土地及综合类
第二章土地分类
全国土地分类
《全国土地分类（试行）》采用三级分类。其中 一级分为农用地、建设用地和未利用地3类，也就 是《土地管理法》的三大类。二级分为耕地、园 地、林地、牧草地、其他农用地、商服用地、工 矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住 宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用 地、未利用土地和其他土地15类。三级为分71类。
概述
土地利用现状是土地资源自然属性和经济特性的 全面反映。 土地利用划分具有如下特点： 在自然、经济和技术条件的综合影响下，经过人 类的劳动所形成的产物 在一定的空间分布上服从社会经济条件，在地域 分布上不一定连成片 种类、数量、分布是随着社会经济技术条件的进 步而变化
三、土地分类方法
土地分类因目的不同，差异显著，形成不同的土 地分类系统。 土地自然分类系统 土地评价分类系统 土地综合分类系统
—第二次全国土地调查采用《土地利用现状分类》国家标准 （GB/T 21010—2007），标志着我部在统一土地分类标 准中，迈出了关键性的一步
概述—制定统一土地利用现状分类标准的重要性
国家宏观调控和科学决策的需求 —当前，土地参与国民经济宏观调控，需要制定土地供应、
保护、开发、集约和节约利用政策，经统一分类汇总的各 地类面积数据是决策的重要依据
土地资源管理的需要 —管理、保护和合理利用土地资源，需要对土地利
用状况进行统一的分类、调查、登记和统计
概述—制定统一土地利用现状分类标准的重要性
统一不同土地分类标准的需要
—目前存在着许多有关土地的分类，标准和含义不完全统一， 造成在土地调查和统计上口径不一、数出多门，给管理和 决策带来很大的困难
什么是综合用地综合用地的价格评估
什么是综合⽤地综合⽤地的价格评估 综合⽤地应当是指同⼀宗地包含两种或两种以上不同⽤途的⼟地，例如商业、居住综合⽤地，科研设计、办公综合⽤地等。
那么你对综合⽤地了解多少呢?以下是由店铺整理关于什么是综合⽤地的内容，希望⼤家喜欢! 综合⽤地的介绍 综合⽤地可以分两种情形，⼀种是多种⽤途不动产很难分割、只有⼀个使⽤者;另⼀种是各⽤途不动产之间可以分割，往往最终使⽤者为不同的单位、个⼈，例如底下两层为商业、上⾯为居民住宅楼等。
对于第⼀种情况，可以统⼀按照综合⽤地最⾼出让年限50年办理出让⼿续;对于第⼆种情况，由于不同⽤途界限清楚，可分别属于不同的使⽤者，为保证各使⽤者的合法权益，⼀般应当按照综合⽤地所包含的具体⼟地⽤途分别确定出让年期。
综合⽤地的价格评估 ⼟地价格是指在正常市场条件下，⼀定年期的⼟地使⽤权未来纯收益的现值总和。
其⾼低取决于可以获得的预期⼟地收益(地租)的多少，⽽预期⼟地收益受⼀般因素、区域因素和个别因素的共同影响。
但在实际⼟地价格评估中，就某⼀具体宗地⽽⾔，上述因素都已经不会改变，唯⼀决定⼟地价格的是⽤途。
由于⼟地⽤途具有多样性，不同的利⽤⽅式能为权利⼈带来不同的收益量，且⼟地权利⼈都期望从其所占⽤的⼟地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满⾜这⼀⽬的为确定⼟地利⽤⽅式的依据。
因此，在现代城市中，建筑物不仅多层、⾼层化，⽽且建筑物的⽤途也出现了⽴体化：地下⼀⾄⼆层为停车场、设备⽤房，地⾯⼀⾄⼆层为商店，往上是写字楼，再往上是居民住宅。
⽤途⽴体化的建筑⽆疑使⼟地得到了⾼效利⽤，然⽽却给国⼟部门出让⼟地使⽤权带来了⼀些问题。
⼀⽅⾯，根据《城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》第⼗⼆条规定，⼟地使⽤权出让最⾼年限按下列⽤途确定：居住⽤地70年;⼯业⽤地50年;教育、科技、⽂化、卫⽣、体育⽤地50年;商业、旅游、娱乐⽤地40年;综合或者其他⽤地50年。
⽬前，我国出让⼟地使⽤权⼀般都为最⾼年限。
全域土地综合整治存在的问题及对策
全域土地综合整治存在的问题及对策摘要：土地是人类主要社会经济活动的空间载体。
乡村振兴和发展的重点是土地。
不同的农村发展阶段对土地资源模式有不同的需求。
乡村振兴下的土地综合管理，其本质不仅是优化土地权属和格局，提高土地生产力效率，更要强调土地资源的多功能，兼顾土地利用、产业发展、居住区布局、生态保护、生态环境保护、生态保护等，历史文化传承等因素与村落发展演变规律相适应，科学布局农村生产生活生态空间，分类推进村庄发展，全域土地综合整治助推乡村振兴内在机理可从系统管理、全面覆盖、区域发展出发梳理。
关键词：全域；土地综合整治；存在问题整治对策引言土地综合整理是土地整理新的转型方向。
与以往单一开发用地要素不同，综合土地整理是指以乡镇为基准单元的整理区域。
该地区涵盖的一系列农村发展要素共同构建了综合土地整理体系。
基于土地整理的发展过程和农村发展要素，农村发展要素的主导要素作为全域土地综合整理的核心要素尤为关键。
在不同的迭代阶段，有不同的序列和优化方法，主要包括粮食安全资源开发要素的培育阶段、以重点解决农村“三农”问题的产业型发展要素提升阶段、以提升乡村“三生”协调发展的各主导发展要素显化阶段、以打造城乡融合发展的全要素耦合阶段。
1全域土地综合整治土地综合整理是在传统土地整理基础上提出的一个“新命题”，包含两个基本内涵：修复区域的整体性和内容的综合性。
区域全能是指从全域角度统筹安排农用地整治、农村建设用地整治、乡村生态保护与修复等各项活动，将原来分散孤立的土地整治项目转变为集中统一的综合整治项目；内容的全面性体现在区域内所有资源要素的综合开发和利用，包括农用地、农村建设用地、低效工矿用地、未利用地等，以及全面实施高标准农田建设、耕地质量提升、农田水利建设、生态环境治理以及传统村落历史文化保护。
