四川郫县友爱镇旅游综合开发项目策划(地产部分)20140702
土地一级开发项目实施方案
XX土地一级开发项目实施方案申请单位：编制单位：编制时间： XXXX年XX月目录摘要一、项目现状情况本项目位于XX村，总用地面积为101.94公顷，具体四至为：东至规划XX，南至XX路，西至XX路，北至XX路。
项目需完成整个XX村的拆迁工作（含同步实施拆迁范围），根据XX村委会提供地上物情况说明，共涉及XX落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，宅基地总面积约263520平方米。
本项目非居民住宅，涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂、养牛场等单位，非住宅建筑面积约182600平方米。
二、项目规划情况依据《XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划》及项目普测成果，本项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为1019400平方米，其中建设用地面积为740400平方米，代征道路用地为159868平方米，代征绿化用地为119100平方米；地上容积率为0.6-2.0；规划总建筑面积为1122300平方米，其中二类住宅为784500平方米，公共服务设施45900平方米，公共设施（商业金融）为260600平方米，配套中小学为31300平方米。
三、土地一级开发成本本项目土地一级开发总成本为474387.37万元，具体如下表所示：土地一级开发总成本测算表第一章项目基本情况一、项目背景XX镇中心区位于XX镇中部，由于地处XX镇中心地带，该地区多年来一直是各类开发建设项目的热点地区，随着道路等基础设施建设的启动，呈现出了蓬勃发展的态势。
然而，由于整体规划的滞后，这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心，“自管自顾”的发展趋势，缺乏整体布局的合理性。
城镇中心功能布局、道路交通、绿地景观等均需要通盘考虑，这些公共系统问题的考虑不足，一直以来困扰着镇区的规划管理和建设实施。
为了推进XX镇小城镇建设，加快启动实施镇中心区建设，XX镇政府决定分期实施镇中心区建设，结合XX落村旧村改造范围确定了中心区的起步区。
世联成都平乐古镇旅游区总体策划p休闲度假区总体规划布局
世联成都平乐古镇旅游区总体策划——休闲度假区总体规划布局引言随着国民经济的快速发展和人民生活水平的提高，旅游业日益成为中华民族文化产业的重要组成部分。
世联成都平乐古镇旅游区地处四川省成都市西南部的平乐古镇，是当地历史文化和自然风光的重要景点之一。
本文将依据当地旅游资源的特点，探讨世联成都平乐古镇旅游区的总体策划和休闲度假区总体规划布局。
旅游资源分析作为历史文化名镇，平乐古镇拥有丰富的文化遗产和自然景观，如明清古街道、白塔山自然保护区等。
此外，当地的特色美食和民俗文化也备受游客喜爱。
因此，平乐古镇旅游区的定位应以文化历史旅游和生态旅游为主。
总体策划定位和目标基于以上分析，世联成都平乐古镇旅游区的定位为“历史文化+生态美景”的主题旅游区。
具体目标包括：扩大旅游市场份额，提升旅游产品品质，保持旅游资源的长期可持续利用。
总体规划场地规划旅游区场地总面积为300平方公里，整体规划为一条中轴线纵贯南北，分布着以明清建筑风格为主的景点和度假区。
其中，向南是历史文化区域和休闲度假区，向北则是生态景观区域。
景点规划旅游区内的主要景点包括平乐古街、天河楼遗址、白塔山自然保护区、水上公园等。
其中，平乐古街是历史文化区的主要景点，明清古街的传统建筑保留完好，呈现出浓郁的地方特色。
天河楼遗址则见证了平乐镇的历史文化，同时也是研究古代军事防御体系的重要文物。
白塔山自然保护区则是游客欣赏生态美景的好去处，山势险峻、森林茂密，有着得天独厚的自然生态环境。
水上公园是休闲度假区的代表，游客可以在水上运动场地尽情嬉戏。
