城市综合体定位分析
城市综合体建设方案
城市综合体建设方案城市综合体作为城市发展的新兴模式，在促进经济发展、促进城市更新和提高城市品质方面发挥着重要作用。
本文将从城市综合体的定义、建设需求、规划原则和实施步骤等方面，探讨城市综合体的建设方案。
一、城市综合体的定义城市综合体是指在城市中心区域内，通过融合多个功能和业态的开发项目，形成集住宅、商业、办公、文化、休闲等多种业态为一体的综合性建筑群。
它不仅可以提供全方位的服务和便利，还能够满足居民对多样化生活方式的需求。
二、城市综合体建设的需求1. 资源整合：城市综合体能够充分整合城市内的各类资源，优化资源配置，提高资源利用效率。
2. 人口聚集：随着城市化进程的加快，大量人口涌入城市，导致城市人口密度增加，城市综合体建设能够有效吸引人流，分流人口压力。
3. 经济增长：城市综合体作为一个经济体，可以增加就业机会，推动商业繁荣，促进经济发展。
三、城市综合体建设的规划原则1. 结合城市特色：根据城市的地理位置、文化特色和发展需求，确定城市综合体建设的定位和主题，使其与城市相融合。
2. 多功能结构：合理设置住宅、商业、办公、文化等功能，满足不同人群的需求，提供全方位的服务。
3. 绿色生态：注重生态环境保护，打造绿色生态建筑，提高城市综合体的可持续发展能力。
4. 交通便利：优化交通布局，建设便捷的交通网络，提供高效的交通服务，方便居民和商务人士的出行。
5. 社区共享：注重社区建设，提供公共空间和社区设施，促进居民之间的交流和互动。
四、城市综合体建设的实施步骤1. 研究阶段：通过市场调研、需求分析和可行性研究，确定城市综合体的规划定位和发展方向。
2. 规划阶段：制定城市综合体的详细规划方案，包括土地利用规划、建筑设计、商业布局等，确保规划的科学性和可行性。
3. 设计阶段：进行建筑设计、景观设计等，确保城市综合体的建筑风格和环境质量。
4. 开发阶段：组织开发商进行施工和开发，确保按照规划要求和设计标准进行建设。
二三线城市综合体策划定位及开发运营要点
二三线城市综合体策划定位及开发运营要点一、城市综合体策划定位要点1、符合“刚性规划”的原则：城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地控规和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。
2、符合“以商定产”的原则：城市商业综合体，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、更新、升级过程，需要重新定位和配置商业资源，需要在建筑设计前就落实主力店商家的选址要求、各项工程技术要求和业态规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。
3、符合“以人为本”的原则：城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间设计、景观设计、园林绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、消防、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。
4、符合“投资共赢”的原则：城市综合体，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。
在项目产品规划投产前，需要结合市场调研，将策划定位、概念性规划设计与项目可行性研究结合进行财务评价，以及投资开发周期、物业租售留回报方式评审，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配置，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际的资金筹措和回收。
二、城市综合体开发运营要点1、做对投资管理的程序：土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。
酒店、商业、写字楼综合体项目 定位策划内容
酒店、商业、写字楼综合体项目定位策划内容酒店、商业、写字楼综合体项目的定位策划内容通常涵盖以下几个方面：1. 市场分析与研究：目标市场分析：研究目标市场的经济、文化、人口等特征，了解潜在客户的需求和偏好。
竞争分析：分析竞争对手的优劣势，明确本项目在市场中的定位。
2. 项目定位：项目类型定位：明确综合体项目的类型，如高端商务综合体、城市综合体、旅游综合体等。
目标客户定位：确定主要面向的客户群体，如企业办公、商务出差、旅游观光等。
功能定位：根据市场需求和目标客户，确定综合体应具备的功能，如酒店、商业、写字楼等。
