房地产产品亮点打造及装修升级建议提案
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小细节，大学问
——产品亮点打造及装修升级建议
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知己知彼，方百战不殆。 首先我们了解市场竞争项目装修情 况，以及其实际销售情况。
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竞争项目精装修探营
室内多处运用大理石、雕花玻璃、及雕花镜面、浅色的木饰面以及珍稀红玉石的点缀。 金属收边应用于两种材料的交接和阳角的处理上，品质感超强。 细节的处理更是力争项目精益求精。
300 4000 500 500 5000 忽略
10300
每套户型约增加费用10300元，以平均每套50㎡计算，每平米增加成本约200元。
由此可以看出，进行此方案下的产品的优化升级，将对总成本影响不大，而对于销售需 求的影响弹性亦不大。可以证明，此升级方案将遵守成本的控制，达到良好的效果。
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竞争项目精装修探营
室内装饰品质感超强但温馨感略显不足， 线条较为生硬，调性颜色比较简易，缺乏 生活气息。这正是我项目得以借鉴和超越 的利益点。
另外，从我司调查的情况显示，万科公园5号目前计划于10月中旬与大 户型一同开出本应于年底出售的50平米小户型，证明其前期蓄客情况 并未达到预期，这与其超高档次装修，堆砌产品价值所带来的价格增 高有直接的关系。
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竞争项目精装修探营
公园1872酒店式公寓52-97平米的户型设计，合理、居住舒适，在家 具家电的赠送方面较齐全，真正实现了“提包入住”的便捷生活。
公园1872项目小户型公寓部分
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竞争项目精装修探营
装修位置
赠送物品
厨具电器
黑克或劳斯组合橱柜、摩恩活弗兰卡水盆或龙头、西门子或依莱克 斯冰箱、洗衣机、抽拉式烟机、燃气灶、微波炉、电烤箱、洗衣机、
消毒柜；
洁具部分
杜拉维特坐便器，卡德维浴缸，龙头汉斯格雅，洗衣机；
家具家电
床、衣柜、沙发、电视柜、茶几、书桌及座椅、液晶电视。
08年初，此项目小户型酒店式公寓开始销售，一期9#楼305套酒店式公寓开盘周末累 计认购近180套，认购率达到60%，销售效果良好，经装修标准及其全套的家居设备赠 送受到客户的广泛认同。
2m*1.5m
家具 沙发
品牌 皇朝家私
规格 布艺沙发1+1
微波炉 西门子
700瓦
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对于赠送部分的 装修建议：
建议考虑变换室内家具的安 装方式，灵活安装床、沙发 等家具。例如设计连体床头 柜，让步之更加完整；设计 床下储物空间，可掀开床板 进行物品摆放，提高利用率。 如右图。
床下储物：小空间高利 用
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项目客群特征描述
各类型置业客户购买理由
各类客户需求偏好
高端人士
日常工作之外的独立 要求功能完善，舒适、便捷，满足业主的身份满 休憩\居住\会友空间 足感和日常居住商务功能需求
年轻新贵
半脱离家庭束缚的 独立自由生活空间
便捷、高质量高速度的生活，独立的充满享受的 生活空间
SOHO办公
公司起步成长阶段的 强调配套服务，强调产品的功能复合性和兼容性
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厨房储物柜
活动层板，自由收纳 改进立柜内的隔板层，使隔层板能自由调节。让立柜适合物品，而不是物品适合立柜。 人性化隐性拉手 设计隐性拉手，再也不会感觉到各种拉手磕磕碰碰，使空间使用更有效。 卫生小帮手，防尘角 在柜角设计有防尘角，从根本上解决厨房洗洁清理难的问题。
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户式中央背景音乐环绕系统
公园1872项目小户型公寓部分
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竞争项目精装修探营
金地名京的整 体装修风格比 较高雅、温馨， 但前期大部分 家居属于非赠 送范畴。
金地名京
