第九章 房地产周期理论
房地产市场的周期
房地产市场的周期1. 房地产周期循环的定义房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动。
由于房地产是现代社会主要财富存在形式，房地产与金融系统紧密结合，房地产周期是经济周期的重要组成部分。
2.房地产周期循环的原因影响房地产周期循环的主要原因包括：影响供需的主要因素，其中以金融相关因素的变动最为关键;市场信息的不充分、从供需两方面调整不均衡的时间落差(time—lag，简称“时差”);生产者与消费者的心理因素，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期;政策影响，如容积率控制、农地征用控制;政治冲击，如社会政治动荡;制度因素，如预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
3. 传统房地产周期理论的主要内容传统房地产周期理论的主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期;在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。
房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。
根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。
在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。
具体包括的阶段是：确认对新人住空间的需求，促使新建筑产生;受到新建筑的刺激而导致经济扩张;经济的持续扩张进一步刺激新建筑;新建筑超过空间需求;导致超额建筑;调整，因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓;复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑;回复到空间市场供需均衡状况;经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加;确认对新人住空间的需求，促使新建筑产生。
4. 房地产周期分类房地产实物市场周期（如建筑周期、需求周期）、房地产投资周期（如租价比周期、价格周期）、国际房地产周期。
5. 房地产市场的自然周期不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需求平衡点.专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期牛的平衡点。
房地产估价第9章 长期趋势法
第九章 长期趋势法
学习要点
1．了解长期趋势法的概念、及特征 2．熟悉长期趋势法的作用 3．掌握长期趋势法的具体应用
第九章 长期趋势法
第一节 长期趋势法概述 第二节 长期趋势法的具体应用
本章习题
第一节 假设开发法概述
一、长期趋势法的概念 二、长期趋势法的理论依据 三、长期趋势法的适用条件 四、长期趋势法的步骤和适用范围 五、长期趋势法的特征 六、长期趋势法的作用
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本章习题
一、单项选择题 二、多项选择题 三、简答题 四、计算题
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一、单项选择题
1．通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/㎡、
3565元/㎡、3730元/㎡、3905元/㎡、4075元/㎡，则采用平均增减量法预测
该类房地产2008年的价格为（ ）元/㎡。
A．4075.0
但是，影响房地产价格的因素是不断变化、错综复杂的，房地产市 场不可能是过去的简单重复。因此这种以预测为主的估价方法，常常会 使估价结果偏离市场价格。所以，长期趋势法在房地产估价中不能作为 一种单独使用的估价方法，只能作为其他估价方法的补充或检验。
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四、长期趋势法的步骤和适用范围
（一）长期趋势法的步骤 1）搜集估价对象或类似房地产的相关历史资料和价格数据，并对资料和 数据进行检查、鉴别，以保证其真实性和可靠性。拥有的历史资料时期 越长越正确、可靠，因为只有长期趋势才可以消除房地产短期上下波动 和异常波动带来的影响； 2）整理上述搜集到的历史资料和价格数据，并将其统一到相同的标准， （如为单价或楼面地价）然后按照时间的先后顺序把它们编排成时间序 列，画出时间序列图，如图9—1所示：
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二、移动平均趋势法
房地产周期ppt
l
3）考虑风险因素分析房地产周期
l
及其投资策略。
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4、我国的研究
l
主要在改革开放以后，大多限于宏观
经济层面。其内容主要为
l
1、国外有关经济周期研究成果的介绍
l
2、我国改革开放后经济周期波动的特点
l
3、利用神经网络的反向传播(BP)模型预测
经济周期波动的转折点等。
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2、对房地产业有重要影响的经济波动
