2010济南泺安小区商业广场提案(17页)
年济南鲁商项目市场定位报告资料
区域属性界定
以商贸、金融和综合产业配套为支撑，以行政、文化、 体育为核心的东部城区中心
投资性需求受到明显抑制
省会城市的人口吸纳能力难以支撑项目销售。因为银行政策变化频繁，导致在销项目出现“签约难、放款难” 的尴尬局面。
明年限购政策顺延
济南明确表态明年会延续限购政策，未来市场形式依然严峻 同时加大旧村改建以及保障性住房建设，从市场角度抑制房地产过快发展。
Part 1
整体市场分析
Part 1
整体市场分析
宏观大势分析 城市格局分析 房地产市场分析
固定资产与房地产投资
固定资产与房地产投资额持续、健康、理性上涨，步入发展稳定期.
济南市固定资产及房地产投资（单位：亿元）
济南市房地产投资额与销售额（单位：亿元）
数据来源：政府公报
评判标准：房地产投资增速15%-25%以内相对良性，房地产投资占固定资产总投资24%左右相对健 康，项目进入风险适中区域
目前唐冶新城配套相对薄弱，未来政府将大力投入基 础配套将快速催熟区域
道路体系发达，但公众交通严重滞后，通勤成本高
目前配套薄弱，道路发达，公共交通滞后，未来以行政、文化、体育为主导的城 市中心区域
Part 1
项目目标与问题
项目属性界定 区域属性界定
项目目标
项目目标
鲁商置业，将以“全国领先的房地产综合开发企业” 为目标，充分发挥自身丰富的产业资源和强大的品牌
济南城市规划与商圈(DOC)
一.城市的总体规划方向：住宅的规划方向：社区房产：加大服务力度。
房产个例分析：名士豪庭：位于经十东路和浆水泉路交接口路南。
生活购物便利。
周边有万嘉隆仓储超市、银座超市、东外环小商品市场、甸柳庄菜市场、山东银座圣洋物流中心、鲁全农贸市场等场所。
项目文化教育配套条件优越。
周边有燕山小学、甸柳一小、甸柳一中、燕山中学、以及省旅游学校和各大知名高校（如：山东政法学院、山东经济学院）等。
本地块内还规划建设有幼儿园和小学。
周围银行有中国建设银行、农村信用社、润丰农村合作社等。
医院有武警总医院、荣军医院、山东妇幼保健医院。
在项目紧邻经十东路及浆水泉路处设置精品商街，立志打造集生活便利、休闲购物、餐饮娱乐等一体的“印象后街”，规划业态有银行、邮局、精品屋、特色餐厅、咖啡厅，小型酒吧，小型购物超市，干洗店，书店等生活配套设施。
区内规划设立体育设施，如篮球场、网球场、乒乓球场和室内游泳池等中建文化城：：位于济南市文化东路16号，全部为高层住宅。
在交通位置上地处燕山立交桥内侧，东靠二环东路，南临第一大道经十路。
距离新建的奥体政务中心5分钟车程。
500米内配套有万嘉隆超市、甸柳农贸市场以及大润发、家乐福等超市购物班车。
周边毗邻山东航空大厦、翰林大酒店、顺峰大酒店、天外村等众多高档餐饮场所。
在医疗、金融保障上，囊括9大金融机构（中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、农业银行、招商银行、深圳发展银行、上海浦发银行、恒丰银行）和5大著名医疗机构（山东省千佛山医院、齐鲁医院、山东省中医院、山东武警医院、济南市中心医院）等，种类齐全的各大金融医疗机构。
济南恒大帝景：位于济南文化东路，全部为高层。
它坐落山大路以西，文化东路以北，是集教育、生活、商业、文艺四心合一的黄金地段，区域位置极为优越，是一座集居住、商务、金融、休闲、娱乐、购物、文化、教育于一体的城市中央居住区。
项目配套齐全中小学：燕山学校、山师附小、甸柳一小、文化东路小学。
2010周村汇龙街(提案)68p
高端消费集中在站北路的盛唐斋、锦纶大酒店，新建路的嘉州宾馆，张周路的 知味斋等； 中端消费集中在正阳路西侧中档酒店、二十里铺农家院、西外环的农家饭庄； 低端消费就近小餐馆以及临时地摊（多集中于闹市，一般都是晚上出摊）。 分析总结：普通小型餐饮商家多且杂，几乎各条街道或社区都有分布，消费水 平普遍不高，经营情况比较一般； 特色或大型餐饮商家分布较为分散，尚未形成档次、规模比较统一集中的区域 ；目前餐饮业态的商铺租金水平相对都比较低，主要原因是大众餐馆对地段、 档次形象等要求都不高，消费水平不高所致。
从规划指标看，项目是一个：相
对低密度，高绿化率，揽湖，环
境和氛围优质的中等规模商业地 产项目。
二、区域市场调研
1、调研目的 通过走访调研，有效的掌握周村区域市场的情况，收集区域版块内的 大量信息并加以分类、汇总、分析，为汇龙街的市场定位、招商提供 必要的理论依据和数据支持。