3. 主题概念设计：设计理念：提出符合项目定位的设计理念，如绿色环保、智能科技、文化创意等。
建筑设计：设计独特的建筑外观和内部空间，以吸引客户和提升项目价值。
景观设计：规划优美的绿化景观和公共空间，营造舒适宜人的环境。
4. 商业规划：商业业态规划：根据市场需求和目标客户，规划适合的商业业态，如购物中心、餐饮娱乐、文化休闲等。
品牌招商：吸引知名品牌入驻，提升商业氛围和吸引力。
营销策略：制定有效的营销策略，提高商业部分的知名度和营业额。
5. 酒店规划：酒店类型定位：确定酒店的星级标准、服务特色等。
客房规划：根据市场需求和目标客户，规划合适的客房数量和类型。
配套设施规划：规划完善的酒店配套设施，如餐厅、会议室、健身房等。
6. 写字楼规划：办公空间规划：根据市场需求和目标客户，规划合适的办公空间大小和布局。
配套设施规划：规划便捷的办公配套设施，如会议室、接待区、休息区等。
物业管理：提供高品质的物业管理服务，满足企业办公的需求。
7. 交通与可达性分析：交通规划：优化交通流线，确保综合体内部及周边的交通顺畅。
可达性分析：评估项目所在地的交通可达性，方便客户到达和使用。
8. 财务分析与投资回报预测：成本估算：估算项目的投资成本，包括土地购置、建设、运营等费用。
收入预测：预测项目的未来收入，包括租金收入、销售收入等。
城市公共性：城市综合体的社会定位标准
ｃ ｒｃｅ ｆ ｎｏ ｅｌｏ ｄｏ ｉ ｌ ｘ ａｎｅ ， ｏｔ ａ ｈ ｅ ｏ ｒｅ ｈａａｔｒｉ ｏ ｅ ｖ ｒｏ ｋｅ ｒｓｍｐｙｅ ｐｌｉ ｄ ｓ ｈ ｔｔｅｒ ｓ ｕｃ ｓｏｆ ｓ ｔ ＨＯＰＳ ＣＡ ａ ｎ ｔｂ ｘｍ ｉｅ ． ｉ ｒｉｌ ｔｒｓｗｉｈｔｅｃ ａ ａｔｒｓｉｓ ｃ ｎ ｏ ｅｍａ ｉ ｚ ｄ Ｔｈｓａｔ ｅｓａｔ ｔ ｈ ｈ ｒｃｅ ｔ ｃ ｉ ｃ
文 章编 号 ：６ ｌ ９０ （０ １ Ｏ — ０４ ０ １７ 一 １ ７２ １ ）１ ０ １ — ４
Ａｂｓｒ ｃ：Ｔ ｔａ ｔ ｈｅＨＯＰＳ ＣＡ ｍｕｓ ｓｕ ｅｔ ｅｐｏ ｓｂｌｔ ｆｃｔ ｕ ｌｃｃ ａ ａｔｒｂｅａ ｓ ｔｈ ｓｏ ｃ ｐｅ ｃ ｏｃｆ ｅ ｏ ｒ ｅ．Ｂｕ ｈ ｉ ｕ ｃ ｔａｓ ｍ ｒｓ ｎ ｉｉｉ ｏ ｉ ｐ ｂ ｉ ｈ ｒｃｅ ｃ ｕ ｅｉ ａ ｃ ｕ ｉｄ ｍｕ ｈ ｓ ｉ ｒ ｓｕ ｃ ｓ ｈｅ ｙ ｙ ｌ ｔ ｅｃｔ具 有 一 定 的参 与度 ， 能 够 被 称 为 城 市 综 在 才
合 体 （ ＯＰ Ｃ 。 Ｈ Ｓ Ａ）
的建筑 群 。通 常各 个 功 能之 间能 够 建 立 一 种 相 互 补 充 、 发 的 激 能 动 关 系 ， 而 形成 一 个 多 功 能 、 效 率 的综 合 体 。 随 着 建 筑 从 高 综 合 体 功 能 的 增 多 以及 逐 渐 的 巨 型 化 ．对 于 社 会 功 能 的 参 与
综合体调研报告
综合体调研报告
《综合体调研报告》
近年来，随着城市化进程的加快和人们对生活品质要求的提高，综合体项目逐渐成为城市建设的重要组成部分。
为了更好地了解综合体的发展现状和趋势，我们进行了一次综合体调研，并撰写了本报告，以供相关部门和企业参考。
在调研过程中，我们发现综合体项目种类繁多，包括商业综合体、文化综合体、住宅综合体等。
其中，商业综合体以购物中心、酒店、娱乐设施为主要建筑形式，文化综合体则以图书馆、博物馆、剧院等文化设施为主要内容，而住宅综合体则结合了住宅、商业、文化等多重功能。
这种多功能结合的综合体项目更好地满足了居民生活的多元化需求。
此外，在调研过程中，我们还发现综合体项目的定位和运营模式对其发展起着至关重要的作用。
一方面，综合体项目要根据当地市场需求和消费者群体的特点进行定位，明确自己的发展方向和目标群体；另一方面，运营模式的设计要求与市场需求相契合，以确保项目的长期可持续发展。
此外，我们还对综合体项目的发展趋势进行了分析。
随着人们生活品质要求的提高，综合体项目将更加注重文化与娱乐的融合，打造具有社交和休闲功能的综合体空间。
同时，科技、环保等元素也将成为综合体发展的新趋势，为项目的可持续发展提供更多可能。
综合体项目的发展对城市建设和经济发展具有重要意义，本报告旨在为相关部门和企业提供有益参考，促进综合体项目的健康发展和提升城市品质，希望能为相关领域的研究和实践提供一定的借鉴和启示。
城市综合体、大型购物中心商业地产的定位十大功能解析
城市综合体、大型购物中心商业地产的定位十大功能解析1、开发工作的指导功能。
商业地产定位，对于开发工作具有全过程的指导作用，按照项目开发周期要求、工程进度要求，在空间布局、时间约束等方面，具有纲领的指导意义，为执行者提供战略高度的开发意图，从工期、质量、进度、材料等各个方面，提供方向性、指导性。
2、投资回报的预测功能。
