物业设备设施与管理的概述
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如果把一幢现代建筑的外形、结构及外装饰分 别比作人的体形、骨架和服饰，则物业设备和设 施就如同人的各功能系统：
供配电系统一循环系统；给排水系统—— 消化系统；消防系统泌尿系统；暖通空调系统— —呼吸系统；智能化系统——神经系统。人的外 形骨架和各功能系统与建筑外形、结构和物业设 备、设施、均是互为依存、缺一不可的。没有设 备和设施的物业，．其功能和作用就不能充分发 挥出来，也不会有什么真正的使用价值。
六、搞好物业设备设施管理工作需要的几点认识
（1）以人为本的观念 物业设备设施管理服务的对象是人。物
业设备设施管理的根本目标是提高物业环境 品质，具体地讲，就是让感觉更舒适、更安 全，无论是在生活还是工作上都有效率、更 有成就，从根本上保证物业保植、增植。
（2）系统工程的观念
在管理工作的实施过程中，需要根据物 业管理的总体要求，确定一个总的具体的服 务目标，然后层层分解，落实到每种设备设 施的管理工作上。这个过程可以概括为：从 上而下计划，自下而上地实施。知识如此， 才能改变当前相当部分物管企业对物业设备 设施的管理仅仅处于“维修、维持”的不良 状况，更好地满足业主和用户的需要。
二、物业设备设施的内容
一、给水排水系统 二、供配电系统 三、消防系统 四、运输（电梯）系统 五、燃气系统 六、空调系统 七、通风系统 八、供暖系统 九、安全保卫系统 十、智能化系统
三、物业设备与设备的作用
物业设备与设施对于各种物业来说，‘就如同 它的腑脏系统，是其不可缺少的重要组成部分。 不但不可缺少‘：而且还是物业档次、品位、现 代化程度的重要标志。
(3)品质管理的思想
物业管理工作，包括物业设备设施管理 工作的最终目标，不是以符合或满足某种 标准或规范为准，而是以业主、用户的满 意程度为准。服务对象的满意程度，体现 着物业设备设施管理工作的品质。进一步 讲，物业设备设施的管理，就是在符合或 满足国家有关法规和技术要求的基础上， 尽可能让业主、用户满意。
3、不断提高专业技术性:
社会对设备管理服务性和经营性的重视， 导致越来越高的专业技术性要求。
专业技术性主要体现在物业管理企业在 物业设备设施运行管理上具有专业性，能 够随时随地满足业主和客户的合理要求， 同时有效控制各种物业设备设施的工作效 果和运行成本。
4、综合协调能力强 :
为了保证各种物业设备设施具有良好的运行效 果和尽可能低的运行成本，管理工作需要一个强 有力的综合协调。一是因为设备设施品种越来越 多，技术越来越先进，设备的运行维护需要各种 专业技术知识，需要严格的规范化、标准化的科 学管理制度，需要足够的技术工人和专业技术人 员。二是物业设备设施的管理涉及电力、电信、 燃气、供热、供水、排水、道路、环卫、绿化、 路灯、消防、公安、交通等专业工作的管理，一 个成熟的物业管理企业能够和这些管理部门融洽 衔接，统一协调，明确各自的职责分工，确保各 类设备设施的正常运行。
物业设备设施的作用（概括）
（一） 物业设备设施是通过各项使用功能保证 其物业的价值实现。
（二 ）为人们的工作和生活营造出特定的物业 环境。
在物业管理中，为了提高物业的整体使用价值， 充分发挥其使用功能，提高管理质量，降低管理 成本，就必须对物业设备与设施予以高度重视， 使其综合功能达到较高水平。
对于物业管理专业的学生来说，学习和掌握物 业设备与设施的基本知识至关重要。
一、物业设备与设施的概念
物业设备与设施是指；为物业的使用
者提供生活、工作、生产服务的各种设备、 设施及系统的总称。
• 主要包括一般建筑物均有的供配电系统、给 水排水系统和部分建筑物使用的燃气系统； 一些特殊地理位置(如三北地区)的建筑物设 置。的供暖系统；一些特殊用途建筑物(如影 剧院、商场、体育馆、写字楼、酒店、博物 馆和大型娱乐场所等)设置的消防系统、通风 系统和空调系统；高层建筑设置的电 梯；．智能建筑与智能小区设置的智能化系 统等