具体调研内容如下： 1.1 区域文化特征 周村是淄博市辖区之一，总面积263平方公里，总人口32万，现辖4个 乡镇、4个街道、1个省级经济开发区，230个行政村，商业文化背景浓 厚，旅游资源丰富，近年随着周村区旅游业的发展，为老商业圈的复 兴提供了良好契机。一部《大染坊》更是让全国人民认识了周村、认 识了周村大街，周村大街真真正正成为了周村的城市名片。 周村自古就是齐鲁商业重镇，商业文化积淀深厚。1750年乾隆南巡时 曾来周村，并御封周村为“天下第一村”。 1904年周村与省府济南、潍县（今潍坊）同时被清政府批准为自开商 埠后，商业更加繁荣当时可谓“日进斗金”。被誉为“金周村”“旱 码头”。
1.5 房地产行业的数据及分析
综上所述，周村现在主要商圈为步行街及银座周边，步行街09年最高成 交价达到14000元/平米，成为周村地王；步行街核心地段的店铺转租都 有转让费，造成如此现状的支撑点就是步行街服饰市场非常成功，已经 成为周村标志性的消费、休闲的场所之一；小产权的商铺卖价偏低；普 通沿街商铺的售价一般在4000-5000元/平米；面积一般在100平米以内 的较多；本项目中部分店铺前期需进行销售变现，如何到达预期目标需 要强有力的支持点。
2010山东临沂北园路商住项目市场报告及发展建议190P
储蓄存款余额（亿元） 1400 1200 1000 800 15.02% 600 400 200 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 增长率 2008年 2009年 436 17.06% 671.1 14.84% 586.1 14.50% 500.7 778 15.93% 30.00% 25.00% 20.00% 18.14% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
临沂市下属9县，近 年来经济发展迅猛，大 量人口进城购房。
4000 3000 2000 1000 0
农民人均收入（元）
增长率（%）
本报告是严格保密的。
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六、储蓄存款余额
储蓄存款余额不断增长为房地产市场提供 资金保障。
2003年以来，随市 民收入的快速提升，全 市储蓄存款余额保持着 15%以上的高增长率。
县区 兰山
面积(平方公 里) 650.37
乡、镇、办事处 ( 个) 11
总人口（人） 行政村(个) ＊409 户数(万户)
905825
429330 623509 992423 1193914 994857 1111909 533140 995669 939775
25.51
罗庄
河东 郯城 苍山 莒南 沂水 蒙阴 平邑 费县 沂南 临沭
14.25
18.04 26.23 31.60 34.48 36.09 17.69 29.32 28.61 30.24 19.3
913750
640894
本报告是严格保密的。
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三、城市规划
一河五片，兰山区为中心，定位为商贸物 流、批发市场以及大学城为主体。
城市性质 鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之 一、历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市。 人口规划 近期（2010年）：城市人口为145万人，其中常 住人口115万人，暂住人口为30万人。 用地规划 近期（2010）：城市用地规模达到160平方公里。 远期（2020）：城市用地规模达到219平方公里。 一河五片规划 临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、 罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、 组团发展”的发展战略建议。 临沂中心城区以沂河为城市中心发展轴，城区形 成“一河五片，组团发展”的空间结构和“三环 七放射”的城区道路网络体系。 “一河五片”是指临沂中心城的规划建设布局和 空间形态的组成，即城市今后的主要发展的"五片" 区域为：
商业综合体的项目建议书
商业综合体的项目建议书一、项目背景随着城市化进程的加速和居民生活水平的提高，人们对于购物、娱乐、餐饮、休闲等一站式服务的需求日益增长。
