应用文写作 市场调查报告8

市场对产品的需求状况分析
1、区域房价走势 自2000年以后，清河区域的开发就逐渐升温，怡美家园、 当代城市家园、永泰园、清上园、力度家园等等，项目一个接 一个可谓是此起彼伏，而连续性、密集型的开发也很自然的带 动了区域房价的整体上升，以2000年基准价4000为例，此区 域2000年至2005年住宅价格增幅区间在6%-11%之间（以高层 和小高层产品为例），作为一个五环外的区域，能有如此的价 格增幅，着实可看出区域人群的住房需求非同一般。 05年之后，伴随着清河——北京居住卫星城的区域定位的成 立，该区域房产市场将进一步走向高潮，开发量将在近两年内 呈现出不断走高的形式，供给量的加大将在一定程度上刺激产 品品质的不断升级，区域环境、商业配套和道路工程的良好改 善也将成为住宅价格增幅的利好因素，综合以上内外部条件， 区域房屋价格今后的攀升也在情理之中。
美欣家园
澳洲新星
永泰园
当代城市家园
抽样分析：
从该区域主流产品类型及价格分布来看，以4700—6000 元项目群组为例。我们选择在该区域内有代表性的几个项目进 行抽样调查，由于以上被选择的这几个项目既有相似之处也有 不同之点： （1）购房人群的组成都有很大的相似性，主要都是由三部分 人群组成：其一是在中关村、上地工作的IT界人士;其二是海淀 区各大高校的教师，以中关村和学院路沿线的高校为主；其三 是本地的原址居民和附近的部队干部。 （2）这几个项目产品类型各自都不一样，有的是塔楼（清上 园），有的是板楼（永泰园新风景），还有的是澳洲酒店式建 筑（澳洲新星）。 （3）最重要的是从销售率以及销售速度上来看，以上几个项 目充分表现了清河区域的特点。
项目名称 类比项
永泰园 （新风景） 5200 现房
澳洲新星 5000 现房
美欣家园 4700 现房
高巢 5800 准现房
均价（元/平） 产品类型
开盘时间 入住时间 物业费 （元/平米）
板楼 （9层）
03年11月 04年3月31 1.68 0.5 周边各个人群
板楼 （13层）
03年4月 03年底 1.9 10 中关村、上 地工作人士 为主
调查报告目录
一、清河地区总体状况概述 二、关于产品方面的分析 （一）、市场对产品的需求状况分析 （二）、 产品质量与价格情况 三、关于销售方面的分析 （一）、产品销售市场的特点和规模 （二）、消费者的购买动机和购买能力 四、关于竞争方面的分析
五、调查报告结论
清河地区总体状况概述
一、清河区域划定： 北至西三旗;南至清河北五环路；西至上地信息路；东至京昌路及其部分 辐射区域。该区域位于海淀区东北部，总面积13.5万平方公里。
消费者的购买动机和购买能力
清河区域购房者的购房关键因素排序及分析
抽查周边项目基本情况一览表：
项目名称 类比项 均价（元/平） 产品类型 开盘时间 入住时间 物业费（元/平米） 清上园 二期 5400 当代城市家园 （凤蝶） 5800精装 板楼（6层） 03年 04年 1.1 清河新城 6000元 永泰园 （新地标） 5280
生活配套缺乏规模化
目前清河区域就生活居住而言是不存在问题的，但如要提升到居住的 品质化就会存在一定的差距，商业、餐饮、娱乐等等都维持在小而全的层 面，而没有达到大而精的规模化和品质化，而这种现象的出现与早期区域 人群的消费能力较弱有直接的关系。
道路交通存在瓶颈
清河区域西有轻轨，东有京昌高速，按常理来说应该不能存在交通不 便的现象，但由于清河地处京昌高速和上地科技园区的中心枢纽位置，不 可避免的承载着大量的人力和物力运输任务，而目前的小营西路道路状况 又与以上需求存在强烈冲斥，同时京昌沿线近年来的成片开发也使得这条 老龄化的高速路更加的不堪重负，这也连带性的祸及清河区域，因此实事 求是地说清河区域的道路交通是难以让人满意的。
对这一事实的得出，我们将从对区域内客户的几大定位分析来说明。 1.客户购买心理分析： “永远没有人嫌买到的东西便宜”，无论是哪种商品交易活动， 价格往往都是决定最后能否成交的一个重要因素，在购房这一人生 最大投资这一真理更是得到了最好印证。 2.区域产品供给分析： 清河区域最近几年由于中关村北扩和大量科技企业的入驻，已 成为北京市房屋购买的热点区域，相对远离市区的位置和各项市政 配套逐步改善正在进行当中的实际情况，又使开发商把目光放在了 建造低密度、高绿化、板楼为主的社区，而从开发商谋求价值利益 最大化决定的方向来看，区域产品因此普遍存在着单价便宜，但面 积偏大，总价较高的普遍事实。
排名第一位：价格
