豪斯：商墅专题报告2012.1.16讲义
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“DIY”自助式设计，可1变2,2变4,。
38
永建商墅
BOVO商墅
汇领商墅
本报告是严格保密的。
39
汇领商墅--区位
处于三大主题乐园的中心点，均不超过3分钟车程，其中距离迪 士尼乐园最近，仅1公里.
汇领商墅
地址Fra Baidu bibliotek位于浦东区六灶镇鹿达路38号
区域定位：上海金融中心和航运中心； 项目定位：公司注册＋花园式办公＋顶级私人别墅概念；
40
汇领商墅--规划
汇领商墅是集办公、住宅、餐饮等一体的综合性项目.
别墅办公楼
综合楼
项目规模：占地6.67万㎡，总建筑面积达3.4 万㎡；共68栋别墅办公楼，每栋3层；一栋 综合楼（配套项目）； 主力户型：436-460㎡，一层高度3米，2层 高度3.2米，三层高度3.4米； 投资商：上海汇琴实业有限公司 开发商：上海金怡房地产开发有限公司 2009.9开盘价格：9000-9800元/㎡； 目前二手房均价：15000元/㎡
二层规划有会客厅，办公区，灵活多变.
五层
四层
三层 二层 一层
二楼的办公室。
会客厅
备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。
18
商墅产品规划--三层
三层规划厨房、餐厅、客厅，上班，回家如此近距离.
三楼客厅。
五层
四层
三楼厨房。
三层 二层 一层
三楼餐厅。
备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。
19
商墅产品规划--四层
14
商墅产品规划
计算产权面积110㎡， 实际享用面积约180㎡； 每层面积约40平米； 每层挑高3.6米； 赠送地面停车位； 四层次卧、 儿童房
SOHO目前只剩一套为销售，摩天轮正在销售当中即将推出的商 墅是本项目的特色产品.
五层
五层主卧、 露台
四层 三层客厅、 餐厅
三层 二层办公室
二层
一层 建筑模型示意图
业主可根据实际情况，规划商铺、公寓、办公室等，灵活多变 空间，随意变换。
目前全国房地产市场该产品开发量少，而在厦门仅此项目，稀 缺性、独特性，成为市场上亮点产品。
26
商墅产品优劣势剖析
永建商墅的优劣势并存。但其私密性较差，规划缺陷存在，
后续的经营管理尚未成熟.
2
商墅产品缺点分析
私密性差
规划不合理 管理不成熟
项目规划图
30
BOVO商墅--特色
BOVO商墅主张依靠设备和技术的创新应用， 打造适合多重商 务选择的生态办公基地.
产品形象定位：低碳节能、地铁沿线、独立花园、 30%赠送面积”的产品形象。 创新之处：由上海交通大学作为BOVO商墅的技 术支持，打造了低碳节能六大系统：自然导风系 统；新型水循环系统；风光互补发电系统；地源 热泵系统；建筑被动节能系统；Think House新 型智能化系统。
推盘楼栋
（1#、2#、3#、4#)
SOHO
(5#、6、7#、8#）
商墅推出
22
商墅营销推广
SOHO广告在字体设计和颜色表达奇特.
SOHO工地现场围墙广告 SOHO网络广告 SOHO网络广告
23
商墅营销推广
SOHO摩天轮的广告呈现的是魔幻感觉，让客户更多想象空间.
SOHO摩天轮网络广告
SOHO摩天轮网络广告
13
项目产品规划
项目规划产品主要有三类：SOHO、摩天轮小两房、商墅.
2#、3#、4# 为SOHO,在最 顶层是两房摩 天轮户型； SOHO600多 套；摩天轮20 几套； 11层；
1#为开发商自持 综合楼，用作经营 餐饮、休闲娱乐商 业； 12层；
5#、6#、 7#、8#为 商墅,共 110套； 5层；
BOVO商墅
BOVO商墅位于江苏昆山花桥国际商务城商务综 合区，毗邻上海安亭新镇，离上海市中心20公里。 区位定位：花桥打造成为“国际、科技、生态、人文、宜居”的现代化低碳商务城； 区位优势：叠加“上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势”
29
BOVO商墅--规划
SOHO办公
项目规划为商务办公区、独立办公区和配套设施服务区三大分区.
商墅定义说明
目 录
产品规划剖析
商墅案例研究 商墅价值解析
永建商墅
BOVO商墅
汇领商墅
本报告是严格保密的。
12
项目整体规划
永建顶尚是厦门永建房地产有限公司继城立方、雍景湾之后，又 一“创意小户型”力作.
