中国某银行住房抵押贷款证券化业务系统(doc 8页)
中国的住房抵押贷款证券化
ｅｒｙ ， ｕｉ ）是资产证券 （ ｓｅ — ａｋ ｄＳｃｒｉ ｔ ｎＡ Ｓ 的 ｔ Ａ ｓｔ Ｂ ｃｅ ｅｕｉｚ ｉ ， Ｂ ） ｓ ｔａ ｏ
一
种主要形 式。它是 指银 行将 已抵 押 的住宅 债权 转让 给
另 一 机构 。这 个 机 构 将 数 目众 多 的 住 宅 抵 押 债 权 打 包 ， 以
设计 和发行 的中介公 司 ， 国《 我 信贷资 产证券 化试 点管理
办法》 规定 ， 受托机构 为依法设 立的信托 投资公 司或 中 国 银监会批准 的其他机构； ３ Ｐ （ ）Ｓ Ｖ与相关的参与 机构签订
入户 ， 使他们能够向银行取 得贷款。而储贷机构 的资金来
收 稿 日期 ：０ １— ７— ２ ２１ ０ ０
经 济 与管 理
重庆 与世 界 ２１年第２ 卷 期 ０１ ８ 第８
Ｔｈ ｏ ｌ ＆ Ｃｈｏ ｇ ｉｇ ｅ Ｗ ｒｄ ｎ ｑｎ Ｖｏ． ８ Ｎｏ． ０１ １２ ８２ １
中 国 的住 房 抵 押 贷 款 证 券 化
蒲元斌
（ 庆理工大学 饮食服务中心 ， 庆 重 重 ４０ ５ ） ０ ０ ０
摘要 ： 阐述住房抵押贷款证券化的历史、 中国发展住房抵押贷款证 券化 的必要性 和模 式、 发展 中遇到 的困难与问
题 及 其 解 决 办 法 。通 过 抵 押 贷 款证 券 化 的 实施 ， 以 扩 大 各 商业 银 行 信 贷 资 金 的 来 源 ， 强住 房抵 押 贷 款 的 安 可 增 全性和流动性， 实现住 房 金 融的 良性循 环 ， 为证 券 市场 提 供 了一种 中长 期 投 资 工 具 。 也 关 键 词 ： 房 抵押 贷 款 ； 券化 ； 殊 目的机 构 （Ｐ ； 用评 估 住 证 特 Ｓ Ｖ） 信 中图 分 类 号 ：８ ０５ Ｆ３ ． 文献 标 识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ：０ ７— １１ ２ １ ） ８— ０６— ４ １０ ７ ｌ （０ １０ ０４ ０
房地产金融与投资概论-05第五章住房抵押贷款证券化－参考答案
第五章复习思考题参考答案1．什么是住房抵押贷款证券化？它的推行有何意义？住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization，MBS）是资产证券化的一种。
它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（Special Purpose V ehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
住房抵押贷款证券化的实质就是将原先不易被投资者接受的缺乏流动性但能够产生可预见现金流的资产转换为可以自由流通的，能够为广大投资者所接受的证券，从而为金融机构开辟一条理想的融资渠道。
住房抵押贷款证券化这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，丰富了社会的投资渠道、有利于住房抵押贷款的运作和退出。
其作用具体表现为（1）抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险。
以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。
而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。
（2）提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题。
通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。
另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。
（3）抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场有积极作用。
推行抵押贷款证券化，对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。