采取什么样的定位，决定着什么样的投资回报。
采用什么样的定位模式，直接影响后续赢利模式的实现。
商业地产定位，决定采取什么样的投资方式、盈利模式，运营模式、经营模式、利润分享模式。
透过生命周期模型，客观而理性的根据投资者、开发者、运营商等之间的能力匹配度，采用相应的合作方式、开发方式、利润分配方式，实现商业地产投资开发的价值链参与主体的利润分配合理性和共生性。
3、建筑风格的选择功能。
依据环境因素，根据五行生化模型，巨鼎建筑风格、业态分布、空间分布等因素。
定位为什么样的商业地产项目，具有对建筑风格的选择功能。
4、招商执行的设计功能。
商业地产的定位决定着后续运营的招商成功与否，对于业态的定位、空间的布局定位、商业体在区域或城市的空间定位等等，决定着如何进行招商设计，盈利模式，直接影响资金链条的长度和投入产出的速度。
5、业态组合的定向功能。
商业地产定位的提出，对于业态的组合，经营什么产品和服务，在什么样的空间、什么样的面积进行产品和服务的提供，定位准确与否，起到关键作用。
6、目标市场的界定功能。
为什么人做，做给什么人的，这些人需要什么样的产品和服务，直接影响到和商业地产项目的业态组合和服务组合以及产品和服务的提供，对于后续运营的成功与否，至关重要，确立什么样的市场需求为目标需求，满足这些目前表需求，就是商业地产定位的基准。
7、消费能力的筛选功能。
通过对消费者的消费能力、购买能力的调查和分析，在界定目标市场的过程中，逐渐明确什么样的消费群体、购买主体作为商业地产项目的消费、购买群体，依据这些群体的特性，进行有针对性的营销、宣传、推广、促销的组织和实施。
城市综合体
城市商业综合体商业综合体全称为城市商业综合体，英文为HOPSCA，即豪布斯卡，其为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。
HOPSCA是由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。
每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能配套的多功能、高效率的建筑群落，往往也被称为“城中之城”。
ＨＯＰＳＣＡ体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。
ＨＯＰＳＣＡ对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。
从1999年以来，在商业网点向商业地产转移的时候，不同的地产受到开发商朋友的广泛的关注。
作为城市商业综合体，2000年的时候就有人提出来，这个要作为专门的商业地产的研究。
实际上目前朝两个方向走第一个方向是理论界对建筑综合体的研究逐步深入。
从传统的对过去的一些区域性的经济研究，逐步转向单体建筑向复合型建筑的整体的研究深入。
主要表现为三块:第一块是已有专业的研究队伍;第二块是在大学里面，关于综合体理论的研究;第三块是海归派的学者的研究。
城市综合体是中国改革开放下的发展大方向。
第二个方向是从实践当中，出现了三支力量。
第一支力量是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体。
第二支力量我们原来关注的建筑综合体进一步分化以休闲为业态的休闲综合体、旅游设施综合体，还有以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。
城市商业综合体营销与运营模式分析
城市商业综合体营销与运营模式分析城市商业综合体是当今城市发展中不可或缺的一部分，它既是城市生活的重要组成部分，又是商业发展的重要载体。
商业综合体的营销与运营模式直接影响到商业综合体的盈利能力和吸引力。
本文将从商业综合体的定位、市场营销策略和运营模式等方面进行分析，探讨城市商业综合体的营销与运营模式。
一、商业综合体的定位商业综合体是一个涵盖了商业、餐饮、娱乐、文化、教育等多种业态的综合体。
商业综合体的定位非常重要，它决定了商业综合体在市场中的地位和竞争力。
商业综合体的定位首先要明确目标受众群体，包括年龄段、消费水平、消费习惯等，然后根据目标受众群体的需求和市场定位确定商业综合体的定位。
商业综合体的定位通常可以分为以下几种：低端商业综合体、中端商业综合体和高端商业综合体。
低端商业综合体主要面向普通消费群体，产品种类齐全、价格亲民；中端商业综合体主要面向中等收入群体，产品质量和服务水平较高；高端商业综合体主要面向高收入群体，提供高端品牌和尊贵服务。
商业综合体的定位不仅要与目标受众群体相匹配，还要与所在地区的消费水平和消费习惯相适应，才能更好地满足市场需求。
二、市场营销策略商业综合体的市场营销策略是影响商业综合体发展的关键因素之一。
