需求供给与房地产市场价格形成机制
房地产市场的供需关系
房地产市场的供需关系房地产市场作为一个重要的经济领域，其供需关系一直备受关注。
供需关系的平衡与否直接影响着房地产市场的稳定发展，对整个经济体系也具有重要的影响。
本文将从供给和需求两个方面来探讨房地产市场的供需关系，分析其中的影响因素和相互作用，以期更好地理解房地产市场的运行规律。
一、供给方面房地产市场的供给主要指房屋的建设和投放。
供给的决定因素包括土地资源、建筑材料、劳动力成本、政策法规等多个方面。
首先，土地资源是房地产市场供给的基础。
土地资源的供给受到城市规划、土地政策等因素的制约，土地的稀缺性决定了房地产市场的供给量。
在城市发展过程中，土地资源的合理利用和规划对于房地产市场的供给至关重要。
其次，建筑材料和劳动力成本也是影响房地产市场供给的重要因素。
建筑材料的价格波动、供给量的变化，以及劳动力市场的情况都会直接影响到房屋建设的成本和速度。
成本的上升可能会导致房地产开发商减少投资，从而影响到市场的供给量。
最后，政策法规对于房地产市场供给的影响也不可忽视。
政府的土地供给政策、房地产开发政策、房地产税收政策等都会直接影响到房地产市场的供给量和结构。
政策的松紧程度将直接影响到市场的供给速度和规模。
二、需求方面房地产市场的需求主要来自于居民的购房需求、投资需求和政府的保障性住房需求。
需求的决定因素包括居民收入水平、人口结构、利率水平、政策法规等多个方面。
首先，居民的购房需求是房地产市场需求的主要来源。
随着经济的发展和城市化进程的加快，居民对于改善居住条件的需求不断增加。
居民的收入水平、家庭结构、购房政策等都会直接影响到购房需求的规模和结构。
其次，投资需求也是影响房地产市场需求的重要因素。
房地产作为一种重要的投资方式，吸引了大量投资者的关注。
投资者的投资预期、资金成本、宏观经济环境等都会对房地产市场的需求产生影响。
最后，政府的保障性住房需求也是房地产市场需求的重要组成部分。
政府通过出台相关政策来满足低收入群体的基本住房需求，这部分需求也会对房地产市场的供需关系产生影响。
了解房地产市场的供需关系与价格趋势
了解房地产市场的供需关系与价格趋势房地产市场是一个复杂的系统，受到供需关系和其他因素的影响，这些因素共同决定着房地产市场的价格趋势。
了解房地产市场的供需关系以及价格趋势对于投资者、开发商和购房者来说至关重要。
本文将深入探讨房地产市场的供需关系以及价格趋势，并分析这些因素对市场的影响。
一、供需关系对房地产市场的影响1. 需求方面房地产市场的需求主要来自于购房者和租房者。
购房需求受到城市人口增长、经济发展、利率水平、购房成本等因素的影响。
而租房需求则受到年轻人就业情况、流动人口增加、人口老龄化等因素的影响。
当需求上升时，房地产市场价格往往会上涨，反之亦然。
2. 供给方面房地产市场的供给主要来自于开发商和房地产公司。
供给量受到土地供应、政府政策、资金成本等因素的制约。
当供给增加时，市场上的房屋供应也会增加，从而可能导致价格下降。
相反，供给减少时，市场上的房产供应减少，价格可能上涨。
二、价格趋势对房地产市场的影响1. 经济因素房地产市场价格趋势与宏观经济状况密切相关。
当经济增长时，人们的购买力增强，购房需求增加，房地产价格通常会上涨。
相反，经济下行时，购房需求减弱，房地产价格可能下降。
2. 政府政策政府的房地产政策对于房地产市场的价格趋势有着重要的影响。
比如，政府通过调控政策来限制房价上涨，采取一系列措施促进市场平稳发展。
政策的变化可能导致房地产市场价格的波动。
3. 土地供应和开发商行为土地供应和开发商的行为也会影响房地产价格的变动。
当土地供应紧缺时，开发商获取土地成本高，房地产市场的供给减少，价格有可能上涨。
同时，开发商的调控行为和市场竞争状况以及盈利目标也会对房地产价格产生影响。
4. 利率水平贷款利率是购房者在购房时的重要考虑因素。
当贷款利率下降时，购房成本减少，购房需求增加，房地产市场价格可能上涨。
