浅谈房地产开发全过程项目管理

浅谈房地产开发全过程项目管理

【摘要】房地产的开发，带动经济大规模发展，如何保障开发管理的严谨性，成为房产行业重点关注的问题，因此，本文通过对房地产开发的全过程进行研究，分析项目管理的实施和作用。

【关键词】房地产；开发；全过程；项目管理

项目管理为房地产提供发展机制，保障房地产的开发力

度，优化开发行为，增加开发效益。房产行业是我国一大经济产业，直接影响很多行业的经济发展，社会各界对房地产开发非常关注，对其提出较高要求。通过项目管理，渗入到开发全过程内，尽最大可能降低过程中受到的市场风险干扰，为房产行业的发展，提供稳定环境，提高房产行业的竞争价值和力度。

、房地产开发全过程项目管理的基本

项目管理对房地产开发的全过程，具有特殊意义，既可

以为房产行业提供相关的发展规划，还可以保障开发的战略价值，成为开发管理的核心内容。项目管理可以保障开发的优化状态，符合房地产的发展实际，促使房地产企业占据开发市场的主动地位。项目管理在实际开发中，表现为流程特性，遵循管理基本，实现高效开发，房地产开发的全过程包含四项：首先为前期部分，利用项目管理，完善实际准备，提高前期决策能力，规划基础开发环节，分析各个开发项目的价值；第二为设计部分，根据房地产的开发环境，实行重点勘查，发挥设计能力，加强开发建设，深入了解客户的需求，保障设计信息的综合采集，促使各项设计在符合国家与地区间相关政策法规的前提下最大化的满足房产市场的需要；第三为施工部分，此阶段是项目管理的重心，细致处理施工中的所有项目，包括编标、招标、建设管理等，系统的对施工信息进行分类和划分，根据项目合同，对施工的整体过程进行高效的管理，保障房地产开发的效益；第四是竣工交接，此阶段项目管理的内

容主要是竣工验收、工程项目、数据、文书移交、房地产后期保养。相对比较简单，但是管理内容零碎，涉及细小的内容较多。

、房地产开发全过程项目管理的四要素

项目管理在房地产开发的全过程中，表现出严谨的整体

性，基本由四项管理要素组成，完成对开发全过程的管理，既可以约束开发成本，也可以提高房地产的经济效益，稳定开发。根据房地产开发的实际过程，引入项目管理四要素，保障开发高效，分析如下：

1、开发全过程的质量管理

质量是房地产开发的主要管理内容，关系到各个房地产

公司的社会形象，同时也是房地产竞争的实质，对全过程的质量管理提出几点注意事项，如：(1)严格审核设计图纸，核

实数据，防止出现错误，根据房地产的建设规模，检查设计图是否符合开发理念和质量要求；(2)确保施工人员团队，提

高施工人员的从业标准，分析施工单位的背景，保障施工企开发过程中各项数据、参数、工艺的应用，重点加强对开发全过程基本措施的管理；(4)管理材料质量，材料是房地产开

业的素质和能力，避免质量管理受人为因素的影响；(3)控制发的根本，针对全过程的材料，不论是成品还是配件，都需严格把关；

(5)管理机械设备的质量，特别是对大型机械的安

全管理，避免出现质量问题；(6) 做好现场质量管理的工作，利用监督途径，对全过程的开发环节，进行实时跟踪、管控。

深化项目管理的质量控制，提高开发效率，保障全过程的开发意义。

2、开发全过程的成本管理

房地产开发全过程的成本管理，集中在施工阶段，主要

体现在三方面，即：材料采购、合同商讨和索赔[2] 。房地产开发全过程的成本因素，较容易受变更影响，部分客户在施工时，容易提出工期、合同、设计等变更要求，促使成本发生变化，与起初造价不相符，需要相关人员进行二次造价，与客户商讨成本的承担问题。签证属于成本管理的重点内容，科学处理签证，遵循合同规定，避免随意变更。

房地产成本的规模比较大，每一项资金流通，都涉及到

成本管理，开发全过程的成本管理根据性质可以分为两部分，即：计划与策划阶段；发包与施工阶段，重点对其实行成本管理，提高成本规划的准确度，保障投资效益，尽量避免成本变动。

3、开发全过程的协调管理

协调管理属于泛指项目，其在项目管理中，并没有实质

的控制对象，而是对全过程，实行合理的协调，不论是对房地产开发的哪项环节，都要实行科学的控制措施，提高可控性，保持项目管理的控制界限，体现协调的效益性。针对不同的开发阶段，实行不同的效益协调，根据项目管理的实际，体现边际效益的优势，最终协调管理会逐渐实现成本价值。

协调因素属于项目管理的必要部分，渗透整个开发过程，确保开发周期稳定。

4、开发全过程的进度管理

首先根据开发项目实行始端进度准备，例如：确定施工

工期、跟进施工总进度、规划项目计划等，合理编制各项内容，详细研究开发进度，确保进度计划的到位、合理，同时细化现场施工条件，做好进度分析的工作；其次对设计阶段实行进度管理，控制设计阶段的进度，遵循设计原则，依照工程计划进行，严格杜绝工期混乱或进度过度的现象，针对不符合常规的现象，实行控制干预，根据进度实际，编制出图，依照相关项目规定实行；最后是施工环节的进度控制，施工阶段的进度受多方因素影响，如：人力、工艺、器械设备、环境等，而且其中参建单位比较多，较容易对施工造成管理影响，在对进度进行管理时，最先需要充分考虑影响因素，有效降低外界因素的干扰，对于将会及可能出现的影响进度的因素，提前做出准备和预防，一旦出现进度影响，及时加强对房地产施工的进度管理，约束进度行为，排除影响因素。

、房地产开发全过程项目管理的实施

项目管理是实现主观到客观的转化，利用主观评价，分

析房地产开发的全过程，将其转型为客观控制，保障开发状态的市场定位，项目管理的实施，需要遵循以下两方面的实施思路：

1、需求驱动

以客户、市场的实际需求，作为项目管理的驱动因素，

判断并识别项目管理的目标，围绕实际目标展开房地产开发。例如：以开发全过程为项目管理的对象，提出建设性目标，提出控制途径和实施方法，综合考虑目标在项目管理中的作用，提高开发的运作能力。