2019-2020年深圳楼市报告
2019年深圳房地产市场回顾及2020年展望
深圳2019年新增供应持续高位且创历史新高，全年录得超过200万平方米新增供应，为深圳写字楼市场有史以来的供应最高位，共计21个项目进入市场。
从分布区域来看，南山区为新增供应的主要聚集地，贡献了6成以上的新增供应，细分市场主要分布在高新科技园和前海片区。
甲级写字楼是市场供应主流，占比超8成。
全年吸纳量表现较为稳定，共录得超80万平方米的新增吸纳，但从季度供应结构来看，受整体经济疲软以及贸易摩擦的影响，2019年下半年新增吸纳明显放缓，新入市项目去化缓慢与老旧项目因租户搬迁引起空置率升高并存。
整体市场空置率年度同比上升8.7个百分点至年末达20.0%的高位，市场呈供过于求的整体态势。
全年整体市场的稳定吸纳主要来自科技板块，年内监测到多家大型的科技企业及其上下游企业大规模的扩张需求案例。
深圳科技产业的持续发展带来的科技产业聚集及产业链上下游企业的发展壮大，为深圳优质写字楼贡献了重要的需求份额，占比超过4成。
其次，共计超过20%的需求来自金融行业，成为位居第二位的需求板块，特别是非传统金融表现抢眼，主要来自投资管理和资产管理类公司。
此外，年内第三方办公服务运营商和专业服务业为市场贡献了相当一部分需求。
租金方面，巨量新增供应叠加整体经济放缓及贸易摩擦带来的需求放缓，整体市场空置率升高，租户市场明显。
业主实施更为灵活的租赁策略，包括免租期的调整、针对不同类型客户的差异化租金策略以及招商方面更优厚的奖励等，以期实现吸引和留存租户。
同时各区政府在引入产业方面也更为主动，实施一些优惠政策来吸引知名租户进驻区内知名写字楼项目。
从区域表现来看，南山区虽然新增供应较多，但在优惠政策带动以及新项目品质较高吸引的搬迁需求增加的情况下，租金和去化表现优于福田和罗湖两区。
全年来看，供求状况影响下，市场平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。
前海片区在回巢政策和地铁开通的带动下，租金表现稳定，片区市场不断向好。
优质写字楼市场204.280.8写字楼新增供应与净吸纳量表现市场租赁需求行业分析（按租赁面积）20192018201720162015万平方米新增供给净吸纳量专业服务专业服务2019年深圳优质零售物业市场高位供应依然持续，全年录得超过90万平方米的新增供应入市。
深圳房地产市场分析及外销项目营销策划报告
深圳房地产市场分析及外销项目营销策划报告一、市场概况深圳作为中国改革开放的前沿城市之一，近年来快速发展，成为全国经济的重要支柱。
作为经济特区，深圳在房地产市场上具有强大的吸引力。
本文将对深圳房地产市场进行分析，并提出外销项目营销策划建议。
二、市场分析2.1 市场规模深圳房地产市场规模巨大，不断发展壮大。
根据统计数据显示，深圳房地产市场在过去五年中保持了稳定增长，年均增长率为10%。
2019年，深圳房地产市场交易总额达到了5000亿元。
2.2 市场需求随着深圳经济的持续增长和人口的大量涌入，对住房需求也越来越大。
截至2020年底，深圳市人口已超过1500万，其中不少外来人口也为房地产市场的需求提供了强大的支持。
2.3 市场供应尽管深圳房地产市场供应量逐年增加，但由于需求的迅速增长，市场仍然存在供需失衡的情况。
此外，近年来深圳加大了对房地产市场的调控力度，房地产开发商的供应也受到了一定的限制。
2.4 市场趋势未来深圳房地产市场的发展趋势仍然向好。
首先，深圳经济持续增长，对住房需求的支撑力度强大。
其次，政府加大对房地产市场的调控力度，有效防止了市场泡沫的出现。
最后，深圳作为科技创新中心，吸引了大量高科技人才涌入，对房地产市场的需求持续增加。
三、外销项目营销策划3.1 项目定位外销项目在深圳房地产市场中具有独特的竞争优势。
我们的外销项目将定位为高品质、高档次的住宅项目，以满足品味追求高品质住房的消费者需求。
3.2 目标客户群体针对外销项目，我们将重点关注以下客户群体：•高端白领：对住房品质和生活品质有较高要求的高级职业人士。
•华侨及海外投资者：具有一定购房能力的海外华人和外国投资者。
3.3 市场推广策略我们将采取多种市场推广策略，以确保外销项目能够吸引到目标客户群体：•通过与国内外知名房地产展览会合作，参展并展示我们的外销项目。