而利率上升则可能导致购房需求减弱，房地产市场价格趋势下降。
三、供需关系与价格趋势的互动关系供需关系和价格趋势是相互影响的：供需关系的变动会引起价格趋势的变化，而价格趋势的变动也会影响供需关系。
房地产市场的价格波动原因
房地产市场的价格波动原因房地产市场作为一个重要的经济部门，其价格波动对经济发展和社会稳定具有重要影响。
不同时间段和不同地区的房地产市场，其价格波动原因可能存在差异。
本文将从供需关系、宏观调控政策、金融环境和市场预期等方面探讨房地产市场价格波动的原因。
一、供需关系供需关系是影响房地产市场价格波动的重要因素之一。
当房地产市场供给增加而需求减少时，价格往往会下跌；反之，当供给减少而需求增加时，价格则会上涨。
供给的增加可能源自于新建住宅的增加、老旧房屋的改建或市场库存的释放等。
而需求的增减则与人口增长、城镇化进程、宏观经济条件以及购房者的购买力等多种因素相关。
供需关系对房地产市场价格波动产生了直接影响。
二、宏观调控政策宏观调控政策是指政府通过宏观经济手段对房地产市场进行调控的行为。
政府通过调整货币政策、税收政策、土地供应政策等手段，影响购房者的购买力、投资者的投资意愿以及开发商的开发行为，进而对价格波动产生影响。
例如，政府加息、提高首付款比例、限制购房数量等举措都会对房价形成一定的制约，使得房地产市场价格趋于稳定。
反之，政府给予购房者税收优惠、降低贷款利率等政策则会对价格波动形成一定的促进。
三、金融环境金融环境对房地产市场价格波动起着重要作用。
银行信贷政策的松紧程度、贷款利率的高低、货币供应量的波动等都会对购房者的购房意愿和能力产生影响，从而对房价产生间接影响。
当金融环境宽松时，购房者贷款容易，购房需求增加，价格上涨的压力较大；相反，当金融环境收紧时，购房者贷款难度加大，购房需求减少，价格下跌的压力较大。
四、市场预期市场预期是指市场参与者根据对未来发展的判断和预期，在当下做出的行为决策。
市场参与者的预期会对房地产市场价格波动产生重要影响。
例如，如果市场参与者普遍预期房价会上涨，那么购房者会倾向于尽快购买房产，进而催升价格；反之，如果市场参与者普遍预期房价会下跌，购房者则会观望，导致价格下降。
市场预期的变动会对市场价格波动产生积极或消极的反馈。
商品房价格与供求关系
商品房价格与供求关系随着城市人口的增加，商品房成为大多数人的居住选择。
商品房价格涉及到供求关系，不仅影响着个人的购房决策，也是城市发展的重要因素。
一、商品房价格受供求关系影响商品房供给量与需求量不平衡时，房价会上涨或下跌。
当城市人口迁入导致房屋需求上升时，需求量大于供给量，房价就会上涨。
相反，当城市人口外移导致房屋需求下降时，房屋供给大于需求，房价就会下跌。
这是商品房价格与供求关系的基本规律。
在供给方面，政府和开发商是商品房的主要供给者。
政府通常通过土地拍卖等途径提供土地资源，开发商则负责开发和销售房屋。
在需求方面，购房者的需求是商品房价格的主要影响因素。
购房者的需求程度与经济状况息息相关，核心的需求驱动力来自于城市化。
二、城市化推动了商品房价格上涨城市化是商品房市场繁荣的主要因素。
随着城市人口的增长，对房屋的需求量增加，推动了商品房价格上涨。
事实上，随着城市化的加快，商品房市场的发展也有了新的面貌。
房地产市场的竞争更激烈，开发商以价格和品质作竞争的武器，市场格局面临着新的变化。
三、政府调控对商品房价格有重要影响建立有序的房地产市场，确保市场健康发展，政府起着决定性的作用。
政府制定的相关政策、调控措施直接或间接地影响着商品房价格。
一方面，政府采取的土地供应政策、控制土地出让价格、限制购房政策等可以影响房屋供求关系，通过控制商品房供给量调整商品房价格。
另一方面，监管价格行为是政府用于调控商品房市场的有力手段。
政策的制定、监管与执行可以通过控制房屋价格、限制房地产贷款等措施来调整商品房价格，从而维护市场的稳定。
四、供求关系决定了房地产市场的游戏规则供求关系是房地产市场的核心，也决定了房地产市场的游戏规则。
