房产税常见稽查风险点及实务案例35页PPT
合集下载
房地产开发项目财税疑难问题处理ppt课件
房地产项目税收筹划与会计核算
三、常用的会计科目
开发产品
预收账款
投资性房地产
开发成本 开发间接费用
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
房地产项目税收筹划与会计核算
四、预收账款的处理
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
房地产全程税务规划——战略+筹划+风险
房地产纳税分析 房地产税负重、征税环节多、
涉及16个税种 税收政策复杂而多变 各地政策执行尺度不一 税收征管严、稽查多
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
取得土地返还款的税务指引与筹划
青岛的地方政策
——从政府部门取得拆迁补偿及财政补贴款项，抵减开发 成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
土地一级开发税收政策
当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块 进行挂牌出让， 若成交价低于投资方投入的所有资金， 亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有 资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行 为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资 收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设 计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。
三、常用的会计科目
开发产品
预收账款
投资性房地产
开发成本 开发间接费用
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
房地产项目税收筹划与会计核算
四、预收账款的处理
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
房地产全程税务规划——战略+筹划+风险
房地产纳税分析 房地产税负重、征税环节多、
涉及16个税种 税收政策复杂而多变 各地政策执行尺度不一 税收征管严、稽查多
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
取得土地返还款的税务指引与筹划
青岛的地方政策
——从政府部门取得拆迁补偿及财政补贴款项，抵减开发 成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
土地一级开发税收政策
当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块 进行挂牌出让， 若成交价低于投资方投入的所有资金， 亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有 资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行 为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资 收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设 计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。
房地产企业税务稽查PPT课件
（4）计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、 费用是否已作纳税调整。
（5）是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列 支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税和土地增值税。
2020/3/22
沈阳市税务干部学校 关岩
23
二、企业所得税检查内容
8.其他问题
（1）各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税 调整。
24
二、企业所得税检查内容
（5）固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入 账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否 未作纳税调增，少缴企业所得税；
（6）无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳 税所得额，少缴企业所得税。
（7）预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做 纳税调整。
2020/3/22
沈阳市税务干部学校 关岩
沈阳市税务干部学校202032029财政部国家税务总局关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复财税200883号一根据中华人民共和国个人所得税法和财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知财税2003158号的有关规定符合以下情形的房屋或其他财产不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配应依法计征个人所得税
一、企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个
人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得
税：
1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品
（产品）和提供服务；
2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的
同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、
2020/3/22
沈阳市税务干部学校 关岩
20
二、企业所得税检查内容