• 有了供配电系统，才能有灯光照明和各种电动 设备的使用有了给水排水系统，才能提供人们生 活和生产必需的用水，及满足闲暇时戏水、观水 的需要；而热水的集中制备与供应，使居陋者的 生活质量有了显著的提高，有了电梯，才能使人 们在高楼里上下方便、快捷有了消防系统，才能 在发生火灾时能及时发现和扑救，避免造成重大 损失。有了空调系统，人们才能在适宜的环境中 生活、’工作和生产，从而使生活的质量更好， 工作、生产的效率更高，燃气化是城市现代化的 重要组成内容，它给人们的生活带来了极大的方 便。供暖是冬季人们生活、工作与生产(特别是在 三北地区)的 基本条件。而配置了各种弱电系统的 物业，其自动化程度或称智能化的程度将更高。 物业设备与设施是一个多种专业工程技术系统的 组合，通常分为供配电、给排水、电梯、消防、 暖通与燃气、空调和智能化等系统 这些系统及其 设备与实施为人们创造着舒适、便利，而且安全 的生活、工作和生产环境。
高质量的物业设备设施工作，是以管理为基础、 维修为保障，围绕向用户提供良好服务这个核心 而展开的。
2、注重经济性 :
由于物业中的设备越来越复杂，一次性投 资相应越来越高，导致使用年限短，更新 换代快，运营服务、维修保养费用高。例 如，一部中（高）档电梯造价达30万—40 万元，而维护费用大约是规划购置费的2.5 倍。这类(高价值)物业设备设施的管理带有 明显的经营性特点，如果运行维护得当， 设备事故少，可靠性高，寿命延长，则能 够直接为物业管理公司赢得经济效益。
四、物业设备设施管理工作的目的：
1、是要保证物业管理范围内各种设备设施正常
工作，满足人们在工作和生活中对水、暖、电、 讯等方面的需求。
2、要不断了解物业所有人或使用人对物业环境 的满意程度，并随之对工作进行调整，改善或 提高物业设备设施的运行效果与效率，以提高 服务对象对物业环境的满意程度。(这个满意 度，称为物业环境的品质)。
3、在追求良好的物业环境品质基础上，同时有 效控制成本。
五、高质量物业设备设施管理工作的特征
1、强调服务性Hale Waihona Puke Baidu
要搞好物业设备设施的管理工作，首先要重视 服务，这是因为组成物业设备设施的内容，无论 是给排水、供电、照明等日常使用的设备，还是 电梯、中央空调等现代建筑设备，以及消防、自 动报警等紧急情况下使用的设备，都与广大用户 的日常生活工作密切相关。
供配电系统一循环系统；给排水系统—— 消化系统；消防系统泌尿系统；暖通空调系统— —呼吸系统；智能化系统——神经系统。人的外 形骨架和各功能系统与建筑外形、结构和物业设 备、设施、均是互为依存、缺一不可的。没有设 备和设施的物业，．其功能和作用就不能充分发 挥出来，也不会有什么真正的使用价值。
六、搞好物业设备设施管理工作需要的几点认识
（1）以人为本的观念 物业设备设施管理服务的对象是人。物
业设备设施管理的根本目标是提高物业环境 品质，具体地讲，就是让感觉更舒适、更安 全，无论是在生活还是工作上都有效率、更 有成就，从根本上保证物业保植、增植。
（2）系统工程的观念
在管理工作的实施过程中，需要根据物 业管理的总体要求，确定一个总的具体的服 务目标，然后层层分解，落实到每种设备设 施的管理工作上。这个过程可以概括为：从 上而下计划，自下而上地实施。知识如此， 才能改变当前相当部分物管企业对物业设备 设施的管理仅仅处于“维修、维持”的不良 状况，更好地满足业主和用户的需要。
二、物业设备设施的内容
一、给水排水系统 二、供配电系统 三、消防系统 四、运输（电梯）系统 五、燃气系统 六、空调系统 七、通风系统 八、供暖系统 九、安全保卫系统 十、智能化系统
三、物业设备与设备的作用
物业设备与设施对于各种物业来说，‘就如同 它的腑脏系统，是其不可缺少的重要组成部分。 不但不可缺少‘：而且还是物业档次、品位、现 代化程度的重要标志。
(3)品质管理的思想
物业管理工作，包括物业设备设施管理 工作的最终目标，不是以符合或满足某种 标准或规范为准，而是以业主、用户的满 意程度为准。服务对象的满意程度，体现 着物业设备设施管理工作的品质。进一步 讲，物业设备设施的管理，就是在符合或 满足国家有关法规和技术要求的基础上， 尽可能让业主、用户满意。
3、不断提高专业技术性:
社会对设备管理服务性和经营性的重视， 导致越来越高的专业技术性要求。
