房地产营销策划-202006中梁山东莱芜高新区项目营销提报方案

【交通】
邻近多条主干道， 道路通达性高
【指标】
3.0容积率， 高低配产品
短板
短期内近距离缺少配套、地块北侧、东侧铁路沿线
PART2. 市场分析
宏观市场—经济发展水平
近年来莱芜经济保持快速稳定增长，2017年全市实现GDP近900亿，远低于周边城市。
宏观市场—经济发展水平
第三产业稳定发展，从2013年的36.41%到2017年第三产业占比实现43.63%，第二产业仍为主力。
莱芜高新区鲁中大街地块 商住
95650 3
275077.8 269915
2500 0 0
2663 无 否 22
1.2车位/户 48000 66950
现状及四至
项目靠近主干道，鲁中东大街。南侧、西侧为成熟小区，东侧在建铁路立交、北侧铁路。
铁路沿线
地块北侧 铁路
西侧 晨晖花苑
大崮山路
鲁中东大街
住宅
商 业
• 航空运输：济南遥墙机场。
• 铁路运输：济莱临高铁济南至莱芜段与青莱高铁高铁构 成济青高铁二通道，济莱临高铁莱芜至临沂段与滨州至 淄博高铁、淄博至莱芜高铁构成滨临高铁，形成十字形 高铁网络。
交通规划
规划形成“两横一纵”的高速公路系统和“六横六纵”的干线公路网。
两横一纵，高速公路 规划新建青兰高速公路,改扩建博莱高速公路、京沪高 速公路,ꢀ完善“两横一纵”的区域高速公路网络。
宏观市场—人口规模
莱芜是人口流出型城市，2017年莱芜市常住人口137.6万，2017年城镇化率62.58%，城镇化水平日益提高。
u 莱芜市常住人口2017年137.6万人，自然增长率为6.93‰，近几年人口增长缓慢； u 莱芜近几年城镇化率保存在60%左右，城市化加速。
宏观市场—居民收入水平
2017年莱芜市人均可支配收入3.4万元，消费性支出1.9万元，居民消费意愿较强烈。
城市城区规划
本案地块处于莱城高新开发区未来高端制造产业园生活片区。也是莱芜重点规划发展的高新开发区。
本案
城市行动计划
（一）城市布局优化行动 ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ莱城规划形成“两心、四轴、四廊、五片、 多点”的空间布局结构。 （1）莱城重点开发及改造地区 ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ精品城市核心区：核心区主要完善城中村改 造、游园建设、公园优化改造、城市亮化工程、 风情民俗古街等项目建设以及腾退工业用地、危 险品仓库，打造成为城市的精品地区。 高铁新区：重点建设济莱高铁莱芜站场及配套广 场、进出站道路。 （二）高新区划分为以下几个功能区 高端制造产业园、机械加工产业园、新能源汽车 产业园、装备制造产业园、医疗医药产业园、食 品加工产业园和物流商贸产业园等。
六横六纵，干线公路 国道ꢀ205ꢀ线、省道ꢀ242ꢀ线、省道ꢀ244ꢀ线、省道ꢀ330ꢀ 线均升级为一级公路。将汇河大道向西延伸,与济泰高 速公路连接;将凤凰路向北延伸;规划羊里至牛泉、张家 洼至茶业口、和ꢀ庄至大王庄、苗山至羊里等的公路。 形成“六横六纵”的干线公路网,强化莱芜与济南、淄 博、泰安等周边地市的快速交通联系,加强中心城区与 重点镇以及各乡镇之间的交通联系。
地块信息
地块东至原山路，西至大崮山、北至火车道、南至鲁中东大街、靠近城市主干道， 容积率3.0的商住地块；计容总建为27.5万 方，土地成交单价466.86万/亩，楼板价2333元/平方米。
铁路沿线
土地基本信息
ꢀ
莱芜高新区鲁中大街地块
住宅
商 业
大崮山路
原山路
鲁中东大街
地块名称 用地性质 占地面积(m²) 容积率 计容建面 住宅面积 商办面积 保障房 限价房 配建及公建配套 限高/限低 底层架空 建筑密度 车位要求 起始价(万元) 土地成交价(万元)
大崮山路 鹏泉东大街
地块配套
近距离大型商业配套较少，3km范围内可享老城区配套，享开发区学校资源。未来地块配套商业将基本满足日常生活配套。
莱芜第一中学
莱芜市中医医院
红石公园 莱芜第二实验小学
市政府
中心广场
2km
莱芜战役纪念馆
3km 本案
茂业天地
银座商城
青岛国开中学
3km
规划新建学校 营昊超市
莱芜市旅游学校
原山路 东侧 在建铁路立交
凤凰北路
鹏泉东大街
地块内部现状
南侧 舜鲁中国际
地块交通
邻近鲁中东大街、凤凰北路等主干道，道路交通便利；地块周边3处公交站台5条公交线路，连接老城区及开发区。
铁路沿线源自文库
原山路
住宅
商 业
鲁中东大街
凤凰北路
主干道：鲁中东大街、鹏泉东大街、原山路、凤凰 北路；
次干道：大崮山路；
公交线路：5条公交线路，k202路、k210路、21 路、k8路、k8路大站快车、可到达老城区、开发 区、
1 市场分析 MARKET ANALYSIS
Market
市场分析
本体分析 市场分析 竞争环境 客户分析 价格推导
PART1. 本体分析
城市概况
莱芜，位于济南都市圈，山东半岛城市群，深化对外开放，是推进国家“一带一路”的重要节点城市，是山东半岛城市群的 重要城市。
• 区位： − 东临沿海，西扼中原，北接齐鲁，南襟江淮，素有"豫东门户"之称。
城市交通
山东省规划的“三横五纵”高铁网项目全部纳入了国家中长期铁路网规划。到2030年，全省高速铁路通车里程将达到4366 公里，建成覆盖全省17市的“三横五纵”快速铁路网。
• 公路：京沪高速莱芜段改扩建工程2018年4月全面开工 建设，莱芜段全长30.064公里，均依托原路线改扩建， 采用双向八车道高速公路技术标准，设计时速全线小客 车120km/h。
• 规模： − 面积：2246.21平方公里 − 人口：137.58万 − 下辖莱城区、钢城区
• 定位： − 是推进国家“一带一路”的重要节点城市，是山东半岛城市群的重要城 市。
• 经济水平： − 2017年全市实现生产总值（GDP）896.02亿元，位列第17位，按照 GDP名义增速计算，背依济南，凭借济莱一体化等战略优势的莱芜实现 了其经济的飞速提升，其2017年GDP名义增速竟然高达27.50%，进而 成为全省唯一一个增速超20%的城市。
规划新建学校
莱芜第一中学（重点）
项目本体
本项目，住宅建筑面积27.04万方，其中高层19.53万方，洋房7.51万方。总户数2274户。
本体小结
【区位】
属于莱城区新开发区域， 老城区与开发区交汇处
城市发展轴线上
【规划】
莱城区城东生活片区，未来城 市重点发展区域
亮点 城市重点发展开发区、规模性住宅片区