商业综合体作为一种集多种商业功能于一体的综合性建筑体，能够满足消费者多样化的需求，成为城市商业发展的新趋势。
本项目旨在打造一个具有创新性、吸引力和竞争力的商业综合体，为当地居民和游客提供高品质的商业服务和体验。
二、项目选址项目选址位于城市中心区域的核心地段，交通便利，周边配套设施完善。
该区域人流量大，商业氛围浓厚，具有较大的商业发展潜力。
周边有多条公交线路经过，距离地铁站仅_____米，方便消费者前来购物和消费。
同时，周边还分布着多个住宅小区、写字楼和学校，为商业综合体提供了稳定的客源。
三、项目规模本商业综合体总建筑面积约为_____平方米，包括地上_____层和地下_____层。
地上部分主要包括购物中心、餐饮区、娱乐区、影院等；地下部分主要为停车场和超市。
购物中心面积约为_____平方米，涵盖了国内外知名品牌的服装、鞋包、化妆品等；餐饮区面积约为_____平方米，提供各种风味的美食；娱乐区面积约为_____平方米，设有电玩城、儿童乐园等；影院面积约为_____平方米，拥有多个放映厅。
四、项目定位本商业综合体定位于中高端消费市场，以时尚、品质、休闲为主题，打造一个集购物、餐饮、娱乐、文化、艺术于一体的综合性商业空间。
目标客户群体主要包括城市白领、中高收入家庭、年轻时尚人群和游客。
通过提供高品质的商品和服务，营造舒适的购物环境和愉悦的消费体验，吸引更多的消费者前来消费。
五、项目规划1、购物中心一层：国际知名品牌的服装、鞋包、化妆品等；二层：国内知名品牌的服装、饰品等；三层：运动品牌、儿童服装和玩具等；四层：家居用品、数码电器等。
2、餐饮区一层：快餐、咖啡等；二层：中餐、西餐等；三层：特色餐厅、主题餐厅等。
3、娱乐区一层：电玩城、儿童乐园等；二层：KTV、桌游等。
4、影院共设置_____个放映厅，包括 IMAX 厅、杜比全景声厅等，提供最新的电影放映服务。
济南商业发展规划
目录第一章总则 (1)第二章发展总体战略和目标 (2)第三章规划指导思想、原则与控制指标标准 (7)第四章中心城商业网点布局规划 (10)第五章大中型批发市场布局规划 (24)第六章物流基地及会展中心布局规划 (30)第七章近期建设规划 (34)第八章一市三县商业网点规划 (37)第九章实施商业网点规划的对策和措施 (51)第十章附则 (53)附件1 济南市商业零售业态规范（DB3701/T54—2003）附件2 济南市商业分级设置规范（DB3701/T55—2003）附件3 济南市贸易服务局、济南市规划局关于《济南市商业网点发展规划》联合审查会议纪要附件4 济南市城市规划委员会专家委员会《论证济南市商业网点发展规划》会议纪要附件5 济南市人民政府关于《济南市商业网点发展规划》的批复第一章总则第1条为适应不断提高和变化的消费需求，应对加入世界贸易组织后，商业对外开放的新形势，使商业网点的建设发展与城市总体布局相适应，根据国家商务部关于做好城市商业网点规划的指示精神，依据《济南市城市总体规划（2005年-2020年）》，编制本规划。
第2条本规划由济南市贸易服务局、济南市规划局联合组织编制，经济南市人民政府批准后，由济南市贸易服务局负责组织实施，任何单位和个人在本规划区域范围内进行的商业网点选址、建设和经营活动，均应遵循本规划。
第3条规划范围规划范围为济南市域范围，包括济南市区和章丘、平阴、济阳、商河一市三县的城区。
规划重点为《济南市城市总体规划（2005年-2020年）》确定的中心城规划范围。
第4条规划期限规划期限与《济南市城市总体规划（2005年-2020年）》期限一致，为2005年—2020年，其中近期建设规划期限至2010年。
第5条本规划所指商业网点，是指商品零售、批发、商品市场、物流配送、餐饮住宿等销售经营性场所。
本次规划的主要内容是对商业网点，包括市级商业中心、市级商业副中心、区域商业中心、社区商业中心、大型商业网点、商业街、大型综合及专业批发市场、物流基地及会展中心等的发展布局作出规划安排，以引导和规范商业网点布局，构筑布局合理、结构完善、分布有序的现代商业网点体系。
2010年7月郑州中原某广场住宅及商业项目方案设计
项目位置：
项目地块位于河南省郑州市 中原区，华山路东、秦岭路 西、中原西路南、伊河路北 约100米所围合成的地块内。
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总图篇
设计范围 标准层总平面图
总平面图 日照分析图
首层总平面图 综合管线图
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总图篇
