浅谈住宅小区物业管理的发展现状及发展趋势

目录

论文大纲 (1)

一住宅小区物业管理行业的现状分析 (2)

（一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要 (2)

（二）物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立 (3)

（三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角 (3)

（四）业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴 (4)

（五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多 (4)

二对住宅小区物业管理现状的思考 (4)

（一）建立健全物业管理的相关法律法规体系 (4)

（二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制 (5)

（三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设 (5)

（四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念 (5)

（五）提高服务质量，加大宣传力度，树立行业良好形象 (6)

三住宅小区物业管理的发展趋势 (6)

（一）住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主 (6)

（二）住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业 (7)

（三）物业服务的专业化程度将加强，物业管理公司将向管理集成商转型 (7)

（四）智能化、网络化管理将成为物业管理的主角 (7)

（五）政府行政职能将日益弱化，行业自律将逐渐增强 (8)

结束语 (8)

参考文献............................................ 错误！未定义书签。

论文大纲

摘要

引言

正文

一住宅小区物业管理行业的现状分析

（一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要

（二）物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立

（三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角

（四）业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴

（五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多

二对住宅小区物业管理现状的思考

（一）建立健全物业管理的相关法律法规体系

（二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制

（三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设

（四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念

（五）提高服务质量，加大宣传力度，树立行业良好形象

三住宅小区物业管理的发展趋势

（一）住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主

（二）住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业

（三）物业服务的专业化程度将加强，物业管理公司将向管理集成商转型

（四）智能化、网络化管理将成为物业管理的主角

（五）政府行政职能将日益弱化，行业自律将逐渐增强

结束语

参考文献

浅谈住宅小区物业管理的发展现状及发展趋势

摘要

自上世纪90年代以来，经过几十年的探索和实践，住宅小区物业管理在我国各中小型城市得到了迅猛的发展，目前已经成为国民经济中极其活力的朝阳产业，纵观我国物业管理的发展历程，文章分析研究了我国物业管理行业的发展现状及所面临的形势，从政策法规、物业管理企业、社会及业主等方面讨论了住宅小区物业管理发展的要求及思考方向，并进行了认真的研究分析，提出了对住宅小区物业管理未来发展趋势的展望。

关键词物业管理现状发展趋势

引言

物业管理自引入中国以来才20多年，而在大陆内地普遍则只有10年左右的发展历史，发展速度快与发展历史短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。因此，我们目前迫切需要对我国的物业管理发展现状进行认真的思考分析，把握正确的发展趋势，才能更好的发展我国的住宅小区物业管理，才能更好的建设和谐住宅小区。

正文

一住宅小区物业管理行业的现状分析

（一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要

目前中小城市针对物业管理方面的规范性文件还不多，随着国务院《物业管理条例》的实施，虽标志着我国物业管理步入了法制化轨道，但该条例很多规定过于笼统，缺乏操作细则，且部分政策和规定的可操作性已经滞后于当前的物业管理现状。其他相关的物业管理配套政策也不完善，相关各方的责、权、利关系不明确，对住宅小区建设中应有的配套服务设施不落实、质量差或标准低等问题缺乏有效的制约手段，无法根本保证物业管理主管部门依法指导和协调物业管理工作。另外物业管理企业资质审核不严，在物业管理的市场准入、招投标、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面缺乏具体性和可操作性，由此物业

管理中产生的大量矛盾和纠纷便无章可循，往往得不到及时解决，尤其是在规范物业管理市场的运作方面，至今没有一个具有针对性、指导性的文件和法律法规，使得现实中很多物业纠纷的解决仍处于无法可依的状况，从而影响了物业管理行业的健康发展。