由于市场竞争力的影响和不同消费者的需求体现在房地产市场趋势的不同方面，如房屋面积、房屋质量等。
这种趋势更深刻地影响了商品房市场的发展趋势，使竞争变得更加强烈和复杂。
总之，商品房价格与供求关系密不可分。
房地产市场的供需关系
房地产市场的供需关系房地产市场作为中国经济的重要组成部分，其供需关系直接影响着经济发展和人们的生活。
本文将探讨房地产市场的供需关系，并分析其中的因素和影响。
一、供给方面的因素1. 土地供应土地供应是房地产市场供给的基础。
政府通过土地招拍挂、出让等方式，将土地资源投入市场。
土地供给的增加将促使房地产市场供给的增加。
2. 开发建设房地产开发商是房地产市场供给的主体，他们购买土地，进行开发建设，供应房屋给购房者。
开发商的规模、投资状况和开发速度直接影响房地产市场的供给。
3. 新建与二手房供应新建房与二手房是房地产市场供给的两个主要来源。
新建房供应受土地和开发商的影响，而二手房供应则受现有业主的决策和市场需求的影响。
二、需求方面的因素1. 居民购房需求居民的购房需求是房地产市场需求的主要来源。
购房需求受到人口、收入水平、家庭结构等因素的影响。
人口增长、城市化进程、经济发展和居民购房意愿的变化会影响房地产市场需求。
2. 投资需求房地产作为一种资产，吸引了许多投资者。
投资需求受金融市场状况、宏观经济政策、房价波动等因素的影响。
投资需求的增加会推动房地产市场需求的上升。
3. 政策调控政府对房地产市场实施的调控政策也会对需求产生重要影响。
例如，限购、限贷等政策的出台，会直接影响购房需求的大小。
三、供需关系的影响1. 房价供需关系直接决定了房地产市场的价格走势。
如果供大于求，房价往往下降；如果需大于供，房价则会上涨。
因此，供需关系是影响房价波动的关键因素。
2. 建筑产业链房地产市场的供需关系直接关系到与之相关的建筑产业链。
需求旺盛时，会带动建筑材料、家具装饰、物流等相关产业的发展和就业增加。
3. 经济稳定与风险防范房地产市场的供需关系与国民经济的平稳运行紧密相关。
供需失衡会导致房地产市场风险的增加，甚至引发金融危机。
政府需要通过宏观调控手段，维护供需平衡，以避免经济风险的发生。
综上所述，房地产市场的供需关系是一个复杂的系统。
房地产价格理论
房地产价格理论房地产价格理论是研究和解释房地产市场价格形成和波动的一种经济学理论。
在房地产市场中，房屋价格的变动受到多种因素的影响。
以下是常见的房地产价格理论：1. 供需理论：供需理论认为房地产价格取决于房屋供给和需求的相对关系。
当房屋供应过剩时，房地产价格可能下跌；而当需求超过供应时，房地产价格可能上涨。
因此，供需的平衡对于房地产市场的价格稳定非常重要。
2. 收入理论：收入理论认为个人的收入水平与他们购买力的大小有关，从而影响了房地产市场的需求。
当个人收入增加时，他们更有能力购买房屋，导致房地产价格上涨。
相反，当个人收入下降时，人们对购房的需求可能减少，房地产价格可能下跌。
3. 利率理论：利率理论认为利率水平对房地产市场价格具有重要影响。
一般来说，低利率会提高购房的成本效益，促使更多人选择购买房屋，从而推高房地产价格。
而高利率可能导致购房成本增加，影响购房需求，使价格下跌。
4. 地理位置理论：地理位置理论认为地理位置对房地产价格起着至关重要的作用。
地理位置优越、便利的房产往往更受欢迎，价格也更高。
例如，位于市中心或者附近有良好学校和交通设施的房屋往往价格较高，因为这些地理要素增加了居住的便利性和价值。
5. 市场心理理论：市场心理理论认为投资者和购房者的情绪和信心对房地产市场价格有着重要的影响。
当市场信心高涨时，人们更倾向于购买房屋，推动价格上涨。
相反，当市场情绪低迷时，人们可能不愿购买房屋，导致价格下跌。
需要注意的是，房地产市场价格的形成和波动是一个复杂的过程，受到多种因素的综合影响。
以上仅是一些常见的房地产价格理论，实际情况可能更加复杂。
在实际操作中，投资者和决策者需要对各种因素进行综合考虑，并结合市场情况作出准确的判断和决策。
房地产价格是一个广受关注的经济指标，它对整个经济体系的稳定和发展具有重要影响。