有效的市场营销策略可以提升商业综合体在市场中的知名度和美誉度，吸引更多的顾客，从而提升商业综合体的盈利能力。
市场营销策略包括品牌宣传、促销活动、会员营销和线下推广等多个方面。
商业综合体要树立良好的品牌形象，打造独特的品牌文化，建立品牌认知和品牌信任度。
通过各类宣传推广活动，提升品牌知名度和美誉度，增强竞争力。
商业综合体可不定期举办促销活动，吸引消费者，增加消费量。
通过打折、礼品赠送、积分兑换等促销手法，拉动销售，提高盈利能力。
商业综合体可以建立会员系统，吸引顾客进行消费，拉动销售，提高顾客忠诚度。
商业综合体还可以进行线下推广活动，比如举办展览、演出、活动等，吸引更多的人流，提高客流量，增加商业综合体的知名度和影响力。
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一期
2013-10-28
20
中航城
商业
资源平台 提升品质
商务
商务租客
办公
住宅
商务消费人流
酒店
酒店
资源平台 提升品质
商务消费人流 高消费人流 旅游租客 商旅消费人流
商业
住家消费人流
公寓
提升品质Biblioteka 住宅公寓商务
公寓
周边高档公寓众多
办公
办公
写字楼众多，但档次低
住宅
高档住宅缺失，中高档 住宅众多
商务
商务气氛浓厚
商业街分析需要解决的核心问题 1、商业街的长度和宽度
2、商业街的辐射半径 3、商业街与平行干道的距离
东京商业街长度一般为600-1200M， 平均880M；商业街辐射半径为250650M，平均辐射半径为420M
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城市综合体——商业街
东京商业街平均宽度
东京商业街长度一般为600-1200M， 平均880M；商业街辐射半径为250650M，平均辐射半径为420M
商业
住家消费人流
公寓
提升品质
住宅
公寓
商务
公寓
周边高档公寓众多
办公
办公
地王大厦等甲级写字楼 汇聚
住宅
高档住宅缺失，中高档 住宅众多
商务
CFD带来大量高等级商 务人士
酒店
五星级酒店林立
商业
缺乏有影响力的商业形 19 态
2013-10-28
华润万象城城市综合体开发的思考
华润万象城作为城市 核心区城市综合体项 目为什么一期项目开 发会会选择商业和写 字楼？
住宅
商务消费人流
酒店
酒店
资源平台 提升品质
商务消费人流 高消费人流 旅游租客 商旅消费人流
商业
住家消费人流
公寓
提升品质
住宅
公寓
商务
公寓
公寓少
办公
办公
写字楼少，且档次低
住宅
住宅项目多，
商务
商务气氛淡薄
酒店
少，档次低
商业
临近五洲风情MALL 23
2013-10-28
龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考
酒店
上海宾馆等酒店档次不 高
商业
商业以中高档为主，但 21 本项目商业区位并不理 想
2013-10-28
中航城城市综合体运营的思考
同样处于城市核心区的中航 城城市综合体项目为什么一 期项目开发会选择写字楼而 不是商业？
2013-10-28
22
龙岗南联港台项目
商业
资源平台 提升品质
商务
商务租客
办公
购物概率测算公式选用赫夫模型公式：
Aij 为商店J对消费者I的吸引力；
b Dij 为消费者I到商店J的距离；
Sj 为商店J的规模； Pij 为消费者I到商店J的规模购物的概率；
a
2013-10-28
M
b A ij=Sa/Dij j
Pij =
Sj/Dij
a b
Sj /Dij
a b
12
城市综合体——商业街
商务
商务租客 商务消费人流 高消费人流
资源平台 提升品质
办公
商务消费人流
酒店
资源平台 提升品质
旅游租客
商旅消费人流
商业
住家消费人流
公寓
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提升品质
住宅
18
华润万象城
商业
资源平台 提升品质
住宅
办公
商务消费人流
酒店
商务
商务租客
酒店
资源平台 提升品质
商务消费人流 高消费人流 旅游租客 商旅消费人流
零售饱和理论公式：
IRS = C * RE / RF C： 潜在客户数量 RE： 人均消费支出 RF： 营业面积
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9
商业零售业态商业规模的设定
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商业零售业态极限规模测算表
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11
商业零售业态引力模型
