房地产企业品牌价值评估方法比较
如何评估房屋的品质与品牌价值
如何评估房屋的品质与品牌价值在评估房屋的品质与品牌价值时，我们需要考虑多个因素，包括房屋的建筑质量、设计风格、装修材料以及所处的地理位置等等。
本文将介绍一些评估房屋品质与品牌价值的主要指标和方法。
一、建筑质量评估1. 基础结构：首先需要评估房屋的基础结构，包括地基、梁柱、墙体等。
通过检查建筑物是否有倾斜、开裂、渗水等情况，可以初步了解房屋的结构是否牢固。
2. 施工工艺：评估房屋的施工工艺，包括使用的材料、施工标准是否符合规范。
例如，检查墙壁是否平整、砖缝是否均匀、水电是否合理布局等。
二、设计与装修评估1. 功能布局：评估房屋的功能布局是否合理，是否满足实际需求。
例如，客厅、卧室、厨房等功能区域的划分是否合理，并且是否能够方便地满足日常生活需要。
2. 室内设计：考虑房屋的室内设计，包括空间利用、通风采光等方面。
一个好的室内设计可以提高居住舒适度，并增加房屋的价值。
3. 装修材料：评估房屋的装修材料质量。
例如，地板、瓷砖、卫浴设备等是否选用了高品质材料，并且是否进行了合理的安装。
三、地理位置评估1. 区位优势：考虑房屋所处的地理位置是否具有区位优势。
例如，靠近商务中心、学校、交通便利等因素对房屋的价值有积极的影响。
2. 周边环境：评估房屋周边环境的品质，包括绿化率、安全性、噪音污染等因素。
一个良好的周边环境能够提高房屋品质与品牌价值。
四、品牌评估1. 开发商信誉：考虑房屋开发商的信誉和口碑。
一个有良好信誉的开发商所开发的房屋通常具有更高的品牌价值。
2. 房屋品牌认知度：评估房屋的品牌认知度。
知名的房地产品牌通常具有更高的品牌价值，也能够提供更好的售后服务。
综上所述，评估房屋的品质与品牌价值是一个综合考虑房屋结构、设计、装修和地理位置等多方面因素的过程。
只有全面地评估这些指标，我们才能准确地评估出一栋房屋的品质与品牌价值，从而做出更明智的购房决策。
品牌价值评估方法的比较
2012年第5期总第215期Foreign Economic Relations ＆Trade【企业管理】品牌价值评估方法的比较分析夏娟（安徽财经大学经济学院，安徽蚌埠233030）［摘要］当代企业日趋注重其品牌价值，而选择不同的品牌价值评估法会令结果产生差异。
通过分析Interbrand 、世界品牌实验室和北京名牌资产评估公司评估法的基本原理和步骤，再运用这三种品牌价值评估法对2010年联想品牌价值进行评估，具体指出造成其品牌价值结果差异的根本原因。
［关键词］品牌价值；Interbrand ；评估法；无形资产［中图分类号］F274［文献标识码］A［文章编号］2095－3283（2012）05－0102－02品牌价值代表了一个企业的收益能力，是企业品牌策略业务活动或投资活动的关键衡量指标。
现代企业越来越注重自主品牌的塑造以及清楚地认识自身品牌价值。
目前国内外认可的品牌价值评估法主要有：Inter-brand 评估法、世界品牌实验室评估法和北京名牌资产评估公司评估法。
本文分析这三种品牌价值评估方法的基本原理与步骤，并运用这三种方法对2010年联想品牌价值进行评估和分析。
一、Interbrand 品牌评估法1974年，约翰·墨菲（John Murphy ）凭借其在销售领域多年积累的经验，创建了英特品牌，并提出英特品牌（Interbrand ）评估法。
如今，Interbrand 评估法对品牌价值评估包括两个部分：一是不以盈利为目的推出年度“全球100个最有价值品牌”；另一部分是受托于特定企业客户而进行的品牌价值评估，这一部分会为Interbrand 公司带来收入。
Interbrand 评估法在中国的运用为“Best Chinese Brands ”，并主要是指第二部分业务。
Interbrand 评估法主要通过分析一个企业的市场占有率、利润收入状况和产品销售量，根据专业人士的主观判断估算出企业的品牌价值。
企业价值评估方法中三种方法的比较及适用
企业价值评估方法中三种方法的比较及适用一、市盈率法市盈率法是指通过企业的市值与净利润之比来评估企业的价值。