因此，了解和研究房地产价格的形成和波动机制是十分必要的。
除了前面提到的供需、收入、利率、地理位置和市场心理等因素之外，还有其他一些相关的理论可以帮助我们更好地理解房地产价格的变动。
中国房地产市场供求关系分析
中国房地产市场供求关系分析房地产市场一直以来都是中国经济发展的关键领域之一。
近年来，随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，中国房地产市场供求关系愈发关键和复杂。
本文将通过分析中国房地产市场的供给和需求两个方面，探讨这一关系的动态变化和对中国经济的影响。
一、供给方面的分析房地产市场供给侧是指房屋开发商和房地产商提供商品房或租赁房的能力和意愿。
供给方面的因素有很多，下面将从土地供给、开发商和房产商的角度进行分析。
首先，土地供给是影响房地产市场供给的重要因素之一。
中国政府控制着土地供给的规模和节奏，通过土地拍卖和划拨来满足市场需求。
然而，土地的稀缺性以及由此带来的高昂成本和不确定性使得土地供给无法完全满足市场需求，这导致了供给不足的现象。
其次，开发商是房地产市场供给的关键角色之一。
开发商通过购买土地、进行规划和建设，最终将商品房交付给市场。
然而，开发商的供应能力也受到多种因素的制约，如资金压力、政策限制以及市场风险等。
因此，开发商供给的稳定性和能力也会对房地产市场供求关系产生重要影响。
最后，房地产商作为中介角色在供给方面也发挥着重要作用。
房地产商通过购买和销售房产，为消费者提供了更多选择和便利。
然而，过多的房地产商和房地产市场的过度行为可能导致供给过剩和价格波动，从而影响市场稳定。
二、需求方面的分析房地产市场需求侧是指购房者或租房者对住房的需求和能力。
需求方面的因素主要包括人口增长、收入水平、政策支持和投资需求等。
首先，人口增长是影响房地产市场需求的重要因素。
中国的人口规模庞大，特别是城市人口的增长迅速。
随着城市化进程的推进，人口的集聚将进一步推动对住房的需求。
人口增长对房地产市场需求的影响也与城市规模、经济发展水平以及社会结构等因素密切相关。
其次，收入水平是决定购房和租房需求的关键因素之一。
随着经济的发展，人们的收入水平逐渐提高，进而促进了对住房品质和舒适度的要求。
高收入群体的需求不仅推动了豪华住房市场的发展，也推动了租房市场的扩大和提升。
房地产市场的供需关系
房地产市场的供需关系房地产市场是一个复杂而动态的领域，其供应与需求的关系直接影响着市场的价格、投资回报以及政策导向。
理解这一关系对于各方参与者，如开发商、投资者、购房者以及政策制定者来说，都至关重要。
本篇文章将深入探讨房地产市场中的供需关系，分析其影响因素，并探讨未来的发展趋势。
一、供需关系的基本概念在经济学中，供给与需求是决定市场价格的两大基本力量。
供给指的是市场上可用于销售的商品或服务的总量，而需求则是消费者愿意并能够购买的商品或服务的总量。
在房地产市场中，供给主要由土地政策、建筑成本、开发商行为等因素决定；而需求则与人口增长、收入水平、城市化进程及利率水平等密切相关。
当需求超过供给时，房地产价格一般会上涨，反之，当供给超过需求时，价格则可能下跌。
因此，房地产市场的供需关系不仅对当前价格有影响，也决定了未来的市场走势和区域发展。
二、供给方面的影响因素1. 土地政策与规划土地是房地产开发的基础。
政府在土地使用上的政策，包括土地出让方式、规划用途、土地供应周期等，直接影响市场上的房屋供给。
例如，以“限地价竞标”的方式进行土地拍卖就可能导致地价上涨，从而提高了开发成本，抑制了新房供应。
2. 建筑成本建筑材料价格波动以及人工成本上升，都可能导致开发商提高房价以保持合理利润。
当建筑成本显著增加时，即使土地供应充足，开发商也可能选择减少项目启动数量，导致整体市场供给下降。
3. 开发商行为开发商在项目开发中的决策行为，例如推迟开盘时间或选择高价位项目，都将直接影响市场的房屋供应量。
在一些情况下，为了维持高利润率，开发商可能会选择囤积现房，从而进一步加剧了供不应求。
