房地产策划房地产开发项目策划书

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房地产开发项目策划书

目录

1房地产市场调查与分析5

1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析5

1.1.1政治环境5

1.1.2经济环境6

1.1.3社会环境7

1.1.4科技环境8

1.2武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析9

1.2.1武汉市房地产现状9

1.2.2市场现状剖析25

1.2.3未来市场走势预测27

1.3区域环境调查与分析28

1.3.1市场需求29

1.3.2供应现状30

1.3.3交通条件30

1.3.4市政配套31

1.4竞争项目调查与分析31

1.5客户群调查与分析33

1.5.2目标客户分析34

2.1影响本项目市场定位的因素分析36

2.1.1商圈及交易圈的因素36

2.1.2经济和人口因素分析37

2.1.3住宅市场供给情况39

2.1.4住宅供给与需求的比较40

2.2项目定位40

2.2.1项目定位40

2.2.2功能定位41

2.2.4产品定位42

2.2.5价格定位42

2.2.6开发时机及进度（时间有待调整）43 3项目规划、建筑方案策划43

3.1项目规模及总体方案43

3.1.1项目规模43

3.2项目规划布局及空间环境43

3.3建筑方案设计47

3.3.1设计要求47

3.3.2户型设计47

3.3.3建筑立面49

4项目营销策略51

4.1品牌策略51

4.1.1品牌名称51

4.1.2品牌定位51

4.1.3品牌传播51

4.2租售方案和价格策略53

4.2.1租售方案53

4.2.2价格策略54

4.3渠道策略58

4.3.1目标客层及地区的策划58

4.3.2产品机会点的策划58

4.3.3广告策划58

4.4促销推广策略60

4.4.1销售策略策划60

4.4.2各阶段客层分析61

4.4.3推广活动61

5项目经济可行性分析62

5.1项目背景及概况62

5.2、开发地点现状及有关条件分析63

5.2.1地点与地理位置63

5.2.2周边建筑物及环境条件64

5.2.3城市规划及区域性规划要求64

5.2.4征地与拆迁条件、施工条件64

5.3投资估算与资金筹措65

5.3.1投资规划65

5.3.2资金筹措方式68

5.4、项目经济效益分析70

5.4.1、主要分析评价指标70

5.4.2、项目的成本及费用构成分析71

5.4.3、项目的租售收入、利润分析72

5.5、项目不确定分析75

5.5.1、项目盈亏平衡分析75

5.5.2、敏感性分析76

6项目策划结论77

6.1项目概述77

6.2项目定位78

6.3开发进度78

6.4预期效益指标78

6.5风险分析及风险控制79

6.5.1风险分析79

6.5.2风险的规避和控制79

参考文献：80

1房地产市场调查与分析

1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析

1.1.1政治环境

2010年1月1号财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。从这新年第一拳开始，国家不断在政策上对房地产市场进行调控，4

月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。而在5月，国务院又出台“新国十条”，其中以“限购令”最为奏效，也是今年楼市调控的一大亮点截止到11月中旬，全国已有16个城市颁布“限购令”。9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳5个试点城市启动空置房调查。在5城市空置房调查启动后不久，有相关人士透露，由于空置房没有统一标准，难以得出空置率。近日，国家统计局新闻发言人称将对人口普查中获得的住房信息进行采集和分析。

从这一系列政策我们可以看出国家政府对房地产市场宏观调控的决心，虽然政策的影响力度现在还不能予以置评，但是房地长市场在未来几年甚至几十年仍然会是政府实行宏观调控的重要方面。

1.1.2经济环境

世界经济复苏的态势已经确立，目前处于新一轮经济周期的左侧区域，这一点与前几年显著不同。而且利率处于较低水平，之前1年期定期存款利率为2.25%，5年期定期存款利率为3.60%，如此低的利率水平为高房价提供了支撑。中国人民银行决定从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已经是国家银行第六次连续上调人民币存款储备金率。此次上调存款准备金率预计冻结资金3000亿，频繁准备金率上调已经成为当局收紧货币政策的主力战术，意在加强对流通性的有效调控，管理通货预期的同时加强对银行贷款投放的监管。不仅如此，银监会