市盈率法比较简单直接，常用于上市公司的价值评估。
其计算公式为：市盈率=市值÷净利润优势：市盈率法的优势是简单易懂，计算方便。
市盈率法更注重企业的盈利能力，适用于对盈利能力较稳定的企业进行评估。
劣势：市盈率法存在忽略企业风险和财务状况的问题。
市盈率法的结果受到市场行情的影响较大，市场的情绪波动可能导致市盈率变化较大，进而对企业价值的评估产生较大误差。
适用场景：市盈率法适用于盈利能力稳定，市场行情影响较小的企业，尤其适用于评估上市公司。
二、净资产法净资产法是指通过企业的净资产价值来评估企业的价值。
净资产法主要通过计算企业的净资产，然后按照一定的折扣率进行贴现。
其计算公式为：净资产价值=净资产×折扣率优势：净资产法更注重企业的资产状况，适用于评估企业的实物资产价值。
净资产法相对较稳定，能够较好地预测企业的财务状况。
劣势：净资产法忽略了企业的未来盈利能力和现金流状况，对于盈利能力强、成长性好的企业评估不准确。
此外，净资产法也容易忽视企业的无形资产，如品牌价值等。
适用场景：净资产法适用于资产重要、盈利能力相对较差的企业，如房地产开发企业、传统制造企业等。
三、现金流折现法现金流折现法是指通过对企业未来现金流量进行估计，然后将这些现金流量按照一定的折现率贴现到现值，以确定企业的价值。
其计算公式为：现金流折现价值=Σ(每期现金流/(1+折现率)^期数)优势：现金流折现法是一种较全面、科学的企业价值评估方法，能够较好地体现企业的未来盈利能力和现金流状况。
现金流折现法考虑了时间价值的影响，能够更精确地评估企业的价值。
劣势：现金流折现法的计算较为复杂，需要对未来现金流进行合理估计，并确定合适的折现率。
此外，对于盈利波动较大的企业，现金流折现法的结果可能较不稳定。
适用场景：现金流折现法适用于对企业未来盈利能力和现金流状况较关注的情况，如初创企业、高科技企业等。
房地产行业信用评价指标体系及评定办法试行
房地产行业信用评价指标体系及评定办法试行引言：随着经济的快速发展和城市化进程的推进，房地产行业在国民经济中的地位日益重要。
然而，由于一些企业信用不良、违法违规等问题的存在，房地产市场的健康发展受到了极大的威胁。
为了维护房地产市场的良好秩序，建立起信用评价的机制势在必行。
因此，本文将介绍房地产行业信用评价指标体系及评定办法的试行情况，以期对相关政策的实施和房地产企业的信用状况进行监管和评估。
一、背景房地产行业信用评价指标体系及评定办法的试行是国家对房地产市场进行规范的一项重要举措。
通过建立和完善信用评价指标体系，可以强化房地产企业的社会责任感，提高企业的信用意识，促进市场的健康发展。
二、指标体系1.企业基本信息指标房地产企业的基本信息包括企业名称、注册资本、法定代表人等，这些指标可以客观反映企业的经营状况和规模。
此外，还可以将企业的注册时间作为指标，以衡量企业的经营历史和稳定性。
2.财务指标财务指标是评估企业经营状况的重要指标之一。
包括企业的资产、负债、利润、现金流等方面的数据，可以揭示企业的盈利能力、偿债能力和经营风险。
3.合规指标合规指标主要评估企业是否遵守法律法规，包括企业是否存在违法违规行为、是否存在环境污染问题等。
合规指标的好坏直接关系到企业的形象和信誉。
4.品牌评价指标品牌评价指标主要从知名度、市场份额、品牌声誉等方面评估企业的品牌价值。
一个有良好品牌形象的企业通常会具有更高的信用度。
5.社会责任指标社会责任指标包括企业的环境保护、员工福利、公益事业等方面的表现。
企业积极履行社会责任，将有助于提升企业的信誉度。
三、评定办法1.数据收集评定办法首先需要收集相关企业的基本信息、财务数据以及其他指标数据，以完善指标体系。
2.指标权重确定根据各个指标的重要性和评估对象的特点，可以通过专家咨询或者模糊综合评判等方法，确定各个指标的权重。
3.数据处理与分析在收集到企业的相关数据后，需要进行数据处理和分析，计算企业的信用评分，并进行排名。
如何给企业估值？常用的十种公司估值方法!