•在深圳及其他一线城市的高端写字楼、购物中心等场所设置展示中心，展示外销项目的魅力。
深圳市房地产行业现状
深圳市房地产行业现状
深圳市房地产行业现状
深圳市是一座国际化的新兴城市，房地产业一直是深圳市的经济支柱产业之一。
然而，近年来，深圳市房地产市场的发展面临着一些新的情况。
一方面，深圳市房价持续上涨。
据统计，2019年深圳市全市住房平均价格为每平方米6.7万元人民币，是全国最高的城市之一。
高房价已经使得很多市民无法承受购房压力，这对深圳市的经济和社会稳定都造成了不小的影响。
另一方面，深圳市房地产市场的供应量长期以来都较为缺乏。
尤其是中小户型的房源供应相对较少，远远不能满足市民和新市民的需求。
这也是造成深圳市房价居高不下的主要原因。
虽然现状有些棘手，但深圳市房地产业仍然具有很大的发展潜力和机遇。
当前，深圳市政府大力推动城市更新和产业升级，加大对保障房及经济适用房的建设力度，优化住房供给结构，形成了市场多元化和规模化发展的格局。
此外，深圳市还加强了房地产市场的监管力度，实行了科学、稳健的调控政策，有效地遏制了房价的快速上涨。
总的来说，深圳市房地产行业的发展还需要通过品牌房企引领规范发展，着力提升房地产市场的可持续性，更好地适应市场需求和政策导向，以满足居民对住房的需求。
深圳房地产市场形势分析报告
深圳房地产市场形势分析报告深圳作为中国经济特区，房地产市场一直以来都是备受关注的焦点。
当前，深圳房地产市场形势如何？以下是我对深圳房地产市场形势的分析报告。
首先，深圳房价持续上涨是当前市场的主要特征。
由于深圳地理位置优越、经济发展迅速，吸引了大量人口涌入，导致供需失衡，房价水涨船高。
据统计数据显示，深圳房价连续几年保持着较快的增长速度，尤其是核心区域和热门板块的房价更是高居不下。
高房价使得普通居民买房难度加大，购房压力不断增加。
其次，政府调控政策不断加码对市场产生了一定的影响。
深圳市政府通过限购、限贷等措施来抑制房价过快上涨，遏制投机炒房行为。
而这些政策的出台和实施，使得购房需求减弱，供需关系得以重新平衡，房价增长逐渐趋缓。
再次，租金上涨成为目前市场的另一个重要现象。
由于购房难度加大，越来越多的人选择租房居住，导致租金也呈现上涨趋势。
尤其是短期租赁市场，如民宿、短租公寓等，供应不足的情况更加明显，租金水平较高。
此外，深圳市房地产市场正逐渐走向成熟和健康发展。
政府加大了对房地产市场的监管力度，加强了房地产市场的整顿和规范。
房地产开发企业也开始注重产品品质和服务质量，在竞争日益激烈的市场中提高了自身的竞争力。
此外，深圳还推出了一系列政策来促进房地产市场的供应侧，推动房地产行业向高质量发展转型，为深圳房地产市场提供了更加可持续的发展动力。
综上所述，深圳房地产市场形势在持续上涨的情况下，政府的调控政策和市场自身发展趋势使得市场出现了一些变化。
随着政策的逐步收紧和市场的逐渐成熟，深圳房地产市场将会趋于稳定，房价增长速度也会逐渐放缓。
同时，对于购房需求不太强烈的人群来说，租房市场将会是一个更具吸引力的选择。
房地产市场报告 -2020年报-2020年深圳房地产市场回顾及2021年展望(0108)
一、数据板块
CRIC 2020 数据库 粤港澳大湾区投资决策系统 城市栅格系统 场景化大屏 租赁地图等
二、研究板块
—定制监测研究服务— 《深圳房地产市场月度/季度/年度监测报告》 《全国及深圳房地产政策资讯研究监测报告》 《粤港澳大湾区城市房地产热点监测研究》 《企业定制月度/季度/年度监测报告》等
城际
Ø 深大、深惠、深惠大鹏支线、穗莞深三期、深
汕高铁等城际轨道开工； Ø 10月16日，深圳四条城际、一条高铁勘察设
计总体总包中标；
l 4条城际均计划在2024年12月30日竣工，深汕高铁预计于2025年建成。深圳都市圈城际铁 路发展全面提速，将进一步完善粤港澳大湾区高速铁路网络，有效提升区域互联互通水平；
婚姻联网查询
旧改签约95%可征收，超时一年清出
深圳市住建局进一步完善房贷和房地产信息平台功能，通过省
新规明确，取消双百，签约面积与签收人数双95%后
数据共享机制为商业银行提供购房人婚姻登记信息的查询便利;
就可征收，这意味着困扰深圳已久的城市更新迎来了
商业银行办理个人住房贷款业务，应通过房地产信息平台，查
竞拍条件 双限双竞 双限双竞 双限双竞 双限双竞 双限双竞 双限双竞 双限双竞