设计范围 标准层总平面图
总平面图 日照分析图
首层总平面图 综合管线图
户型 A1 A2 B1 B2 B3 B3`(端户型) 总计
房型 二房两厅一卫 二房两厅一卫 三房两厅一卫 三房两厅两卫 三房两厅两卫 三房两厅两卫
套数 372 620 372 310 186 124 1984
套数比 18.75% 31.25% 18.75% 15.63% 9.38% 6.25% 100.00%
总图篇
分析图
经济技术指标
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效果图篇
总图篇 01 设计范围 02 总平面图 03 首层总平面图 04 标准层总平面图 05 日照分析 06 综合管线图 07 分析图 08 经济技术指标 效果图篇 01 鸟瞰图 02 人视效果图 03 入口效果图 04 底商效果图 05 步行街效果图 住宅设计篇 01 标准层总平面图 02 户型分布及指标 03 交通核分析 04 单元平面图 05 户型放大图 商业设计篇 01 商业分布及指标 02 商铺平面图 03 商铺标准单元 04 售楼处平面图 05 底商平面图 06 底商标准单元 地下室设计篇 01 总平位置图 02 地下平面图 03 剖面图 立面设计篇 01 南立面 02 东立面 03 西立面 04 北立面 设计说明篇 01 规划说明 02 建筑专业
总图篇
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总图篇
设计范围 标准层总平面图
商场规划方案(4篇)
商场规划方案____年目录一、背景介绍二、商场规划目标三、市场调研四、商场规划内容4.1 商场布局4.2 商铺租赁4.3 商场服务设施4.4 运营管理五、商场规划预算及资金筹措六、商场规划实施计划七、商场规划效果评估八、风险预警与应对策略九、总结一、背景介绍鉴于当前市场竞争日益激烈，商场作为集购物、休闲、娱乐于一体的综合消费场所，对于塑造城市形象、契合消费者需求及推动经济发展具有至关重要的作用。
____年，我市商场业发展势头强劲，消费群体持续扩大，然而，市场上现有商场普遍面临布局失衡、服务缺失及特色匮乏等问题，亟需制定一套符合市场需求的商场规划方案。
二、商场规划目标1. 提升城市形象：通过优化商场布局与服务设施，构建城市核心商业圈，塑造城市品牌形象。
2. 满足消费者需求：依据市场调研，洞悉消费者需求，提供高品质商品与服务，营造舒适便捷的购物环境。
3. 促进经济发展：吸引投资与消费，推动城市经济增长，引领相关产业协同发展。
三、市场调研在规划方案制定前，需进行全面市场调研，把握市场需求、竞争态势及消费者行为。
调研内容涵盖当地人口结构、消费习惯、竞争商场概况、目标消费群体需求及市场前景等，以确保规划方案精准对接市场需求。
四、商场规划内容4.1 商场布局：依据市场调研与规划目标，科学设计商场布局，确保舒适便捷。
合理划分商铺、停车场、餐饮、娱乐、休闲等功能区，彰显商场功能性与多样性。
4.2 商铺租赁：基于市场需求与商场特色，积极吸引优质品牌入驻，实施公平合理的租金政策，营造良好营商环境。
针对不同品类特点，设定适宜的租赁面积与租金标准。
4.3 商场服务设施：加大服务设施投入，提升服务质量。
增设免费停车位、家庭换乘设施、无障碍通道、母婴室等，全面满足各类消费者需求。
4.4 运营管理：构建科学高效的运营管理体系，涵盖人员管理、市场营销、资金与物流管理等方面，推动商场整体运营水平提升。
五、商场规划预算及资金筹措依据商场规模与内容，编制详尽预算方案。
2010年济南土地出让明细(截止12-31)
14059.00 28541.00 22500.00 3800.00 12700.00 160.00 193.20
470.68 376.98 602.76 417.12 583.31 508.19 194.98
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2010年济南市国有土地出让明细表
