出租农业用地用于修建厂房等非农建设
集体土地流转法律法规
集体土地流转法律法规一、土地承包经营权 (2)1、《物权法》 (2)2、《土地管理法》 (3)3、《农村土地承包法》 (3)二、建设用地使用权 (7)1、《物权法》 (7)2、《土地管理法》 (7)3、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号20071230） (8)4、《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发[2006] 52 号 20060327） (9)5、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号20041021） (10)三、宅基地使用权 (10)1、《物权法》 (10)2、《土地管理法》 (10)3、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 (11)一、土地承包经营权1、《物权法》第十一章土地承包经营权第一百二十四条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
第一百二十六条耕地的承包期为三十年。
草地的承包期为三十年至五十年。
林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。
流转的期限不得超过承包期的剩余期限。
未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
农村集体经济发展“十大模式”
农村集体经济发展“十大模式”模式一：资源开发型对于依山傍水，自然资源优势明显的村，充分发挥村集体经济组织在资产资源管理运营中的作用，凭借土地、山水、田园等特色自然资源，通过发包、参股、联营、合作等方式对集体资源加以开发利用，让沉睡的资源活起来，不断延伸产业链，提升集体经济发展质量。
典型案例：泉林镇青龙庄村，充分利用位于青龙山脚下的地理优势条件，在原有山水、田园基础上，充分发挥村党支部先锋带头作用，带领群众大搞荒山绿化，成功创建青龙山国家森林公园，打造独特的“山顶松柏戴帽、山间果树缠腰、山下牛羊遍地、野果满山遍野”的生态环境景观。
依托独特的生态环境，大力发展桑树种植，并通过加工桑叶茶、举办“桑葚采摘节”不断延伸产业链条，拓展集体增收路径。
2022年，村集体收入达到58.2万元，其中，经营性收入34.23万元，占比58.8%，村民销售收入和务工收入也显著提高。
模式二：资产盘活型结合村集体资产清产核资工作，建立村级资产台账，摸清集体家底，对村集体闲置的办公场所、机井、大棚、农业设施、废弃的学校等资产，通过公开拍卖、租赁、承包经营、股份合作等多种方式进行盘活利用，增加村集体财产性收入。
典型案例：2022年，各村以农村集体“三资”管理问题专项整治工作为契机，梳理完善资产台账，认真核实资产现状，对闲置资产进行盘活利用。
苗馆镇剩余粮村将村闲置的机井进行修理维护，更换了抽水泵、维修了管道，通过公开对外发包，每年增加集体收入10450元；华村镇大崇义村将多个闲置旱藕池进行淤泥清理、损坏部分维修，公开对外发包，每年可为集体增收15000元；杨柳镇吴家庄村将村集体闲置的农机租赁给农户，每年可为集体增收8000元；苗馆镇蒋家河村村委会搬进新的办公场所后，原来的老村委办公院落闲置，以公开拍卖的方式对老村委办公院落进行盘活利用，为集体增收22万元。
模式三：产业发展型围绕当地优势明显、特色鲜明的主导产业，结合美丽乡村、田园综合体建设，拉长产业链，在产业发展过程中促进村集体持续增收。
农村集体建设用地管理
3．正式申请。用地单位持上级主管部门 正式批准的有关文件和总平面设计图， 向地政部门正式申请用地，并按规定填 写《建设用地申请表》。
《建设用地申请表》应写明：申请者的 名称、地址和所属单位；建设项目的种 类；申请用地的面积、种类（原宅基地、 荒地、空闲地、耕地或者农用地等)，及 选址意向；其他有关事项。
20121219B
4．审核。县级以上人民政府地政部门接到用 地申请后，应当依法对该申请及提交的有关资 料进行审查、核实，并提出自己的审查意见。
在审核上报文件、材料时，应注意以下几个问 题：
(1)项目的批准文件是否有效，即是否存在虚 假或越权审批。凡是新建、改建、扩建的乡镇 企业，都应在县级以上计划、设计等部门的指 导或主持下，编制出设计任务书并报县级以上 人民政府批准后，方可向县级土地行政主管部 门提出用地申请。
20121219B
(4)查看总平面图布置是否合理。厂区的功能 分区是否合理，车间组织是否恰当，厂区道路 是否过宽，建筑密度是否太低等等，仔细分析 后确定报批或令其修改。
（5）审查、核实要求上报的报批文件是否齐 备。
地政部门审核后，应分下列情况上报： (1)涉及占用农用地的，逐级上报省级人民政
3．土地利用率低下。乡镇企业的特殊性，往往使得 它的上马带有盲目性，下马又带有随意性，在产品、 原材料、供销计划都还没有多大头绪的情况下，就 先圈地建厂房，“铺好摊子，筑巢引凤”，这种情 况下其结果常造成厂房闲置和土地的荒废。同时由 于技术水平行对落后，经济效益与土地利用效率低 下。
20121219B