三、需求方面的影响因素1. 人口增长与城市化人口增长是推动住房需求的重要力量。
随着移民涌入城市及人口自然增长，对住房的需求持续上升。
此外，城市化进程加速，使更多人向城市集中，进一步推高了住宅及商业地产的需求。
2. 收入水平居民收入水平直接决定了其购房能力。
经济学视角下的房地产市场
经济学视角下的房地产市场房地产市场在经济学中扮演着重要的角色。
它不仅是房屋买卖的场所，更是一个关乎宏观经济的重要组成部分。
本文将从经济学的角度出发，探讨房地产市场的运作机制以及对经济的影响。
一、供需关系与价格形成在经济学中，供需关系是决定商品价格的关键因素之一。
房地产市场同样适用这一理论。
供给方面，房地产开发商根据市场需求和成本等因素决定房屋的产量和售价。
需求方面，购房者会根据自身需求、收入水平和贷款条件等考虑购买房屋的数量和价格。
供需双方的交互作用最终决定了房价的形成。
二、房地产市场对经济的影响1. 经济增长：房地产市场活跃可以刺激经济增长。
房地产投资带动了相关产业链的发展，如建筑、装修、家居等产业，进一步推动了就业和经济增长。
2. 财富效应：房产作为重要的财富形态，其价格波动直接关系到居民财富变动。
当房价上涨时，居民的财富增加，他们往往会增加消费和投资，从而刺激经济。
3. 债务风险：房地产市场过热可能导致房地产泡沫的形成，进而引发债务风险。
当价格下跌或信贷环境收紧时，购房者和开发商可能无法偿还债务，从而对经济造成负面影响。
4. 区域经济差异：房价不同区域的差异可以导致经济发展的不平衡。
高房价地区吸引了大量资金和人才，进一步促进了该地区的经济繁荣。
然而，低房价地区可能面临人才流失和经济发展滞后的问题。
三、政府干预与市场调控房地产市场具有高度的政策敏感性，政府在其中扮演着重要角色。
政府通过宏观调控来控制房价，并防止市场出现过热或崩溃的现象。
这些宏观调控手段包括但不限于控制购房贷款利率、限制购房数量、调整土地供应等。
四、经济学视角下的房地产市场发展趋势当前，随着经济全球化和城市化进程的不断推进，房地产市场也面临着新的挑战与机遇。
1. 绿色房地产：随着环保意识的增强，绿色房地产成为新的发展方向。
经济学视角下，绿色房地产的发展符合可持续发展的要求，有助于提高房屋的使用价值和市场竞争力。
2. 租赁市场：在一些大城市，由于房价过高和居民购买力不足，租赁市场逐渐兴起。
房地产经济学整理
房地产经济学整理房地产经济学是研究房地产市场和相关经济现象的学科领域。
它探讨了房地产市场的运作机制、供求关系、价格形成、影响因素及其对经济的影响等方面内容。
本文将对房地产经济学进行整理，以便更好地理解和应用这一学科。
一、房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系是房地产经济学研究的核心内容之一。
供给方面，房地产开发商通过土地购置、开发建设和销售房屋来满足市场需求。
需求方面，购房需求受到居民收入水平、人口变动、贷款政策等多种因素的影响。
供求关系的平衡将决定市场房价的走势和数量的供给。
二、房地产价格的形成房地产价格的形成是房地产经济学中的重要研究内容之一。
宏观经济因素包括通货膨胀、利率水平、经济增长等，都会对房地产价格产生影响。
此外，地理位置、建筑质量、周边配套设施等微观因素也会对房地产价格起到决定性作用。
了解价格形成的因素，对于投资决策和政策制定都具有指导意义。
三、房地产市场的影响因素房地产市场的影响因素包括政府政策、金融市场、地方经济发展、人口迁移等多方面内容。
政府政策的调控对房地产市场有着决定性的作用，例如调整房贷政策、土地供应政策等。
金融市场的波动、地方经济的繁荣和人口流动也会对房地产市场产生重要的影响。
了解这些影响因素，有利于提前预测房地产市场的变化。
四、房地产对经济的影响房地产对经济的影响是房地产经济学中的另一个研究方向。
房地产经济的繁荣或衰退与整个宏观经济密切相关。
房地产投资的增加可以刺激经济增长，促进产业链上下游的发展，带动就业增加和消费增长。