占地面积:19618平方米 建筑面积:81756平方米 开工时间:2010-02-20 竣工时间:2012-04-20 项目位置：厦门市金尚路与枋湖南路交界处，湖里新区 政府对面； 开发商:永建房地产开发有限公司 物业管理公司:裕景物业 建筑单位:厦门中联建设工程有限公司 代理商:世联地产 景观设计单位:贝尔高林（夏威夷）景观设计 建筑设计单位:科宝·博洛尼 工程进度:落架中，部分楼栋落架过半。(2011-12-22) 产权年限:50年 户 数:总户数764户 当期户数200户 项目规划：由四栋高层住宅、四栋联排及地下商业组成， 主要产品为20多平米挑高3.6米功能齐全精装修小户 SOHO公寓、联排别墅，并搭配部分商业。
商墅的出现，将商业、居住、办公多功能融合，真正实现产品的 创新性.
如果
将商业、居住、办公的功能融合
唯有 实现
功能的扩展、空间的创意
商墅
6
商墅释义
商墅将成为未来商业地产的潮流产品.
商业
商墅
居住 创意 空间
商墅：商业产权下的功能和空间多元化组合。
7
If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value.
15
一层商业
商墅产品规划--一层
每套商墅赠送地面停车位.
五层
四层
三层 二层 一层
地面停车位。
16
商墅产品规划--一层
一层可以当做商铺，用于出租，也可自主经营.
五层
四层
三层 二层 一层
一楼的店面：进深约10米，面宽约4米，挑高3.6米；
备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。
17
商墅产品规划--二层
四层规划次卧、儿童房，紧凑精致.
四楼次卧。
五层
四层
三层 二层 一层
四楼公用洗手间。
四楼儿童房。
备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。
20
商墅产品规划--五层
五层规划主卧、空中露台，尽享受私密空间.
五层
四层
三层
二层 一层
五楼主卧。
五楼露台。
21
商墅营销推广
分两期开盘，时间间隔一年整.
推盘时间 2011.1.1 2012.1.1
举例自然导风系统：BOVO 商别墅在进行项目
规划与理筑没计时，加强建筑自然通风效果。通 过自然风的有效引导，避免了社区的热岛效应， 更有利于建筑表面的散温。 在景观方面， BOVO 商墅通过徽气候的营造，创造人工的正、 负低压区，并利用大面积水景与植物降低温度， 并提高了空气质量。 风有效引导图
31
空间组合灵活，随意变换，满足多元化需求.
五层
四层
别墅规划类别举例： 用于居家：三层客厅、厨房， 四层、五层为卧室； 用于投资：从三层到五层可 以隔出多间单身公寓。
三层 二层 一层 建筑模型示意图
10
商业规划类别举例： 一层商铺，二层办公室； 一层、二层均为办公室。
If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value.
商墅定义说明
目 录
产品规划剖析
商墅案例研究 商墅价值解析
商墅产品规划
商墅一般规划为三至五层，一至二层做商业性质使用，三至五层 做居家别墅性质使用.
五层
三层 四层 五层 为别墅
四层
三层
分层规划，达到动静 分离效果； 多功能使用，是商业 也是别墅；
一层 二层 为商业
二层 一层
商业与别墅组合
9
商墅产品规划
商墅专题报告
豪斯（中国）地产机构 厦门豪斯房屋 2012.01
®
本报告知识产权归豪斯房屋（中国）机构所有，严格 1 保密，严禁其他组织及个人未经同意擅自使用。
If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value.
BOVO商墅--户型
A户型一层.
用作办公区
1F:居家。
1F:办公区。
32
BOVO商墅--户型
A户型二层.
用作办公区
2F:居家。
2F:办公区。
33
BOVO商墅--户型
A户型三层.
用作办公区
3F:居家。
3F:办公区。
34
BOVO商墅--户型
B户型一层.
用作办公区
1F:居家。
1F:办公区。
35
BOVO商墅--户型
各楼层之间干扰性存在，私密较差； 每层挑高三米六，楼梯斜度较大，上下楼梯人性化设计不明显。
独栋商墅出售，产权不统一，是商业最大的弊端，商业氛围受 影响，后续可能存在经营管理难的问题。
27
永建商墅
BOVO商墅
汇领商墅
本报告是严格保密的。
28
BOVO商墅--区位
BOVO商墅项目是低碳理念和低碳经济的标志性案例.