济国土 资告字 编号 土地位置 燕山新区C地块内，奥体西路延长线以 东，石河岭安置房以西 经十路576号 济南出口加工区内A3路西、刘公河以 东、B4路北、B3路南 长清大道北，凤凰路以东、北大沙河 以南A地块 长清大道北，凤凰路以东、北大沙河 以南B地块 长清大道北，凤凰路以东、北大沙河 以南C地块 长清大道北，凤凰路以东、北大沙河 以南D地块 花园路南、山大路西B地块 经四路北，纬十二路西 经一路南，北坦南街两 经一路南，北坦南街两 小清河北路北、31米规划路东 英雄山路西、万寿路南 东工商河路西、济洛路以东 经十路北、纬七路东 十六里河镇 工业南路以北、贤文路东3-2号地块 工业南路以北、贤文路西5号地块 牛旺村民安置、生活保障用地以东， 沁园路以南，3号地块 万德镇万北村 万德镇万北村 旅游路北、洪山东南 利农庄路南、利农花园西 灵岩路以东、长清大道以南 北园大街南、运输新村东路西 阳光新路（原水泥厂路） 舜华南路西、玉顶山南 舜华南路西、玉顶山南 生产路河套庄地块一 生产路河套庄地块二 北园大街南、津沪铁路西 工业南路以北、贤文路东3-2号地块 工业南路以北、贤文路西5号地块 燕山立交西北（二期）地块 区域 历下区 槐荫区 历城区 长清区 长清区 长清区 长清区 历下区 槐荫区 天桥区 天桥区 天桥区 市中区 天桥区 槐荫区 市中区 高新区 高新区 高新区 长清区 长清区 历下区 历下区 长清区 天桥区 市中区 高新区 高新区 天桥区 天桥区 天桥区 高新区 高新区 历下区 土地面积（㎡） 65330.70 用途 居住 地上容 地下容 建筑密 绿地率 积率 积率 度 2.3 1.9 2.2 2.8 3 2.75 2.73 3.25 3.1 2.71 2.14 2.2 3.2 2.2 3.8 1 2.3 2.8 2.45 1.4 1.4 2.1 1.8 1.8 2.6 1.9 2.4 2.8 1.95 4 3 2.3 2.8 3 1.8 1.8 2.4 2.1 2.6 1.2 0.9 1 1.3 1.35 1.25 1.23 1.5 1.3 0.9 0.9 0.9 1.3 0.9 1 1 1.2 1.2 0.6 0.7 1 0.8 0.7 1.2 0.8 1.2 1.4 0.8 1.4 1 1 1.2 1.2 1 0.8 -1.1 1 1.2 18% 19% 19% 20% 18% 18% 25% 25% 20% 25% 23% 18% 18% 18% 18% 25% 23% 20% 20% 18% 25% 25% 20% 20% 18% 18% 18% 18% 18% 20% 25% 22% 22% 16% 22% 18% 40% 35% 35 35% 35% 35% 35% 35% 35% 30% 35% 35% 35% 35% 23% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 40% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 30% 35% 35% 35% 50% 35% 35% 23% 建筑面积 150260.61 68274.60 204344.80 461479.20 362031.00 549485.75 527577.96 出让年限 （年） 70 70 70 70 70 70 70 竞买保证 金(万元) 2500 3000 4000 7000 6000 8500 8500 12000 5000 3000 5000 1500 800 2000 50 50 3000 7000 10000 20 200 500 60 1800 4000 1000 12000 [2010] 2010-G049 10号 2010-G052 2010-G053 2010-G055 [2010] 2010-G057 11号 2010-G059 [2010] 2010-G061 13号 [2010] 2010-G068 16号 2010-G073 [2010] 2010-G074 19号 2010-G075 2010-G083 [2010] 20号 74730 居住 16902 居住 6809 居住 13313 居住 30373 居住 70919 居住 27843.00 33220.80 居住 居住 209244.00 32958.90 27236.00 39939.00 69857.90 198573.20 83529.00 59797.44 31282.20 23728.80 1417.50 315325.40 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 挂牌时间 1月26日至2月4日10 时 征集土地竞买人资 2月1日至2月10日10 时 2月1日至2月10日10 时 2月1日至2月10日10 时 2月1日至2月10日10 时 2月1日至2月10日10 时 征集土地竞买人资 征集土地竞买人资 