如何给企业估值？常用的十种公司估值方法！公司估值方法通常分为两类：一类是相对估值方法，特点是主要采用乘数方法，较为简便，如P/E估值法、P/B估值法、EV/EBITDA估值法、PEG估值法、市销率估值法、EV/销售收入估值法、RNA V估值法；另一类是绝对估值方法，特点是主要采用折现方法，如股利贴现模型、自由现金流模型等。
一、P/E估值法市盈率是反映市场对公司收益预期的相对指标，使用市盈率指标要从两个相对角度出发，一是该公司的预期市盈率（或动态市盈率）和历史市盈率（或静态市盈率）的相对变化；二是该公司市盈率和行业平均市盈率相比。
如果某上市公司市盈率高于之前年度市盈率或行业平均市盈率，说明市场预计该公司未来盈利会上升；反之，如果市盈率低于行业平均水平，则表示与同业相比，市场预计该公司未来盈利会下降。
所以，市盈率高低要相对地看待，并非高市盈率不好，低市盈率就好。
通过市盈率法估值时，首先应计算出被评估公司的每股收益；然后根据二级市场的平均市盈率、被评估公司的行业情况（同类行业公司股票的市盈率）、公司的经营状况及其成长性等拟定市盈率（非上市公司的市盈率一般要按可比上市公司市盈率打折）；最后，依据市盈率与每股收益的乘积决定估值：合理股价= 每股收益（EPS）x 合理的市盈率（P/E）。
逻辑上，P/E估值法下，绝对合理股价P = EPS×P/E；股价决定于EPS与合理P/E值的积。
在其它条件不变下，EPS预估成长率越高，合理P/E值就会越高，绝对合理股价就会出现上涨；高EPS成长股享有高的合理P/E，低成长股享有低的合理P/E。
因此，当EPS实际成长率低于预期时（被乘数变小），合理P/E值下降（乘数变小），乘数效应下的双重打击小，股价出现重挫。
因此，当公司实际成长率高于或低于预期时，股价往往出现暴涨或暴跌，这其实是P/E估值法的乘数效应在起作用。
可见，市盈率不是越高越好，因为还要看净利润而定，如果公司的净利润只有几十万或者每股收益只有几分钱时，高市盈率只会反映公司的风险大，投资此类股票就要小心。
评估房产投资价值计算公式及定价方法和策略
评估房产投资价值计算三大公式考察一处是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。
以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
◆公式一：租金乘数＜12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式：租金乘数＝房产价值÷每年潜在租金收入，应小于12。
上述所提的西藏南路一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。
一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
如果一处房产的租金乘数超过12倍，将会带来负现金流。
这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。
不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
◆公式二：8～10年收回投资投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。
它的公式是：投资回收年数=（首期房款+ 期房时间内的按揭款）÷[（月租金- 按揭月供款）×12 ]般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年左右。
