风景综合体物业管理方案

第一章风景综合体物业特点分析

一、物业类型特点

风景综合包含商场、写字间、住宅等多种类型物业，由于各种物业特点及营运时间不同，对大厦设备开启及人员配置有较大影响。

不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容和要求。在风景综合中，以商场、写字间、住宅为物业管理重点。

二、地理位置特点

风景综合位于淄博繁华商业街——华光路中段，地处齐王府文化广场与农业银行之间，东邻淄博市地标性建筑——广电大厦，西有大型便民超市——大福源。周边幼儿园、小学、中学、公园、医院、银行、农贸市场、健身俱乐部、休闲餐厅、酒店等配套设施齐全，步行5—10分钟均可到达。2、9、35、71、94、122、125路公交车均从门前经过，交通便利。

三、物业产权特点

风景综合由山东鸿嘉置业公司开发，是多元化产权物业。住宅部分公开向外发售，商场对外招商，写字间为鸿嘉集团公司留作自用，地下车库产权归属鸿嘉置业公司。

四、规模及使用特点

风景综合占地面积7500 m2，总建筑面积约32000m2，绿化率35%，建筑高度22层，地下一层是车库和设备房，地上1—3层为商场，4—5层为写字间，6层以上是住宅。用户多样化，各种类型物业的工作时间各不相同，为节省能源，中央空调也会在每天的不同时间段采用不同的运行方式。

风景综合管理处在开发商和物业管理公司的领导和支持下，将建立一支高素质队伍，实行规范化管理，提供高标准服务。管理处将配备28人，在物业接管移交以后，物业公司力争通过一段时间的管理运作，使物业管理品牌与风景综合的品牌相匹配，扩大风景综合的社会知名度和美誉度，促进楼盘的招商和销售，使大厦物业保值增值，在同时期同档次物业中保持竞争优势，使风景综合成为淄博一流的商场和住宅。

第二章服务标准定位

一、常规性服务内容及服务范围：

（一）、前期物业管理服务内容：

1、提供物业管理行业相关法律、法规、技术标准规范。

2、可行性研究、方案设计、初步设计、施工图设计审阅，提出建议完善

设计细节。

3、提出节能、环保及安全方面建议。

4、参与工程施工质量监理及竣工验收

5、物业管理成本分析及测算

6、项目管理机构设置及资源配置

7、选派物业管理处经理

8、人员培训（理论、实操、军事训练及销售人员的物业管理知识培训）

9、重点阶段专家现场指导

（二）日常物业管理服务内容：

1、房屋建筑主体的管理

2、房屋设备、设施的管理

3、环境卫生的管理

4、绿化管理

5、公共秩序管理

6、消防管理

7、车辆疏导

8、定期举行社区文化活动

9、公众代办性质的服务

（三）、日常物业管理服务范围：

1、写字间部分以每间办公室的户门为界

2、商场部分以进入商场的入口为界

3、住宅部分以每户的户门为界

4、以上区域的划分，户门或入口以内区域由业主（用户）自行管理，以

外区域由物业公司进行管理。

二、特约服务内容：

（一）、有偿服务

1、代订机票、火车票；

2、商务服务（打字、复印、过胶、收发传真、收发Email）；

3、接送飞机、火（汽）车服务；

5、代叫出租车、汽车出租服务；

6、户内维修服务（只收成本和人工费）；

7、代办EMS特快专递服务（按国家特快专递局规定标准收费）。

8、办公区域绿化美化服务；

9、客户委托的其它服务。

（二）、无偿服务项目

1、代订报刊、日常收发服务；

2、代购鲜花服务；

3、小维修工具箱出借服务；

4、代订酒店客房服务；

5、客户生日恭贺、代订生日蛋糕服务；

6、搬用车出借服务；

7、代付各种公用事业费服务；

8、接待外来参观客人；

10、网络客户意见反馈与问题求救；

11、软件下载；

12、网上公共信息查询；

三、服务标准

我司提供物业管理服务时，首先依据国家相关标准，国家无标准的，依据行业标准，行业无标准的依据企业标准。对风景综合的物业管理我司均按以下标准中的最高要求执行。

国家标准

1、内部装修设计防火规范（GB 50222-95）: 建设部批准。

2、建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ300～305-88）: 建设部批准。

3、电气装置安装工程施工及验收规范（GB50150-91、50168-92、50169-92、

50170-92、50171-92、50172-92、50182-93）：建设部批准。

行业标准

1、房屋接管验收标准（ZBP 30001-90）：建设部批准。

2、危险房屋鉴定标准（CJ13-86）:城乡建设环境保护部批准。

3、房屋完损等级评定标准（试行）：城乡建设环境保护部批准。1985/1/1试行。

4、房屋修缮范围和标准（试行）：城乡建设环境保护部批准。1985/1/1试行。

5、房屋修缮技术管理规定（试行）：城乡建设环境保护部批准。1985/1/1试行。

6、房屋渗漏修缮技术规程（CJJ 62-95）: 建设部批准。

7、房屋修缮工程施工管理规定（试行）：城乡建设环境保护部批准。1985/1/1试行。

8、民用房屋修缮工程施工规程（CJJ/T53-93）: 建设部批准。

9、房屋修缮工程质量检验评定标准（试行）：城乡建设环境保护部批准。1985/1/1试行。

10、全国物业管理示范住宅小区标准

11、全国物业管理示范大厦标准

鸿嘉物业企业标准

1、服务语言标准（WI/FW-010-01）

2、仪容仪表标准（WI/FW-010-02）

3、服务中心工作标准（WI/FW-010-03）

4、安全护卫工作标准（WI/FW-010-04～07）

5、安全护卫工作检验标准（WI/FW-010-08）

6、花工工作标准（WI/FW-010-09）

7、绿化工作检验标准（WI/FW-010-10）

8、清洁工作标准（WI/FW-010-11）

9、清洁工作检验标准（WI/FW-010-12）

10、维修工作标准（WI/FW-010-13）

11、维修工作检查标准（WI/FW-010-14）