金融危机下我国商业银行住房抵押贷款证券化的法律思考
金融危机下我国商业银行住房抵押贷款证券化的法律思考一、关于住房抵押贷款证券化2007年肇始于美国的金融危机对世界经济的影响至今尚未见底。
虽然造成此次危机的导火索是住房市场的持续降温，但发挥巨大作用的媒介则是住房抵押贷款证券化这种金融工具。
所谓“住房抵押贷款证券化”（Mortgage-backed Securitization），是指金融机构（其中又以商业银行为主）将持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款整合成为抵押贷款池，由证券机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
20世纪70年代，作为金融界最重要的创新之一，住房抵押贷款证券化为金融界观念的革新、世界经济的发展做出了巨大的贡献；而在这次金融危机中，其负面效力也重创了全球经济的发展。
一方面，金融危机对其发展敲响了警钟，我们绝对不能因为这一创新技术的优点而忽视其潜在的风险；另一方面，我们应当辨证地对待这一创新技术，不能因为其潜在的风险而因噎废食，忽视住房抵押贷款证券化带来的积极影响。
二、我国实行住房抵押贷款证券化的必要性分析（一）我国住房抵押贷款的迅猛发展使住房抵押贷款证券化成为可能虽然目前我国商业银行住房抵押贷款质量相对较好，但这并不意味着能对该业务掉以轻心。
今年上半年，我国商品房销售迅速增长，商业性房地产贷款余额新增较多。
据央行报告显示，截至今年6月末，全国商业性房地产贷款余额为6.21万亿元，同比增长18.8％。
上半年商业性房地产贷款余额新增8826亿元，同比多增4860亿元。
其中，购房贷款新增4793亿元，同比多增2633亿元。
1房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入大部分来自银行信贷。
因此，房地产贷款已经成为商业银行的重要业务，并将对商业银行的风险状况产生重大的影响。
一旦房产政策产生重大变化，银行业体系将会受到重大冲击。
房产抵押证券化为这一难题的解决提供了有力的技术支撑。
05第五章住房抵押贷款证券化-复习参考题及答案-房地产金融与投资概论
房地产金融与投资概论第五章复习思考题参考答案1．什么是住房抵押贷款证券化？它的推行有何意义？住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization，MBS）是资产证券化的一种。
它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（Special Purpose Vehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
住房抵押贷款证券化的实质就是将原先不易被投资者接受的缺乏流动性但能够产生可预见现金流的资产转换为可以自由流通的，能够为广大投资者所接受的证券，从而为金融机构开辟一条理想的融资渠道。
住房抵押贷款证券化这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，丰富了社会的投资渠道、有利于住房抵押贷款的运作和退出。
其作用具体表现为（1）抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险。
以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。
而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。
（2）提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题。
通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。
另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。
（3）抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场有积极作用。