然而，房地产市场的过热也可能导致经济风险，例如楼市泡沫和金融危机。
因此，合理运用房地产政策是维持经济稳定的重要手段之一。
五、国际房地产市场的比较房地产经济学也研究了国际房地产市场的比较。
各国的房地产市场受到本国经济体制、文化习俗、政府政策等方方面面的影响。
不同国家的市场特点和经验可以为我们在国内房地产市场中提供借鉴和启示。
综上所述，房地产经济学是一门研究房地产市场和相关经济现象的学科，通过对供求关系、价格形成、影响因素和对经济的影响等方面内容的研究，能够帮助我们更好地理解和应用房地产市场。
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第3章 需求、供给与房地产市场价格形成机制
▣ 学习目的与要求
本章讲述房地产的供给、需求与房地产市场价格的形 成机制。要求掌握土地供给的特点、地价的内涵及 影响因素、地价与房价的关系以及利率与房地产供 求的关系，了解房地产需求的内涵和影响因素。
▣ 主要教学内容
土地需求、供给与地价的形成 需求、供给与房地产价格的形成 地价与房价间的关系分析
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影响土地价格的其他因 素 经济因素 区域因素 自然地理因素 社会因素
影响土地价格的基本因素
地租量与地价
商品化土地的地价与地租量成正比。
利息率与地价
地价与利息率成反比，较低的利息率意味着较高的地价， 反之亦然，调控了利率，必然在一定程度上控制了地价。
土地出让期与地价
在其他条件相同或相似时，土地使用权出让期长则价高。
土地能产生收益 ,其中一部分收益必 然归土地所有者（包括由土地所有 权垄断而产生的绝对地租及由土地 条件好坏而产生的级差地租）。
现实的土地都凝结着人类劳动，土地 所有者和土地开发商对土地开发而进 行的投资构成土地资本，这些固定资 本必然要求回收，从而以折旧和利息 的形式在土地价格里得到体现。
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影响土地价格的其他因素
经济因素: → 经济繁荣程度： 繁荣
区位因素：地块所在地区多方面 因素综合影响形成的地区特性。
商业区内影响地价的主要因素有：收益 水平、腹地的大小、顾客的层次与数量 等。 住宅区内影响地价的主要因素有：离市 中心的距离、交通设施和居住环境。 工业区内影响地价的主要因素有：与市 场的距离，与相关产业的位臵关系，运 输设施建设情况，水、动力资源和劳动 力等的供求情况，环境污染发生的危险 性与治理成本、行政辅导与管理程度。
将土地视为一般产品时，其需求量与其价格成负相关关系。 将土地视为投资（机）性产品时，其需求量与其价格成正 相关关系。
D P
P
D
O
Q 一般状态下的土地需求曲线
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O
Q
特殊状态下的土地需求曲线
3.1.1 土地需求
对土地的派生需求(土地要素需求)
生产者对土地要素的需求是由消费者对土地上生产产 品的需求所引致或派生的，称为对土地的派生需求。
土地供求与地价
土地供求特殊，即对土地的需求往往增加很快，对土地的 供给增加有限，土地价格主要由需求决定。
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影响土地价格的基本因素
土地利用规划、政策和法规与 地价
规划可产生价格变动上的“规划效 应”，被规划纳入城市新区的土地， 价格易急剧上涨，规划容许的建筑容 积率越高，地价自然越高。
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3.2.1.2 房地产需求的分类
按目的划分为生产性需求、消费性需求和投资性需求