仍以西藏南路小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。
但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
◆公式三：15年收益是否物有所值房产的年收益×15年＞房产购买价另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该房产的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该房产的年收益×15年＞房产购买价，该房产尚具升值空间；如果该房产的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估〉。
开发房地产企业品牌价值评估模型
开发房地产企业品牌价值评估模型随着房地产市场规模的不断扩大，房地产企业品牌价值的评估已经成为了行业内的一项重要工作。
对于房地产企业而言，品牌是企业的灵魂，是企业在市场上立足和发展的重要基础。
因此，开发房地产企业品牌价值评估模型成为了行业内的一个热门话题。
品牌价值评估模型是什么？品牌价值评估模型是一个综合计算房地产企业品牌价值的工具。
它可以根据企业的市场地位、市场份额、企业形象、品牌知名度、市场增长率等因素，计算企业品牌的总价值和各个要素的相对重要性。
通过这个模型，可以快速而准确地比较不同企业的品牌价值。
如何开发房地产企业品牌价值评估模型？第一步是明确计算指标及其权重。
评估模型的关键之处在于确定计算指标及其相对重要性。
这需要对行业内的品牌权威、市场情况、消费者需求、竞争格局等因素进行全面考虑。
第二步是确定数据来源及计算方法。
品牌价值评估需要大量的数据支撑，通过各种数据来源进行统计与分析，从而得出更为准确的结果。
例如，市场份额可以采用不同时间段的销售收入、销售量等数据指标进行计算，品牌知名度可以通过市场调研、社交媒体分析等渠道进行数据获取。
第三步是建立模型框架。
根据以上两步得出的数据以及计算方法，需要在模型框架中建立各种计算公式和参数，最终获得一个科学、符合规律且可复用的模型，并根据反馈结果不断完善模型算法。
第四步是实验及应用。
评估模型的开发需要经过不断的实验，最终得到一个较为完美的模型框架。
应用时，需要根据具体情况对模型进行调整，才能准确地评估出企业的品牌价值。
品牌价值评估模型的意义？开发房地产企业品牌价值评估模型的意义非常重大。
首先，对房地产企业而言，品牌价值评估有助于领导层、投资人和股东们了解房地产企业的竞争优势和投资回报率，帮助房地产企业做出更好的战略决策。
其次，品牌价值评估能够提升房地产企业的市场竞争力，不断提升企业形象和品牌知名度。
最后，评估模型对于整个房地产行业也是有意义的，能够推进房地产行业不断优化和提升品牌建设水平，发挥行业内龙头企业的示范和引领作用，然后影响到整个行业的发展。
评估企业价值的金融模型比较
评估企业价值的金融模型比较在现代金融学中，评估企业价值是一个重要的任务。
对于投资者、分析师和决策者来说，了解企业的价值情况对于做出明智的决策至关重要。
为了准确评估企业的价值，金融模型被广泛应用。
本文将对几种主要的金融模型进行比较，以探讨其优劣和适用情况。
一、股票评估模型股票评估模型是金融领域中最常用的一种模型。
其基本理论是通过计算企业未来现金流的折现值来评估企业的价值。
典型的股票评估模型包括股息折现模型（Dividend Discount Model，简称DDM）和自由现金流折现模型（Free Cash Flow Discount Model，简称FCFDM）。
