定价策略模板

定价策略

一、定价方式

价格策略是一种非常重要也是非常实用的营销手段，是指如何根据产品的生产成本、产品特性和使用价值，应对市场竞争及反应，进行合理的价格组合，在利于销售的前提下，采取各种灵活多变的定价策略，使开发商的利润尽可能的增加，实现经营战略和经营目标，提高企业整体效益。这个平衡点也是项目价格定位的关键。而且价格将受到各方面因素的影响，因此将根据实际情况而适当调整。

1、定价的具体策略：

在楼盘价格策略的制定一般来说有两种一是低开高走，二是高开低走，这两种价格制定策略是针对不同的物业类型以及根据市场反应来制定的。

本案采用房地产项目普遍使用的“低开高走”售价策略。前期采用“低价”有助吸引更多的市场关注，并实现项目的快速运作。而在那个阶段，房价也大多是房屋价值的真实体现，给受众造成一种迅速升值的感觉，引发消费者强烈的购买冲动。随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。

2、本案具体定价方式及建议

（1）项目定价的方法与原则

在房地产项目定价的时候，虽然影响产品价格的因素有很多，但是企业在制定价格时主要考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最低基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。

房地产项目定价方法主要有三种，一种是市场比较法，一种是以成本为导向的假设开发法，还有种是心理承受估价法，根据目前句容的市场情况，我们在定价上采用的是假设开发法和可比楼盘量化定价法即市场比较法。

在本案的定价策划当中，考虑到贵公司的实际情况及句容市场的竞争环境，本公司是遵循以下原则来进行此次定价：

取最高利润

得高收益率

保持价格稳定

应付或避免竞争

A: 假设开发法

由于可变因素较多，有些具体数据不够明确，以下测算为粗略预估，以便供大家参考。

（1）高层的成本定价

本现有的规划方案中，项目占地131886㎡，总建筑面积为105492㎡，建筑密度18.5％，其中高层住宅面积41424㎡。

假设开发法（成本＋利润）单位：元/平方米

成本项计算结果计算方法

1、楼面地价248 地价按38万/亩核算，高层占地面积比值价

2、前期及后期费用208

3、开发建设费1365 含建安、报建、及景观三部分

4、基础设施费230

5、公共配套设施费85 1~5项合计2104元

6、销售费89.6 按销售额2.8％

7、物业启动费30

8、财务费160 按销售额5％

9、管理费64 按销售额2％

10、项目不可预见费64 按销售额2％

总成本2543.6 1～10项总和

销售价格3178.7 按25％毛利核算

（2）叠拼的成本定价

本现有的规划方案中，项目占地131886㎡，总建筑面积为105492㎡，建筑密度18.5％，其中叠拼住宅面积27580㎡。

假设开发法（成本＋利润）单位：元/平方米

成本项计算结果计算方法

1、楼面地价636 地价按38万/亩核算，叠排占地面积比值价

2、前期及后期费用208

3、开发建设费1300 含建安、报建、及景观三部分

4、基础设施费230

5、公共配套设施费85 1~5项合计2459元

6、销售费102.2 按销售额2.8％

7、物业启动费30

8、财务费183 按销售额5％

9、管理费73 按销售额2％

10、项目不可预见费73 按销售额2％

总成本2920.2 1～10项总和

销售价格3650 按25％毛利核算

（3）双拼的成本定价

本现有的规划方案中，项目占地131886㎡，总建筑面积为105492㎡，建筑密度18.5％，其中双拼住宅面积5115㎡。

假设开发法（成本＋利润）单位：元/平方米

成本项计算结果计算方法

1、楼面地价1250 地价按38万/亩核算，双拼占地面积比值价

2、前期及后期费用208

3、开发建设费1400 含建安、报建、及景观三部分

4、基础设施费230

5、公共配套设施费85 1~5项合计3223元

6、销售费123.2 按销售额2.8％

7、物业启动费30

8、财务费275 按销售额5％

9、管理费110 按销售额2％

10、项目不可预见费110 按销售额2％

总成本3821.2 1～10项总和

销售价格5350 按40％毛利核算

（4）排屋的成本定价

本现有的规划方案中，项目占地131886㎡，总建筑面积为105492㎡，建筑密度18.5％，其中排屋住宅面积25649㎡。

假设开发法（成本＋利润）单位：元/平方米

成本项计算结果计算方法

1、楼面地价948 地价按38万/亩核算，排屋占地面积比值价

2、前期及后期费用208

3、开发建设费1350 含建安、报建、及景观三部分

4、基础设施费230

5、公共配套设施费85 1~5项合计2821元

6、销售费123.2 按销售额2.8％

7、物业启动费30

8、财务费220 按销售额5％

9、管理费88 按销售额2％

10、项目不可预见费88 按销售额2％

总成本3370.2 1～10项总和

销售价格4380 按30％毛利核算

总结：

以上的销售均价基是通过成本估算而出，跟实际存在一定的误差，具体的价格还需要根据市场的竞争态势与反应进行系数调整。

B: 市场比较法

（1）高层的定价分析

所在片区范围界定

决定楼盘价值的高低主要有两个方面：地段和价格。我们先抛开价格，确定地段。由于本身句容地块的可比楼盘很少，所以我们在确定可比楼盘时选取了正在销售且物业类型与本案相同或类似的项目，选取的是比较典型的案例，更能准确反映出楼盘的价格走势。

价因素权重确定

权重是一个对楼盘等级高低影响程度的体现因素。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了总要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。上述筛选出18个因素，共分为五等级，分值为1、2、3、4、5分。每一因素的权重分别为位置0.5、价格

0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼

盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付款方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。