浅析房屋转租合同的效力
转租房屋中的租户权利与义务
转租房屋中的租户权利与义务在租赁市场中，由于各类原因，租户可能会选择将所租住的房屋进行转租。
转租是指租户将原先与房东签订的租赁合同中所约定的租赁权力和义务转让给第三方。
然而，在进行转租的过程中，租户也需要了解自己的权利和义务，并合法合规地开展相关活动。
本文将就转租房屋中租户的权利和义务进行探讨。
一、租户的权利1.1 享有合同权利作为租户，在转租房屋的过程中，你依然享有原有租赁合同中约定的权利。
例如，你有权要求房东按照合同提供租赁物件，并承担租金和维修费用等责任。
1.2 获得租金在转租房屋的过程中，租户有权从新的租客那里获得转租的租金。
通常，你可以根据市场行情以及租赁房屋的特点，合理定价以确保自身获得公平合理的利益。
1.3 终止合同如果你决定转租房屋，你有权提前终止与房东之间的租赁合同。
在终止合同之前，你需要与房东进行沟通，并确保遵守合同中的解约条款，以避免违约责任。
二、租户的义务2.1 通知房东在决定转租房屋之前，你应当及时通知房东，并征得其同意。
根据法律法规的规定和双方的协商，在未经房东同意的情况下擅自转租可能会导致违约，承担相应的法律责任。
2.2 签订转租协议为了保护自己和新租客的权益，你可以与新租客签订一份转租协议。
该协议应清楚明确转租的相关事项，如租金、租期、物业维修责任等，确保各方权益得到妥善保护。
2.3 履行合同义务在转租过程中，你仍然需要履行原有租赁合同中的义务，如按时支付租金、维护房屋的良好状态等。
同时，你也需要提醒新租客遵守原有合同的约定。
2.4 协商解决纠纷在转租过程中，可能会出现一些问题或纠纷。
你需要与房东和新租客进行积极的沟通和协商，寻求解决方案。
如若出现无法解决的争议，你可以通过法律途径来解决问题。
总结：转租房屋中，租户享有一定的权利，如合同权利、获得租金和终止合同等。
但是，租户也需要遵守一定的义务，包括通知房东、签订转租协议、履行合同义务和协商解决纠纷等。
只有租户合法合规地进行转租活动，才能保证自身利益和他人权益的平衡。
房东允许转租的租房合同案例分析
房东允许转租的租房合同案例分析示例文章篇一：《房东允许转租的租房合同案例分析》在我们的生活中，租房是一件很常见的事情。
有时候呢，租客因为各种各样的原因，可能会想要把租来的房子再转租出去。
要是房东允许转租，这其中就有好多有趣又复杂的事儿啦。
我先给大家讲个我邻居张叔叔的故事。
张叔叔租了一套两居室的房子，他租的时候和房东李阿姨签了一份租房合同，合同里就明确写着允许转租。
张叔叔住了半年后呢，工作调动去了别的城市。
他就想着把房子转租出去，这样也能减少点损失。
这时候就来了个大学生小王，小王想找个离学校近的房子。
他看到张叔叔转租的消息就来联系了。
他们见面的时候可有意思啦。
小王说：“叔叔，这房子看着还不错，不过我想知道这转租到底靠谱不呀？”张叔叔就笑着说：“放心吧，小同学。
我这合同里房东是允许转租的，就跟你去商店买东西，老板说这个东西可以转卖给别人一样。
”从这个小对话里就能看出来，这时候租房合同里允许转租这个条款就像一颗定心丸。
可是呢，这里面也有很多要注意的细节。
比如说租金的问题，张叔叔原来租的时候是一个月两千块，他想转租的时候就想稍微加一点，毕竟他自己还添了些家具呢。
小王就不太乐意了，他说：“叔叔，这加钱不太合适吧，您这又不是重新装修了房子。
”这就好比两个人在讨价还价一个小玩具，都想让自己的利益最大化。
再说说合同的其他方面。
虽然房东允许转租，但是对于新租客的一些要求，房东还是有权利规定的。
就像我们在学校参加比赛，虽然有一些基本规则是可以变通的，但是一些重要的原则还是不能改的。
李阿姨就要求小王不能在房子里养宠物，因为她怕宠物把房子弄脏了不好清理。
这个要求就得写进新的转租合同里。
还有一个很重要的点是关于房子的损坏赔偿。