DDM模型基于预期的股息流，通过折现股息流得出企业的价值。
这种模型适合那些有稳定股息历史的企业。
然而，DDM模型没有考虑企业的成长，且对未来股息预测的不确定性较高。
相比之下，FCFDM模型更加全面。
它考虑了企业的自由现金流，即企业能够用于分配给股东和债权人的现金流。
这种模型更注重企业的财务状况和未来的成长潜力，因此在评估成长型企业时更为适用。
二、财务比率模型财务比率模型是另一种常用的金融模型。
这种模型通过计算一系列财务比率来评估企业的价值。
常用的财务比率包括市盈率（Price Earnings Ratio，简称PER）、市净率（Price to Book Ratio，简称PBR）和市销率（Price to Sales Ratio，简称PSR）等等。
市盈率是用企业市值除以净利润，它是股票价格相对于企业盈利能力的一个关键指标。
市净率则是用股票价格除以每股净资产，它衡量了股票的账面价值。
市销率则是用股票价格除以每股销售收入，它反映了市场对企业营收的评估。
财务比率模型相对简单易行，但是它往往只能提供一个相对粗略的企业价值估计。
对于特定行业和企业，财务比率模型可能会受到行业因素、会计政策等因素的影响。
三、实物资产模型实物资产模型是另一种评估企业价值的方法。
房地产公司股权价值评估
财务状况分析
04
财务报表解读与财务指标分析
资产负债表
利润表
分析公司资产、负债及净资产状况，评估 公司资产质量和资本结构合理性。
解读公司收入来源、成本费用和利润水平 ，评估公司盈利能力及稳定性。
现金流量表
财务指标
分析公司现金流入、流出及净现金流状况 ，评估公司现金流充足性和稳健性。
房地产政策
关注土地供应、限购限售、房 贷政策等，预测政策走向。
区域市场供需状况与竞争格局
土地供应与成交
分析区域土地供应、成交情况，预测未来房 地产项目供应。
租金与售价走势
关注租金、售价的历史走势，预测未来价格 变化趋势。
新房与二手房市场
研究新房、二手房市场的供需状况，评估市 场竞争态势。
客户群体与需求
方法包括DCF（折现现金流）法、EVA（经济增加值）法等。
02 03
市场法
通过参考同行业、同类型企业的股权交易价格，结合被评估企业的特点 进行调整，从而确定企业股权价值。常用方法包括相对估值法、可比公 司法等。
成本法
通过计算企业重置成本或账面价值，扣除折旧、损耗等因素，从而评估 企业股权价值。常用方法包括账面价值法、重置成本法等。
提升公司价值和降低风险建议
优化战略布局 加强成本控制 提升品牌影响力 强化风险管理
房地产公司应根据市场变化和行业趋势，调整战略布局，关注 政策导向，拓展多元化业务，以降低单一业务风险。
公司应提高项目管理效率，降低开发成本，优化资源配置，提 高盈利能力。
加大品牌宣传力度，提高公司在行业内的知名度和美誉度，从 而吸引更多优质客户和合作伙伴。
品牌价值评估方法的比较分析
品牌价值评估方法的比较分析作者：夏娟来源：《对外经贸》2012年第05期［摘要］当代企业日趋注重其品牌价值，而选择不同的品牌价值评估法会令结果产生差异。
通过分析Interbrand、世界品牌实验室和北京名牌资产评估公司评估法的基本原理和步骤，再运用这三种品牌价值评估法对2010年联想品牌价值进行评估，具体指出造成其品牌价值结果差异的根本原因。
［关键词］品牌价值；Interbrand；评估法；无形资产［中图分类号］ F274 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 2095-3283(2012)05-0102-02品牌价值代表了一个企业的收益能力，是企业品牌策略业务活动或投资活动的关键衡量指标。