4.违法用地多。农村中不少干部和群众 有集体土地可以自由支配的错误观念， 随意占地，越权批地，少批多用，私定 协议、非法买卖土地情况严重。农民建 房乱占滥用耕地；有的地方名为农业结 构调整，实际建造许多永久性建筑；有 的地方借搞观光旅游农业，非法占用耕 地建别墅，搞房地产开发；有的基层政 府擅自与村社签订“征地协议”，非法 占用土地提供给用地单位或用于自己建 设等等。
我国农村土地流转模式创新剖析
我国农村土地流转模式创新剖析我国农村土地流转模式创新剖析推动农村土地流转，发展现代农业，实现规模经营，解决土地细碎化问题成为破解“三农”问题的关键。
对土地互换、出租、入股、股份合作、转包等土地流转模式创新进行剖析，既有成功的经验，也存在改变耕地用途、法律冲突、风险不确定、侵害农户利益、融资困境等方面的问题，通过法律规范、制度创新、制度创新、组织建设、政策支持等一系列政策措施，促进我国农村土地流转模式创新，对加快我国农业现代化具有十分重要的意义。
在推动工业化、城镇化建设进程中建设社会主义新农村，发展现代农业的规模化、集约化经营，实现农业现代化的时代背景下，农村土地流转问题受到社会各界的广泛关注。
以分散经营为主要特点的家庭承包责任制，已经越来越难适应以规模化生产、集约化经营为特征的现代农业的发展要求。
自上世纪80年代以来，全国各地自发地开展了一系列为了克服家庭分散经营的土地流转创新实践。
对这些地区的农村土地流转模式创新进行剖析，推广可行做法，总结经验教训，分析其中存在的问题与不足，并采取相应的对策与措施，对稳定我国以家庭承包经营责任制为基础、统分结合的农村双层经营体制，促进农村土地管理制度变革，采取多种形式流转我国农村土地承包经营权，促进农业的规模化、集约化、和现代化发展具有十分重要的理论意义和实践价值。
一、我国现行农村土地流转模式创新的形式对于流转土地承包经营权，发展适度规模经营，目前一些地方已经进行了多种形式的探索，创造出各种不同的农村土地流转模式，比较典型的主要有如下几种类型：1、农村土地互换农村土地互换是指村集体经济组织内部承包土地的承包方为了便于耕种或者规模种植的需要，交换自己的承包地，其土地承包经营权也进行相应的交换。
最具代表性的为重庆江津模式和新疆沙湾模式。
（1）重庆江津模式。
重庆江津模式是农村建设用地互换的典型代表。
为推进农村建设用地市场化，自2007年9月到2008年8月，江津区在重庆市率先开展农村集体建设用地置换试点。
关于农村集体土地所有管理的法律规定
关于农村集体土地所有管理的法律规定关于农村集体土地所有管理的法律规定如下：为了合理利用土地，切实保护耕地，国家实行土地利用总体规划制度、土地用途管制制度、耕地特殊保护制度和土地执法监察制度。
所以，集体土地所有权是受限制的所有权。
土地是一种重要的财产，但也是一种重要的自然资源，因此限制是必要的。
《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农建设”;《土地管理法》第43条又规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
可见，农村土地可以出租用于农业建设，不能出租用于非农业建设，农村土地出租是有条件限制的。
2022年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，通知指出：“农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。
禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。
农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。
未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
”【集体土地出租的法律责任】(一)对于“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
”(二)对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，一旦《租赁合同》被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的，其上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。
我国目前正处在从农业为主导的经济向工业和服务业经济转化的过程。
伴随这一过程，城市住房和非农业用地的需求也随之增加，大量的农业土地转化为建设用地。
规划案例评析
某房地产开发公司与市区某乡政府协商，准备利用该乡的土地搞开发经营，经 过协商，乡政府与房地产开发公司签定了一份联合兴办公司的协议书。协议书中 规定：双方兴办联合公司，乡里提供50亩土地，房地产开发公司出资，在这块土 地上修建了60幢别墅，作为度假村以吸引城市客源，预计利润客观，联合公司开 始运作后，由房地产开发公司全权管理，乡里不参与管理过程。双方联营年限为 50年，不论亏盈公司每年都要定期向乡里付给固定的利润和管理费。