4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。
（5）是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列 支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税和土地增值税。
2020/3/22
沈阳市税务干部学校 关岩
23
二、企业所得税检查内容
8.其他问题
（1）各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税 调整。
24
二、企业所得税检查内容
（5）固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入 账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否 未作纳税调增，少缴企业所得税；
（6）无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳 税所得额，少缴企业所得税。
（7）预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做 纳税调整。
2020/3/22
沈阳市税务干部学校 关岩
沈阳市税务干部学校202032029财政部国家税务总局关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复财税200883号一根据中华人民共和国个人所得税法和财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知财税2003158号的有关规定符合以下情形的房屋或其他财产不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配应依法计征个人所得税
一、企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个
人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得
税：
1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品
（产品）和提供服务；
2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的
同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、
2020/3/22
沈阳市税务干部学校 关岩
20
二、企业所得税检查内容
4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。
房地产业稽查业务培训课件
房地产开发企业存在的主要涉税问题
❖ 5、逾期利息和罚息在计算增值额前扣除。 ❖ 6、因逾期开发房地产项目而缴纳的土地闲置费在计算
增值额前扣除。 ❖ 7、清算后又销售或有偿转让的房地产，未按规定进行
纳税申报。
房地产企业热点政策问题探讨
❖ 1、营业税方面的问题 ❖ （1）假按揭征税问题。为缓解前期开发资金压力，
❖ 5、收到购房者的住房按揭贷款挂往来科目或记入 短期借款科目隐瞒收入，未申报缴纳营业税。
房地产开发企业存在的主要涉税问题
❖ 6、向购房者收取的煤气管道费、电扩容费、有线 电视开户费、手续费、基金、集资费、违约金、 滞纳金、利息、更名费、代收款项、代垫款项及 其它各种性质的价外收费，挂“其他业务收入” 或“其他应收款”、“其他应付款”等科目，未 按规定确认收入。
票； ❖ （7）利用虚假资料向税务机关申请代开发票，由
此造成建安企业收入虚增。 ❖ 为消化这些收入，建安企业又通过虚假的建材贸
易公司（假组织机构代码证、假工商营业执照、 假税务登记证、假法人身份证、假印鉴人）设立 银行账户、开具假发票套现，实现资金回流。
房地产开发企业存在的主要涉税问题
❖ 4、从有关联关系的贸易公司购进材料，人为提高 材料成本。
房地产开发企业存在的主要涉税问题
❖ 土地增值税方面： ❖ 除上述涉及收入、成本费用列支的问题外，还存
在的主要问题： ❖ 1、未按规定预征或少预征土地增值税，将适用商
业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一 起核算，少预征税款。 ❖ 2、以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕 等各种理由不进行土地增值税的清算。 ❖ 3、不按规定确定土地增值税的清算单位。 ❖ 4、不按规定进行成本费用分摊。
房地产开发企业存在的主要涉税问题
房地产涉税疑点解析与风险防范-PPT资料68页
四、风险防范
1、房地产企业税收漏洞警示及实务梳理 2、房地产企业各环节常见涉税风险提示 3、房地产企业三种特殊资金的财税处理风险探视 4、解读房地产企业财务报表并进行相关税收风险分析 ５、房产非常规租赁条款涉税风险分析 6、 代建房屋纳税风险不可忽视 7、建筑安装行业的涉税风险控制策略 8、房企未按时进行土地增值税清算存隐患 9、卖“楼花”不转权属纳税风险多 10、非违法避税的违法风险 11、控制税金成本 防范税务风险
三、涉税账务处理
1、房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧 2、建筑企业总分包工程的三种会计处理技巧 3、房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析 4、房地产企业获得政府给予的拆迁补偿款的税务处理 5、售后返租的税务处理及经典案例分析 6、集体土地集资建房的税务处理 7、房地产企业拆迁还房的账务与税务处理
8、城市和国有工矿棚户区改造住房的税务处理及案例分析 9、清算后转让房产，土地增值税扣除项目如何确定 10、土地增值税清算后收到的补退房差如何处理 11、房地产开发企业代收费用的涉税处理 12、建筑企业预收账款的财税处理及案例分析 13、房地产企业所得税汇算不同于项目清算 14、以房地产投资入股的涉税处理 15、房企地下车位出租一次性收费的涉税分析 16、房地产企业业务促销中礼品赠送的涉税问题 17、代建工程帐务及税务处理 18、土地增值税政策深度解析及清算技巧
案例2：房地产开发各环节税收政策汇集.rtf
案例3：合作开发房地产项目涉税政策