推行抵押贷款证券化，对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。
我国住房抵押贷款证券化模式分析
我国住房抵押贷款证券化模式分析内容摘要：本文通过对住房抵押贷款证券化（MBS）模式及其法律障碍的分析，试图说明住房抵押贷款证券化模式的建立应当与国情相适应，完善MBS 法律制度已经成为实现我国住房抵押贷款证券化的当务之急。
关键词：住房抵押贷款证券化（MBS）SPV SPC SPT住房贷款证券化概述住房抵押贷款证券化（Mortgage Backed Securitization, MBS）是一国经济发展到较高阶段的必然产物，它是指住房抵押贷款机构将其持有的抵押贷款汇集、重组成抵押贷款集合基金，经过担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。
住房抵押贷款证券化是从支付抵押贷款一级市场向二级市场（住房抵押债券转让市场）的转化，因此其操作思路首先从一级市场开始。
抵押贷款证券化的价值流程包括（见图1）：1.银行机构向抵押借款人发放抵押贷款。
2.抵押贷款的证券化。
银行机构将抵押贷款债权出售给抵押贷款公司（Special Purpose V ehicle, SPV），抵押贷款公司购买银行的贷款资产后将其组成抵押贷款资产池，经标准化处理、信用评级及担保公司担保升级后，发行抵押贷款债券；银行也可自行组成资产池，发行抵押贷款债券。
3.银行机构或抵押贷款公司向社会发行抵押证券。
发行方式可采用直接发行或间接发行。
前者是发行者亲自办理必要的手续，直接向投资者筹措资金；后者是通过专门部门的经纪人间接地筹措资金，广泛地召募投资者，这部分经纪人即证券承销者。
4.债券进入二级市场参与流通。
鉴于住房抵押贷款证券存在一定风险且金额较大、期限较长，其投资主体一般以机构投资者为主，个人投资者为辅。
住房抵押贷款证券化的模式分析住房抵押贷款证券化的模式总的来说可以分为表外和表内模式两类。
表外融资模式我们通常所说的典型的住房抵押贷款证券化，是将证券化的资产组转移到一个特殊的载体（SPV）中，旨在帮助转让者将资产从其资产负债表中转移出去，从而达到融资、改善资本结构等目的，表外融资由此而来。
住房抵押贷款证券化的运作流程
住房抵押贷款证券化是指将银行或其他金融机构发放的大量住房抵押贷款通过证券化手段转化为可交易的证券产品，以便于资本市场的交易和流动。
这种金融工具在推动住房市场发展、增加住房贷款融资来源、降低金融机构的风险、提高投资者的回报率等方面发挥着重要作用。
住房抵押贷款证券化的运作流程通常包括以下几个步骤：1. 抵押贷款池的形成银行或金融机构通过发放住房抵押贷款，形成了一定规模的贷款池。
这些贷款可能来自不同地区、不同类型的借款人，具有不同的利率及偿还期限。
2. 资产支持证券的发行资产支持证券（ABS）是指以贷款池中的抵押贷款作为担保而发行的证券。
发行资产支持证券的公司通常是专门的信托公司，它们负责对贷款池进行评估和打包，并发行相应的证券产品。
3. 信用评级及发行在发行资产支持证券之前，需要进行信用评级，评估该证券的信用风险和偿付能力。
通常会邀请专业的信用评级机构对资产支持证券进行评级，以提高投资者的信任度。
然后进行证券的发行，根据不同投资者的风险偏好，划分不同级别的证券。
4. 交易与流通一旦资产支持证券发行成功，它们就可以在资本市场上进行买卖交易。
投资者可以通过证券交易市场购物资产支持证券，并在市场上进行交易。
这为投资者提供了一个流动性的投资渠道，也为信贷资产提供了另类融资渠道。
5. 资产回收及偿付贷款池中的抵押贷款还款的本息将作为资产支持证券的偿付来源。
专门的信托公司会对回收的资金进行管理，确保按照事先设定的优先级进行偿付。
这种结构可以有效地保护投资者的权益，确保他们能够按时获得偿付。
住房抵押贷款证券化的运作流程并不仅此以上几个步骤，其中还涉及到抵押贷款服务和管理、投资者关系管理、市场风险管理等多个环节。
不同国家和地区的证券化产品的运作流程也可能会有所差异，需要根据当地法律法规和市场环境进行相应的调整。
住房抵押贷款证券化是一种复杂的金融工程，需要涉及到多个参与方的合作和协调，同时也需要严密的监管和风险管理。
建元2005—1个人住房抵押证券化信托(修改版)课件
一系列储备账户
