公积金制度利与弊

论我国公积金制度的利弊摘要：由于近些年我国房地产市场的飞速发展，房地产市场也暴露出越来越多的问题。

根据买房贵，买房难等我国现行存在的实际问题，我国推行的是房地产公积金制度。

公积金制度具有专用性、强制性、政策性等特点。

这项政策的推行，很好地帮助很多人解决了买房的问题，有很强的适用性。

但它的推行，也带来了一系列问题，它也存在很多弊端。

关键词：房地产市场；公积金制度；解决对策一、我国住房公积金利率政策存在的问题（一）、低存低贷的利率政策住房公积金贷款因其低存低贷的政策，成为了职工住房贷款的首选，但一个不容忽视的问题是，在贷款职工的构成中，高收入家庭占比例较高。

这背离了住房公积金作为政策性金融，以支持中低收入家庭购房的初衷。

也就是说，广大住房公积金缴存职工的住房公积金存款利息一方面被压低，另一方面因为这种利息压低带来的贷款利息优惠，却被转移分配到贷款的少数高收入者那里，变成了无房职工帮助有房职工改善居住条件。

由于住房公积金实行的是强制缴存政策，这就要求无论职工是否具备贷款能力和贷款意愿，都要缴存住房公积金；而在发放贷款时，考虑到了贷款的安全，要求借款人具有一定的还款能力，这在目前来看，还仅仅是一个利益分配的不公，但长期来看，对于近期没有贷款能力的缴存职工来讲，他不仅损失了一定的利息收入，而且由于住房抵押贷款资金缺口的存在，他还可能承担住房公积金不能按时偿付的风险和住房公积金存款贬值的风险。

1、归集总量不足导致资金来源受限。

目前各地对不缴或迟缴公积金的单位缺乏有效的管制措施，致使公积金归集率不高，归集总量有限。

目前全国大部分地区的归集率都在60%以下，而公积金管理中心目前还尚未开设其他的融资渠道，使资金来源受到较大的限制。

以广州市为例，2010年全市（不含两区两县级市，下同）住房公积金归集额大幅增加。

全年共归集住房公积金91.69亿元，比上年增长52.82%，占历年累计归集总量的29.14%，住房公积金累计归集额达314.66亿元。

虽然如此，该市在资金归集中仍存在如下问题：一是部分城镇集体企业、私营企业和外商投资企业仍未为职工开户缴存住房公积金；二是有的单位不按规定足额为职工缴存住房公积金。

2、房改的不断深化使资金运用需求大幅上升。

随着住房分配货币化与个人购房成为房地产市场的主基调，随之而来的是购房、还贷支取住房公积金的大幅上升；住房公积金个人贷款发放的大幅上升。

以广州市为例，2010年住房公积金支取达43.26亿元，其中用于购、建住房等住房消费的有162544人（占支取总人数的65.42%），支取金额为33.85亿元（占支取总额的78.26%）。

另一方面，住房公积金个人住房抵押贷款业务发展迅速，全年共发放住房公积金个人住房抵押贷款34.51亿元，比上年增长42.65%，占累计发放总额的35.70%，为17339户职工解决了购房资金。

历年累计共发放个人住房抵押贷款966，994万元，解决了64090户职工的购房资金，已归还贷款27.40亿元，贷款余额为69.29亿元。

3、住房公积金存款贬值的风险。

由于个人在就业年龄期间内一直在不断地存储公积金，通常超过了20年甚至更长的时间。

在此期间，市场利率和通货膨胀常常会不断波动，公积金存款就有贬值的可能。

（二）目前单一的浮动利率贷款政策因为无论对贷款银行还是借款个人，遇到利率变化，都要承担由此带来的风险。

如果银行与借款人之间签定的是固定利率的借款合同，则银行要承担利率上升却不能实现利息收入上升的风险，借款人则要承担由于利率下降却不能跟随减少利息负担的风险；如果银行与借款人之间签定的是浮动利率的借款合同，则银行要承担利率下降带来的利息收入减少的风险，借款人则要承担由于利率上升带来的利息负担上升的风险。