场馆规划旅游区内还建有博物馆、会议中心、婚礼中心、度假酒店等各类场馆。
其中博物馆展示的是平乐镇的历史人文和自然风光，会议中心与婚礼中心则充分发挥了旅游区场地的多功能性，吸引各行各业人员前来参会或举办婚礼。
度假酒店则是游客度过愉快假期的主要场所。
经济预算项目总预算为10亿元，其中用于场地建设的资金为3亿元，景点建设的资金为3亿元，场馆建设的资金为2亿元，营销和品牌建设的资金为2亿元。
成都双流彭镇概念性规划
杨柳河景观设计安置区风貌整治旧场镇改造规划发展方向部分规划设计部分运营模式部分工业总部基地策划研究战略定位专项规划运营模式总体规划保护和延续城市不可替代的特色特色魅力危机中国的历史文化太珍贵了，不能容许被西方传来的虚伪的、肤浅的、标准的、概念的洪水所淹没。
———英国皇家建筑师协会主席彭镇历史之根：如何保护宝贵古镇资源？槐轩文化之魂：“把它们完整地传承下去”“历史告诉我们，当人们为了摆脱贫困而全力谋求经济发展的时候，往往容易忽视环境保护、忽视先祖的遗产，忽视自己的精神家园。
一旦物质生活富裕起来以后，环顾四周，回首往事，将会感到怅然若失，为本来可以避免的许多遗憾而追悔莫及”。
中国文化——“回家的路”？断层失根的危险中国城镇建设现状当务之急保护消失名城神韵、古都仪象第一章策划研究与战略定位彭镇：最近的文化古镇+杨柳河+规模田园......如何保护？彭镇：民生何所依？老场镇+传统工商业......如何崛起？第一章策划研究与战略定位集散服务特色&功能保护&发展文化复原内向型服务民生&产业城镇功能维度产业维度文化维度全域彭镇城镇集散功能的升级旅游集散功能的升级自身旅游功能的建设文化如何助推城镇建设与发展现有城镇如何承载旅游新城镇槐轩文化如何彰显彭镇新地标现代农业如何一三对接发展旅游业传统工业如何向产业高端发展升级传统服务业如何向高端商贸业发展我们认为彭镇场镇不能就改造而改造，不能仅考虑功能升级，必须最大程度考虑场镇改造对全域彭镇城镇形象、场镇产业与城镇文化的全面提升。
城镇改造涉及内容4.5平方公里场镇总体规划2.28公里杨柳河景观规划场镇核心区域旧城改造农民集中居住区风貌整治全域彭镇的发展要求城镇形象升级城镇功能升级城镇产业升级城镇文化提升第一章策划研究与战略定位►范围：包括彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崃、蒲江、双流、龙泉驿、青白江、金堂的山区。
►功能定位：生态屏障区、旅游产业重点发展区。
成都一烂尾楼项目收益测算(非常详细)
目录一、项目产权关系 (4)二、项目基本情况 (4)1、区域位置 (4)2、占地面积 (4)3、交通环境 (4)4、周边配套 (4)5、工程进度 (4)6、原物业规划情况 (5)7、项目相关的批文 (6)三、项目拟转让情况 (6)四、项目竞买价测算 (7)(一)测算对象 (7)(二)测算时点 (7)(三)竞买价含义的定义 (7)(四)估价对象市场定位 (7)(五)估价对象规划 (7)(六)估价方法的选用 (8)1、假设开发法计算公式 (8)2、技术路线 (8)3、测算依据 (9)(七)续建工程开发周期 (9)(八)物业销售经营计划 (9)(九)物业租售单价的确定 (10)一)住宅物业销售单价确定 (10)1、当前销售单价确定 (10)2、本物业销售期间销售单价确定 (11)二)裙楼物业租赁单价确定 (11)1、一层租赁单价确定 (11)2、二至四层租赁单价的确定 (11)三)办公物业租赁单价确定 (11)1、比较实例选择 (11)2、比较因素选择 (12)3、比较因数条件说明 (12)4、比较因数条件指数 (13)5、比较因数修正 (13)6、待估物业租赁比准价格 (13)四)车位物业租赁单价确定 (13)五)物业租售单价汇总一览表 (14)(十)测算过程 (14)一)测算估价对象开发完成后的房地产价值 (14)1、确定开发完成后销售部分物业的净收入 (14)2、确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 (14)【1】确定年租金总收入 (14)【2】确定年出租总费用 (15)【3】确定年净收益 (16)【4】确定资本化率 (16)［1］确定求取资本化率的方法和步骤 (16)［2］选择可类比交易案例 (16)［3］计算过程 (16)〖1〗求取交易案例每建筑平方米物业的年纯收益 (16)〖2〗求取交易案例的资本化率 (17)〖3〗求取待估物业的资本化率 (17)【5】确定收益年期 (17)【6】确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 (17)3、确定估价对象开发完成后的房地产价值 (18)二)续建成本 (18)三)管理费用 (18)四)买方竞买该续建工程应负担的契税 (18)五)投资总收益 (19)六)求取竞买最高价 (19)七)求取合理竞买价 (20)【1】汇通大厦地价现值估算 (20)［1］选择比较实例 (20)［2］比较因素选择 (21)［3］比较因素指数 (21)〖1〗交易情况修正 (21)〖2〗交易日期修正 (21)〖3〗土地用途修正 (21)〖4〗土地级别修正 (21)〖5〗容积率修正 (21)〖6〗区域因数、个别因数修正 (21)〖7〗土地剩余使用年期修正 (22)〖8〗修正系数一览表 (22)［4］比较因数修正 (22)［5］待估宗地比准价格 (22)【2】新增用地地价估算 (22)【3】汇通大厦地上建筑物重值价格估算 (23)【4】汇通大厦地上建筑物重值所需管理费用估算 (23)【5】汇通大厦地上建筑物重值所需财务费用估算 (23)【6】购买对象在估价时点合理的市场价值 (23)【7】合理竞买价 (23)五、附件 (24)附件一《中国人民银行成都分行公告》 (25)附件二《汇通大厦土地使用证》 (26)附件三《汇通综合业务大楼投资许可证》 (27)附件四《汇通综合业务建设用地规划许可证》 (28)附件五《汇通综合业务成都市建设工程规划许可证》 (29)附件六《汇通综合业务成都市建设工程施工许可证》 (30)附件七《汇通综合业务成都市工程建设许可证》 (31)附件八《关于加快汇通大厦复工建设的通知》 (32)附件九《汇通大厦建安工程成本估算表》 (33)附件十《新征用地待建大厦建安工程成本估算表》 (33)附件十一《已付款购买的各种设备和材料清单》 (34)汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告一、项目产权关系汇通大厦原系成都汇通城市合作银行自行投资修建的集银行办公、餐饮、商务和酒店多功能为一体的综合楼。
四川省2014年度高标准基本农田建设实施方案（2014.2.8）
四川省2014年度高标准基本农田建设实施方案(征求意见稿)四川省国土资源厅二〇一四年二月目录前言 (1)一、四川省基本农田保护与建设现状 (2)（一）全省基本农田保护与建设情况 (2)（二）六个国家基本农田保护示范区建设情况 (4)（三）30个高标准基本农田建设示范县概况 (5)二、四川省土地整治开展情况 (6)（一）2001—2005年土地整治情况 (8)（二）2006—2011年土地整治情况 (9)（三）通过改造完善建设高标准基本农田潜力分析 (11)（四）2014年土地整治进展情况 (13)三、四川省2014年度高标准基本农田建设任务分解落实 (15)（一）2014年度高标准基本农田建设任务分解 (15)（二）高标准基本农田建设任务落实 (16)（三）2014年高标准基本农田建设分解任务、落实任务对比情况 (22)（四）各市（州）2014年建设任务与2013年建设任务对比情况 (23)四、四川省2014年度高标准基本农田建设内容 (23)（一）改造完善建设高标准基本农田 (24)（二）全面整治建设高标准基本农田 (24)五、资金估算 (25)（一）投资估算 (25)（二）资金筹措 (26)六、保障措施 (27)（一）落实责任，明确任务 (27)（二）分级负责，明确职责 (27)（三）进度月报，季度督查 (28)（四）在线监管，及时报备 (28)（五）强化管护，评定质量 (28)（六）创新机制，务实推进 (29)附件：2014年度四川省高标准基本农田建设对应土地整治项目表 (29)四川省2014年度高标准基本农田建设实施方案前言作为西部内陆农业大省，•全国土地整治规划（2011-2015年）‣明确四川省“十二五”期间要建设166.4万公顷（2496万亩）高标准基本农田，确定崇州市、荣县、泸县等30个县（市、区）为全国高标准基本农田建设示范县。