说明：单限双竞为限成交地价、竞成交地价和人才住房面积；双限双竞增加了限普通商品房销售均价
数据来源：CRIC
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01 2020年房地产市场回顾 ‖ 楼市
深圳房地产市场回顾与展望 │ 2020
2011-2020年深圳市商品住宅供求价走势图
历史性的破局，曾经影响城市更新项目进程的“钉子
询借款人婚姻状况和购房家庭成员名下在深圳拥有住房套数，
户”等一些因素将迎刃而解。
作为贷款审核依据，有效落实差别化住房信贷政策要求。
2019年11月深圳市房地产市场报告44p 共45页
政策动向 地方动向
深圳未来地铁密集覆盖前海中心区，同时坪山、平湖等现今远离地铁的区域也有地铁规划； 土地管理政策频出台，配建保障性住房成重点。
时间 11月20日 11月1日
《关于规范我市国有土地使用权出让工作的意见（征求意见稿）》公开征求意见，提出商品 住宅用地及商业用地的出让均不再设立任何准入门槛，但均将设立配建保障房或是公共停车 位的要求 。住宅地块采取“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房 ”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出让。“限地价、竞配建保障性住房”、“限 地价、竞配建拆迁安置房”的最高限价按照土地出让起始价格的145%设定。按照这种模式 ，未来广州将很难再出现溢价超高的“地王”。
国土资源部、财政 部、中国人民银行 、银监会
住建部部长姜伟新说，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是３６００万套，２０ １１年已经开工１０００万套，今年开工了７００多万套，明年计划开工数量不会低于 ５００万套。同时还强调要继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策 不放松。
发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》，要求国土资源主管部门统一归口管理土 地储备工作，建立土地储备机构名录；年度土地储备计划中，新增储备土地规模原则上 应控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内，储备土地应优先用于保障性 安居工程及其他公益性事业；土地储备机构应于每年第三季度根据年度土地储备计划， 编制下一年度土地储备资金收支预算。
市场概要
新房成交 商品房、商品住宅
成交量创新高
4
新房供应 存量上涨 去化拉长
房地产市场报告-深圳办公写字楼第一季度季报-2020Q1
写字楼市场2020年第一季度深圳235.21租金（人民币/平方米/月）-3.0%租金增长（环比）24.6%空置率数据来源：戴德梁行研究部3.4%CPI 增长6.7%GDP 增长15.9%房地产开发投资增速备注：增长数据为累计同比涨幅；数据来源：深圳统计局；牛津经济研究院；戴德梁行研究部深圳经济数据2019年全年未来一年趋势未来一年趋势2019前三季度8.1%第三产业增长疫情影响下商务活动几近停滞，写字楼市场延续上年低迷态势受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，春节至2020年一季度末深圳甲级写字楼市场基本处于停滞状态，已成交的租赁或买卖活动几乎皆在春节前完成。
一季度，深圳3座甲级写字楼投入使用，带来共计30万平方米的新增供应，全市存量推升至582.4万平方米。
业主关联企业的大面积入驻为新供应取得一定的去化成效，全市吸纳量在新供应去化的带动下达到85,587平方米。
经历了连续几个季度的需求疲软，又临近新年换租节点，业主给予更多租金优惠留住到期租户，一季度全市租金环比上年末下降3%至每月每平方米235.21元，此举在一定程度上加速存量物业空置面积的去化，但在大体量新增供应的影响下，全市空置率环比上涨2.6个百分点24.6%。
企业复工复产较往年延后，疫情对写字楼市场租金及空置的影响还未显著显现。
