收益法的基本原理(PPT 52页)

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（3）比较不同年限价格的高低
•要比较两宗房地产，如果该两宗房地产的 收益年限或土地使用年限不同，直接比较 是不妥的。如果要比较，则需要将它们转 换成相同年限下的价格。
• 例6-5：有A、B两宗房地产，A房地产的收 益年限为50年，单价为2000元/平方米，B 房地产的收益年限为30年，单价1800元/平 方米。假设资本化率均为6%，试比较两宗 房地产价格的高低。
• 从收益法的观点看，房地产的价值是其 未来净收益的现值之和。
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• 普遍适用的收益法原理是：
• 将估价时点视为现在，那么，在现在购 买一宗有一定年限收益的房地产，预示 着其未来的收益年限内可以源源不断地 获取净收益，如果现有某一货币额可与 这未来源源不断的净收益的现值之和等 值，则这一货币额就是该宗房地产的价 格。
• （1） 收益年限无限年的公式
式中：t——净收益有变化的年限。
此公式的假设前提是：
1、净收益在未来的前t年（含低t年）有变化，在t 年以后无变化为a；
2、资本化率大于零为r；
3、收益年限n为无限年。
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（2）收益年限有限年的公式
此公式的假设前提是：
1、净收益在未来的前t年（含低t年）有变化，在t 年以后无变化为a； 2、资本化率不等于零为r； 3、收益年限n为有限年。
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（2）不同年限价格的换算
• 为论述方便，可用Kn来进行不同年限价格的换 算：

Kn表示n年的K值，Vn表示收益年限为n年的价格， 换算公式如下：
1.若已知 V 求V70： V70＝V *K70 2.一般化：
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• 例6-3 已知某宗收益性房地产40年收益权 利的价格为2500元/平方米，资本化率为 12％，试求其30年收益权利的价格。
(1)直接用于计算价格
• 例6-2：某宗房地产是在政府有偿出让的 土地上开发建造的，当时获得的土地使用 年限是50年，至今已使用了6年，预计利 用该宗房地产正常情况下每年可以获得净 收益8万元；该类房地产的资本化率为 8.5%。该宗房地产的收益价格为：
V= a/r[1-1/(1+r)^n] =8/8.5[1-1/(1+8.5%)^(50-6)] =91.5万元
式中：b—净收益逐年递增的数额递增，如净收 益第一年为a，则第二年为（a+b），第三年 为（a+2b），以此类推，第n年为[a+(n-1)b].
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• 例6-8:某宗房地产预计未来第一年的净收益为 16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础 上增加2万元，受益年限可视为无限年，该类 房地产的资本化率为9%。该宗房地产的收益价 格为？
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二、收益法适用的对象和条件
• 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益 的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅 馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等 房地产。但不限于估价对象本身现在是否有 收益，只要它所属的这块房地产有收益即可。
•收益法适用的条件：房地产的收益和风险 都能够量化。
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净收益按一定比率递增的公式
• （1）收益年限无限年的公式
•
V=a/(r-g)
• 假设前提是： • 1.净收益按一定比率递增； • 2.资本化率r大于净收益逐年递增的比率g • 3.收益年限n为无限年。
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• （2）收益年限有限年的公式
• 假设前提是： • 1.净收益按一定比率递增； • 2.资本化率r不等于净收益逐年递增的比
率g（当相等时，V=a*n/（1+r）） • 3.收益年限为有限年。
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• 例6-10 某宗房地产是在政府有偿出让的土地 上建造的，土地使用权的剩余年限为50年；预 计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此 后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％； 该类房地产的资本化率为9％。该宗房地产的 收益价格为？
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• 货币的时间价值就是指现在的钱币在将 来具有更高的价值。
• 有了货币的时间价值观念之后，收益性 房地产的价值就是该房地产的未来净收 益的现值之和，其高低取决于下列3个 因素：（1）可获净收益的大小；（2） 可获净收益期限的长短；（3）获得该 净收益的可靠性。
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• 例6-7:某宗房地产，通过预测得到其未来5年的 净收益分别为20万元、22万元、25万元、30万 元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将 稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为 10%，该房地产的收益价格为？
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五、净收益按一定数额递增的公式
（1）收益年限无限年的公式
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•要将两宗房地产先转换成相同年限下的价格。为 计算方便，都换成无限年下的价格：
A房地产
B房地产
通过上述处理之后知道，B房地产的价格名义上低于
A房地产的价格（1800<2000）,实际上却高于A房
地20产20/1的2/8 价格（2179.47>2114.81）。
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四、净收益在未来的前若干年有变化的公式
第五章 收益法
• 第一节 • 第二节 • 第三节 • 第四节 • 第五节 • 第六节 • 第七节
收益法的基本原理 收益法的计算公式 净收益 资本化率 剩余技术 收益乘数法 收益法总结和运用举例
第一节 收益法的基本原理
• 一、收益法的概念和理论依据 • 收益法是求取估价对象未来的正常净
收益，选用适当的资本化率将其折现到 估价时点后累加，以此估算估价对象的 客观和理价格或价值的方法。
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第二节 收益法的计算公式
• 一、最一般的公式
式中：V——房地产的收益价格；
i——年份；
n——房地产的收益年限（自估价时点起至未来可 获收益的年限）；
ai——房地产未来第I年的净收益（假设发生在年末）
r——房地产的资本化率或折现率。
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二、收益年限无限年且其他因素不变的公式
V=a/r
公式的假 设前提
• 1、收益年限n为无限年 • 2、净收益每年不变为a • 3、资本化率大于零为r
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三、收益年限有限年且其他因素不变的公式
公式的假 设前提
• 1、收益年限n为有限年
• 2、净收益每年不变为a
• 3、资本化率大于零为r （当等于零时，V＝a*n）
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