如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此 种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投 资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此 ，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形 资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核 定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后 ，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
房地产企业涉税政策解析与稽查风险防范教材(PPT 36张)
营业税
09年以后
缴税
《实施细则》25条
税种 所得税
时间界限 08年以前
适用原则 权责发生制
法律依据 国税发【1997】191
08年以后
营业税付实现制
条例第19条
财税【2003】16号 实施细则24条、25条
（一）先租后售视同销售 1、售后返租：国税函〔2008〕576号 房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产 开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但 购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给 房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所 购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支 付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关规定精神,对 上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产 租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。 每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协 议规定的租赁月份数平均计算确定。 应对策略：不要搞免租期。需有少许租金。
第三部分 股权转让
股权转让所得 案例分析 案例：A公司在某地1亿拍得一块地，闲置两年后，准备以5 亿转让。 方式一：直接转让： 印花税-万分5 税收 25万、营业税及附加5.6% 2800万 土增税： 约2亿、所得税：25% 约4000万。 方式二：卖A公司股权：（不征营业税及土增税） 卖方：印花税-万分5 税收 25万、所得税：25% 约1亿。 买方成本： 5亿+土增税1.2亿（抵扣额减少按最低税率30%计 算）+所得税7000万（（5亿-1亿-1.2亿）*0.25）=6.9亿 1、注意要点：不要转让全部股权：国税函〔2000〕687号 。 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限 公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用 权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税 的规定征税 。
房地产税收新政解读及税务稽查风险防范ppt课件
按照时间性差异先行调增，未来竣工决算 时再申报扣除。
26
.sw029@
筹建期间税务检查要点
• 一、开办费的构成及其凭证的合法性
• 注：执行新准则的审查时间在每年，执行 旧准则的审查时间在开始生产经营的当年
• 二、开发费包含的业务招待费是否按照规 定进行纳税调整
• 1、40%不允许扣除，永久性差异
• 2、60%比对当年营业收入，多数不允许
• 三、土地使用税的纳税义务开始时间
• 四、土地契税的计税依据的完整性
27
.sw029@
勘察设计
• 2000安徽关于建筑勘探收入能否按照服务 业税目征收营业税的批复
• 中华人民共和国营业税暂行条例
• 第十四条 营业税纳税地点：
• （一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地 或者居住地的主管税务机关申报纳税。
11
.sw02பைடு நூலகம்@
筹建期间业务招待费
• 如果开办费选择在开始生产经营的当 年一次性扣除，则开办费中业务招待 费与当年管理费用中的招待费一并计 算扣除限额
• 如果开办费选择从开始生产经营的当 月分36个月分期扣除，则开办费中业 务招待费分期与各年管理费用中的招 待费一并计算扣除限额
12
• （二）国务院财政、税务主管部门规 定的其他扣缴义务人。
• 注：非居民，或者个人
• 对境内法人单位原则上不允许扣缴
29
.sw029@
勘察设计违约金
• 2010国税函42号关于设计劳务营业税纳税 人及纳税地点问题的批复
• 只签订劳务合同、未提供设计劳务并 收取价款的单位和个人，不能作为营 业税纳税义务人。
• 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确 定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配 套费以及各种补偿费用应包括在内。
26
.sw029@
筹建期间税务检查要点
• 一、开办费的构成及其凭证的合法性
• 注：执行新准则的审查时间在每年，执行 旧准则的审查时间在开始生产经营的当年
• 二、开发费包含的业务招待费是否按照规 定进行纳税调整
• 1、40%不允许扣除，永久性差异
• 2、60%比对当年营业收入，多数不允许
• 三、土地使用税的纳税义务开始时间
• 四、土地契税的计税依据的完整性
27
.sw029@
勘察设计
• 2000安徽关于建筑勘探收入能否按照服务 业税目征收营业税的批复
• 中华人民共和国营业税暂行条例
• 第十四条 营业税纳税地点：
• （一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地 或者居住地的主管税务机关申报纳税。
11
.sw02பைடு நூலகம்@
筹建期间业务招待费
• 如果开办费选择在开始生产经营的当 年一次性扣除，则开办费中业务招待 费与当年管理费用中的招待费一并计 算扣除限额
• 如果开办费选择从开始生产经营的当 月分36个月分期扣除，则开办费中业 务招待费分期与各年管理费用中的招 待费一并计算扣除限额
12