从各区的表现来看，罗湖区的需求持续外流，再加上个别商务空间运营商租约到期大面积退租，空置率环比上升2.2个百分点至14.98%，租金环比下降1.1%至每月每平方米206.58元。
福田区也在市场竞争加剧背景下租金环比下降2.3%至每月每平方米261.95元，空置率则有一定的改善下降至16.04%。
三个新增供应均位于南山区，空置率继续环比上行至34.85%，租金下降3.1%至每月每平方米213.94元。
宝安区甲级写字一季度空置率环比下降1.2个百分点至52.79%，租金下滑5.6%至每月每平方米178.62元。
伴随新冠病毒疫情逐渐得到控制，商业活动逐渐恢复。
2020年深圳房地产市场分析报告
2020年深圳房地产市场分析报告2020年9月2020 年是深圳特区成立四十周年。
1980 年 8 月 26 日，深圳经济特区设立。
40 年来，深圳快速发展，城市地位显著上升。
房地产行业也取得长足发展，深圳作为改革先行者，在房地产行业发展中也起到先锋作用。
同时，也诞生一批优质房地产开发和服务企业。
展望未来，深圳城市地位仍将持续提升，深圳优质企业也将受益。
第一部分、深圳40 年来，取得快速发展1、40年来深圳房地产行业快速发展深圳在房地产行业产生和发展中扮演先锋者的角色。
中国大陆第一家房地产公司、第一个商品房小区均在深圳诞生、第一次土地使用权公开拍卖也发生在深圳。
深圳在过往房地产行业发展中，扮演着先锋者的角色。
40 年来，深圳房地产市场也取得了快速发展。
商品住宅销售面积从 1986 年的 45 万方，到目前每年 600 万方左右的水平，并且逐步进入存量市场，二手房成交面积是新房的 1.7 倍左右。
深圳地产基本面中长期依然向上。
自商品房诞生以来，深圳基本面总体向上，虽然也经历过 08 年前后、12 年前后的波动。
2020 年年初以来，深圳新房成交面积同比-2%，在公共卫生事件影响下，依然与去年同期持平；年初以来二手房成面积同比增长 49%。
图表1、深圳商品住宅销售面积（万方）数据来源：深圳统计局、市场研究部整理图表2、深圳商品住宅平均交易价格（元/平方米）数据来源：深圳统计局、市场研究部整理2、深圳发展一路向西深圳发展一路向西，从罗湖到福田再到南山和前海。
发展重心的变化也带来区域地产基本面的变化。
（1）深圳最初中心区在罗湖区，1984 年国贸大厦封顶，成为深圳首个 CBD 中心，罗湖商业区几乎汇集了深圳的行政、金融、文化、商务办公等全部功能。
（2）而随着 1997 年前后福田 CBD 动工、市民中心、图书馆等陆续在福田区开工建设，福田成为深圳第二个重点开发区。
（3）南山区伴随着高科技、互联网的发展，快速崛起，依靠腾讯以及华为等一批高科技大型公司，打造了一个高科技产业集群。
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2019-2020 年深圳楼市报告
2020 年 1 月
目录
一、全年楼市综述 (2)
1、住宅市场成交量上升明显，房价维持平稳态势 (2)
2、写字楼供应创新高，快速增量、需求疲软影响租金走势 (2)
3、商业购买需求略有下降，租赁需求有所增长 (3)
二、深圳楼市政策 (4)
1、多重政策利好，提振市场信心 (4)
2、LPR 新机制落地，年末房贷利率下调 (6)
三、土地市场 (6)
1、冷热交替，土地成交量价齐涨 (6)
2、半数成交为工业用地，坪山表现为区域最佳 (7)
3、宅地持续发力，但竞拍条件愈趋严格 (13)
4、深汕合作区加速推地，华侨城拿宅地 (15)
四、住宅市场 (15)
1、一手住宅供应加速，成交量价齐涨 (15)
2、政策利好不断，二手住宅成交量上扬 (20)
3、住宅租金涨速放缓，租金回报率达2015 年中以来的最高位 (24)
4、2020 年一、二手住宅成交量齐升，房价维持平稳 (27)
五、写字楼市场 (31)
1、一手写字楼供需两旺，成交区域愈发集中 (31)
2、二手需求趋稳，租金及其回报双双走低 (34)
3、2020 年写字楼市场供应维持高位，市场仍承压前行 (38)
六、商业市场 (38)
1、新兴商圈悄然崛起，成交表现强势 (38)
2、二手市场呈“群雄割据”之势 (42)
3、2020 年新兴商圈进一步崛起，有望带动市场整体向好 (45)
一、全年楼市综述
1、住宅市场成交量上升明显，房价维持平稳态势