2月25日至3月8日10 2月25日至3月8日11 2月25日至3月8日13 2月25日至3月8日14 3月24日至4月2日10 3月24日至4月2日10 3月24日至4月2日10 征集土地竞买人资 征集土地竞买人资 征集土地竞买人资 格 3月29日至4月7日10 时 3月29日至4月7日10 4月1日至4月12日10 4月1日至4月12日10 4月1日至4月12日10 4月1日至4月12日10 时 4月1日至4月12日10 时 4月13日至4月23日 竞得单位 济南庆龙置业有限公司 征集土地竞买人资格 东拓置业 济南恒大绿洲置业有限公司 济南恒大绿洲置业有限公司 济南恒大绿洲置业有限公司 济南恒大绿洲置业有限公司 征集土地竞买人资格 征集土地竞买人资格 济南泰跃房地产开发有限公司 （发祥置业马甲）、济南旧城改 山东北大资源地产公司 山东佳辰房地产有限公司 济南坤丰置业有限公司 济南国大置业有限公司 山东鲁能亘富开发有限公司 流拍，2010-G057 流拍，2010-G059 征集土地竞买人资格 济南市长清区经济适用房建设有 限公司 济南万翔置业有限公司 山东三箭房地产开发有限公司 济南正大建业发展有限公司 山东新地置业有限公司 济南四建集团房地产开发有限责 任公司 济南绿地泉景地产股份有限公司 济南东拓置业有限公司 济南东拓置业有限公司 征集土地竞买人资格 征集土地竞买人资格 征集土地竞买人资格 征集土地竞买人资格 征集土地竞买人资格 山东中建房地产开发有有限公司 流拍 山东金铭置业有限公司 山东华盈投资控股有限公司 济南大河房地产开发有限公司 上海绿地集团山东置业有限公司 3910.275 4750 304 150.01 ####### 320.30 ####### 300.26 ####### 1269.1 10/07/19 10/07/19 10/07/19 10/07/26 16940 602.76 ####### 10/05/27 102.00 936.68 4438.00 5000.00 9707.00 33580.00 5378.65 85352.00 96248.00 24.92 266.97 10/04/07 10/04/07 10/04/12 10/04/12 10/04/12 10/04/22 10/04/12 10/04/23 10/04/23 37500.00 28677.64 22807.95 34168.02 32466.34 269.29 ####### 116.06 126.06 114.06 112.06 621.43 630.00 621.82 615.38 10/02/10 10/02/10 10/02/10 10/02/10 10/02/10 成交价格 （万元） 20580.00 单价 楼面地 （万元/ 价（元/ 亩） ㎡） 210.11 ####### 成交日期 10/02/04
商业广场-商业规划(改)PPT课件
这一现象同时向后来者表明，片区内急需具有档次有形象的商业经营体出现，完成地方性消费的拉动。
2020/3/25Fra bibliotek10赤水市概况：
赤水市位于贵州省西北部，赤水河中下游，与四川省南部接壤，历为川 黔边贸纽带、经济文化重镇，是黔北通往巴蜀的重要门户，素有“川黔 锁钥”、“黔北边城”之称。 赤水山川秀丽，风景优美，全市森林覆盖 率76.2%，居贵州省第一位。赤水风景名胜区是国务院唯一以行政区命 名的国家级风景名胜区，素有“千瀑之市”、“丹霞之冠”、“竹子之 乡”、“桫椤王国”的美誉。 赤水因美丽而神秘的赤水河贯穿全境而得 名，更因中国工农红军“四渡赤水”以及赤水丹霞世界自然遗产而扬名 中外。
赤水扬帆商业广场——营销招商方案
大安营销策划
2020/3/25
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什么样的商业受人 青睐？
商业是先卖还是先租？
2020/3/25
2
一、项目现状 二、赤水商业现状 三、本项目未来商业规划 四、招商与销售
2020/3/25
3
一、项目现状
优劣势对比分析〈一〉
◇现房、有项目形像、有城市形像；但配套不 完善，没有商业形像。
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赤水扬帆商业广场---招商客群定位
物业 现状
项目 分区
业态 定位
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招商运营费用
