如何当好房地产项目总

经验分享

——如何当好项目总？

前言：房地产项目全程概况

第一部分：带好团队用好人

一、项目总自身标准：

1、严于律己、做好表率

2、视野开阔、素质一流

3、专业一流、全程清晰

4、整合资源、综合管控

二、建好组织用好人：

1、建立高效扁平化组织架构及岗位职责

2、知人善用，管理的大学问

3、制定科学的薪酬、绩效考核体系

4、建立系统的学习、培训体系

第二部分：计划节点全明了

1、制定完整项目开发总计划

2、计划分解及节点里程碑

3、计划执行与督导

第三部分：为来为去一本账

1、项目综合成本测算、控制及预决算

2、项目资金组织、融资

3、项目现金流及开发、销售计划对应

4、税收统筹

第四部分：核心要点（专业）亲自抓：

一、选址拿地、投资决策

二、项目开发全程及要点

1、项目调研、策划及定位

2、规划方案设计、评审及确认

3、项目营销类开展（策划推广、销售、后台系统）

4、项目工程类管理（设计、前期、工程施工）

5、工程实施营造（主体、园林、场外）

6、工程及项目竣工、验收、交付及后评价

7、项目移交、物业生活服务

前言

如何当好项目总，归纳起来四句话：·带好团队用好人；

·计划节点全明了；

·为来为去一本账；

·专业要点亲自抓。

房地产项目过程：

“房地产”=“地”+“房”的产业

“地”：投资决策、选址拿地（权重要大于房的开发）；“房”：产品开发价值体现的过程，大致分为：

·项目前期：市调、项目定位、规划方案设计；·项目中期：营销、工程实施；

·项目后期：竣工、验收、交付、及后评价。

房产品与产品类似，其完整内涵：l设计（高端 研发）

l生产（施工营造）

l服务（物管、生活服务）

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制定营销总体计划及培训有关人员物业顾问提供管理要求

进一步成本测算

下阶段资金支出计划立项文件定位、作初步成本测算资金筹备工作、启动资金预算

宏观经济分析

地块详情调查地块争取完成组织专家对地块进行定位论证

行销策划制定项目实施总体网络规划市场调查

争取地块房地产信息（拍卖、投标、协议、联建、转让）四线、绿化道路、综合管线反馈规划局

组织项目班子基本建设程序及管理技能培训定位、销售层次提出概念设计销售方针、宣传策略制定、商品房户型、面积信息反馈

方案论证、修改，日照分析方案会审有关部门意见反馈方案修改方案设计招标委托方案设计12345678910111213

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景观设计

确定有关物管用房管理方案及营业用房工程监理招标

根据定位建筑总师研讨其外墙面用材要求物业管理公司招标

三通一平实施施工图纸审查交通影响评价环境影响评价地质勘察市建委与市规划联合批复扩初设计结构总师研讨结构选型及评估其经济性有关部门扩初审查（与建委开发签订综合验收合同）建设审批（含总图批复）

外装修材料及主要设备定样施工图设计要求（文字）施工图设计（深基坑围护设计及论证）缴清土地款，缴纳契税，办理土地证并复核工程招标，有关手续办理规划许可证审批（工程预放样、公示）监理进场施工单位进场，场地布置

办理质监、安监手续

施工合同

缴纳费用单位工程定位、成果图项目控制成本确定14

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工程全过程监理

室外工程监理公司招标

工施工许可证商品房预售证申请配套工程设计图纸交底验灰线

弱电工程招标打桩工程主设备招标，主材招标缴纳维修基金

装饰材料确定主体工程施工地下室施工图纸会审配套工程招标

设备订购设备到场期

房地产项目开发流程图

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市房管局实测面积

销售正式合同

销售

预销许可证

预销许可证

协助办理三证

物业管理

业主入住

补缴费用，土管

验收证书

社区、物业、业主共同管理

土管局用地验收

资料整理归档

办理房产总证

验收证书

综合验收

确定物业用房

整改验收反馈

各户型面积表

物业验收

免疫验收（有餐饮业）

消防验收

市政验收人防验收

绿地验收

规划、交警、环保

物业参与工程资料管理

整改及工程质量评定

弱电、邮政供暖上、下水煤气供电小区级市政工程

绿地平整

商品房预售合同备案

预售购房合同

单位工程交工验收

室外管线

绿化、环境施工

安装工程

装修工程

三、财务成本、税收统筹1.项目综合成本测算；2.工程预结算；

3.资金安排、融资及现金流平衡；

4.税收统筹。

四大方面确保项目成功

二、计划管控体系1.项目开发整体计划；

2.年度、半年度、季度、月度及各部门、专业分解计划；

3.计划过程督导、反馈、纠偏。

一、组织架构1.公司组织架构；2.各部门、岗位职责；3.薪酬、绩效考核体系；4.培训、学习体系。

四、专业流程管控(一) 投资决策、选址拿地(二)项目开发1.项目前期

l 市场研究、地块分析；l 项目策划、定位；l 方案设计、论证。2.项目中期

l 前期报建 五证二书；

l 工程前期准备：设计、招标、技术交底、施工现场准备等；

l 工程质量、进度、成本三位一体管理；l 营销策划、推广、开盘销售管理、后台支持等。3.项目后期

l 工程竣工、验收及后评价；l 项目验收、交付、归档；l 物业、生活服务等。

项目成功