与传统土地整理模式相比，土地综合整理具有以下显著优势：一是可以承担土地整理转型升级的历史使命，实现从土地整理向规划控制和空间治理的转变；二是解决农村土地利用的碎片化、无序化、低效化问题，提高土地利用效率和效率；三是积极响应基层对土地管理和开发、土地利用和政策的需求，激活宝贵的土地资源；四是可以成为大力推进乡村振兴战略实施、生态文明建设和城乡融合发展的重要平台和政策工具。
土地性质及分类
道路与交通设施用地
交通枢纽用地：整合了原标准“对外交通用地” 中与城市生活较为密切的铁路客货运站、公路 长途客货运站、港口客运码头及其附属设施用地 以及原标准中的“交通广场用地” 交通场站用地：指与城市交通相关的交通服务 设施用地，但不包括交通指挥中心，交通队用地 该用地应划入“行政办公用地”。 公共交通场站用地（S41） 社会停车场用地（S42):独立地段的公共停车场 其他交通设施用地：包括教练场等
如：食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地
“三类工业用地”（对环境有严重干扰、污染和安全隐患）
如：采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、 制革工业、建材工业等用地
详细工业用地政策及发展现状请见PPT21页
物流仓储用地
在原标准“仓储用地”的基础上增加
物资中转、配送、批发、交易等用地内容。 “物流仓储用地”（W)按其对居住 和公共环境的干扰污染程度分为： “一类物流仓储用地”（W1)
土地使用类型分为国有土地出让和国有土地划拨两种： 土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式取得 的国有土地使用权即为出让土地使用权。 土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使 用者使用的行为。除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
土地综合整治项目中存在的主要问题及对策
土地综合整治项目中存在的主要问题及对策摘要：所谓土地综合整治项目，主要指在规定时间与空间范围之内，通过合理运用资金与人力物力等，针对项目区域范围内的田地、水源与林业进行有效整治，从而提升耕地面积，确保该地区的农业生态条件得到有效改善。
2019年，自然资源部印发《关于开展全域土地综合整治试点工作的通知》。
这是国家机构改革后自然资源部首次部署土地整治工作，也标志着土地整治进入了国土综合整治的新阶段。
基于此，本文详细分析了土地综合整治项目中存在的主要问题及对策。
关键词：土地综合整治项目；存在问题；对策引言随着工业化、城镇化和农业现代化的加速推进，自然资源和生态环境约束日益凸显，单一要素的土地整治模式已难以解决农村出现的综合问题，以“多规划统筹、多目标定位、多要素整治、多政策运用”为特点的全域土地综合整治应运而生。
但是，结合当前我国土地综合整治项目的运行现状，项目在实施的过程中仍存在一些问题，影响最终的实施效果，故本文重点分析土地综合整治项目实施中存在的核心问题与解决措施。
1加强土地综合整治项目管理的重要意义1）加强土地综合整治项目实施力度，可以明显提升土地资源的利用效率。
项目的全面落实，能够确保部分地区的土地资源实现可持续利用目标，减少土地资源浪费。
同时，针对已经受到严重损害的土地，加大修复力度，针对尚未利用的土地资源，遵守合理性开发原则，从而确保当地土地资源得到良好利用。
2）有效落实土地综合整治项目，可以提升项目的总体利益。
随着项目发展规模的不断扩大，管理难度逐渐增加，通过加强落实力度，可以明显减少不规范行为的出现，确保各项活动可以如期开展，从而显著提高项目的整体利益[1]。
2土地综合整治项目中存在的主要问题2.1整治规划实用性不足一是规划层级较多，国家和省级规划作用较弱，重在下达指标；市县级规划内容大同小异，未体现差异性。
二是土地整治属于鼓励、支持政策，其规划约束性不强，地方编制规划的积极性不高。
关于“综合类用地”历史遗留问题处理的探讨
关于“综合类用地”历史遗留问题处理的探讨作者：田双双来源：《中国房地产业》 2019年第19期文/ 田双双清远市不动产登记中心广东清远 511500【摘要】综合类用地，是证载土地用途为综合用地、商住用地、混合住宅用地等难以对应《土地利用现状分类》二级类用地，是历史的产物，需要尊重历史、把握政策、平衡大局，将所引发的矛盾和问题在初始阶段研究处理妥善，避免出现社会隐患或工作风险和失误。
对于“综合类用地”历史遗留问题的处理，区分为未建、已建、部分已建等三大类。
未建的，按该地方历史时期该类用地集中的用地性质和规划指标统一明确；已建的，把握四原则，区分不同类型采取五种处理方式办理；部分已建的，以已建建筑面积占总建筑面积比例是否小于25% 为界，两种处理方式。
【关键词】不动产登记；综合用地；房地用途不一致近年，随着不动产权统一登记工作进一步规范及不动产登记系统设置，大部分地方所核发的不动产权证中土地用途必须按《土地利用现状分类》二级类载明，导致早期核发的综合类用地无法对应二级类、房地用途不一致从而引发办证难问题。
各地应把握原则、??合实际，尽快形成规范的解决措施有效地解决此类历史遗留问题，避免过程中的随意性以及新问题出现。
本文中综合类用地是指已核发国土证或不动产权证，证载土地用途为综合用地、商住用地、混合住宅用地等难以对应《土地利用现状分类》中二级类，且无法核发新不动产产权证的历史用地。