基础设施投入（约200万） 1、消防系统、自动扶梯改造、空调（可由
客户投资）、步行街改造。 2、视觉系统：电子广告屏、临街临河广告。 招商及推广费用（约30万） 1、宣传费用。 2、人员工资。
2020/3/25
业态分 布
结合项目特色，提升赤水形像，获得政府支持 客群定 位
项目目前有四个区：（即A区、B区、C区、D区）面积分布如下：
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济南泺安小区商业广场提案 泺安小区商业广场提案
第一部分 项目简介 第二部分 济南商业地产供需分析 第三部分 目前济南商业地产的现状 第四部分 消费者分析 第五部分 部分竞争及同类项目分析 第六部分 本项目SWOT分析 第七部分 项目的营销方针 第八部分 项目市场策略 济南泺安小区商业广场提案 第一部分 项目简介
一、 项目名称：本项目为泺安小区公建项目； 二、 项目选址：位于济南市洛口服装商贸区内，即原济南市织袜一厂厂址内。南接洛口服装批发市场，北依津浦铁路，东邻济泺路，交通十分便利； 三、 项目规模：该项目占地面积3300平方米，建筑面积2万多平方米，分地下仓库，地上三层商场，营业面积1万多平方米；四至十层为公寓，建筑面积7000多平米。 济南泺安小区商业广场提案 第二部分 济南商业地产供需分析 一、 济南商业地产已经进入上行通道 商业房地产是一朵鲜艳夺目的奇葩。从大型商业物业，到特色商业街区，再到散布在各个新建小区的社区超市、店铺的大量涌现，而商业地产的高额利润也让众多的开发商乐于投身其中。 二、 济南目前对商业地产的需求情况 随着济南经济发展水平的强劲增长，人民生活水平日渐提高，也决定了对商业地产需求的加大,而且由于城市建设步伐的不断加快，大量的城市改造和拆迁又造成了消费者市场的重新组合。因此，济南市商业地产的需求量一直处在供不应求的局面，目前，该局面虽然有所缓解，但是供求矛盾仍然未得到根本的解决。 济南泺安小区商业广场提案 第三部分 济南商业地产的现状 目前济南的商业地产的模式和国内其他地方的基本相同，主要有以下两种方式： 一是采用产权和经营权统一销售的形式。这类商业地产由于经营者的自主性大，管理困难，开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。因此这种方式越来越不为开发商和消费者看好，同时，也阻碍了部分不懂经营的投资者跟进投资的兴趣。目前，济南的商业地产运用这种模式的越来越少。
二是采用产权与经营权相对分离的销售、管理形式。即产权所有者至少在一定的年限内不能自已进行经营，在这期间由商业地产的开发方或经营方按一定的比例以返租的形式回报给购房者，这是目前济南商业地产的主流操作模式。这种模式实质上把有形的商业地产延伸成了一种投资工具，它的广泛运用虽然可以降低投资者进入壁垒，增强投资者的信心，但同时，这也使开发商的风险增加，带来了风险，使开发商的经营管理能力面临更大的考验。 济南泺安小区商业广场提案 第四部分 消费者分析 一、消费心理 目前济南人民的投资心理并不成熟，投资具有一定的盲目性，对某些眼前利益非常好的项目容易形成羊群效应。因此，通过适当的炒作可以达到1+1＞2的效果。
二、消费人群构成和所占比例 经过调研，我认为济南市商业地产的消费者主要由以下三类构成： 1、希望扩大经营的人群 目前已经在经营商业的部分人群，出于扩大经营的考虑，希望获得更大的经营空间。他们的要求一般是目前已基本形成商业范围内的可经营铺面，但目前他们在济南市商业地产的消费者中所占的比例并不大。而且随着济南市商业地产的进一步发展，由分散向集中的趋势进一步增强，这些消费人群的数量在济南市商业地产的消费者中所占的比例会进一步减小。
2、以扩大经营为目的的经营者 这类经营者目前已经在经营中，目前没有精力，但是希望在以后扩大自己的经营。因此这部分人群会选择短时间内可以进行返租经营，但返租期结束后，又可以用来自己经营的商业地产。这类人群在济南泺安小区商业广场提案 济南市商业地产的消费者中占有一定的比例，但也不是目前济南市商业地产消费者的主力。
3、投资获利为主要目的的消费者 这类人群中目前是济南市商业地产消费者的主力军。他们并不过分关心目前自己所投资的商业地产是否已经成型，或者是否在成熟的商圈内，甚至对商业经营也干脆是门外汉，他们所关注的是所投资的商业地产的远期经营前景和目前可以切实提供的返租的获利大小。这类消费者的构成十分复杂，来源也不止于济南本地，其资本构成和获利目标也不尽相同。 济南泺安小区商业广场提案 第五部分 部分竞争及同类项目分析 一、之江商城 地址：济南市天桥区小清河北路（洛口服装市场红绿灯向东400米） 建筑面积：8万平方米 价格：2640元/平方米 户型面积：72平方米、108平方米 付款期数：首付30%，其他三年内付清 经营方式：12年托管经营，前十年租金收益0.4元/平米/天，后两年1.6元/平米/天 主题定位：针织批发市场