2012年，国土资源部、财政部下达我省高标准基本农田建设任务为510万亩，我省实际完成520.19万亩，超额完成了建设任务。
开发商策划资料
王丽珠 第 3 页，共 12 页
成都铸信地产开发 成都明信房地产开发有限公司 成都市青羊建委城镇房屋综合开发公司、成都国顺商贸 有限公司 成都立吉房地产有限公司 四川南欣房地产开发有限公司 成都上普实业发展有限责任公司 兴元房产 兴元华盛一分公司 四川思源科技开发有限公司 四川润扬房地产开发有限公司、成都屹立房地产开发有 限公司 温资 成都市合力达房产 四川三秦房地产开发有限责任公司 仁恒置地(成都)有限公司 都江堰精诚房地产开发有限公司 成都凌远房地产开发有限责任公司 成都港基房地产开发有限公司 成都红湖假日置业有限责任公司 成都澳南实业有限公司 成都天盛房地产开发有限公司 四川安德城镇投资责任有限公司 四川利通实业发展有限公司 晋元 成都鹏程房屋开发有限公司 四川置都房地产开发公司 成都中能置业有限责任公司 成都市纵合世纪房地产开发有限公司 四川靓诚房地产开发有限公司 成都市美联蜀房地产有限公司
备注
代理公司
第 7 页，共 12 页
第 8 页，共 12 页
第 9 页，共 12 页
85273287 仁恒滨河湾
第 10 页，共 12 页
第 11 页，共 12 页
第 12 页，共 12 页
华都·美林湾 花样年·花郡 待定 今日田园 恒禾·皇冠国际社区 汉嘉国际社区 中新·公园大道 四川电力集控中心 半山卫城第2季卢卡1878 优品尚东 雅居乐花园 澳龙名城 蜀郡 桐梓林欧城 颐和家园 万达锦华城 牧马山·易城 新里·派克公馆 锦绣森邻
第 1 页，共 12 页
四川汇融地产有限公司 成都远鸿房地产开发有限公司 成都棠湖屋业发展有限公司 成都深长城地产有限公司 金瑞泰置业 成都市武侯区桂溪房地产开发公司 成都尚瑞置业有限责任公司 成都蜀信实业有限公司 四川嘉昕房地产开发有限公司 都江堰建川实业有限公司 深圳合能集团 成都中亚实业有限责任公司 成都翔舜置业有限公司 成都瑞祥置业有限公司 四川辉皇富源科技开发有限公司 成都花园 成都中源实业有限公司 中粮集团 成都华骏兴业地产开发有限公司 成都信德房产有限公司 成都盛吉立房地产开发有限公司 成都华信大足房地产开发有限公司 四川劲力房地产开发有限公司 成都新聚贤置业有限公司 成都市正成投资开发有限公司
最新版天府新区双流片区旅游产业专项规划1115ss
第五章、生态绿地景观规划
第六章、公共服务体系 第七章、产品体系
第八章、综合交通体系
第九章、保障措施和建议
第一章、规划总则
一、编制说明
启动：
本规划从2011年10月底正式启动。 过程： ——本规划经过了9轮修改，这是第10稿； ——与《天府新区成都片区旅游产业专项规划》对接了多次； ——向双流李副县长汇报了2次，县文旅局主要领导汇报了6次； ——与县文旅局、规划局、国土局等部门沟通了多次； ——多次听取了市旅游局及有关部门的意见和建议。
第二章、基础分析与规划思路
区位分析
天府新区在成渝经济圈的位置
1、区位状况 根据2011年底正式发布的《成都天府新区总体规划》地域划分，双 流县成为天府新区的主体与核心发展区。其中，天府新区双流区域规划 面积880平方公里，占天府新区规划总面积的56%、占成都分区规划面积 的68%，涉及双流县15个镇、5个街道；规划建设用地417平方公里，占天 府新区总规划建设用地的64.2%、占成都分区规划建设用地的69.5%；规 划人口400万，占天府新区规划总人口的61.5%、占成都分区规划总人口 的66.7%。
规划范围