（二）物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立

同其他行业的经营性质不同，物业管理行业的经营活动主要以实现综合性服务来取得管理费的收入，而收入效益取决于企业的管理规模，物业小区的规模大小和管理项目的多少，直接影响到物业管理企业的规模效应和品牌效应的形成，而规模效益的形成是物业管理健康发展的最基本条件。现有多数物业管理企业大多是房地产开发公司派生出来的，管理面积小且成本大，物业管理的规模效益很难体现出来，大多数的物业公司仅靠管理费用来维持运转，所提供服务的范围也只是维修、保洁、绿化、治安等。业主和物业公司之间的市场双向选择机制还没有形成，缺乏竞争，导致企业加强管理和提高服务质量的动力不足。

（三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角

随着物业行业的快速发展和高档物业市场的不断扩大，只有具备专业背景、知识面广、理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才，才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求。行业的发展离不开人才的培养和引进，现代物业管理行业的兴起也需要高素质的人才做中流砥柱。但物业管理行业发展还不健全，其社会地位和影响力还很低下，由于物业管理人员得不到社会的普遍尊重，因此各高校培养的物业管理专业大学生很少进入物业管理领域。传统的物业管理行业由于定位为劳动密集型行业，所以员工的收入一般，有的地方物业管理员工的收入甚至达不到社会平均工资水平，这种情况把高素质人才阻挡在物业管理行业之外，加剧了行业人才的供需矛盾。同时大量的企业改制“淘汰”人员、自由职业者流入到物业管理物业管理行业从事保安和保洁等工作，依靠这部分人提供的物业服务质量难以服众，业主满意度不高。多数员工文化水平不高，缺乏必要的文化知识和专业技能，没有形成专业集团化的管理队伍，导致其管理不够专业化、标准化，服务难以到位，服务质量也不能得到保障，其直接影响了物业管理企业的竞争生存能力。

（四）业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴

物业管理企业收费难已成为行业不争的事实，整个行业的物业费收缴率不足80%。有的业主对按时足额缴纳物业管理费认识不足，拒交、少交物业管理费时有发生，还有的业主根本就不知道也不想知道物业管理到底是干什么的，错误的认为有没有物业管理是一样的，小区照样能安宁、整洁，业主因认识上的不足而拒绝交物业管理费；物业合同以外的特殊服务，物业公司如未及时解决，业主就拒绝缴费；有些业主对小区存在的“住改非”违章建筑等现象认为是物业公司“管理”不力，以物业公司“不作为”而拒绝交费用，却不知物业公司本就没有执法权；小区各业主间产生矛盾纠纷，物业管理人员进行调解，结果致使一方乃至双方产生对物业公司的偏见……由此业主的种种非理性维权，导致物业管理公司的收入锐减，同时加大了收费成本，有的要通过诉讼才能收取物业管理费，物业管理公司提供的管理和服务运行成本随之也大大增加。除了居民的观念问题、经济承受能力外，一个最重要的原因是一些业主对物业管理收费标准以及双方的权责不明确，认为交了物业管理费，物业管理公司什么都应该做，稍不如意就拒交物业管理费，一户不交就会带来消极连锁反应。

（五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多

很多媒体为了追求新闻效应，受“注意力经济”驱使，为了吸引更多的读者，想方设法迎合读者的口味，在物业管理这样一个公权与私权、局部与整体、公民责任与业主权利的矛盾集中地，媒体和公众似乎还找不到一个合适的语境。作为民生住宅行业，房屋的物业管理一直是媒体所追逐的对象，报道的物业管理行业负面的新闻事件太多，放大了物业管理行业的责任和过失，不仅使得社区纠纷的主因被歪曲，也使化解其纠纷的方向被误导，加深了社会公众对物业管理行业的偏见。致使物业管理在社会大众中的形象大打折扣，从而导致物业管理的建设和发展举步维艰。