24
商墅营销推广
商墅在工地广告、网络推广、户外广告方面，均已出其不意的形 式出现，引发客户好奇心.
工地现场围墙广告 网络推广广告
户外广告
25
商墅产品优劣势剖析
永建商墅的优劣势并存。商墅以其稀缺性和独特性抢占市
场眼球.
1
投资回报 多功能性 产品稀缺
商墅产品优点分析
厦门岛内地少人多，导致商业类租金逐步提高，在此情况下购 买商业地产，获得较高的回报率。
B户型二层.
用作办公区
1F:居家。
1F:办公区。
36
BOVO商墅--户型
B户型三层.
用作办公区
1F:居家。
1F:办公区。
37
BOVO商墅--户型
BOVO商墅凭借超大赠送面积、灵动空间，获得客户青睐.
户型小结
超大面积，真正享受家与业的双重资产；
充分利用户型优越性，高达30%以上的赠送面积；
融入“定制产品”概念，自由分割的套内组合面积，可根据不同需求进行
商务办公
SOHO办公
低密度总部办公区
项目规模：占地250余亩，总建筑面积达28万平 方米；共68栋，每栋3层； 主力户型：200-300㎡，总价300-600万元； 投资商：香港大光集团 ； 开发商：昆山大鸿运房地产开发公司； 建筑设计单位：德国FTA设计公司； 景观设计单位：香港CKC设计； 项目分区：总体规划为3大区域，即商务办公区、 独立办公区和配套设施服务区； 项目配比：15万平方米的商务办公楼宇群、8万平 方米的低密度总部办公区域、2万平方米的SOHO 办公区域及3万平方米的商务配套区域。 商务配套主要包括：多功能会议室，咖啡吧，健 身房，瑜伽馆，台球室，洗衣房，便利店
商墅定义说明
目 录
产品规划剖析
商墅案例研究 商墅价值解析
什么是商墅？
本专题告诉您！
背景剖析
商墅？=商业+别墅？
商墅=商业+别墅
4
背景剖析
商业产权和居住产权的限制无法实现住宅的多元化使用.
限制一
居住产权不能办公 商业产权40或50年
限制二
如何才能两全其美？ 市场什么样的产品打 破两种限制？
5
背景剖析
38
永建商墅
BOVO商墅
汇领商墅
本报告是严格保密的。
39
汇领商墅--区位
处于三大主题乐园的中心点，均不超过3分钟车程，其中距离迪 士尼乐园最近，仅1公里.
汇领商墅
地址Fra Baidu bibliotek位于浦东区六灶镇鹿达路38号
区域定位：上海金融中心和航运中心； 项目定位：公司注册＋花园式办公＋顶级私人别墅概念；
40
汇领商墅--规划
汇领商墅是集办公、住宅、餐饮等一体的综合性项目.
别墅办公楼
综合楼
项目规模：占地6.67万㎡，总建筑面积达3.4 万㎡；共68栋别墅办公楼，每栋3层；一栋 综合楼（配套项目）； 主力户型：436-460㎡，一层高度3米，2层 高度3.2米，三层高度3.4米； 投资商：上海汇琴实业有限公司 开发商：上海金怡房地产开发有限公司 2009.9开盘价格：9000-9800元/㎡； 目前二手房均价：15000元/㎡
二层规划有会客厅，办公区，灵活多变.
五层
四层
三层 二层 一层
二楼的办公室。
会客厅
备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。
18
商墅产品规划--三层
三层规划厨房、餐厅、客厅，上班，回家如此近距离.
三楼客厅。
五层
四层
三楼厨房。
三层 二层 一层
三楼餐厅。
备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。
19
商墅产品规划--四层
14
商墅产品规划
计算产权面积110㎡， 实际享用面积约180㎡； 每层面积约40平米； 每层挑高3.6米； 赠送地面停车位； 四层次卧、 儿童房
SOHO目前只剩一套为销售，摩天轮正在销售当中即将推出的商 墅是本项目的特色产品.
五层
五层主卧、 露台
四层 三层客厅、 餐厅
三层 二层办公室
二层
一层 建筑模型示意图
业主可根据实际情况，规划商铺、公寓、办公室等，灵活多变 空间，随意变换。
目前全国房地产市场该产品开发量少，而在厦门仅此项目，稀 缺性、独特性，成为市场上亮点产品。
26
商墅产品优劣势剖析
永建商墅的优劣势并存。但其私密性较差，规划缺陷存在，
后续的经营管理尚未成熟.