销售额=购物概率*人口*人均零售开支 商业面积=销售额/单位面积营业额
城市综合体的定位剖析
定位需满足的目标
1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求
2、具有鲜明特色，体现项目地段价值
3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标
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2
定位的依据
城市和区域市场
1 2 3
城市和区域地理环境
4
城市化发展
定位依据
5 6
历史、文化、 民俗、民情
经济和人口状况
政府规划及功能定位
龙岗南联港台项目处 于城市次级中心区的 辐射地带，125万的总 建面，一期启动以住 宅为主？
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24
城市综合体的综合开发价值链矩阵
强烈
弱或不确定
中立
潜在市场冲突
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25
城市综合体的综合评价体系
基础评价指标
辅助评价指标
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26
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城市综合体——商务
城市综合体的商务办公容量一 般受城市化发展的影响，而人均办 公面积受区 域的主导功
能和区域的
重要性程度
的影响。
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城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容
1、城市商务物业供给总量和供给结构； 2、城市商务物业需求总量和需求结构； 3、城市商务物业供给矛盾分析； 4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积及未来 市场需求）； 5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数； 6、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量；
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3
霍金斯“消费者决策过程模型”
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4
“三位一体”定位方法
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5
零售商业形态定位——以“家”为单位分析
家庭必需品 家庭休闲品 家庭生活类 家庭时尚 家庭服务 家庭娱乐
核心商业形态
辅助商业形态
6
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城市综合体——零售商业形态定位
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城市综合体——酒店
城市综合体的酒店规模估算
E = N * P * L / （T * K）
E ：酒店的床位数 N ：全年的旅客人数 P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天数 T : 全年可逗留天数 K : 床位的利用率
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城市综合体运营的价值
城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链
市场 超市 购物中心 核心价值区 时尚精品 专业店 百货
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7
城市综合体——各功能商业形态构成
30-35% 商业零售
5-10%
其他服务
20-25% 餐饮
30-40%
休闲、娱乐、 酒店
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城市综合体——商业零售业态
按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前 提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）