二对住宅小区物业管理现状的思考

（一）建立健全物业管理的相关法律法规体系

对目前争议较多的的以及处在真空地带的问题，及时出台相应的政策，提高可操作性，特别是在目前大量出现的纠纷和矛盾方面做出具体规定，以化解各方

矛盾，完善相关的物业管理配套政策，明确相关各方的责、权、利关系，严格审核物业管理企业的资质。政府要通过自己的权威使物业管理工作有序、健康发展，对物业管理市场形成、发展所必须的文件尽快出台，积极研究制定物业管理实施细则，明确物业管理公司和业主的权利和义务，要有较强的可操作性，使物业管理企业是实际操作真正做到有法可依，违法必究。

（二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制

物业管理行业的特点注定了物业管理企业的生存和发展必须建立在规模经营的基础上，规模化、品牌化、将是今后物业管理发展的必然趋势，所以塑造品牌、经营品牌、依托品牌和拓展市场，必须成为物业管理企业的共识。引导品牌物业管理企业，积极开展社区物管连锁经营，使物业管理与社区管理有效结合，提升社区物业管理的水平。有关行政主管部门要加快指导住宅小区组建或换届成立业主委员会，并尽快完善物业管理招投标制度，全面推行物业管理项目的招投标制度，将物业管理企业推向市场，实现物业管理市场的有序竞争。只有将公平、公开的竞争机制引入物业管理行业，物业管理行业才能得到进一步的规范和发展。（三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设

公司的成败，关键是人才的选择。有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍，是物业公司生存发展的根本条件，也是物业公司参与竞争，志在必取的信心所在。要多渠道、多形式引进一些具备相关专业知识与经验的高层管理人员和专业技术人才，重视、合理并善于使用人才，保证社会先进管理专业人才在企业中能够得到运用。物业公司不光注重引才，注重用才，更应注重育才。企业应加大内部培训力度培养人才，通过培训、绩效考核、定期评比等手段，提高物业管理企业员工的自身素质，加强企业员工对物业管理企业先进管理技术的学习，加强员工的业务培训和技术培训，打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队，以不断提高物业管理的业务水平和服务水平，彻底改变行业面貌，提升业主的满意率，从而提高物业管理公司的市场竞争力。

（四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念

人们对物业管理消费观念的转变有赖于对物业管理重要性的认识，要通过开展形式多样、丰富多彩的教育活动，大力宣传物业管理知识和物业法律法规，着

力培养物业公司的服务意识、业主的市场意识，帮助业主正确认识物业管理、理解物业管理、关心物业管理、支持物业管理，加快物业管理的健康发展，使物业管理企业、业主之间建立对物业管理的科学认识和正确理解，明确双方在物业管理中所处的地位、权利和义务，积极加强物业公司与业主之间的有效沟通与联系，促进双方的相互认识，拉近之间的距离，使业主对物业公司产生信任的感觉，逐步转变业主对物业管理的不合理偏见。引导业主树立正确的物业管理消费观念，实现权利和义务的对等统一，应当使业主认识到实施物业管理既可以提高城市管理水平，又可以给业主创造一个良好的居住环境，能更好的发挥住宅的“享受”功能，“发展”功能和居住环境的“陶冶”功能，提高物业的使用寿命，逐渐树立业主正确的物业有偿消费观念和物业消费意识。

（五）提高服务质量，加大宣传力度，树立行业良好形象

现代社会的宣传效应不能忽视，物业管理企业应加强通过与媒体的合作，改变过去报纸、电台对物业管理单一批评为主的现象，而应该除了对一些物业管理公司不负责任的做法进行曝光批评之外，还应大量宣传报道物业管理所起的作用，及给人民安居乐业带来的好处。并努力提高物业管理企业的服务质量和服务标准，完善服务理念，以提供优质服务得到广大业主的认可，并广泛宣传物业良好的精神面貌，鼓励加强物业管理行业的政策宣传工作，引导业主明白消费，通过多种形式和渠道加强与业主的深入沟通和交流，加强住宅小区的精神文明建设和社区文化建设，提高业主与物业管理企业之间的联系和相互认识，让广大业主了解物管、理解物管，进而支持物管。采取措施并加大力度逐渐树立企业管理企业的良好形象和品牌形象。舆论导向应站在促进物业管理行业健康成长的高度，负责任地对行业内发生的各种事件进行客观、公正地分析和报道。