2
商墅产品缺点分析
私密性差
规划不合理 管理不成熟
项目规划图
30
BOVO商墅--特色
BOVO商墅主张依靠设备和技术的创新应用， 打造适合多重商 务选择的生态办公基地.
产品形象定位：低碳节能、地铁沿线、独立花园、 30%赠送面积”的产品形象。 创新之处：由上海交通大学作为BOVO商墅的技 术支持，打造了低碳节能六大系统：自然导风系 统；新型水循环系统；风光互补发电系统；地源 热泵系统；建筑被动节能系统；Think House新 型智能化系统。
推盘楼栋
（1#、2#、3#、4#)
SOHO
(5#、6、7#、8#）
商墅推出
22
商墅营销推广
SOHO广告在字体设计和颜色表达奇特.
SOHO工地现场围墙广告 SOHO网络广告 SOHO网络广告
23
商墅营销推广
SOHO摩天轮的广告呈现的是魔幻感觉，让客户更多想象空间.
SOHO摩天轮网络广告
SOHO摩天轮网络广告
13
项目产品规划
项目规划产品主要有三类：SOHO、摩天轮小两房、商墅.
2#、3#、4# 为SOHO,在最 顶层是两房摩 天轮户型； SOHO600多 套；摩天轮20 几套； 11层；
1#为开发商自持 综合楼，用作经营 餐饮、休闲娱乐商 业； 12层；
5#、6#、 7#、8#为 商墅,共 110套； 5层；
BOVO商墅
BOVO商墅位于江苏昆山花桥国际商务城商务综 合区，毗邻上海安亭新镇，离上海市中心20公里。 区位定位：花桥打造成为“国际、科技、生态、人文、宜居”的现代化低碳商务城； 区位优势：叠加“上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势”
29
BOVO商墅--规划
SOHO办公
项目规划为商务办公区、独立办公区和配套设施服务区三大分区.
商墅定义说明
目 录
产品规划剖析
商墅案例研究 商墅价值解析
永建商墅
BOVO商墅
汇领商墅
本报告是严格保密的。
12
项目整体规划
永建顶尚是厦门永建房地产有限公司继城立方、雍景湾之后，又 一“创意小户型”力作.
占地面积:19618平方米 建筑面积:81756平方米 开工时间:2010-02-20 竣工时间:2012-04-20 项目位置：厦门市金尚路与枋湖南路交界处，湖里新区 政府对面； 开发商:永建房地产开发有限公司 物业管理公司:裕景物业 建筑单位:厦门中联建设工程有限公司 代理商:世联地产 景观设计单位:贝尔高林（夏威夷）景观设计 建筑设计单位:科宝·博洛尼 工程进度:落架中，部分楼栋落架过半。(2011-12-22) 产权年限:50年 户 数:总户数764户 当期户数200户 项目规划：由四栋高层住宅、四栋联排及地下商业组成， 主要产品为20多平米挑高3.6米功能齐全精装修小户 SOHO公寓、联排别墅，并搭配部分商业。
商墅的出现，将商业、居住、办公多功能融合，真正实现产品的 创新性.
如果
将商业、居住、办公的功能融合
唯有 实现
功能的扩展、空间的创意
商墅
6
商墅释义
商墅将成为未来商业地产的潮流产品.
商业
商墅
居住 创意 空间
商墅：商业产权下的功能和空间多元化组合。
7
If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value.
15
一层商业
商墅产品规划--一层
每套商墅赠送地面停车位.
五层
四层
三层 二层 一层
地面停车位。
16
商墅产品规划--一层
一层可以当做商铺，用于出租，也可自主经营.
五层
四层
三层 二层 一层
一楼的店面：进深约10米，面宽约4米，挑高3.6米；
备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。
17
商墅产品规划--二层
四层规划次卧、儿童房，紧凑精致.
四楼次卧。
五层
四层
三层 二层 一层
四楼公用洗手间。
四楼儿童房。
备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。
20
商墅产品规划--五层
五层规划主卧、空中露台，尽享受私密空间.
五层
四层
三层
二层 一层
五楼主卧。
五楼露台。
21
商墅营销推广
分两期开盘，时间间隔一年整.