经
济 活
随机波动 长期趋势 l （1）随机波动 / 短期无规律
动
l （2）季节波动 / 有规律
商业循环 l
（3）经济周期 / 多次重复发生，但时
间、波幅、持续时间不同。
季节波动
l （4）长期趋势 / 相当长时间的影响。
各种经济循环示意图
时间
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目性；
l
（3）有助于认识周期性规律的基础
上，及时采取适当的对策措施，避免大起
大落的波动对房地产业的震荡。
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4、房地产经济周期的成因
l
关于经济周期的原因，各国经济学家有着各自不
同的观点。其中主要的理论观点如
（1）有效需求不足
l
l
过度的房地产投资，如果没有形成足够的有效需
l
交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房
价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资
量猛增。
l
整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到
顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。
l
到一定阶段。由于开发量的过度扩张，内部结
房地产周期的四个阶段
房地产周期的四个阶段
房地产标准周期分为四个阶段：第⼀，繁荣阶段（膨胀），特征是交易量急剧上升，市场中投机者活跃；房价越来越⾼，逐渐达到顶点；房地产经营利润⾮常⾼，投资量急剧增加；楼花交易⼤。
整个房地产市场呈现欣欣向荣的景象。
第⼆，衰退阶段（收缩），特征是交易量急剧减少，房价虽仍在上升但涨幅减缓，并出现下跌迹象；市场推出楼盘逐渐减少，实⼒差的发展商难以维持。
第三，萧条阶段（停滞），特征是交易量锐减，楼花交易量降幅更⼤，楼花价继续下降，甚⾄⼤⼤低于现楼价。
第四，复苏与增长阶段（调整与恢复），特征是交易量回升，房价上升并呈持续增长趋势；房地产投资逐渐增加，整个房地产市场⼜进⼊繁荣阶段。
房地产市场的周期性分析与投资策略
房地产市场的周期性分析与投资策略近年来，房地产市场一直是投资者关注的焦点。
随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场的波动性越来越大，这给投资者带来了机遇和挑战。
本文将从房地产市场的周期性分析和投资策略两个方面，详细探讨房地产市场的运作规律和有效的投资策略。
房地产市场的周期性分析房地产市场的周期性在经济学中被称为房地产周期。
房地产市场的周期性表现为价格、需求、供应、投资和交易等方面的波动。
一般而言，房地产市场的周期性可以分为四个阶段：上涨期、高峰期、下跌期和低谷期。
上涨期：房地产市场的上涨期是指房价逐渐上升，需求增加，供应不足的阶段。
这一阶段通常伴随着经济增长、人口流入和投资热潮。
房地产市场在上涨期表现出的特点是土地成本增加、房屋销售量增加、房价上涨等。
高峰期：高峰期是指房地产市场达到过热状态的阶段，房价达到顶点，供求关系进一步失衡。
高峰期的特点是房价高企、交易活跃度高、投资热情高涨等。
下跌期：下跌期是指房地产市场进入调整阶段，房价开始下降，需求减少，供应过剩的情况出现。
下跌期的特点是房价下降、交易减少、投资观望等。
低谷期：低谷期是指房地产市场跌至最低点，市场低迷，房价低廉，无货量交易成为主导。
低谷期的特点是房价低迷、交易活跃度较低、投资风险较高等。
房地产市场的周期性是不可避免的，它受到多种因素的影响。
宏观经济环境、金融政策、购房政策、人口流动、土地供应等因素都能够影响房地产市场的周期性波动。
因此，投资者需要了解房地产市场的运作规律，以制定有效的投资策略。
房地产市场的投资策略针对房地产市场的周期性特点，投资者可以采取以下几种投资策略：1.择时策略：根据房地产市场的周期性变化，投资者可以利用择时策略，在不同的市场阶段进行投资。
在上涨期，投资者可以选择购买低价的房产，待房价上涨后出售获取较高的收益。
在下跌期，投资者可以观望或者出售手中的房产，以避免资产贬值。
2.区域选择策略：不同地区的房地产市场存在差异，投资者可以根据自己的需求和风险承受能力选择合适的投资区域。
房地产周期
房地产市场风险评估
市场风险识别
识别房地产市场存在的风险因素，包 括政策风险、经济风险、金融风险等 。
风险评估方法
采用定性和定量方法对房地产市场风 险进行评估，确定各风险因素的风险 程度和影响程度。
房地产市场趋势预测
短期趋势预测
根据当前市场情况和发展趋势，预测未 来一段时间内房地产市场的变化情况。
营销策略
精准定位
根据市场需求和项目特点，制定精准的营销策略和定 位。
创新营销方式
运用互联网、社交媒体等新兴营销方式，提高品牌知 名度和市场占有率。
客户关系管理
建立完善的客户关系管理体系，提高客户满意度和忠 诚度。
风险控制策略
01
风险识别与评估
定期进行风险识别与评估，了解 企业面临的主要风险和潜在风险 。
衰退期
市场需求减少，房价下跌，投 资回报率降低。
萧条期
市场需求低迷，房价持续下跌 ，投资回报率很低。
复苏期
市场需求开始恢复，房价开始 企稳或反弹，投资回报率逐渐
提高。
02 房地产市场周期分析
市场供求关系分析
供应分析
研究房地产市场供应情况，包括土地 供应、房屋建设、存量房等，分析供 应量、供应结构、供应趋势等。
增加企业成本
政策调控可能增加房地产企业的运营成本，如资 金成本、税费等，对企业盈利造成一定压力。
