凯里市房地产市场分析

2010年，在国家出台的一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策调控下，我市房地产市场依然平稳发展；自住需求支撑市场主力，房价增势呈现缓和；当前市场信心较为稳定，开发投资保持增长；市场监管不断加强，市场秩序进一步规范；房地产业对地方财政的贡献进一步增大。房地产业已成为我市国民经济的重要支柱产业。

一、房地产开发投资情况

2010年，根据市统计局统计，凯里市市属固定资产投资完成67亿元，同比增长69.4%。房地产开发完成投资17亿元，同比增长66.3%，房地产开发完成投资占全市固定资产投资的比重为25.4%。

二、新开工及竣工情况

2010年，房屋新开工面积126.61万平方米，同比增长84%；其中，住宅新开工面积96.44万平方米，同比增长54%。房屋竣工面积30.82万平方米，同比下降43%；住宅竣工面积24.96万平方米，同比下降49%。

（单位：万平方米）

三、城市房屋拆迁情况

全年共发放《城市房屋拆迁许可证》2件，房屋拆迁总建筑面积3.95万平方米，其中：住宅1.92万平方米。

四、土地出让情况

国有土地进行土地出让、挂牌出让14宗，出让面积85.99万平方米，同比增长4523%；国有土地出让总价格77815万元。

五、批准商品房预售情况

批准商品房预售面积53.13万㎡，同比下降22%。其中，市属批准商品房预售面积39.94万㎡，同比下降19% ；投入房地产市场的成套住宅2540套，已销售1156套，占预售成套住房总套数的45.5%。

六、商品房销售情况

商品房销售面积65.15万平方米，同比增长8%；商品房销售金额18.57亿元，同比增长28%。其中，住宅销售面积61.94万平方米，同比增长7%；销售金额16.33亿元，同比增长22%。商品住房实际登记销售4545套，同比下降1.98%。

（单位：万平方米）

七、商品房空置情况

商品房空置面积5.96万平方米，同比增长8.4%。其中商品住房空置面积4.97万平方米，同比增长52%，占空置面积的90%；商业用房空置面积0.53万平方米，同比下降90%。

（单位：万平方米）

八、销售价格情况

1、商品房住宅平均价格2824元/㎡,同比增长19.4%。住宅用房最高价格4400元/㎡,同比增长27.6%，最低价格1800元/㎡，同比增长20%。

2、营业用房平均价格7940元/㎡，同比增长77.2%。门面最高价格27756元/㎡，同比增长11%，最低价格2208元/㎡，同比下降21%。

3、其它用房平均价3396元/㎡,同比增长41.3%，其它用房最高价格4265元/㎡,同比下降

7.3%,最低价格1500元/㎡，同比持平。

九、二手房基本情况

2010年，我市存量住房交易数量1420套，同比增长36.3%；交易面积17.11万㎡，同比增长62%；交易金额26188.11万元，同比增长50％。其中，住房交易数量1319套，同比增长68%；交易面积16.41万㎡，同比增长73%；交易金额23603.43万元，同比增长74.6%；住宅交易平均销售价格1438元/㎡，同比增长0.91%。

十、经济适用房和廉租房建设情况

2010年竣工3个经济适用房项目，总面积为5万平方米，总套数共528套。

廉租住房建设规模11万平方米，共计2200套。按照省人民政府“租售并举”的办法，2010年已出售449套，出租 81套。

十一、房地产市场结构分析

1、户型销售情况

2010年凯里市商品住房销售户型结构以大面积户型为主,建筑面积90平方米以下的占销售总套数的22% 。

在商品住房销售户型结构中，建筑面积60-80平方米销售363套,占销售总套数的8%；建筑面积80—90平方米销售640套,占销售总套数的14.1%；建筑面积90—100平方米销售573套,占销售总套数的12.6%；建筑面积100—120平方米销售659套,占销售总套数的14.5%；建筑面积120—144平方米销售1479套,占销售总套数的32.5%；建筑面积144—180平方米销售720套,占销售总套数的15.8%；建筑面积180平方米以上销售111套,占销售总套数的2.5%。以上的数据显示建筑面积120-144平方米的户型销售良好，占凯里市商品住房销售总套数的32.5%。

2、价位结构情况

2010年商品房住房销售价格中，以建筑面积每平方米2500-4000元的销售价位为主，占销售总套数的74%。

在商品房销售中，销售价格在以建筑面积每平方米1000-1500元销售34套，占销售总套数的0.8%；销售价格在以建筑面积每平方米1500-2000元销售91套，占销售总套数的2%；销售价格在以建筑面积每平方米2000-2500元销售1045套，占销售总套数的23%；销售价格

在以建筑面积每平方米2500-3000元销售1678套，占销售总套数的36.9%。销售价格在以建筑面积每平方米3000-4000元销售1697套，占销售总套数的37.3%。从以上数据显示销售价格在以建筑面积每平方米2500-4000元的价位在凯里市房地产市场中占住房主导价格。（单位：套）

十二、房地产业对地方财政的贡献

根据凯里市地方税务局统计，2010年凯里市房地产业向市级地方财政提供的税金达22060万元，同比增长68.1%。其中直接税收17178万元，同比增长63%；财政契税4882万元，同比增长90%。

十三、凯里市房地产市场现状分析

（一）房地产开发投资规模增幅较大。

一是09年年初受金融危机余波的影响，大部分开发企业仍处于观望状态，减慢了新开工项目的速度，减少了资金投入，导致2010年同比增幅较大；

二是2010年上半年房地产市场延续了09年下半年的良好势头，成交量大幅增长，开发企业信心增加，加大了资金投入，加快土地的开发利用，使得新开工面积同比增长较大。

三是商品房供应量将增大。2010年我市已经规划审批动工的项目较以前年度增多，项目较大，新开工面积达到126.61万平方米；其中市属新开工面积113.49万平方米，住宅共7400套。预计2011年投入市场的商品住房共3500套，将极大缓解我市商品房的供求矛盾。（二）、商品房销售价格分析

2010年我国经济形势逐渐好转，货币政策有收紧趋势，但总体而言，受经济景气上升、居民收入增加、消费结构升级和土地、税收、利息、城市规划限制等因素影响，短期内我市房地产开发商不具备降价求售的潜力。预计2011年我市房价仍将稳中有小幅上升。

十四、促进房地产市场健康发展的建议

房地产市场调控，短期看信贷，中期看土地，长期看保障。当前工作重点，要坚定不移地落实国家的相关调控政策，切实增加土地、住房供应，全面推进政策性住房建设，加强市场监管，持续发展，促进市场调控取得实效。

一是加大土地供应力度，加快推进住宅用地供应和土地储备投资，确保实现政策性住房和中小套型普通商品住房用地建设。

二是进一步加强市场监管，健全部门协调联动机制，实现市场监管部门联动执法检查的常态化。进一步加强项目巡查制度的建设和管理，加大预售资金的监管和预、销售过程的管理，严防违法违规行为的发生。

三是密切监测市场运行情况，加强对市场走势的分析研判，对异动早发现、早应对、早处理；进一步完善房价分类统计和信息披露机制，合理引导市场预期。

四是加大保障性住房的建设力度，切实解决城市中低收入家庭的住房困难问题，促进社会稳定和谐。2011年，在继续实施经济适用房、廉租房建设的同时，适当建设公共租赁房、限价商品房，以满足不同家庭的住房需求。