重点规划区
规划辐射区
本次按照“全域双流”的思路编制规划，规划范围分为两个区，一是重点规划区，二是规划 辐射区，规划总面积为1032平方公里。重点规划区包括除九江、金桥、彭镇、黄水4镇（街道）以 外的20个镇（街道），共计880平方公里，规划辐射区包括九江、金桥、彭镇、黄水4镇，共计152 平方公里。规划范围涵盖整个双流片区。
双流在天府新区的位置“一城六区”功能分区中，“一城五区”涉及双流县，其中空港高 新技术产业功能区、创新研发产业功能区全部在双流县，天府新城、南部现代农业科技功能区 以双流县为主体，成眉战略新兴产业功能区、“两湖一山”国际旅游文化功能区涉及双流县部 分区域。
房地产项目前期测算的方法
经济测算方案一：按住宅180亩、酒店100亩测算1、多层住宅销售收入占地面积=180亩×666.7=120006㎡容积率=1.2（参考阳光集团地块规划的容积率得出）建筑面积=120006㎡×1.2=144007㎡销售均价：按3500元/㎡计（参考山城美景项目售价，并衡量今后房产形势趋于严峻考虑而得出）销售收入=144007㎡×3500元/㎡=50402.5万（元）开发成本建安费=800元/㎡×144007㎡=11520.5万（元）前期费用=345.6+17.2+288=650.8万（元）（以下费率根据常规标准得出） 规费=11520.5×3%=345.6万 勘探费=11520.5×0.15%=17.2万 筹建开办费（管理费）=11520.5×2.5%=288万税费=2772.1+3326.5+504+7.2×每亩地价=（6602.6+7.2×每亩地价）万（以下税率根据常规标准得出） 营业税=50402.5×5.5%=2772.1万 所得税=50402.5×6.6%=3326.5万 土地增值税=50402.5×1%=504万 土地出让金契税=每亩地价×180×4%=7.2×每亩地价基础设施配套费：200元/㎡×144007m2=2880.1万营销费用=50402.5万×2.5%=1260万（取点标准包含营销代理、广告费用）财务成本：本报告暂设定开发商全资开发总开发成本=11520.5+650.8+6602.6+2880.1+1260+7.2×每亩地价=22914+7.2×每亩地价（万元）开发利润假设开发商目标为取得30%利润，则利润额为：利润=50402.5×30%=15120.75万地价计算（50402.5-15120.75-22914-7.2×每亩地价）/180=每亩地价经计算得出每亩地价=66.067万由此得出总开发成本=22914+7.2×66.067=23389.68(万元)若开发商预期利润率有变，则可引入上述公式计算出相应的地价。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
5
四川郫县友爱镇旅游综合开发项目策划
成都地产市场研究
（2）商品住房供应结构优化 从2009年-2013年成都市商品住宅成交价格走势来看，整体成 交均价是递增，2013年达到7483元/㎡。其中主城区成交均价为 9378元/㎡，郊区成交均价为6328元/㎡。郊区价格以15%的速度 递增。 2008年-2013年成都整体市场商品房成交量对比图 （4）商品房销售户型面积趋于中型 2013年成都郊区商品房住宅市场成交最高的面积区间为70-90㎡， 占总成交量44%，其次是90-130㎡面积区间，占比为37.3%。大量 刚需购房者综合考虑经济因素、未来交通规划、周边环境等方面因素， 选择低首付，适中面积住宅且少月供的郊区作为首套房。
成都合院
联排
243
193000
1670
置信鹭湖宫
独栋、双拼、 MINI联排 叠墅
304
300000
-
联排 175-207
圣芭芭拉—西班牙洋房
80
40000
180
200-300
蔚蓝卡地亚
独栋、联排
589
290000
1100
240-360
珠江·天生墅
联排、双拼
141
68000
458
-
保利·心语花园
联排
350