• （二）国务院财政、税务主管部门规 定的其他扣缴义务人。
• 注：非居民，或者个人
• 对境内法人单位原则上不允许扣缴
29
.sw029@
勘察设计违约金
• 2010国税函42号关于设计劳务营业税纳税 人及纳税地点问题的批复
• 只签订劳务合同、未提供设计劳务并 收取价款的单位和个人，不能作为营 业税纳税义务人。
• 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确 定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配 套费以及各种补偿费用应包括在内。
房地产交易税收管理风险分析及防控措施电子版课件
2016年
在交易量激增时，导税、
预审、申报三个环节排队 时间都增加，带来大厅拥 堵！
交易中心其他部门 已经下班，但是地 税窗口仍在工作！
申报审核制度 督导检查制度 档案管理制度 人员轮岗制度 ……………
科技防控：利用信息技术、第三方信息、税收共治等 途径，防范风险。
制度防控：建立健全制度，抓好制度落实。 文化防控：加强教育培训，提高干部素质；强化宣
3.《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013]67号） ：要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合 核定征收条件的，坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的，要根 据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切。
督导检查 不规范
档案管理 不扎实
痕迹管理 不全面
岗位设置 不合理
假 合同
假
四假
假
证明
税票
假 发票
1.假合同：阴阳合同，虚假交易合同， 目的：少申报计税收入 识别：存量房计税价格评估 2.假证明：假婚姻证明、假家庭证明、假房产查
询证明
目的：规避限购政策，适用低税率，骗取税收优 惠
识别：借助发证部门力量
3.假发票：购房发票 目的：更改购房时间、抵扣收入，少缴税款； 识别：利用征管系统数据、档案等
2017年5月，实现了新房交易税收网上申报，鼓励 纳税人“多跑网路，少跑马路”。
减少纳税人等待时间，大大减轻了征纳双方负担， 截至7月底办理新房交易网上办税业务229笔，缴
税金额264万元。
减少权力寻租空间，主要防廉政风险
存量交易最低价格：一房一价
非住宅：整体税负高，增值空间大。 借助市场交易数据，查询历史购房信息，测算税负
房地产新政解读及税务稽查风险防范(1)幻灯片PPT
第十九条 企业采取银行按揭方式销售 开发产品的，凡约定企业为购买方的 按揭贷款提供担保的，其销售开发产 品时向银行提供的保证金(担保金)不 得从销售收入中减除，也不得作为费 用在当期税前扣除，但实际发生损失 时可据实扣除。
• 2011公告第25号企业资产损失所得税税前 扣除管理办法44
房地产新政解读及税务稽 查风险防范(1)幻灯片PPT
本课件PPT仅供大家学习使用 学习完请自行删除，谢谢！ 本课件PPT仅供大家学习使用 学习完请自行删除，谢谢！
商品房预售（续1）
• 2010关于进一步加强房地产市场监管完善 商品住房预售制度有关问题的通知
• 未取得预售许可的商品住房项目， 房地产开发企业不得进行预售，不 得以认购、预订、排号、发放VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取 定金、预定款等性质的费用，不得 参加任何展销活动。
2
商品房预售（续2）
• 注1：是否属于违法预售房地产，应该由当 地的房地产开发管理部门来确定，税务机 关即使证据确凿，也不能界定收取的款项 为非法收入。
• 注2：实际工作中应按照企业在内部 认购 阶段取得的预售款预征所得税，但有关行 政部门判定该收入为非法收入除外。
3
开盘前的预收款
• 2010河北关于营业税若干政策问题的公告
• 房地产开发企业在开发、销售商品房 过程中，以各种名目收取的诚意金、 订金、看房费等费用以及销售购房卡 、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属 于预收性质的款项，其纳税义务发生 时间与预收房款相同，为收到款项的 当天。 （所得税？）
4
开盘前的预收款（续）
• 1995国税函156号营业税问题解答（之一 ）
• 2005国税函402号关于大连市税务检查中部分涉税问题 处理意见的批复
• 2011公告第25号企业资产损失所得税税前 扣除管理办法44
房地产新政解读及税务稽 查风险防范(1)幻灯片PPT
本课件PPT仅供大家学习使用 学习完请自行删除，谢谢！ 本课件PPT仅供大家学习使用 学习完请自行删除，谢谢！
商品房预售（续1）
• 2010关于进一步加强房地产市场监管完善 商品住房预售制度有关问题的通知
• 未取得预售许可的商品住房项目， 房地产开发企业不得进行预售，不 得以认购、预订、排号、发放VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取 定金、预定款等性质的费用，不得 参加任何展销活动。
2
商品房预售（续2）
• 注1：是否属于违法预售房地产，应该由当 地的房地产开发管理部门来确定，税务机 关即使证据确凿，也不能界定收取的款项 为非法收入。
• 注2：实际工作中应按照企业在内部 认购 阶段取得的预售款预征所得税，但有关行 政部门判定该收入为非法收入除外。
3
开盘前的预收款
• 2010河北关于营业税若干政策问题的公告
• 房地产开发企业在开发、销售商品房 过程中，以各种名目收取的诚意金、 订金、看房费等费用以及销售购房卡 、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属 于预收性质的款项，其纳税义务发生 时间与预收房款相同，为收到款项的 当天。 （所得税？）
4
开盘前的预收款（续）
• 1995国税函156号营业税问题解答（之一 ）
• 2005国税函402号关于大连市税务检查中部分涉税问题 处理意见的批复
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房产税常见稽查风险点及实 务案例
26、机遇对于有准备的头脑有、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
谢谢！
26、机遇对于有准备的头脑有、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
谢谢！