• 流动性储备帐户 补充现金流分配的不足金额
金 额
• 服务转移储备帐户 更换贷款服务机构的转移费用 • 混同和抵消储备账户 弥补混同或抵消风险
为 • 税收储备帐户 信托的相关税收
零
建元2005—1个人住房抵押证券化信托(修改版)
证券化产品
建元2005—1个人住房抵押证券化信托(修改版)
建元2005—1个人住房 抵押贷款证券化信托
孙其伟小组
建元2005—1个人住房抵押证券化信托(修改版)
住房抵押贷款的历史
19世纪的欧洲: 通过抵押银行发行抵押贷款债券
20世纪60年代末到70年代的美国: 现代意义上的住房抵押贷款证券化
建元2005—1个人住房抵押证券化信托(修改版)
• 2005年12月，中国建设银行作为发起人创建的 建元2005—1个人住房抵押贷款支持证券正式 发行（MBS），这是我国第一例住房抵押贷款 的证券化。这次证券化采用信托的形式发行， 资产池的抵押贷款来自上海、无锡、福州、泉 州等四个城市。
建元2005—1个人住房抵押证券化信托(修改版)
交易结构
• 建行MBS是国内住房按揭贷款证券化的首次实践，属于结 构性融资交易。建行将其拥有并符合入池标准的个人住房 抵押贷款及相关权益交付给中信信托投资有限责任公司 （以下简称“中信信托”），中信信托设立“建元2005-1个人 住房抵押贷款证券化信托”，并以此为支持发行四类资产支 持证券，包括A、B、C三类优先级资产支持证券和一类次 级资产支持证券。
计息与利率的计算
优先级MBS基准利率
=
+
相应级别的优先级MBS基本利差
MBS
优 先 级
的 票 面 利 率
房地产金融第八章住房抵押贷款证券化
第二节 住房抵押贷款证券化基本理论
一、住房抵押贷款证券化的运作模式 2、表外模式 、 表外模式实现了基础资产的“真实出售” 表外模式实现了基础资产的“真实出售”，从而有效 转移了发起人与住房抵押贷款相关的信用风险和市场风险。 转移了发起人与住房抵押贷款相关的信用风险和市场风险。 同时通过“真实出售”和对 采取特殊构造， 同时通过“真实出售”和对SPV采取特殊构造，可以 采取特殊构造 使抵押支持证券的投资者远离证券化发起人和发行人的破 产风险，真正实现“破产隔离” 有效保护投资者的利益。 产风险，真正实现“破产隔离”，有效保护投资者的利益。
第一节 住房抵押贷款证券化概述
2、住房抵押贷款证券化对投资者的意义：住房抵押贷款 、住房抵押贷款证券化对投资者的意义： 证券化为投资者提供了信用等级较高、流动性较强、 证券化为投资者提供了信用等级较高、流动性较强、收益 较高的证券。 较高的证券。抵押支持证券的收益率高于国债收益率和银 行存款利率，在美国两者的差额一般为3%左右 左右。 行存款利率，在美国两者的差额一般为 左右。抵押支持 证券的期限较长、衍生品种较多、 证券的期限较长、衍生品种较多、收益率高和风险低等特 点为投资者提供了多样化的投资选择， 点为投资者提供了多样化的投资选择，迎合了不同投资实 投资偏好和风险承受能力的投资者的不同需要。 力、投资偏好和风险承受能力的投资者的不同需要。 3、住房抵押贷款证券化对中介机构的意义：住房抵押贷 、住房抵押贷款证券化对中介机构的意义： 款证券化的中介机构主要包括信用增级机构、 款证券化的中介机构主要包括信用增级机构、信用评级机 证券承销商、服务商、会计事务所等。 构、证券承销商、服务商、会计事务所等。住房抵押贷款 证券化可以充分发挥上述机构的比较优势， 证券化可以充分发挥上述机构的比较优势，产生相应的规 模经济收益。 模经济收益。
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中国某银行住房抵押贷款证券化业务系统(doc 8页)
项目概要
项目名称：中国某银行住房抵押贷款证券化业务系统
1. 项目背景
我行已经先后四次向人民银行报送了开办住房抵押贷款证券化业务的请示。
当前，人民银行正组织有关单位和人员制定有关制度办法。
作为国内率先开展证券化业务研究的银行，我行不仅积累了近6年的证券化研究经验，掌握了丰富的相关理论知识，而且，目前我行证券化设计架构及实施方案也已基本准备就绪。
但是，尽管制度设计已基本完成，我行要真正完成该项金融创新，尚需进一步深入研究证券化业务的具体操作与控制进程。
这就要求我们必须立即转入相关技术研究阶段。