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竞争项目精装修探营
装修位置 厨具电器 家具家电
赠送物品 抽油烟机、烤箱、消毒柜、燃气灶、橱柜
洗衣机、冰箱
该项目目前销售遇到一定瓶颈，正在陆续配送完善的全套家居，以增加产品 附加价值，提升客户认同点。
高科技与智能化家居的运用；
软硬件配套设施改善生活便利度；
公共区域装饰体现项目档次。
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项目产品优化策略
运用差异化和独特性的策略
规避产品本身同质化,增加产品的亮点和差异化优势 跳出传统的包装手法
以创新的策略引导市场和特殊的广告手法包装产品
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项目产品优化策略
✓便捷，省心。 ✓温馨，舒适的居住感。 ✓独具亮点，人性化生活理念。 ✓成本控制合理，性价比高。
金地名京
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竞争项目精装修探营总结
通过三家重点竞争项目的精装修探营，我们发现，在今年 市场情况的影响下，在售项目都在采取增加产品附加价值， 提升装修配送以支持逆市价格，并以谋求客户认同点来打 动客户，无论是超高的档次标准，还是全套的家居赠送手 段，无疑都印证了此观点。
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其次， 我们来分析一下我项目客户的心理。
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衣柜
分割个性衣柜，很能装。 设计采用衣帽间和男女分区收纳布局，并设置活动层板，打造容量惊人的收纳空间系统。 防撞橡胶条，好实用。 为户内的门框，上了防撞橡胶条。保护户内门扇、门框，延长其使用寿命并满足室内消音 、隔音的效果。
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鞋柜
传统鞋类摆放杂乱无序怎么办？
设计过季鞋与常用鞋分门别类的收纳空间。可移动的隔板，使得无论是矮平的拖鞋还是及膝高 的皮靴都能够收放自如，再也不必担心心爱的靴子放置时的困挠和次年穿时的褶皱尴尬。
亮点体现品质，细节营造温馨
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细节
——通过改善室内装修各项细节，增加人性化品质，打动客户。
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床头
人性化联动系统。 在床头设计了双控照明开关，方便、温馨。
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床头插座
床头充电设计 插座合理设置到床头柜的高度，方便的操作更为人性化。
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餐桌
人人都爱吃火锅 在餐桌（例如F户型）旁设计有电源插座，这样随时都可以使用电火锅招待亲朋好友了。
床：可考虑相对固定式床作为 赠送部分，减少成本增加亮点
床头柜：悬挂一体式床 头柜形式
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成本
——综合评判产品优化成本，能否做到加值不加价，性价比最高。
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成本增加费用核算
增加项目
户内背景音乐控制系统（音箱2个、 电线若干、控制器）
床+床头柜 床垫
微波炉 沙发 开关、柜子设计更改
总计
成本提升
在房屋顶棚固定位置设置音箱，并预留前端接口，使主人可以 通过U盘、MP3等小型设备即插即用的播放音乐，同时基于让女 主人在烹饪的过程中享受乐趣，在辛苦做家务的同时，收听一 些轻松的音乐或是相声，97.4、103.9、88.9等广播电台随时伴 随。早餐听路况、晚餐听新闻，温馨生活不亦乐乎。
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便捷
结语
通过前文对目前市场情况分析、客户心理分析、以及成本分 析，我司建议在我项目现有装修的基础上，打造亮点，优化 产品价值，通过加强硬件的配送设施，利用装修设计上的细 节和亮点，打动客户内心最细微之处，户型虽不大，装修亦 不复杂，但可以让其真正体会到开发商的细致和用心！