由以上可以看出，不管利率是固定还是浮动，银行和借款人均要承担一定的利率风险，只是各自承担的利率风险在固定和浮动利率的情况下，呈现相反的变化。

由于利率风险对借款人和贷款银行分布的不确定性，只有在同时具有固定利率和浮动利率的贷款品种供双方选择时，才使得风险规避具有选择的自由，即风险规避的对称性。

当借款人预测利率要上升时，他会选择固定利率的借款合同，锁定利息负担；而当他预测利率要下降时，他会选择浮动利率的贷款合同，锁定心理利息峰值。

当然，如果借款人对利率的预测错误，他要承担由此带来的损失。

（三）、住房公积金利率政策的完善由于住房公积金管理的特殊性，各国在对住房公积金利率政策的制定上都实施着一定的控制。

如新加坡由中央公积金局按四大银行的定期储蓄存款的平均水平确定个人存款利率，巴西则建立了指数化的保值机制确定存贷款的利率水平。

在我国利率市场化后，住房公积金存贷款利率政策的制定可能仍将由中国人民银行和建设部依据一定规则协调制定，单独公布。

二、解决公积金制度弊端的对策（一）低存低贷利率政策存在问题的对策1、对资金归集总量不足的解决方法提高住房公积金归集率，积极发展住房公积金贷款。

当前的公积金总的归集规模远远满足不了住房生产与消费的需要。

建议提高住房公积金缴存比例并在有条件的企业建立追加公积金。

据国家有关新规定，为配合住房货币化分配，住房公积金的缴存比例应不低于10%，没有达到这一比例的单位应据自身条件向10%看齐。

此外，从当前银行存款利率不断下调的情况来看，提高住房公积金缴存比例对职工也是十分有利的。

可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。

2、解决低收入职工与高收入职工之间的不公平问题在新加坡的公积金制度中，不公平问题主要是通过“多功能集成”的公积金制度中的“无差异组合”来解决的，即低收入者尽管在购房消费中可能丧失一定的补贴优先权，但在养老和就业保障方面又得到了政府补贴的优先权；而对高收入者则刚好相反。

公积金的公益性正是通过这种运行机制得以实现的。

我国的公积金制度中住房、养老和就业保障是割裂的，不可能通过多功能集成来解决这个问题。

要想彻底解决这个问题有三种选择：（1）放弃强制缴存，选择低存低贷政策，使所有的缴存者都是需要和可能的借款者。

（2）放弃低存低贷政策，选择强制缴存政策，使不贷款人不损失利息。

（3）建立差别利率管理体制。

即对规定的存贷款利率实行浮动政策，对低收入职工采用相对高存低贷管理，而对高收入职工采用相对低存高贷的管理，这样可以人为地实现一种公平。

但近期来看，三种方案都不太现实，第一种方案将失去大额住房公积金的归集能力，第二种方案将失去住房公积金低息贷款的吸引力，第三种方案的实施有赖于合理地对住房公积金缴存人的收入进行划分，同时还要合理确定高收入者低存高贷的幅度及低收入者高存低贷的幅度。

3、住房抵押贷款资金缺口的解决对策住房抵押贷款的资金缺口预计将在几年后出现，为有效解决资金的来源问题，目前解决的途径主要有三条，一是住房抵押贷款证券化，二是开展住房储蓄，三是利用房改增值收益进行贴息融资，拓展资金来源。

（1）住房抵押贷款证券化。

住房抵押贷款证券化是许多发达国家普遍采用的住房金融形式，可以通过住房抵押贷款二级市场，盘活大量的长期性住房贷款，加速资金周转，为住房抵押贷款市场提供充足的资金来源，实现住房金融的良性循环。