评析： 这个例子说明两个问题。 第一，一个城市的土地资源是有限的，并不是无限可以任意扩大，城市主要 功能区的选址有时往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特别是像中心区 这样重要片区的选址，它既是城市的心脏部位，是城市行政、商业、商务、 文化的重要设施所在地，又是城市具有代表性的重要景观区，一般项目不应 该允许在中心区建设。 第二，政府应处理好一个城市发展的长远利益与眼前利益的关系，城市中心 区的建设不是1-2年就可以完成的，应该认真规划，逐步建设，任何操之过急 的行动很有可能给城市带来长久的不利影响。城市建设是百年大计，只顾眼 前利益，不顾城市建设的规律，最终只能为城市带来不良的后果。
评析 1、房地产开发公司与乡政府的这种合作是极不合法的，表面上是合办联合公司，实 质上是变相出租土地。 2、首先，签约主体资格不对。乡政府作为一级政府，行使行政管理职能，不能以自己的名义 参与经济交易，更不能作为出资人成为公司股东，我国新修定的《土地管理法》第十条明确规 定：农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或或者村民委员会经营 管理，因此，乡政府不能单方面代表农民对土地进行处分并从中受益，不能与该房地产开发公 司签定合办公司的契约。 3、另外该联办公司的协议内容也属于违法无效。合同中约定的所谓乡里不参与公司任何 管理过程，只定期收取利润费用而不承担风险等等。完全不符和一般合营行为所必须遵循的共 同出资，共同经营，风险共担原则，说明乡里根本不是为了联合办公司，而是单纯想靠出让土 地使用权赚取利益。 4、由于我国《土地管理法》第73条规定：农民集体的土地的使用权不得出让、转让或者 出租用于非农业建设。要想将农业用地变为非农业建设用地，必须先经国家征用，土地使用人 也要向国家交纳土地使用金。乡政府明明是转让土地使用权，或是出租土地，却声称是合办公 司，而不交国家有关税费，这分合办公司的协议其实是一种规避法律、逃脱税费、变相出租转 让土地的行为，其违法性显而易见的。 5、其次，对于上述事件的处罚，可以根据《土地管理法》第73条规定买卖或者以其他形 式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，对违反土地利用总 体规划或者擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让土地上新建的建筑和其他设施， 恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑和其他设施， 可以并处罚款。对直接负责的主管人员，和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪 的依法追究刑事责任。
可以将农村集体土地用来建造厂房吗？
可以将农村集体土地用来建造厂房吗？我国是人口大国，土地资源十分紧张，人均耕地面积非常少。
因此，我国对耕地的保护力度很大，严格控制耕地向非耕地转变。
但是在一些农村，仍然有人未经许可，在集体耕地上面修建厂房，搞非农生产。
那么私自在集体耕地上建厂房有哪些后果？我们听听小编的看法。
一、耕地可以建厂房吗法律常识：依据《土地管理法》等相关法律规定，耕地是不可以建厂房的。
我国《土地管理法》规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。
占用农村土地建设企业须经过相应的审批手续，未经审批的，不允许私自改变土地原有的用途。
县级或市辖区级的国土资原管理部门负责当地土地利用开发建设的申报、审批工作，如果打算在耕地上建设厂房应先向当地国土资源管理部门咨询，在当地政策允许地的情况之下可先办理土地性质的变更手续。
在土地性质变更手续办理完毕之后，再依据相关规定依法进行开发建设。
法律依据《土地管理法》第三条十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。
各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。
二、村集体土地可以建厂房吗一、村集体土地可以建厂房吗1、可以将农村集体土地用来建造厂房，但是占用农村集体土地建造厂房须经过相应的审批手续，未经审批的，其土地使用证无效，村委会可以申请撤销，并在撤销后收回土地。
2、法律依据：《土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。
在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。
农业用地转为非农业建设用地涉及法律问题研究教案资料
农业用地转为非农业建设用地涉及法律问题研究农业用地转为非农业建设用地涉及法律问题研究提要：随着农村经济的加速发展、市场经济和城市化步伐的进一步加快以及国有土地使用制度改革的进一步深化，农民经济集体对城市规划内的农业用地私下进行非农工业用途的出租、转让等行为普遍存在，对土地自发盲目发展导致了农村土地流转过程中属权使用的法律问题日益凸显。
由此产生的土地使用权属的法律纠纷，严重损害了经济参与者的利益，对社会市场经济的发展产生了消极影响。
这些法律纠纷的产生，归其原因，是旧有的农用土地管理制度与新的农用土地管理法规之间的矛盾以及落后的农用土地管理制度与社会经济快速发展需求之间的矛盾。