其中最主要的工作之一就是研究开发住房抵押贷款证券化业务系统，为住房抵押贷款证券化业务的顺利开展提供技术支持和基础保障。
2. 项目目标
住房抵押贷款证券化业务系统项目其目标主要是：
1. 提供按照一定标准筛选的个人住房贷款的备选、入库功能；
2. 提供证券化个人住房贷款的各项日常业务管理功能；
3. 满足证券化个人住房贷款正常的会计核算要求；
4. 建立证券化机构的账务核算体系，满足证券化账务信息披露的要求；
初始点的具体数据。
资产入库子系统包括入库数据稽核、入库数据上传、入库数据装入、生成分析数据模块。
（三）资产库管理子系统通过从个人住房贷款系统或个人贷款系统的数据提取、稽核、上传，实现信贷经营管理有关的数据信息管理功能。
资产库管理子系统包括数据抽取、数据稽核、数据上传、数据装入、生成分析数据模块。
（四）债券管理子系统通过对债券发行、兑付期间的信息管理，完成对已发行债券的管理功能。
该子系统包括债券发行、债券兑付、生成分析数据、查询统计、报表管理模块。
（五）账务核算子系统实现住房抵押贷款证券化业务的会计核算和证券化机构财务管理功能，包括会计核算、财务管理两大功能模块
（六）信息（报表）分析子系统信息分析子系统通过实时接收贷款管理子系统、债券管理子系统、会计核算子系统的相关信息，建立贷款库信息分析基础数据库和贷款信息历史明细数据库，为贷款库统计分析和未来设计现金流预测模型提供基础信息。
信息分析子系统的核心功能通过现金流分析模块、提前还款分析模块、还款计划变更分析模块、贷款信用风险分析模块、贷款损益分析模块、不良贷款分析模块等六个功能模块实现，不同模块分别对基础数据库的数据进行相应的加
工、汇总，并通过定制报表输出、贷款信息查询等手段实现对贷款库的历史信息分析功能。
（七）辅助维护子系统包括标准数据维护、用户管理等功能模块。
4. 与相关系统关系
（一）核心账务系统
本系统依托核心账务系统进行有关会计核算、资金清算和账务资金的划转。
（二）个人住房贷款系统/个人信贷系统
个人住房贷款系统提供入库个人住房贷款的筛选标识、会计核算和日常贷款管理功能，本系统提供SPV内部账务核算、贷款管理、债券信息管理以及现金流分析预测等功能（三）证券业务系统
（四）其他相关系统
5. 设备配置概述
住房抵押贷款证券化业务系统以现有个人住房贷款业务系统或正在进行开发的个人贷款业务系统作为入库资产数据源在我行已有的网络环境上进行构建。
总行设数据库服务器、管理机和账务核算机。
证券化数据库服务器独立于个贷业务系统，采用UNIX
平台，数据库拟采用Informix/Oracle数据库，存放全行证券化资产库数据和分析库数据，同时兼做账务核算服务器。
总行设管理客户机若干台，进行资产库的日常管理和数据分析，其功能包括：资产库备选子系统、资产入库子系统、资产库管理子系统、债券管理子系统、账务核算子系统、信息分析子系统和系统维护子系统。
信贷管理客户机采用Windows NT/2000操作系统，采用C/S结构，用DELPHI 程序开发语言单独进行软件开发，OLAP分析工具拟采用Congnos。
账务核算机完成证券化的财务会计核算，账务核算程序采用C/S方式，程序存放在客户机上，用Delphi,VB,VC等语言编程，或购买成熟财务软件产品。
经办证券化业务的一级分行设数据库服务器和管理机。
数据库服务器在个人贷款系统上线以前可采用临时服务器，上线后和个人贷款系统数据库服务器共用同一台服务器，个贷业务系统设计时已考虑了证券化资产库。
数据库服务器采用UNIX平台，数据库拟采用Informix数据库，存放全辖证券化资产库数据。
一级分行设管理机一台，进行资产库的日常管理，其功能包括：资产库备选子系统、资产入库子系统、资产库管理子系统。
软件结构同总行信贷管理机。
信贷管理客户机采用Windows NT/2000操作系统，采用C/S结构，用DELPHI程序开发语言单独进行软件开发。
二级分行和经办行不单独设管理机，个贷系统上线前可
利用现有设备，采用和一级分行类似的程序作为过度性应用，其功能包括资产库备选子系统、资产入库子系统、资产库管理子系统。
个贷系统上线后，这些功能已在个贷系统信贷管理机上实现，工作方式为采用B/S方式通过一级分行应用服务器（J2EE平台）实现，编程语言为JA V A。
6. 投资概算。