世界各国住房制度简介及中国房地产的困局

世界各地住房制度简介 及中国房地产的困局
吴兴志
2012年3月
一、世界各地住房制度简介
新加坡、香港、德国、美国
世界各国人民的住房都是从开发
商手里买的吗？
他们的老百姓嫌房价贵吗？
新加坡
• 85%公民居住在政府提供的房屋 • 15%高收入人群购买商品房 • 商品房的价格在6万--45万人民币/平米
香港
中国大陆城市居民的住房从哪里来？
• • • • 公租房 经济适用房 两限房 商品房
• 以上各种房屋所占比例的数据没有实际意 义，你懂的！ • 中国大陆城市的居民的住房，基本只能希 望自己能买得起商品房。
解决中国老百姓买不起房的办法
不是把现在商品房的价格降到一个什么水
平，而是尽快提供更多的政府保障房，建立完善
易保护及其它发展中国家的竞争，贸易顺差占GDP的比例 已由高峰时的10%下降到今年一季度的接近0 债水平到达极限。没钱了！
Leabharlann Baidu
• 投资—过去3年政府投资近10万亿，中央到地方政府的负 • 消费—由于各种原因，老百姓不敢花钱。居民消费占
GDP的比例由1977年的63%一路下降到现在的35%，而且越 来越不敢花钱。
• 分配不公 • 制度不完善 • 品质较差 关键是 投入钱太少！房子太少！！ ！
造成这个问题的主要原因是
国家财政收入的主要来源：
税收、土地收入、国有资产收益、各种收 费……
税收以及各种收费的增长，需要依 靠来自经济的增长贡献！
目前中国经济增长的三架马车的现状： • 出口—由于人民币升值、原材料及劳动力上涨、欧美贸
的住房保障体系。
当然，这个问题温爷爷以及其他很多爷爷都
明白，并在实施中……
中国保障房建设的现状：
现在保障房所占比例：13%左右；
2009年-2011年计划投入9000亿资金；
十二五期间，计划建设3600万套保障房；
2011年计划开工1000万套保障房，年底的时候 基本完成。但是……
保障房现在存在的问题：
高品质的商品房将越来越珍贵和稀缺。比如廊桥水岸和
金科王府！
谢谢聆听！
以上地区住房制度的共同特点：
• • • • • 以政府强有力的介入实现公共住房有效供给 完善的金融支持政策 近乎完美的法律保障 以严密的制度公共住房的分配 保持房地产政策的独立性和稳定性
二、中国的房地产困局
中国大陆的住房制度简介
中国保障房的建设现状 财政收入的介绍 中国房地产发展困局的解决思路及发展趋势
• 55%公民居住在政府提供的房屋 • 45%高收入人群购买商品房 • 商品房的价格在5万--70万人民币/平米
德国
• • • • 55%居民没有自有产权的房屋，租房住。 45%的人拥有自由产权的房屋。 30岁以下的年轻人租房率高达91% 商品房的价格在2万—10万人民币/平米
美国
• 40%公民居住在政府提供的房屋 • 60%人群购买商品房 • 商品房的价格在1万—6万人民币/平米不 等。
现在政府能从哪里找到钱？
短期内，土地收入是比较直接有效的
途径。这也是现在各个地方政府对于限购 松动预期很高的原因。
只有提供足够的保障房，建立完善的住房保障
体系，有序的发展商品房市场才是目前中国房地产
市场困局的出路，也是必然趋势！
随着保障住房体系的完善：
保障房将成为大部分老百姓的住房希望和依靠 整个房地产市场的发展将会更加的完善和有序 商品房市场的发展将会越来越规范
土地收入呢？
简单、迅速、被政府所渴望的财政收入来源!
年份 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 财政总收入 51321亿 61330亿 68477亿 83080亿 103740亿 土地收入 6700亿 9600亿 15900亿 29000亿 16600亿 所占财政收入比例 12% 16% 23% 35% 16%