现代企业越来越注重自主品牌的塑造以及清楚地认识自身品牌价值。
目前国内外认可的品牌价值评估法主要有：Interbrand评估法、世界品牌实验室评估法和北京名牌资产评估公司评估法。
本文分析这三种品牌价值评估方法的基本原理与步骤，并运用这三种方法对2010年联想品牌价值进行评估和分析。
一、Interbrand品牌评估法1974年，约翰•墨菲（John Murphy）凭借其在销售领域多年积累的经验，创建了英特品牌，并提出英特品牌（Interbrand）评估法。
如今，Interbrand评估法对品牌价值评估包括两个部分：一是不以盈利为目的推出年度“全球100个最有价值品牌”；另一部分是受托于特定企业客户而进行的品牌价值评估，这一部分会为Interbrand公司带来收入。
Interbrand评估法在中国的运用为“Best Chinese Brands”，并主要是指第二部分业务。
Interbrand评估法主要通过分析一个企业的市场占有率、利润收入状况和产品销售量，根据专业人士的主观判断估算出企业的品牌价值。
Interbrand评估法中对企业的品牌价值的计算公式为：E=I×G,E为品牌价值，I为品牌为企业带来的年平均利润，G为品牌因子。
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４８．０９
绿城
９．５２
１２．２３
１９．１１
金地
９．３７
１０．７１
１３．０４
大华
８．３１
１１．０５
１７．８８
北京城建
５．０６
９．０５
１２．５６
沿海
５．０１
９．３９
１６．１９
资料来源：２００７ 年中国房地产品牌价值研究报告（房地产品牌 ＴＯＰ１０ 研究组）
０７ 年品牌价值 ９１．７８ ８６．２３ ３７．５８ １８．９３ ３２．０９ １９．０８ ２５．３３
通过以上的分析可以发现，房地产企业品牌价值 的评估在国内外都是一个有待深入探索的话题。虽然 大多数研究都从衡量品牌为企业带来的持续的超额 收益角度出发，但考虑到我国房地产企业开发形式、 所肩负责任等所具有的特殊性，在利用 Ｉ ｎｔ ｅｒ － ｂｒ ａ ｎｄ 方法进行品牌价值评估时应该进行较大的改 进。改进可以集中在两个地方：第一，对品牌为房地产 企业带来超额收益的计算。此处的改进以计算方法改 进为主，影响的是精确度，内涵理解上未有变化；第 二，对品牌强度的修正。无论是 Ｉ ｎ ｔ ｅ ｒ ｂ ｒ ａ ｎ ｄ 方法还 是 ＴＯＰ１ ０ 的 ＢＶＡ 方法都采用了七指标衡量法，这些 指标的具体衡量基本都通过专家对品牌的市场表现 主观评价得来。根据我国房地产企业的出发点，在品 牌强度的衡量中，公众和政府的评价也必须考虑在 内。具体来讲，可以将品牌强度的衡量分为顾客、市场
客、市场以及社会三方的共同评价对品牌强度予以确 定更加符合我国房地产行业的特点。
二 、对 同 一 房 地 产 企 业 不 同 年 份 品 牌 价 值 评 估 的 比较
国内对房地产企业品牌价值进行过连续多年衡 量的机构以 ＴＯＰ１ ０ 为代表。ＴＯＰ１ ０ 对房地产企业品 牌价值的评估开始于 ２ ０ ０ ４ 年，经过近 ４ 年的不断摸 索，其对房地产企业品牌价值的评估在国内具有了一 定的影响力。
业在任何一年都没能位居 ＴＯＰ１ ０ 榜单的最前列。 同一机构的评估中，上榜企业频繁发生变化，这