生产性需求 ——用来满足生产和经营场所需要而形 成的房地产需求。需求的主体是各类企事业单位及 个体工商业者。 消费性需求 ——用来满足人们居住需要的房地保值增值性需求，是指购买房 地产并非为了生产和消费，而是将其作为一种价值 形式加以储存，在合适的时候再出售或出租，以达 到保值增值的目的。
由于土地位臵的固定性，在地 区性市场间价格难于统一。
城市土地价格形成的时 间长。
一般商品的价格容易形成，城 市土地价格是在过去至将来的 长期影响下形成的。
城市土地价格受到较强 的政府调节的影响。
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3.1.4.3 地价的影响因素
决定土地价格高低的主要因素是土地收益，土地收益只有 通过土地经营者的土地市场行为才能实现。因此，凡是影 响土地收益量和土地市场行为的因素，都会影响地价。 影响土地价格的基本因素 地租量 利息率 土地使用权出让期 土地供求 土地利用规划、政策和法规 合理预期
Q O （1） 土地数量x
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3.1.3 土地的供求平衡
特殊的土地供求曲线
其他特殊的土地供求 S 地价r D
r2 r1 r0
在图（ 2 ）中，土地供给曲线 与土地需求曲线均特殊。表明 土地的需求者将土地作为投机 对象，价格高涨的土地，需求 较大，需求随着价格增加而增 加。地价在一定范围内由供求 双方决定，之后，地价由需求 决定。 土地供求的另一种特殊形式是 有价无市，即有土地供给和价 格，没有需求者，或者只有对 土地的需求及地价，但没有土 地供给。
长期
S
P
短期
S
O
Q
O
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Q O
Q
一般状态下的土地经济供给曲线
特殊状态下的土地经济供给曲线
土地的自然供给与经济供给的关系
土地的自然供给是经济供给的基础,土地的经济供给只能 在自然供给的范围内变动,即某一区域内土地的自然供给 是经济供给的上限。 土地的自然供给强调的是土地的资源性，土地的经济供给 主要针对不同的土地用途，侧重于土地的资产价值，是资 源与资产的统一体。 价
在一定的技术条件下，全球的土地自然供给总量是恒定的、 无弹性的值，不受价格等社会经济因素的影响。因此，土 地的自然供给曲线是一条垂线。
P S
O
Page 8
Q
土地的经济供给
指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产、 生活等各种用途的土地数量。 土地的经济供给有弹性，其供给量随着经济的发展而增加， 包括总量的增加与因用途转换而导致的某种类型的土地的数 量增加。 不同地区、不同用途土地的经济供给曲线不同。 P S P
O
当房地产价格超过一定幅度而继续上涨时（如ED2段 ） ，需求 者会明显紧缩正常需求量，房地产需求富有价格弹性。不过房 地产需求富有价格弹性仅呈现单向性，即价格下降时并不呈现 这种趋势，所以用细线表示。
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房地产需求的收入弹性——指收入变动的比率所引 起的房地产需求量变动的比率，表示房地产需求量 变动对收入变动的反应程度。用公式表示为：
地价r
D0 D2
r2
0
q0
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3.1.3 土地的供求平衡
特殊的土地供求曲线
其他特殊的土地供求 地价r
r2
S
r1
r0
在图（1）中，土地供 给曲线特殊，土地需 求曲线为一般，表明 地价在一定范围内遵 循一般商品的供求规 律，但当土地供给达 到自然供给时，土地 供给保持不变，自此 时地价由需求决定。
人口数量和素质 交通因素等
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思考题
1.阐述地价的内涵与特点 2.影响地价的因素有哪些?