在多重政策利好的刺激作用下，2019 年深圳一、二手住宅合计成交 115033 套，较 2018 年上升22.3%；总成交面积为 1009.68 万㎡。
其中，一手住宅成交 37884 套，同比 2018 年上升 28.9%；二手住宅成交 77149 套，同比 2018 年上升 19.4%。
房价方面，在坚持“房住不炒”的房地产政策方针指导下，全市一、二手住宅的成交均价维持
高位盘整的趋势。
2019 年全市一手住宅的成交均价为 55106 元/㎡，年度涨幅为 1.8% （深
圳）蓝筹住宅年度均价（蓝筹价格即二手价格，本文下同）为 55646 元/㎡，年度涨幅为 1.6%。
2、写字楼供应创新高，快速增量、需求疲软影响租金走势
2019 年深圳写字楼市场虽然遭遇供应瓶颈，但仍保持了上涨的趋势，同时创下供应新高。
全年一手写字楼的成交量仅 49.47 万㎡，同比下降 30.4%；平均价格为 64288 元/㎡，同比上涨16.5%。
二手写字楼成交面积 14.20 万㎡，面积同比上涨 4.9%；蓝筹价格走势稍有回落，48646 元/ ㎡的年度均价较去年下降 2.1%，是近年来唯一一次下滑。
租赁方面，由于金融及 IT 产业大幅退市，加上大量新增供应遭遇疲软的需求，导致空置率快速上升，影响到租金的走势。
此外，不同品质办公楼的租金出现了分化，一方面，散售以及中低端物业租金出现大幅下滑；另一方面，品质优良高端办公楼租金相对稳定。
3、商业购买需求略有下降，租赁需求有所增长
全年一手商业的成交量为 91.21 万㎡，同比上涨 14.1%；成交均价为 65008 元/㎡，同比强势上涨 13.3%。
二手商业全年成交面积为 28.68 万㎡，同比下降 19.8%，成交连续 3 年走低；价格受到成交下行的影响，仅能保持微幅的增长，保持 2013 年以来一直相对稳定的升幅，全年二手商业蓝筹均价为 152619 元/㎡，同比上涨 0.5%。
租赁方面，新兴商圈的崛起对成熟商圈形成一定冲击，但成熟商圈依靠其强大的吸附能力，依然带动了租金的持续性上涨，并携同租金回报率稳步走高。
备注：从2014 年7 月起，我们将以全国研究中心数据库中抽取深圳各大热点商圈中的优质商铺（住宅底商、商业街沿街旺铺等）作为重点研究对象，对深圳二手商铺蓝筹楼价作出调整，而现今蓝筹楼价也代表了全市优质商铺租售价的高位水准。
本文下同。
二、深圳楼市政策
1、多重政策利好，提振市场信心
在全国“房住不炒”的政策方针指导下，今年深圳市场仍以“稳”为主，但是政策利好不断。
“粤港澳大湾区”与“先行示范区”规划陆续落地，另有二手房交易税、豪宅税降低等政策助力，市场成交信心回温。
2、LPR 新机制落地，年末房贷利率下调
自 2019 年 3 月下调首套住宅贷款执行利率以来，深圳市四大行首套住宅贷款利率在 LPR 新机制实
施前一直维持基准上浮 5%。
8 月中国人民银行推出贷款市场报价利率（LPR）新机制，要求自 10 月
8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的 LPR 为定价基准加点形成，未来LPR 就是房贷利率的最低下限，原本的“房贷利率打折”时代或将一去不复返。
11 月 20 日，央行公布最新一次贷款市场报价利率，1 年期或 5 年期以上 LPR 均较上期下调 5 个基点；5 年期以上 LPR 更是自今年 8 月20 日公布 LPR 以来，首次下调。
预计本次降息或将打开降息通
道的口子，明年的整体贷款环境还有宽松的可能。
但是在房住不炒的调控环境下，预计房地产市场还将
平稳发展。
三、土地市场
1、冷热交替，土地成交量价齐涨
纵观深圳土地市场，今年冷热交替，低调开局直至 6 月 5 宗宅地齐发，随后又到年末 2 个月的
冲刺阶段，最终全年土地成交量价齐涨，但大多数土地仍以底价成交。
整体来看，2019 年全市共成
功出让49 宗土地（不包括深汕特别合作区），总出让面积为188.42 万㎡，同比上升29.5%；总出让
金额为 680.92 亿元，同比上涨 51.6%。
2、半数成交为工业用地，坪山表现为区域最佳
从全市出让土地的用途分布来看，工业用地仍为主力，全年交易 26 宗。
今年居住用地继续发力，共成功出让 11 宗。
此外，商业用地出让 7 宗，较去年减少；经营性用地出让 2 宗；区域交通用地、文体设施用地和医疗卫生用地各 1 宗。