要探讨这类型的矛盾，就需要我们在深入了解土地流转的历史发展进程和准确把握农村土地流转法律法规的发展方向之下，发现既符合客观规律又符合当前发展需要的农业用地转为非农业建设用地的发展方式，以满足日益加快的市场经济步伐的需求。
关键词：农业用地非农建设用地流转法律一、农业用地与非农业建设用地的概述与现状（一）农业用地与非农建设用地的概念中国的土地分为农业用地、建设用地和未利用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，农业用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
其中，建设用地又分为城市国有土地和农村集体建设用地两类，农村集体建设用地是由农业建设用地和集体非农建设用地两大部分组成，本文所指的非农业建设用地就是集体非农建设用地。
（二）农业用地的控制与管理对于农业用地，我国立法者出于对耕地的十分珍惜、合理利用和切实保护的立法思想，在立法上对农业用地实施严格的控制、管理制度，具体表现为：1、实行严格的农业用地用途管理制度。
坚持农地农用的原则，依协议约定使用土地。
农业用地在使用过程中不得改变土地用途，禁止擅自或变相将农业用地用于其他非农建设；不得改变直接从事或服务于农业生产以外的活动，禁止擅自将农业用地用于其他非农经营。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
出租农业用地用于修建厂房等非农建设，合同无效
作者:时间:2011-07-21来源：浏览量 1240评论000
《土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，判决土地租赁协议无效。
相关规定：
（1）《土地管理法》：
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
（2）《基本农田保护条例》：
第十七条【流转原则】土地承包经营权流转应当遵循以下原则：
（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
（四）受让方须有农业经营能力；
（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
合同称农村土地用于非农建设法院判决合同无效作者：李小嘎王要勤发布时间：2014-03-03 11:34:46 打印字号：大 | 中 | 小因土地承包经营权转让合同纠纷，出租人颜某将承租人刘某告上法庭。
今日，北京二中院终审驳回刘某上诉，维持一审法院确认双方签订的《土地租赁合同》无效的判决。
2003年3月16日，颜某和某村委会签订了《土地租赁合同》，约定由颜某承租该村一块土地，合同期限为20年，每年每亩土地租金为1700元。
2010年3月18日，颜某与刘某于签订了《土地租赁合同》，约定颜某将其承租的部分土地（面积约2642余平方米）转租给刘某，刘某可在承租的土地上建厂房、办公室等，该合同期限为13年，前五年每年租金是2.6万元，后八年每年租金为3万元。
2012年1月1日，该村合作社与颜某重新签订了《农村集体土地使用合同书》，对土地使用费及合同有效期内的拆迁补偿事宜进行了重新约定，即租金采用递增的方式，自2012年1月1日起
年土地使用费每年每亩上涨为8000元，3年递增5%。
颜某诉至一审法院称，自己与某村重新签订土地使用合同后，就增加租金事宜与刘某进行协商，但双方对增加数额未能达成一致意见，故请求判令解除自己与刘某之间的土地租赁合同，刘某给付土地使用费9.7万余元。
刘某辩称，颜某和某村委会所签订的合同与自己无关，这是颜某自己的行为，不能转嫁到自己身上。
应继续履行双方于2010年3月18日签订的《土地租赁合同》，请求驳回颜某诉讼请求。
一审法院经审理查明，涉案土地属于农用地，刘某在承租上述土地后，建设厂房面积约2000平方米，该建房未取得相关行政部门的批准。
一审法院判决后，刘某不服，上诉至二中院。
二中院经审理认为，此案争议焦点是刘某与颜某2010年3月18日签订的《土地租赁合同》是否违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
”《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。
未经依法批准不得将承包地用于非农建设。
”此案中，涉案土地系农用地，并未依法转为建设用地，而刘某与颜某2010年3月18日签订的《土地租赁合同》第1条中明确约定刘某可在承租的涉案土地上建厂房、办公室，且刘某已在涉案土地上未经相关行政部门依法批准建设了厂房，改变了涉案土地的农业用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，故双方签订的《土地租赁合同》应属无效合同。
据此，作出上述判决。
《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。
本案中，双方间的租赁合同所涉及的土地系农民集体所有土地，该土地的性质为一般农田。
双方在租赁合同中约定，租赁的土地用于堆放各类建筑材料。
该约定显然违反了国家土地管理法中有关农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者用于非农建设的禁止性规定，应为无效。