如果建立国家级的住房抵押贷款二级市场，通过住房抵押贷款证券化，公积金中心将优质资产出售给专业的抵押贷款公司或国有资产管理公司，考虑到公积金资金低存低贷，低风险低收益，专业的抵押贷款公司可以对社会发行住房债券，国有资产管理公司可以通过财政部门发行国债，吸引机构投资者将资金投入房地产金融市场。

目前很多省市都在对住房抵押贷款证券化这个问题进行探讨，已经取得了一定的研究成果。

采用住房抵押贷款证券化可以盘活住房公积金抵押贷款，增加住房公积金抵押贷款流动性。

它的优点在于使短期的社会资金长期化，分散抵押贷款的风险。

但目前对抵押贷款证券化的利率补贴政策尚待落实。

从多数国家和地区的经验看，个人住房抵押贷款利率一般低于市场利率或至少不高于市场利率。

而从我国的经验看，房贷证券化的成功，其发行利率必然要高于同期国债利率，筹资成本很高，这样贷出去的资金的利率就会高于市场利率，这显然是中低收入家庭难以承受的。

另一方面，目前采取财政贴息的办法也是不切实际的。

（2）开展住房储蓄。

发达国家的经验表明，住房储蓄融资是支持住房建设发展的重要机制。

我国应在适合经济发展状况的前提下形成一个多层次的住房储蓄商品，来适应多元化的客户需求。

通过运用存贷挂钩、灵活利率等方式筹集长期的住房建设资金。

目前比较切合实际的住房储蓄模式包括：有奖住房储蓄及子女住房储蓄。

前者可以考虑有奖无息、有奖有息的长期储蓄模式，吸引有购房意愿的储户，组织更多的资金；后者类似于子女教育储蓄，在国家给予一定优惠政策的前提下（如减免利息税，适当提高存款利率等），一定能筹集大量的长期的住房资金。

（3）利用房改增值收益进行贴息融资。

这是一种通过与银行签定融资协议，主要用于短期内筹集大量资金的途径，以解决短期内资金不足的矛盾。

对个人住房贷款的发放利率仍按有关政策执行，对融资利率与个人贷款利率之间的利差由房改增值收益补贴。

贴息融资虽然可以较快地筹集大量资金，但由于融资期限普遍较短，而发生的住房公积金贷款普遍为长期贷款，这样造成的资产与负债的期限不匹配很容易造成资金头寸的紧缺，有时会出现资金供给严重不足的情况，造成流动性的风险。

但通过准确的测算，这种办法对缓解资金供给还是十分有效的。

4、住房公积金的保值增值。

就目前的住房公积金而言，住房公积金的财务管理应当主要以保值为主，在保值的基础上实现住房公积金的增值。

目前的保值措施主要是购买国债、对住房公积金存款给予一定的优惠利率等。

考虑到住房公积金的一些特点，保值措施中购买债券的范围是否可以扩大到有国家担保的大型企业债，同时考虑经济发展因素，适当考虑各项住房公积金资产、负债的比例，在一定条件下介入资本市场，灵活实现保值增值。

（二）对目前单一浮动利率贷款政策的对策目前我国正处于经济扩张时期，住房公积金贷款利率还有再次上调的可能。

因此，银行和住房公积金管理中心均采用单一的浮动利率政策。

笔者在这里建议银行和住房公积金管理中心合作开发固定与浮动利率结合的贷款新品种，比如设计一种在一定期限内（例如5年或10年）执行固定利率，在一定期限之间进行利率调整的贷款品种，以利职工选择。

参考文献[1].中华人民共和国建设部办公厅，“关于住房公积金有关利率政策调整的通知”（建办金管[2005]18号），2005年3月18日。

[2].肖尧，郑晓辉，王轩，“住房公积金存贷款利率模式的探讨”，《中国房地产金融》，2009年第10期。

[3].王芳，“当前住房公积金制度存在的问题与发展思路”，《中国房地产》，2011年第4期。

[4].欧阳国欣，张立君，“住房抵押贷款证券化:基于新制度经济学的分析”，《中国房地产》,2009年第12期。