1、未建综合类用地适用范围适用于在2010 年前（含2010 年）已取得国有建设用地使用权，未开发建设的历史用地，土地证载用途包括综合用地、商住用地、混合住宅用地等。
主要包括以下情形：（1）无土地出让合同的；（2）有土地出让合同但规划条件未纳入出让合同的；（3）无出让合同或有出让合同但规划条件未纳入出让合同，只将规划条件纳入转让时土地估价报告书的；（4）规划条件已纳入出让合同，规划条件有可兼容用地性质但未明确兼容比例的。
2、处理办法历史用地按以下意见确定初始规划技术经济指标，完善土地登记。
全域土地综合整治工作进展经验问题及建议
全域土地综合整治工作进展经验问题及建议干这行这么久，今天分享点全域土地综合整治工作的经验。
先说说工作进展吧。
在一些地方，土地整治确实有了不少成果。
就拿我们整治过的一个小村落周边的土地来说，以前那是到处荒地和一些废弃的小房子，乱七八糟的。
经过这一阵的工作，荒地被开垦出来种田了，废弃房子拆除变成了小广场，村民休闲有了好去处。
可在这过程中，也有一堆问题啊。
我觉得最大的问题就是村民的配合度。
很多村民的思想观念一时间转不过来。
比如说在土地流转这方面，一些上了年纪的村民，就觉得把地给流转出去，自己就没了保障，死活不同意。
哎呀，当时可把我们愁坏了。
还有规划这一块儿。
有时候上头给的大方向是好的，可到了具体操作层面，就发现有些规划不切实际。
就像是让你在一个小山沟里硬要搞大面积的现代化农田，但那里的地形根本就不合适。
说到经验嘛，我觉得与村民打交道要接地气。
不能老是拿着文件政策去念叨。
我当时啊，就天天跟村民坐一块儿唠嗑，哪家有啥困难我都记在心里。
然后反馈上去想办法解决，慢慢取得了他们的信任。
对于规划呢，一定要多实地考察。
我就吃过亏，看着地图就开始计划，最后到现场发现根本办不到。
不仅要考虑地形，还得考虑天气那些因素。
对了还有，资金这个有了缺口也是头疼事儿。
有次项目做到一半，资金没跟上，很多工作只能搁置。
我感觉在这全域土地综合整治工作上，大家得放灵活点。
不能光靠上头指示拿到就做。
都得根据当地的实际情况，从村民的利益出发。
当然我这建议也有局限性，可能不同地方情况不太一样。
要是遇到那种村情特别复杂的，除了多沟通，还可以找找村里威望高的老人帮忙劝劝村民。
在一些成功的案例里，那些有产业带动的土地综合整治效果就特别好。
比如一个地方有了建立农产品加工厂的计划，然后围绕这个来整治土地，村民就看到了希望，工作开展就顺利很多。
要是需要了解更多的话，可以看看国土资源类的杂志期刊啥的，里面偶尔也有很实用的东西。
反正这全域土地综合整治工作不容易，我还在摸索学习呢。
土地综合利用方案专家论证意见
土地综合利用方案专家论证意见一、总体评价。
这个土地综合利用方案呢，就像是一场精心策划的大戏，有不少出彩的地方，但也存在一些小插曲。
整体上，方案的框架搭得还挺稳当的，看得出是下了一番功夫的。
二、优点方面。
# （一）规划理念。
1. 方案提出的多功能利用理念挺新颖的，就像给土地穿上了多功能的铠甲，既能满足农业生产的需求，又能兼顾生态保护，还能给当地居民提供休闲娱乐的空间。
这就好比一块蛋糕，既能做成奶油蛋糕，又能做成水果蛋糕，还能做成巧克力蛋糕，满足不同人的口味。
2. 把可持续发展的思想贯穿其中，这就像给土地的未来买了一份保险。
这种理念就像是在土地里种下了一颗智慧树，让土地的利用不是一锤子买卖，而是能够长期稳定地发挥效益。
# （二）空间布局。
1. 土地功能分区挺合理的，就像把家里的房间规划得井井有条。
住宅区、商业区、农业区等各就各位，互不干扰。
比如说，把住宅建在环境优美、交通便利的地方，就像给居民挑选了一个舒服的安乐窝；把商业区建在人流量大的地方，就像把商店开在了热闹的集市上，生意肯定差不了。
2. 交通网络的规划也不错，就像给土地的各个区域之间修了一条条畅通无阻的血管。
公路、铁路、小道相互连接，方便了人和货物的运输，让整个土地就像一个充满活力的生命体。
# （三）数据分析。
1. 方案中的数据收集得比较全面，这就像给土地做了一次全面的体检。
土地面积、土壤类型、人口分布等各种数据都有，就像体检报告里详细的指标一样。
这些数据为后续的土地利用规划提供了坚实的依据，就像医生根据体检报告来制定治疗方案一样。
2. 数据分析方法也比较科学合理，就像厨师用合适的调料和火候做菜一样。
通过对数据的深入分析，得出了一些有价值的结论，比如土地的承载能力、发展潜力等，这为土地的综合利用提供了明确的方向。
三、存在问题。
# （一）生态保护细节。
1. 在生态保护方面，虽然大方向是对的，但是一些细节还需要再打磨。
比如说，方案提到了要保护一片湿地，但是对于湿地周边的缓冲区设置得不是很明确，就像给湿地盖了个房子，但是房子周围的院子没有围好，可能会有一些不速之客闯进来破坏湿地。
土地性质及分类
“供应设施用地”中类中增加了“广播电视设施用地”、“邮政设施 用地”（将原来其中的电信服务用地列入“其他商务设施用地”中）。 热电厂、热气场应纳入工业用地。
新增“安全设施用地”中类，以突显对于公共安全的重视。其中包括 原“其他公用设施用地”中的“消防设施用地”与“防洪设施用地”。
原国标中类“施工与维修设施用地”内涵调整至“其他公用设施用地
“三类工业用地”（对环境有严重干扰、污染和安全隐患）
如：采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业 、制革工业、建材工业等用地
详细工业用地政策及发展现状请见PPT21页
物流仓储用地
在原标准“仓储用地”的基础上增加 物资中转、配送、批发、交易等用地内容。
“物流仓储用地”（W)按其对居住 和公共环境的干扰污染程度分为：
土地使用类型分为国有土地出让和国有土地划拨两种：