一方面可以说明房地产行业的激烈竞争；另一方面也 说明了房地产行业中“稳健发展”的重要性。有些企业 如顺驰集团，在首次入选 ＴＯＰ１ ０ 没多久便因资金周 转出现问题而被香港路劲基建公司收购。而有些企业 虽然没有取得跳跃式发展，但却一直稳健前进。此外， 这更说明在评估方法的拟定上，仅采用利润等财务数 据以及专家测评等主观评价有所欠缺，必须深入挖掘 房地产企业品牌价值形成的内在特征，而后通过顾 客、市场以及社会三方面来进行评价。
万科
９１．７８ 亿
注：除 ＴＯＰ１０ 外，其他机构的评估都不是专门针对房地产企业进行。
房地产开发 备注
连同商业周刊 只有房地产企业参加
表 ２： 连续四年上榜企业品牌价值变化表（ 单位： 亿元）
品牌
０４ 年品牌价值
０５ 年品牌价值
０６ 年品牌价值
万科
２２．３７
３２．０８
４８．１８５８ ２００８．４ 期
总第 ３２８ 期
表 １： ２００７ 年万科品牌价值排名情况表（ 单位： 人民币）
所在序列中排名
评比机构
品牌名称
品牌价值
３８
世界品牌实验室
万科
１９３．５４ 亿
３１
胡润品牌榜
万科
５８ 亿
１４
中国品牌研究院
万科
９５．８６ 亿
１７
Ｉｎｔｅｒｂｒａｎｄ
万科
１１．２５ 亿
１
Ｔ Ｏ Ｐ１０
出现上述情况的原因有两点：第一，房地产品牌 价值的高低不仅仅代表着品牌为企业带来的超额收 益的大小，而且代表着品牌为企业带来超额收益的持 续性，单年净利润与品牌价值的大小不能反映这种持 续性；第二，房地产企业品牌价值的评估需要挖掘更 深层次的东西，必须从房地产企业品牌价值的表现、 形成的机理等角度进行深入分析，而不能仅仅用顾客 和市场的几个表现指标所简单测算的品牌强度与净 利润相结合进行计算。
５７ ２００８．４ 期
总第 ３２８ 期
房地产开发
在 ＴＯＰ１ ０ 方法中，对于企业收益采用的是未来三年 利润折现加权平均的方式来进行，采纳这种方法的原 因主要在于对品牌价值的理解是品牌可为企业在未 来可以带来的收益，这种未来性也要体现在收益数据 的采集上。
第二，品牌为企业带来的超额收益的计算。 Ｉ ｎｔ ｅ ｒ ｂｒ ａ ｎｄ 公司对于品牌为企业带来超额收 益的计算，采用了在总收益中扣除有形资产及非品牌 无形资产所带来收益的方式。具体来讲，是将有形资 产带来的收益进行合理界定并扣除，然后在剩余的无 形资产带来的收益中，通过“品牌作用力指数”这一指 标来衡量品牌的贡献。而对于“品牌作用力指数”的计 算，Ｉ ｎ ｔ ｅ ｒ ｂ ｒ ａ ｎ ｄ 公司主要采取针对不同行业的主 观评价方式，通过专家打分来完成。而 ＴＯＰ１ ０ 对于品 牌为企业带来超额收益的计算，则采用了其提出的 ＢＶＡ（ｂ ｒ ａ ｎ ｄ ｖ ａ ｌ ｕ ｅ ａ ｄ ｄ ｅ ｄ） 方法。ＴＯＰ１ ０ 认为， ＢＶＡ 代表着品牌为企业带来的溢价，包括在房地产市 场中的溢价 ＢＶＡ１ 以及在资本市场中的溢价 ＢＶＡ２。其 中，ＢＶＡ１ 具体是指目标企业楼盘比周边同类型、同档 次楼盘在价格上的溢出率在扣除管理等所贡献的部 分后所得出的数值。而 ＢＶＡ２ 的衡量 ＴＯＰ１ ０ 采用了用 房地产公司 Ｔｏ ｂ ｉ ｎ Ｑ 值乘以品牌在资本市场作用指 数的计算方式。 第三，品牌为企业带来超额收益的持续性—— —品 牌强度的测量。 Ｉ ｎｔ ｅ ｒ ｂｒ ａ ｎｄ 公司在衡量企业品牌价值时提出 了品牌强度的概念，用以衡量品牌为企业带来超额收 益的持续性，或者称为品牌抵御风险的能力。此概念 一经推出，在众多品牌价值评估方法中即得到了应
在 ＴＯＰ１ ０ 四年的评估中，每一年入榜的企业都 会有些变化，但是通过比较可以发现有些企业连续四 年都在榜单上（见表 ２）。