价格在购房者的心里永远都是第一位。 首先让我们谈谈单价对购房者的影响，综合这几年清河区域房地产 项目的价位来看，单价主要以4300—5800元为集中段，其中以5200元 左右的产品为最多。从这些数据可以看出其实单价在这个区域内浮动 不是很大。如在前边的表格可以看出美欣家园的单价是最便宜的，为 什么从2002年开盘到现在一室一厅的销售单价是4763元/平米但是销 售了87%，而三室一厅的房子是4592元/平米却只销售了38%呢？这就 说明了单价其实不是干扰购房者的主要因素，总价的考虑才是购房者 决定性的因素。从各个项目的产品面积划分来看，以100平米—140平 米为主流产品（除去个别小户型项目），总价基本集中在50万—70万 的这个档，然而根据对周边市场的研究，50万一套房子对于该区域的 人来说是一个能够接受的价位点，但房价超过60万在清河这个地区就 是购房者的一个“门槛”，这一点无论是从区域老牌项目当代城市家园， 还是地区新兴小户精装产品高巢的销售柱型图中可看出，所以购房者 最关心的因素中，价格是第一要素，价格中又以房屋总价居首。
该地块位于清河桥以北区域，南接清河，西连轻轨、东靠京昌高速， 是连枢上地和清河区域的中间地带，地理位置极其优越。
人文环境
地块紧邻上地科技园区，该园区是目前北京展示对外经济的一个窗 口，区域内有近500余家高新技术企业，其中不乏像IBM、三菱、诺维信、 联想、华为这样的国内外知名企业，而这些高科技企业和职员的入驻也 培育起了区域高质化的一种人文氛围。
发展环境
清河有紧邻上地区域的地段优势，又是远景规划中的北京城市副中 心，随着近几年交通状况的不断改善，住宅价格也在不断攀升，逐渐成 为了一个新的热点区域。
劣 势：
目前居住环境显杂乱
清河区域现状并不尽人意，道路相对破旧，临街小商铺以及廉租房鳞 次栉比，外来人口流动极其频繁，脏和乱是目前居住环境的真实写照。
清河区域从04年以来已成为北京房地产市场的 一个热点区域，而05年此区域又成为海淀区重点整 治区域，政府投资近亿元来改造此区域的环境；清 河区域现有人口10万人，而政府计划将此区域的长 住人口扩充为40万，因此，此区域在不久的将来必 将成为北京市一个重要的居住区，成为名副其实的 城市副中心。而清河区域的各项配套和服务设施在 最近几年也有大的改变，如清河区域建设新的中美 商业街，大型的公交枢纽也在筹划中，安宁庄路的 拓宽工程也在2007年10月开始了，随着这些设施 或配套的不断跟进和上地区域企业不断的扩充，清 河区域有潜力成为北京市又一个大型的生活区。
清河区域最近几年由于中关村北扩 和大量科技企业的入驻，已成为北京市 房屋购买的热点区域，相对远离市区的 位置和各项市政配套逐步改善正在进行 当中的实际情况，又使开发商把目光放 在了建造低密度、高绿化、板楼为主的 社区，而从开发商谋求价值利益最大化 决定的方向来看，区域产品因此普遍存 在着单价便宜，但面积偏大，总价较高 的普遍事实。
关于大地公司拟在清河毛纺厂地块投放房 地产项目的调查报告
行政0703班
引 言
为了更清楚的了解房地产市场，大地公司于2009年期间， 针对清河区域的市场进行了市场调研。由于这个区域是高科技 产业和教育行业的集中区域，而近年来这两个行业的发展非常 迅速，从业人员收入水平增长很快，临近的中关村IT精英和各 高校教师的经济收益提高不少,使得这个区域的目标客户对房屋 的有效需求增加显著。从总体上看，这个区域可开发用地短缺 将是一个长时期的状况，住宅产品供应量有限，难以形成像其 他区域非常激烈的市场竞争。再加上区域客户购买力的不断增 强，将会在最近几年形成同档次住宅价格高于其他区域的局面。 由于奥运会概念、中关村区界东移以及清河治理等诸多利 好因素，使清河楼市逐渐成为购房者关注的热点。在调查过程 中，据行内人士介绍，治理中的清河成为楼市一个新的卖点。 水是财富之父，买清河的楼盘有清河所带来的投资增值点。从 新盘快报上看，清河区域的楼盘市场相对比较活跃，纷纷受到 市场的追捧。
（毛坯）
板楼（6.9.11） 2004.9.28 2005.8 1.99
精装
精装板楼公寓
现房
塔楼（30层） 2004.3
2004.11
(预计) 2006.6 3（预计）
1.6
建筑面积（万平米）
10
中关村上地IT业 人士
34
上地、中关村IT 人士、部队干部
80
12 八大学府、上
地、中关村人 士
客户群
/
板楼 （16层）
02年 03年6月 2.2 4 上地、中 关村工作 人士为主
塔楼 （15层）
03年12月27 04年12月18 2.6 2.3 上地、中关 村、学院路 年轻人
建筑面积 （万平米）
客户群
销售率：HIGH HOUSE
购买动机及影响购买力的具体分析 1. 自住：据统计，北京大约有300多万外地流动人口，有稳 定工作和较高收入的人要占到一半，包括经常在北京工作的 商务人士以及文体名人，我们根据清河几个项目的销售分析 认为这些人将成为北京异地置业的主要购买力。用于自住的 将占到市场的95%左右。 2.投资：北京地产近几年的发展呈现火爆态度，也吸引了全 国大量的投资型买家，由于看好北京楼市的升值潜力纷纷来 北京投资，这些不可忽视的客户群占到市场的4%左右。 3.商业需要：北京作为国际大都市，商业非常繁荣，外地购 房消费者除了投资外，还有另外一部分人购买商品房作为在 京商务活动的商务会所，居住或作为商业场所使用，在市场 上这些人占到1%左右。 通过以上分析得出95%的客户买房子目的是自住，那 么在这95%的人中选择自住用房的关键因素有哪些呢？通过 清河区域周边项目的调查，就区域客户购房因素作出前后排 序并予以分析：