土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式取得 的国有土地使用权即为出让土地使用权。
土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使 用者使用的行为。除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
土地类型和土地资源分类
012 013
水浇地 旱地
指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常 灌溉，种植旱生农作物的耕地。包括种植蔬菜 等的非工厂化的大棚用地。
指无灌溉设施,主要靠天然降水种植旱生农作物 的耕地,包括没有灌溉设施,仅靠引洪淤灌的耕地。
092 使领馆 指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、 用地 办事处等的用地。
093 监教场 指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、 所用地 戒毒所等的建筑用地。
094 宗教用 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、
地
教堂等宗教自用地。
095 殡葬用 指陵园、墓地、殡葬场所用地。 地
一级类
二级类
编码 名称 编码 名称
土地资源
土地资源即有用的土地，是人类生产、生活和生存的物质 基础，是自然资源的重要组成部分。土地资源与土地的区别 在于，土地资源是在特定的时空条件下的特指概念。
土地资源的基本特性
土地资源有六大基本特性：稀缺性、整体性、竞争性、选 择性、增值性和可更新性。
土地资源类型
土地资源类型主要是根据土地所具有的资源 利用价值或功能（由自然性质和社会经济特性共 同决定的）的差异性而划分的。即在考虑了土地 自然属性的基础上，又进一步考虑土地的利用价 值（如生产潜力、适宜性等）或土地利用功能 （如利用类型）。
一级类
二级类
编码 名称 编码 名称
02 园地
含义
指种植以采集果、叶、根、茎、汁 等为主的集约经营的多年生木本和 草本作物，覆盖度大于50%或每亩 株数大于合理株数70%的土地。包 括用于育苗的土地。
021 果园 指种植果树的园地。
022 茶园 指种植茶树的园地。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
一、 土地及综合类 1、土地用途包括哪些种类？ 答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
2、 如何了解土地来源及性质？ 答：对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。
3、 什么是集体土地？ 答：集体土地是指农村集体所有的土地。
4、 有哪些用地属于集体土地？ 答：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 5、 对集体土地使用权有哪些规定？ 答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。 《深圳市土地征用与收回条例》还规定，违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。
6、 什么是行政划拨用地？ 答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。
7、 什么是合作建房？ 答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
8、对合作建房有哪些规定？ 答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。 根据《深圳市土地交易市场管理规定》和“深府[2001]94号”文的有关规定，原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10%，可以合作建房。
9、什么是土地使用权出让？ 答：土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。
10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ 答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？ 答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。
12、土地使用权出让合同包括哪些内容？ 答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十七条的规定，出让合同应具备以下主要条款：(一)双方当事人的姓名或者名称、地址；(二)出让土地使用权的宗地号、面积；(三)土地使用年期及起止时间；(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；(五)交付土地的时间；(六)规划、市政设计要点；(七)项目竣工提交验收时间；(八)市政设施配套建设义务；(九)使用相邻土地和道路的限制；(十)建设附属、附加设施的项目及义务；(十一)违约责任；(十二)当事人认为必要的其他条款。 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。