优势： 投资商为浙江华油，由浙商来经营对消费者有较大的吸引力； 位于洛口服装商贸区内，商业氛围浓厚； 主题定位为针织批发市场，易形成聚集效应； 12年托管经营，回报率较高，对投资者有一定的吸引力；
劣势： 商城东边为黄台电厂，环境较差； 在洛口市场内已有针织批发市场，竞争较激烈； 济南泺安小区商业广场提案 二、洛口批发市场： 洛口批发市场由精品服装批发市场、羊毛衫批发市场、鞋类批发市场、童装针织批发市场、箱包皮具市场等几大市场组成，商业氛围浓厚，是济南市最大的批发市场，2004年被评为山东市场30强。 经营模式：出售经营权，铺位在10-30平米； 租金水平：平均年租金为300元/平米； 经营状况：由于洛口市场是山东老的批发市场，知名度较高，商业氛围浓厚，客流量较大，批发兼零售，但由于近年来商业批发市场的大量开发，市场竞争日益激烈，经营状况呈下滑趋势。 济南泺安小区商业广场提案 第六部分 本项目ＳＷＯＴ分析 一、项目位臵示意图：
津 浦 铁 路 济
泺 小 清 河 北 路
路
二、本项目SWOT分析 优势点：
地处济南洛口服装商贸区内，周边相关配套较全； 济南的消费者具有一定的投资观念，渴望通过经营投资获取收益； 消费者心理相对不成熟，容易对眼前利益产生羊群效应，投资有一定的盲目性； 绕城高速公路、铁路、民航俱全的外部交通条件，带来丰富的异地客源。 政府相关单位招商引资工作做得不错，外埠投资者愿意来济
洛口服装 批发市场 精
洛口 鞋城
本案 童装针织批发市场 之江商城 泺都小区 济南泺安小区商业广场提案 南进行适当规模的经营和投资；
劣势点： 项目周边人气不旺，其客流量较难支撑大型商业项目； 项目位于洛口服装市场北部400米左右，商业氛围较差； 济泺路道路中间有隔离带，不利于由南向北的人流、车流进入本项目；
机会点： 无替代形式：目前没有别的投资渠道可以替代商业地产这一 高回报的投资领域； 政府支持：济南市政府对济南的房地产开发特别是商业地产的开发是持支持和关怀态度的，投资大环境不错； 在一个不短的时间内济南的商业地产投资者的信心还是很足的；
威胁点： 随着各类批发市场的兴建，希望扩大经营的人群的数量在济南市商业地产的消费者中所占的比例也随之减少； 在以洛口为中心的商贸圈内，相类似项目较多。 济南泺安小区商业广场提案 第七部分 项目定位和营销方针 一、项目定位和商业定位： 方案一： 项目定位：全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装（成衣）批零、布料（辅料）批零的商业中心。 商业定位： 负一层：仓库 F1（地上一层）：进口、国产布料批零销售及服装（制服）、加工订制； F2（地上二层）：服装（成衣）批零销售； F3（地上三层）：服装（成衣）批零销售；
方案二： 项目定位：“非常流行广场”，打造其成为济南市以“运动、休闲、青春、时尚”为主题的服饰类批发兼零售的商场第一品牌。
商业定位： 负一层：仓库 F1（地上一层）：流行时尚类品牌服装（成衣）批零销售 F2（地上二层）：流行时尚类饰品城（如饰品、箱包、手表等）； F3（地上三层）：流行时尚鞋城； 济南泺安小区商业广场提案 方案三： 商业定位： 负一层：仓库 F1（地上一层）：品牌服装 F2、F3（地上二三层）：百货超市 二、项目营销方针：
方针政策对头了，营销工作就会一帆风顺，如果方针政策出现偏差或错误，就会给营销工作走诸多弯路，导致营销失败。所以，在进行项目营销时，必须制定好营销的方针政策，我们认为：商业广场的营销必须遵循以下几个方针： 1、定单开发： 所谓定单开发，就是与合作伙伴谈妥合作条件之后再进行项目的设计与建设。这种办法因为有合作伙伴的加盟，有利于提高知名度，有利于项目建设的顺利进行。再且，由于要求合作伙伴下一定的开发定金，就会与合作伙伴形成捆绑式开发，风险共担，促使合作伙伴与我们竭心全力把项目开发建设好。
2、招商先行 项目的营销成功与否。关键在于招商，如果我们来营销，我们计划招商先行，把知名品牌招进来，以品牌的影响力和号召力提高项目的知名度和信誉度。当然，在招商这些品牌之中，不一定完全以纯租赁的方式进行，也不一定要求租户完全签订《租赁合同》，只要租户