及不同项目之间合理的分配使用。针对于城市用地的使用，离不开城市土地总体的规划，而城市土地总体规划的基本内容，是对城市用地自身的功能，进行科学性的分类与配置。在这个基础上，对城市土地进行规模性的布局，可以说这是城市用地规划布局，存在的两个层次城市用地主要利用，将城市产业结构模式进行分类，主要可以分为商业区域、工业区域、居住区域等三大区域，这三个功能区域会因为自身的不同的功能形态，占据相对固定的空间，以此来利用不同的城市土地。

3城市土地供应效率的研究

城市土地的供应效率，是以城市住房供应为基础前提的，因为城市用地供应的数量与结构，都直接影响着住房供应价格，对于城市用地的供应，与房地产市场存在的关系研究，需要围绕着房价、地价等关系来进行阐述，在这种均衡理念的背景下，学术界对于土地市场供求机制以及供应效率，展开了研究。通过对土地供应价格，以及效应来进行计算，得出的结论是，土地使用限制会越来越严格，也可以说就是拥有开发住房的土地会越来越少，价格会越来越高，土地的供给直接影响了市场方面的价格，也可以说是因为房地产市场的供求关系，改变而造成的。后来一些研究人员，分别对香港，以及韩国等土地约束供应地区，利用计量的科学方法来进行分析与检验，得出的结论同样是土地供给的变化，与住房的价格有很大的影响，这就说明解决土地与房地产之间的供需问题，首先需要解决的是房地产市场的混乱原因，与此同时，也有一部分研究人员，在城市土地市场与房地产市场互动研究过程中，从土地的费用，与市场均衡的作用关系等问题进行了讨论，通过建立，因为影响土地价格的动态模型，来解释一些城市的土地市场存在一定的差异，不同规模的城市，房地产市场也不各不相同，所以国外的一些，所以，国外的一些国家研究，更加重视理论上的研究，以及结合实际的分析，将两者结果相结合，以此来进行不断的验证，得出最终的结果。

4 结语

总而言之，城市土地的供应效率，需要根据政府制定的土地供应计划为主要导向，以经济效率为基本依据，在政策仿真的正确指引下，辅助并且促进城市区域土地，与房地产市场的平稳健康发展。

参考文献：

[1]李广林.土地利用效率与机会成本【J】.管理科学报2013.（02）；45-47.

[2]赵鹏军.城市土地节约利用的基本问题探究.【M】中国土地科学.2011（05）；32-38.

[3]李鹏宇.城市不动产数据登记与统计.［J］土地研究周刊2012（08）；35-39.