13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？ 答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。 对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。
14、土地使用权的出让方式有哪些？ 答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。 15、什么是拍卖出让土地使用权？ 答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。
16、什么是招标出让土地使用权？ 答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。
17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？ 答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》和《深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定》，凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。
18、什么是协议出让土地使用权？ 答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。
19、哪些土地使用权出让可采取协议方式？ 答：根据“深府[2001]94号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：（一）工业用地（特区内限高新技术项目用地）；（二）市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地。
20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？ 答：根据“深府[2001]94号”文的规定，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：（一）属特区急需或特别鼓励发展的项目用地；（二）市政府以土地入股合作的项目用地。 21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？ 答：根据“深府[2001]94号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实施之日（即2001年7月6日）起一年内补交的，按下列办法办理：（一）补交地价的标准：1．市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2．市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。（二）自办理手续之日起按相应房地产用途，重新开始计算土地使用年期。（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府有关规定执行。（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市场。（五）上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地使用权受让单位。（六）在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外。（七）对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特别规定的，按特别规定执行。 22、什么是土地的挂牌交易？ 答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。 土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。 公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。 报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。 申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。
23、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？ 答：根据《深圳市土地交易市场管理规定》的规定，下列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让；（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。
24、在哪些情形下，土地使用权终止？ 答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》，有下列情形之一的，土地使用权终止：(一)出让合同规定的年期届满；(二)土地灭失；(三)土地使用者死亡而无合法承继人；(四)人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；(五)用地单位迁移或者被依法注销的；(六)市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的；(七)法律、法规规定的其他情形。