从新国五条出台后情况看，高 端豪宅项目依旧延续之前销售轨迹， 从成都主要房产监察的数据看，别 墅作为住宅的一种高层次形态，引 起了高消费群体的青睐。
策，144平米以上大户型产品持续滞
销，90-144平米户型产品占比提升， 而90平米户型产品占比有所下降。由 此可见： 适度化的户型最畅销。
成都豪宅市场供需价格走势
-
83
220-320 联排 180-260 独栋 300
三盛·翡俪山
联排、独栋
92
72000
-
半山卫城·朴墅
独栋
254
79000
159
186～360
银泰花园别墅
联排、独栋、双拼
151
-
264
320-390
蓝光·观岭
独栋、双拼
4200
13000
198
200-600
10
四川郫县友爱镇旅游综合开发项目策划
代表别墅中粮·御岭湾、东山国际·传世家宝、桃源铭
城北板块（新都板块）：别墅后起之秀 城北有丰富生态资源和文化底蕴，成都政府对“成都新区、北部新城”的规划建设已经驶入快车道，为城北的高档住宅市场带来了发展契机。未来能实现与中 心城区的无缝对接和周边城市的互通互连。未来整个区域向好的发展，为别墅项目奠定了良好的开发价值。 代表别墅：保利·公园198、蓝光·观岭、万科·双水岸、香洲半岛
系列1 2215 1600 1545 905 270 341 439 458 335 383 253 349 系列2 24% 17% 17% 10% 3% 4% 5% 5% 4% 4% 3% 4%
9
四川郫县友爱镇旅游综合开发项目策划
成都地产市场研究
（9）成都别墅市场分析 产品形态主要以独栋、双拼、联排体现，户型面积普遍较大，经济型小别墅目前在市场供应较少，为本项目产品定位提供了方向。
8
四川郫县友爱镇旅游综合开发项目策划
成都地产市场研究
（8）成都别墅市场分析 随着房地产政策的不断深入，别墅成交面积呈逐年递减的态势；成交月份主要集中在一季度，一月份成交量最大，达到500套；别墅存量 主要集中在都江堰、温江、双流和新都。
2010年-2014年5月大成都范围内别墅备案成交面积对比柱状图（含花园洋房） 2013年-2014年5月成都别墅市场备案成交面积按月分维度统计曲线图（不含花园洋房）
（6）各区县商品房销售概况
根据2013年成都郊区住宅各区域住宅 地产供销需求看，郫县成交面积远远大 于供应面积，市场需求量大，郫县商品 房成交量是成都郊区最活跃地区，未来 项目地房地产发展空间大。
7
四川郫县友爱镇旅游综合开发项目策划
成都地产市场研究
（7）成都别墅市场分析
由于土地资源的稀缺性，成都市主城区别墅项目相对较少，形成“区域化、板块化”的发展态势，成都别墅主要集中市区板块和郊区六大板
区域通达性的加强，区域价值由度假、休闲的第二居所转
变成为理想的第一居所。主要是依托稀缺资源形成了一个具有 辐射力的休闲度假别墅聚集区，类型涵盖了独栋、联排、叠拼 别墅。 城东板块——独一无二的山水别墅 龙泉拥有成都平原所不具备的山脉地貌，其果林翠绿、水 域众多的优势，奠定了修建山水别墅的基础。在近郊板块中， 龙泉的别墅产品属于起步较晚的，该区域自然生态环境优美， 以桃花之乡闻名，独特的山地地貌形成了建造别墅的理想之地。
4
四川郫县友爱镇旅游综合开发项目策划
成都地产市场研究
（1）土地市场 土地市场分化明显，虽然整体相较去年同期成交有下滑趋势，主城区优质土地仍以高溢价率被开发商抢占，导致成本提高降价预期减
小；目前市场供应多为去存量房，受大环境影响，因资金压力短期供应增加价格进入下行通道，长期来看价格仍会平稳发展，市场供需趋
块：光华板块、牧马山板块、青城山板块、麓山板块、新都板块。其中，牧马山板块因众多品牌开发商进驻成为成都中央高端别墅区。
市区板块——混合性开发将成主流 城西片区，新开发项目多以混合型为主，即高层+别墅的形 态，物业形态也多以联排、叠拼等类别墅为主。
城西板块——中产青睐的西贵之地、自然生态（项目 区域）
凭借光华大道快速便利交通、城西良好自然生态和文脉的