政策对房地产投资者的影响
调整投资策略
政策调控促使投资者调整投资策略，寻求更加稳健和合理的投资组 合。
控制投资风险
政策调控有助于控制房地产投资风险，减少市场波动对投资者收益 的影响。
提高投资门槛
政策调控可能提高房地产投资的门槛，限制部分投资者的进入，降低 市场活跃度。
第9章房地产投资风险分析 房地产投资分析 教学课件
引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。利率 调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导 致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现 金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚 至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导 致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场的上 的需求数量，从而导致房地产价格下降。 （6）政策风险 政府有关房地产投资的产业政策、土地政策、 地价政策、税收政策、金融政策、住房政
更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融 资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常 被称为“风险报酬”。 风险和不确定性有显著区别。风险涉及变动 和可能性，而变动又可能用标准方差来表示，用 以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程 度。但如果说某事件具有不确定性，则意味着对 于可能的情况无法估计其可能性。
空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率 的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益 产生巨大影响。 （2）未来经营费用风险 未来经营费用风险，是指物业实际经营管理 费用支出超过预期经营费用而带来的风险。 （3）资本价值风险
资本价值在很大程度上取决于预期收益现金 流和可能的未来经营费用水平。然而，即使收益 和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率
由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益 率，可以通过调整其要求的最低收益率，来降低 该风险对实际收益率影响的程度。 （2）市场供求风险 市场供求风险是指投资所在地区房地产市场 供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不 断变化的，房地产市场上的供给与需求也在不断 变化，而供求形势变化，必然会引起市场竞争范 围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、 市场结构、市场发育等变化，从而导致房地产投
的变化而变化。这种情况在证券投资市场上最为 明显。预期资本价值和现实资本价值之间的差异 即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投 资的绩效。 （4）比较风险
现代自然地理学理论 第九章 区域的周期性发展理论
第二节 地理滞后作用——时间（因果）
周期的相位差
地理滞后作用又称地理滞后效应、地理迟滞效应，是指地 理系统对输入因素的非及时反应(左大康，1990)。
自然方面，植树造林，防止水土流失的效益不是一二年内可以立 竿见影的。 社会方面，增加教育投入，提高人民素质，对发展经济的效应， 要经过十年、二十年才能见端倪。 经济建设中和规划工作中，不少争论的难题，往往与地理滞后作 用有关。短期行为的表现是忽视地理滞后作用。
周期性又称节律性、节奏性，是指由自然地理过 程的循环和振荡引起的随时间推移而有规律（周 期性）的演替的现象。例如：
昼夜交替，月盈月亏，叶绿叶黄，花开花落，季节更换， 潮汐涨退，候鸟迁徙，鱼类洄游，冰期盛衰，技术更新， 都有周期性。 “离离原上草，一岁一枯荣，野火烧不尽，春风吹又生” （白居易《赋得古草原送别》）；“三十年河东，三十 年河西” 。讲的是自然周期更替。 “天下大势，分久必合，合久必分”（三国演义的卷首 语），讲的是政治周期。
4、改革腾飞阶段：1978~今
资料
2008金融风暴
金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部 分金融指标(如：短期利率、货币资产、证券、房地产、 土地(价格)、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂 和超周期的恶化。实质是较严重的金融危机。 其特征是：
人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币币值出现 幅度较大的贬值，经济总量与经济规模出现较大的损失，经济增 长受到打击。 往往伴随着企业大量倒闭，失业率提高，社会普遍的经济萧条， 甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。
第九章
区域的周期性发展理论
主要内容 第一节 地理环境发展特征（时 间变化规律） 第二节 地理滞后作用