专业技术性主要体现在物业管理企业在 物业设备设施运行管理上具有专业性，能 够随时随地满足业主和客户的合理要求， 同时有效控制各种物业设备设施的工作效 果和运行成本。
4、综合协调能力强 :
为了保证各种物业设备设施具有良好的运行效 果和尽可能低的运行成本，管理工作需要一个强 有力的综合协调。一是因为设备设施品种越来越 多，技术越来越先进，设备的运行维护需要各种 专业技术知识，需要严格的规范化、标准化的科 学管理制度，需要足够的技术工人和专业技术人 员。二是物业设备设施的管理涉及电力、电信、 燃气、供热、供水、排水、道路、环卫、绿化、 路灯、消防、公安、交通等专业工作的管理，一 个成熟的物业管理企业能够和这些管理部门融洽 衔接，统一协调，明确各自的职责分工，确保各 类设备设施的正常运行。
物业设备设施的作用（概括）
（一） 物业设备设施是通过各项使用功能保证 其物业的价值实现。
（二 ）为人们的工作和生活营造出特定的物业 环境。
在物业管理中，为了提高物业的整体使用价值， 充分发挥其使用功能，提高管理质量，降低管理 成本，就必须对物业设备与设施予以高度重视， 使其综合功能达到较高水平。
对于物业管理专业的学生来说，学习和掌握物 业设备与设施的基本知识至关重要。
一、物业设备与设施的概念
物业设备与设施是指；为物业的使用
者提供生活、工作、生产服务的各种设备、 设施及系统的总称。
• 主要包括一般建筑物均有的供配电系统、给 水排水系统和部分建筑物使用的燃气系统； 一些特殊地理位置(如三北地区)的建筑物设 置。的供暖系统；一些特殊用途建筑物(如影 剧院、商场、体育馆、写字楼、酒店、博物 馆和大型娱乐场所等)设置的消防系统、通风 系统和空调系统；高层建筑设置的电 梯；．智能建筑与智能小区设置的智能化系 统等
• 有了供配电系统，才能有灯光照明和各种电动 设备的使用有了给水排水系统，才能提供人们生 活和生产必需的用水，及满足闲暇时戏水、观水 的需要；而热水的集中制备与供应，使居陋者的 生活质量有了显著的提高，有了电梯，才能使人 们在高楼里上下方便、快捷有了消防系统，才能 在发生火灾时能及时发现和扑救，避免造成重大 损失。有了空调系统，人们才能在适宜的环境中 生活、’工作和生产，从而使生活的质量更好， 工作、生产的效率更高，燃气化是城市现代化的 重要组成内容，它给人们的生活带来了极大的方 便。供暖是冬季人们生活、工作与生产(特别是在 三北地区)的 基本条件。而配置了各种弱电系统的 物业，其自动化程度或称智能化的程度将更高。 物业设备与设施是一个多种专业工程技术系统的 组合，通常分为供配电、给排水、电梯、消防、 暖通与燃气、空调和智能化等系统 这些系统及其 设备与实施为人们创造着舒适、便利，而且安全 的生活、工作和生产环境。
高质量的物业设备设施工作，是以管理为基础、 维修为保障，围绕向用户提供良好服务这个核心 而展开的。
2、注重经济性 :
由于物业中的设备越来越复杂，一次性投 资相应越来越高，导致使用年限短，更新 换代快，运营服务、维修保养费用高。例 如，一部中（高）档电梯造价达30万—40 万元，而维护费用大约是规划购置费的2.5 倍。这类(高价值)物业设备设施的管理带有 明显的经营性特点，如果运行维护得当， 设备事故少，可靠性高，寿命延长，则能 够直接为物业管理公司赢得经济效益。
四、物业设备设施管理工作的目的：
1、是要保证物业管理范围内各种设备设施正常
工作，满足人们在工作和生活中对水、暖、电、 讯等方面的需求。
2、要不断了解物业所有人或使用人对物业环境 的满意程度，并随之对工作进行调整，改善或 提高物业设备设施的运行效果与效率，以提高 服务对象对物业环境的满意程度。(这个满意 度，称为物业环境的品质)。
3、在追求良好的物业环境品质基础上，同时有 效控制成本。
五、高质量物业设备设施管理工作的特征
1、强调服务性Hale Waihona Puke Baidu
要搞好物业设备设施的管理工作，首先要重视 服务，这是因为组成物业设备设施的内容，无论 是给排水、供电、照明等日常使用的设备，还是 电梯、中央空调等现代建筑设备，以及消防、自 动报警等紧急情况下使用的设备，都与广大用户 的日常生活工作密切相关。