三住宅小区物业管理的发展趋势

（一）住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主

由于目前房地产开发的利润远远超出物业服务的利润，在加上消费者在购房的决定因素中物业服务的比重逐步提高，中海、万科等较有影响的物业公司收缩项目的示范作用，住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增

强。在全国100强物业管理企业中，62%的企业由开发商设立。尽管《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理物业，然而物业综合性、复杂性、专业性的特点，导致业主自管实践不可能成为一种主流模式。所以，住宅物业近年来仍会以自建自管为主。

（二）住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业

目前物业管理公司普遍规模偏小，行业集中度低。国内规模最大的前三家物业管理企业的管理面积仅占总物业管理面积的0.58%。企业通过扩大管理规模，最大限度地创造经济效益，使之逐步走向规模化、多元化和跨区域化，行业集中度将逐步提升，一些知名的物业公司执行收缩的策略以及住宅物业管理微薄的利润也会淘汰规模小的公司，这也有利于促进行业集中度的提升。加速物业管理行业的规模化、品牌化进程，走扩大管理的道路，向规模和品牌发展要经济效益，是物业管理企业发展的必然趋势之一。

（三）物业服务的专业化程度将加强，物业管理公司将向管理集成商转型目前众多物业管理公司采用以体化的管理格局，设有属于自己的若干专业的分公司和部门，它们在产业发展上不成熟，与之关联的保安、保洁、绿化、维修等专业公司不成规模，成本较高，这些使物业公司经营运作较为困难。一些物业行业的专业服务商专业化程度较高，物业管理公司将自己的某些业务交与专业服务商，从而为业主提供更好的专业服务。这样，物业管理行业将实现管理层和作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化等逐步实现专业化。物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供服务。

（四）智能化、网络化管理将成为物业管理的主角

物业管理行业发展到现在，已经逐渐地超出了清洁、绿化和安全巡逻的概念，高科技手段和计算机技术已不容选择地进入物业管理行业，物业管理不再是传统意义上全天候的人工管理，消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等越来越多的智能化配套设施逐渐进入社区，网络信息化技术为整个社会的发展提供了一个无限广阔的虚拟空间，人们的日常工作、生活

必将随着网络社会和网络经济的建立与发展而发生根本性的变革，网络的信息化、智能化即将渗透到每一个家庭、每一个社会成员的工作、学习和生活中，这就必然要求物业管理实现信息化、智能化和网络化，以达到设备的应用管理、人员的管理和住户的服务高效统一。

（五）政府行政职能将日益弱化，行业自律将逐渐增强

如果说目前和今后一段时期，物业管理市场还需要政府有关部门依靠行政手段加以干预和指导的话，那么可以断定，随着改革的不断深化，市场竞争机制作用将日益强大和有效，政府在物业管理方面的职能将逐渐弱化成为制定制定适当的法规，并保障法规的严肃性和权威性。行业自律的形成完全依赖于市场化的发育程度，一个高度发达的物业管理市场，必然有与之相适应的行规业律。国家建设部已率先将原先政会的行政职能权力让位于中国物业管理协会，虽然它仍然有其官方背景，但毕竟是向行业惯例上迈出了可喜的一步。

结束语

鉴于中国房地产业的蓬勃发展，物业管理是一个有着广阔的市场和发展前景的产业，只有不断研究解决管理中出现的新情况、新问题，并提出可行性的解决措施和研究趋势，才能使物业管理健康、快速发展。物业管理作为其后续产业，必将随之不断成熟。成熟的物业管理市场，是由成熟的房地产市场、成熟的开发商、成熟的客户（业主）以及成熟的物业服务企业来共同实现的。但是目前如何做好物业管理行业还需要各方面做进一步的探讨和研究。