推盘时间 2011.1.1 2012.1.1
举例自然导风系统：BOVO 商别墅在进行项目
规划与理筑没计时，加强建筑自然通风效果。通 过自然风的有效引导，避免了社区的热岛效应， 更有利于建筑表面的散温。 在景观方面， BOVO 商墅通过徽气候的营造，创造人工的正、 负低压区，并利用大面积水景与植物降低温度， 并提高了空气质量。 风有效引导图
31
空间组合灵活，随意变换，满足多元化需求.
五层
四层
别墅规划类别举例： 用于居家：三层客厅、厨房， 四层、五层为卧室； 用于投资：从三层到五层可 以隔出多间单身公寓。
三层 二层 一层 建筑模型示意图
10
商业规划类别举例： 一层商铺，二层办公室； 一层、二层均为办公室。
If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value.
商墅定义说明
目 录
产品规划剖析
商墅案例研究 商墅价值解析
商墅产品规划
商墅一般规划为三至五层，一至二层做商业性质使用，三至五层 做居家别墅性质使用.
五层
三层 四层 五层 为别墅
四层
三层
分层规划，达到动静 分离效果； 多功能使用，是商业 也是别墅；
一层 二层 为商业
二层 一层
商业与别墅组合
9
商墅产品规划
商墅专题报告
豪斯（中国）地产机构 厦门豪斯房屋 2012.01
®
本报告知识产权归豪斯房屋（中国）机构所有，严格 1 保密，严禁其他组织及个人未经同意擅自使用。
If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value.
BOVO商墅--户型
A户型一层.
用作办公区
1F:居家。
1F:办公区。
32
BOVO商墅--户型
A户型二层.
用作办公区
2F:居家。
2F:办公区。
33
BOVO商墅--户型
A户型三层.
用作办公区
3F:居家。
3F:办公区。
34
BOVO商墅--户型
B户型一层.
用作办公区
1F:居家。
1F:办公区。
35
BOVO商墅--户型
各楼层之间干扰性存在，私密较差； 每层挑高三米六，楼梯斜度较大，上下楼梯人性化设计不明显。
独栋商墅出售，产权不统一，是商业最大的弊端，商业氛围受 影响，后续可能存在经营管理难的问题。
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永建商墅
BOVO商墅
汇领商墅
本报告是严格保密的。
28
BOVO商墅--区位
BOVO商墅项目是低碳理念和低碳经济的标志性案例.
24
商墅营销推广
商墅在工地广告、网络推广、户外广告方面，均已出其不意的形 式出现，引发客户好奇心.
工地现场围墙广告 网络推广广告
户外广告
25
商墅产品优劣势剖析
永建商墅的优劣势并存。商墅以其稀缺性和独特性抢占市
场眼球.
1
投资回报 多功能性 产品稀缺
商墅产品优点分析
厦门岛内地少人多，导致商业类租金逐步提高，在此情况下购 买商业地产，获得较高的回报率。
B户型二层.
用作办公区
1F:居家。
1F:办公区。
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BOVO商墅--户型
B户型三层.
用作办公区
1F:居家。
1F:办公区。
37
BOVO商墅--户型
BOVO商墅凭借超大赠送面积、灵动空间，获得客户青睐.
户型小结
超大面积，真正享受家与业的双重资产；
充分利用户型优越性，高达30%以上的赠送面积；
融入“定制产品”概念，自由分割的套内组合面积，可根据不同需求进行
商务办公
SOHO办公
低密度总部办公区
项目规模：占地250余亩，总建筑面积达28万平 方米；共68栋，每栋3层； 主力户型：200-300㎡，总价300-600万元； 投资商：香港大光集团 ； 开发商：昆山大鸿运房地产开发公司； 建筑设计单位：德国FTA设计公司； 景观设计单位：香港CKC设计； 项目分区：总体规划为3大区域，即商务办公区、 独立办公区和配套设施服务区； 项目配比：15万平方米的商务办公楼宇群、8万平 方米的低密度总部办公区域、2万平方米的SOHO 办公区域及3万平方米的商务配套区域。 商务配套主要包括：多功能会议室，咖啡吧，健 身房，瑜伽馆，台球室，洗衣房，便利店
商墅定义说明
目 录
产品规划剖析
商墅案例研究 商墅价值解析
什么是商墅？
本专题告诉您！
背景剖析
商墅？=商业+别墅？
商墅=商业+别墅
4
背景剖析
商业产权和居住产权的限制无法实现住宅的多元化使用.
限制一
居住产权不能办公 商业产权40或50年
限制二
如何才能两全其美？ 市场什么样的产品打 破两种限制？
5
背景剖析