可以预期，产品的精雕细琢，结合未来系统的广告推广和精 辟的销售话述，可为我项目闪亮登场做好十足准备！
——通过增加பைடு நூலகம்分家具小电器，做到“提包入住”提升附加值。
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赠送部分家具电器建议：
通过赠送全套家具家电来达到吸引客户目光的作用，为客户提包入住提供了条件，考 虑到成本，我们建议，本项目增加的部分同样可包括：床、床垫、沙发、微波炉。
家具 床（连体床
头柜） 床垫
品牌 席梦思
喜临门
规格 2m*1.5m
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可商可住企业发源地
投资客户
看好奥运\CBD区域 高端酒店公寓前景
需求完备的装修，节省精力和时间成本
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产品优化的关键点筛选
根据前述我项目客群的特征，筛选出我项目产品优化的关键点：
√ 提升交房标准，做到真正“提包入住”；
提高装修硬件标准，增强产品附加价值；
√ 从细节着眼，用人性化设计打动人； √ 改善装修风格，增加居住温馨感； √ 户型设计扬长避短；
小细节，大学问
——产品亮点打造及装修升级建议
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知己知彼，方百战不殆。 首先我们了解市场竞争项目装修情 况，以及其实际销售情况。
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竞争项目精装修探营
室内多处运用大理石、雕花玻璃、及雕花镜面、浅色的木饰面以及珍稀红玉石的点缀。 金属收边应用于两种材料的交接和阳角的处理上，品质感超强。 细节的处理更是力争项目精益求精。
300 4000 500 500 5000 忽略
10300
每套户型约增加费用10300元，以平均每套50㎡计算，每平米增加成本约200元。
由此可以看出，进行此方案下的产品的优化升级，将对总成本影响不大，而对于销售需 求的影响弹性亦不大。可以证明，此升级方案将遵守成本的控制，达到良好的效果。
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竞争项目精装修探营
室内装饰品质感超强但温馨感略显不足， 线条较为生硬，调性颜色比较简易，缺乏 生活气息。这正是我项目得以借鉴和超越 的利益点。
另外，从我司调查的情况显示，万科公园5号目前计划于10月中旬与大 户型一同开出本应于年底出售的50平米小户型，证明其前期蓄客情况 并未达到预期，这与其超高档次装修，堆砌产品价值所带来的价格增 高有直接的关系。
LOGO
竞争项目精装修探营
公园1872酒店式公寓52-97平米的户型设计，合理、居住舒适，在家 具家电的赠送方面较齐全，真正实现了“提包入住”的便捷生活。
公园1872项目小户型公寓部分
LOGO
竞争项目精装修探营
装修位置
赠送物品
厨具电器
黑克或劳斯组合橱柜、摩恩活弗兰卡水盆或龙头、西门子或依莱克 斯冰箱、洗衣机、抽拉式烟机、燃气灶、微波炉、电烤箱、洗衣机、
消毒柜；
洁具部分
杜拉维特坐便器，卡德维浴缸，龙头汉斯格雅，洗衣机；
家具家电
床、衣柜、沙发、电视柜、茶几、书桌及座椅、液晶电视。
08年初，此项目小户型酒店式公寓开始销售，一期9#楼305套酒店式公寓开盘周末累 计认购近180套，认购率达到60%，销售效果良好，经装修标准及其全套的家居设备赠 送受到客户的广泛认同。
2m*1.5m
家具 沙发
品牌 皇朝家私
规格 布艺沙发1+1
微波炉 西门子
700瓦
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对于赠送部分的 装修建议：
建议考虑变换室内家具的安 装方式，灵活安装床、沙发 等家具。例如设计连体床头 柜，让步之更加完整；设计 床下储物空间，可掀开床板 进行物品摆放，提高利用率。 如右图。
床下储物：小空间高利 用
LOGO
项目客群特征描述
各类型置业客户购买理由
各类客户需求偏好
高端人士
日常工作之外的独立 要求功能完善，舒适、便捷，满足业主的身份满 休憩\居住\会友空间 足感和日常居住商务功能需求
年轻新贵
半脱离家庭束缚的 独立自由生活空间
便捷、高质量高速度的生活，独立的充满享受的 生活空间
SOHO办公
公司起步成长阶段的 强调配套服务，强调产品的功能复合性和兼容性
LOGO
厨房储物柜