从表 ２ 可以看出，在 ＴＯＰ１ ０ 连续四年的评选中， 除万科以及中海这两家中国房地产的领军企业以外， 连续四年上榜的企业只有绿城、金地、大华、北京城建 以及沿海集团，五家企业中品牌价值增长率最高的达 到 ７ ２ ． ３ ％，最小的也有 ２ ６ ． ８ ％，平均达 ５ ４ ． ８ ％。但如 果综合考察 ＴＯＰ１ ０ 历年的评选，可以发现这五家企
从表 １ 中可以看出不同机构对同一品牌的评估 结果存在非常大的差异， 下面仅以 ＴＯＰ１ ０ 以及 Ｉ ｎ － ｔ ｅ ｒ ｂ ａ ｎ ｄ 公司为例对此进行比较。
对于房地产企业品牌价值的评估，现在大多数机 构采用的财务要素＋市场要素的方法，接受品牌价值 产生的原因是品牌可以使企业在未来获得持续的超 额收益。对于其中超额收益的衡量，大多数机构都采 用以净利润为基础的方式，只是在从净利润中提取品 牌带来的超额部分上使用的方法有所不同；对于其中 超额收益在未来持续性的衡量，绝大多数机构也接受 Ｉ ｎｔ ｅ ｒ ｂｒ ａ ｎｄ 公司所提出的品牌强度概念，但在具 体测量指标上差异很大。上述两种方法的不同，主要 体现在这些方面。
用，ＴＯＰ１ ０ 也不例外。但在具体的品牌强度衡量指标 上，这两家机构存在着很大的不同。Ｉ ｎ ｔ ｅ ｒ ｂ ｒ ａ ｎ ｄ 公 司把品牌强度的决定因素分为品牌的定位、市场操作 特性、竞争状况、以往业绩、未来计划和品牌风险。品 牌强度的得分是七个指标得分的加权结果，权重分别 为 ２ ５ ％、１ ５ ％、１ ０ ％、２ ５ ％、１ ０ ％、１ ０ ％以及 ５ ％。ＴＯＰ１ ０ 将品牌强度根据我国房地产行业特性进行了修改，提 出品牌强度应该包括品牌认知度、品牌忠诚度、品牌 市场份额、品牌市场分布、品牌成长速度、品牌支持以 及品牌年龄，其权重比例除品牌年龄占 １ ０ ％以外其余 都占 １ ５ ％。
一、不同机构对万科地产品牌价值评估的比较 提到中国房地产企业，万科是不能不提的，万科 的发展可以说是我国房地产行业发展的一个缩影，各
种机构对万科品牌价值的评估涉及次数也最多。因 此，对不同机构所进行的万科品牌价值评估进行对比 分析具有一定的代表性。
目前为止，对万科品牌价值评估所涉及的机构包 括世界品牌实验室（Ｗｏ ｒ ｌ ｄ Ｂｒ ａ ｎ ｄ Ｌａ ｂ）、胡润排行 榜、Ｉ ｎ ｔ ｅ ｒ ｂ ｒ ａ ｎ ｄ 公司（连同商业周刊）、中国品牌研 究院、ＴＯＰ１ ０ 等。由于他们对房地产企业品牌价值内 涵的理解不同且评估方法存在差异，造成最终评价结 果差异较大（见表 １）。
房地产开发
房地产企业品牌价值评估方法比较
刘勇 浙江大学房地产研究中心
当前，中国的房地产业在已经进入了一个新的品 牌竞争时代。众多企业不约而同地认识到构筑优势品 牌将成为房地产企业实现长久发展的必由之路，对品 牌建设投入了更多的关注，由此也导致房地产企业品 牌价值的评估逐渐成为一个热点问题。
应该说，对于品牌价值的评估已经不是一个新鲜 话题，国内外众多机构和学者都在这一问题上进行了 卓有成效的探索，所使用的方法包括财务要素法、财 务要素＋市场要素法、财务要素＋消费者要素法以及 消费者要素＋市场要素法。其中以 Ｉ ｎｔ ｅ ｒ ｂｒ ａ ｎｄ 公 司、商业周刊等使用的财务要素＋市场要素方法应用 最为广泛，影响力最大。
三、同一年份不同企业品牌价值比较分析 大多数房地产企业品牌价值的评估都主要依赖 于品牌为企业带来的额外收益（以净利润为基础）以 及额外收益取得的持续性（通过品牌强度衡量）两个 指标，那么对企业净利润与品牌价值之间的比值进行 考察应该能够得出一定的规律。 仍然以 ＴＯＰ１ ０ 对我国房地产企业品牌价值评估
５９ ２００８．４ 期