区域认知，国内大量一线品牌开发商的进驻，城西别墅已随着 光华大道、羊西线、沙西线三条道路向外延伸，一个庞大的别 墅家族在城西形成。 牧马山板块—纯粹的别墅住区、别墅价值新兴区域 牧马山别墅的最大特色，那就是纯粹，区域所在物业都是别 墅。因其绝好的自然浅丘坡岭地貌和山水资源，以及容积率小 于1的规划要求，奠定了牧马山成为高端低密度别墅项目的基础。 青城山板块——休闲度假别墅聚集区、天然的度假别墅
中国友爱——盆景小镇·国际慢城
成都世界田园城市的示范者 （初稿）
四川郫县友爱镇旅游综合开发项目策划
2014年6月
四川郫县友爱镇旅游综合开发项目策划
第一部分
房地产市场研判
2
四川郫县友爱镇旅游综合开发项目策划
全国住宅地产分析
从城市来看，一二线城市销售增幅大，但三、四线城市虽比幅有所弱化，但成交量仍然活跃。由此可见，三四线城市房地产市场仍然乐观， 郫县房地产市场有较大发展空间。
（2）全国各线城市销售比较 销售面积主要集中在三四线城市，一二线城市由于土地 供应有限，销售面积占比较少。截止2013年年底，三四线城 市销售面积占比达到74.3，间接地反应了未来的房地产市场 三四线城市成为主导。
近年来各线城市销售面积占比
近年来各线城市销售金额占比
3
四川郫县友爱镇旅游综合开发项目策划 （3）全国房地产需求特征 从整体市场需求特征判断，依托稀缺资源属性的适度化别墅产品仍受市场青睐，从传统地产市场符合高消费层次客群的产品，市场的抗风险 能力较强，同时对于开发商而言也降低了开发风险。 房产需求：热销户型朝着适度化的 方向发展 根据国家统计局重点监测百城成 交数据显示：2013年，受制于限购政 户型需求分析图 投资对象：具有稀缺资源属性 的高端住宅仍受市场青睐
项目名称
今日田园
产品形态
独栋、双拼、联排
占地 （亩）
1000
建面 （㎡）
230000
户数
-
户型面积 （㎡）
独栋3001000 双拼340-350 260-380 1、现代中式风格别墅
核心优势
2、项目地处方园几十平方公里的苗圃环绕中，自然环境佳 现代中式院落，交通便捷之所，气候宜人养生之处。配套以高尚会所、绿色 体育中心、合院生态公园，清水河与内湖循环为框架，私家院落皆有三进庭 院，即前庭、中庭、后院尤以中庭天井设计最为出彩。 1、地处6000亩国色天乡国际度假区核心地带 2、同时享有湖居生活、河居生活、岛居生活三大稀缺生活的全部价值 1、西班牙风情别墅 户型区间190-419㎡ 2、独立入户，私家花园入户露台 3、超越传统叠拼，一栋仅2户 1、欧洲古典主义风格，坡地联排别墅 2、面积4000平米的超五星级山地会所 3、绿化率60%以上，绿地率40% 1、位于世界文化遗产青城山脚下的山地别墅 2、2面环水的半岛式纯别墅 3、珠江的城西战略正在全面开花 4、主打小户多功能概念，加入如SPA等噱头 1、欧洲古典主义风格，联排别墅 2、150亩法式城市公园成为业主私园 1、独一无二的原生森林杨柳河等天然条件。 2、湖岸奢华会所由香港设计大师陈建中度身定制 3、经典南加州风格建筑 4、环绕别墅的活水体系。 半山卫城是牧马山中央别墅区离成都最近的一个纯独栋别墅项目，距成都市 区16公里，是地中海风情的唯美小镇，公司辛勤耕耘3年。 银泰花园“大别墅”式设计，大空间面积从320-390平方米不等有11种户 型。低调内敛，藏品大宅，神韵之作，更显睿智。双客厅设计，宽大主卧功 能齐备，豪华阔绰，向外看步随景移，美丽致景尽收眼底。 1、1200亩浅丘果岭 2、标准18洞高尔夫 3、蓝光高端转型的重点项目 4、高端复合地产模式解决区域配套问题
1、随着房地产政策的不断落实，未来的刚需、改善军团将成为市场的最大需求者； 对本案的思考 2、项目地处成都近郊，区位、交通、景观优势明显，满足第一、二居所要求； 3、根据项目自身的属性和客户的心理，低总价经济型小别墅符合市场和购买者需求。
11
四川郫县友爱镇旅游综合开发项目策划
都江堰地产市场研究
本研究范围主要集中为都江堰市区在售代表楼盘，地理范围为都江堰一环至二环辐射区域，都汶高速以内。
成都别墅市场总结
别墅市场格局
随着城区土地的日益减少，高端低密别墅大盘必将向城市外围延伸。城市近郊及远郊县高端别墅项