活动层板，自由收纳 改进立柜内的隔板层，使隔层板能自由调节。让立柜适合物品，而不是物品适合立柜。 人性化隐性拉手 设计隐性拉手，再也不会感觉到各种拉手磕磕碰碰，使空间使用更有效。 卫生小帮手，防尘角 在柜角设计有防尘角，从根本上解决厨房洗洁清理难的问题。
LOGO
户式中央背景音乐环绕系统
公园1872项目小户型公寓部分
LOGO
竞争项目精装修探营
金地名京的整 体装修风格比 较高雅、温馨， 但前期大部分 家居属于非赠 送范畴。
金地名京
LOGO
竞争项目精装修探营
装修位置 厨具电器 家具家电
赠送物品 抽油烟机、烤箱、消毒柜、燃气灶、橱柜
洗衣机、冰箱
该项目目前销售遇到一定瓶颈，正在陆续配送完善的全套家居，以增加产品 附加价值，提升客户认同点。
高科技与智能化家居的运用；
软硬件配套设施改善生活便利度；
公共区域装饰体现项目档次。
LOGO
项目产品优化策略
运用差异化和独特性的策略
规避产品本身同质化,增加产品的亮点和差异化优势 跳出传统的包装手法
以创新的策略引导市场和特殊的广告手法包装产品
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项目产品优化策略
✓便捷，省心。 ✓温馨，舒适的居住感。 ✓独具亮点，人性化生活理念。 ✓成本控制合理，性价比高。
金地名京
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竞争项目精装修探营总结
通过三家重点竞争项目的精装修探营，我们发现，在今年 市场情况的影响下，在售项目都在采取增加产品附加价值， 提升装修配送以支持逆市价格，并以谋求客户认同点来打 动客户，无论是超高的档次标准，还是全套的家居赠送手 段，无疑都印证了此观点。
LOGO
其次， 我们来分析一下我项目客户的心理。
LOGO
衣柜
分割个性衣柜，很能装。 设计采用衣帽间和男女分区收纳布局，并设置活动层板，打造容量惊人的收纳空间系统。 防撞橡胶条，好实用。 为户内的门框，上了防撞橡胶条。保护户内门扇、门框，延长其使用寿命并满足室内消音 、隔音的效果。
LOGO
鞋柜
传统鞋类摆放杂乱无序怎么办？
设计过季鞋与常用鞋分门别类的收纳空间。可移动的隔板，使得无论是矮平的拖鞋还是及膝高 的皮靴都能够收放自如，再也不必担心心爱的靴子放置时的困挠和次年穿时的褶皱尴尬。
亮点体现品质，细节营造温馨
LOGO
细节
——通过改善室内装修各项细节，增加人性化品质，打动客户。
LOGO
床头
人性化联动系统。 在床头设计了双控照明开关，方便、温馨。
LOGO
床头插座
床头充电设计 插座合理设置到床头柜的高度，方便的操作更为人性化。
LOGO
餐桌
人人都爱吃火锅 在餐桌（例如F户型）旁设计有电源插座，这样随时都可以使用电火锅招待亲朋好友了。
床：可考虑相对固定式床作为 赠送部分，减少成本增加亮点
床头柜：悬挂一体式床 头柜形式
LOGO
成本
——综合评判产品优化成本，能否做到加值不加价，性价比最高。
LOGO
成本增加费用核算
增加项目
户内背景音乐控制系统（音箱2个、 电线若干、控制器）
床+床头柜 床垫
微波炉 沙发 开关、柜子设计更改
总计
成本提升
在房屋顶棚固定位置设置音箱，并预留前端接口，使主人可以 通过U盘、MP3等小型设备即插即用的播放音乐，同时基于让女 主人在烹饪的过程中享受乐趣，在辛苦做家务的同时，收听一 些轻松的音乐或是相声，97.4、103.9、88.9等广播电台随时伴 随。早餐听路况、晚餐听新闻，温馨生活不亦乐乎。
LOGO
便捷
结语
通过前文对目前市场情况分析、客户心理分析、以及成本分 析，我司建议在我项目现有装修的基础上，打造亮点，优化 产品价值，通过加强硬件的配送设施，利用装修设计上的细 节和亮点，打动客户内心最细微之处，户型虽不大，装修亦 不复杂，但可以让其真正体会到开发商的细致和用心！
可以预期，产品的精雕细琢，结合未来系统的广告推广和精 辟的销售话述，可为我项目闪亮登场做好十足准备！
——通过增加பைடு நூலகம்分家具小电器，做到“提包入住”提升附加值。
LOGO
赠送部分家具电器建议：
通过赠送全套家具家电来达到吸引客户目光的作用，为客户提包入住提供了条件，考 虑到成本，我们建议，本项目增加的部分同样可包括：床、床垫、沙发、微波炉。
家具 床（连体床
头柜） 床垫
品牌 席梦思
喜临门
规格 2m*1.5m
LOGO
可商可住企业发源地
投资客户
看好奥运\CBD区域 高端酒店公寓前景
需求完备的装修，节省精力和时间成本
LOGO
产品优化的关键点筛选
根据前述我项目客群的特征，筛选出我项目产品优化的关键点：
√ 提升交房标准，做到真正“提包入住”；
提高装修硬件标准，增强产品附加价值；
√ 从细节着眼，用人性化设计打动人； √ 改善装修风格，增加居住温馨感； √ 户型设计扬长避短；