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3.2 需求、供给与房地产价格的形成
▣房地产需求 ▣房地产供给 ▣房地产市场供求均衡
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3.2.1 房地产需求
内涵 分类
房地产需求弹性
影响房地产需求的主要因素
3.1 土地需求、供给与地价的形成
▣土地需求 ▣土地供给 ▣土地的供求平衡 ▣地价的形成
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3.1.1 土地需求
概念
投资者或开发者在一定价格条件下愿意购买且具有支付 能力的土地数量。
分类
对土地自身的需求 将土地作为生产要素时的派生需求
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3.1.1 土地需求
对土地自身的需求(土地产品需求)
由于价格与需求量呈反向变动，所以房地产需求的价格弹性系数 应为负值，在实际运用时一般都取绝对值，即 Ed 0 0 Ed 1→商品需求缺乏价格弹性，需求量变动对价格变动的 反应不敏感。 Ed 1 →商品需求富有价格弹性，需求量变动对价格变动的 反应敏感。
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房地产商品的需求曲线一般呈现为一条拐折线
0
土地 供求 变化 的三 种情 况
均衡地价r0
0
x0
土地数量x
土地数量x
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3.1.3 土地的供求平衡
特殊的土地供求曲线
短期的土地供求 D1
r1
r0
土地是一种特殊的商品，有其特殊 性 : 如位置固定不变，一定技术条 件下土地自然供给不变，经济供给 弹性也有限。 S
在短期内，土地供给无 弹性，土地供给量固定 （ q0 ），土地价格水平 土地数量x 完全由需求一方决定。
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3.2.1.3 房地产需求弹性
房地产需求弹性主要回答价格和收入变动因素对房地产需求 有多大的影响作用。
房地产需求的价格弹性——指房地产商品价格变动的比率所 引起的房地产需求量变动的比率，表示房地产需求量变动对 房地产价格变动的反应程度。用公式表示为：
Q Q E d P P
E 从一般意义上讲，当房地产价格在 一 个 较 低 的 幅 度 内 变 动 时 （ 如 D1E 段 ），房地产需求缺乏价格弹性。这 Q 是因为对商品用房而言，区位条件至 关重要，此时价格变动对需求量的变 动影响程度不大。（据国外经验，当住宅
售价相当于住户收入的3-6倍时，需求缺乏价 格弹性。）
D2 D1
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3.1.2 土地供给
概念
可供利用的土地数量。
分类
土地的自然供给 土地的经济供给
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土地的自然供给
指地球中可供人类利用的土地数量，包括已经利用的土地 资源和后备的土地资源。
土地的自然供给受气候条件、可供利用的淡水等资源量、 交通便捷程度等因素的制约，其供给量的大小与技术水平 有关。
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3.2.1.1 房地产需求的内涵
房地产有效需求、房地产需求量、房地产潜在需求