要是在小王住的期间，房子里的东西坏了，这责任该怎么划分呢？是小王直接赔给张叔叔，还是得按照原来张叔叔和李阿姨的合同走呢？这就像一个迷宫一样，得把路找清楚。
如果按照原来的合同，可能有些东西是正常损耗不用赔的，但是如果是小王不小心弄坏的，那又得另当别论了。
小的法律案例分析(3篇)
第1篇案情简介：张某（原告）与李某（被告）于2019年3月1日签订了一份房屋租赁合同，约定张某租赁李某位于某市某区的一套住宅，租赁期限为一年，自2019年3月1日至2020年2月29日。
合同约定租金为每月5000元，押金为一个月租金，共计5000元。
双方在合同中明确约定，租赁期满后，如张某继续租赁，需提前一个月与李某协商续租事宜。
2019年12月，张某因工作原因需要将租赁房屋转租给他人。
张某在征得李某同意后，与赵某（第三人）签订了转租合同，约定赵某租赁张某的房屋，租赁期限自2020年1月1日至2021年2月29日，租金为每月6000元。
张某与赵某在签订转租合同时，未告知李某租金上涨的情况。
2020年2月，租赁期满，赵某因故无法继续租赁该房屋。
张某在未与李某协商续租的情况下，擅自将房屋转租给赵某，导致李某未能按时收回房屋。
李某遂与张某发生纠纷，要求张某承担违约责任，并要求张某赔偿因其违约行为造成的损失。
争议焦点：1. 张某与李某签订的房屋租赁合同是否有效？2. 张某擅自转租房屋的行为是否构成违约？3. 李某是否可以要求张某承担违约责任？案例分析：一、房屋租赁合同的效力根据《中华人民共和国合同法》第二十二条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。
”张某与李某签订的房屋租赁合同符合法律规定，双方主体合格，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同有效。
二、张某擅自转租房屋的行为是否构成违约1. 关于转租的合法性根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物转租，应当经出租人同意。
”张某在未征得李某同意的情况下，擅自将房屋转租给赵某，违反了合同约定，构成违约。
2. 关于租金上涨的约定张某与赵某签订的转租合同中约定租金为每月6000元，高于张某与李某签订的租赁合同中的租金。
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十九条规定：“租赁合同约定租金的，应当遵守约定。
”张某与赵某的租金上涨行为违反了原租赁合同的约定，构成违约。
转租法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介张某（以下简称甲方）与李某（以下简称乙方）于2018年5月1日签订了一份《房屋租赁合同》，甲方将位于某市某小区一套房屋出租给乙方，租赁期限为三年，自2018年5月1日至2021年5月1日。
合同约定，乙方需支付租金每月5000元，押金5000元，并约定了房屋的用途、维修责任、违约责任等内容。
2019年8月，乙方因工作原因需要离开本市，便找到张某，希望将房屋转租给第三人。
张某同意乙方转租，但要求乙方必须遵守以下条件：1. 乙方必须将转租事宜通知甲方，并征得甲方书面同意；2. 乙方必须确保转租人具备合法的身份证明和稳定的收入来源；3. 乙方必须将转租事宜告知原租赁合同中的所有条款，并要求转租人遵守；4. 乙方必须负责转租期间的房屋管理和维修，确保房屋安全。
乙方同意以上条件，并与第三人签订了《房屋转租合同》，约定第三人支付租金每月6000元，押金6000元，租赁期限自2019年8月1日至2021年5月1日。
然而，在转租期间，第三人因经营不善，无力支付租金。
2019年12月，第三人向乙方提出，由于自身原因无法继续支付租金，要求提前终止转租合同。
乙方与第三人协商无果，遂向张某提出解除原租赁合同，并要求张某承担相应的违约责任。
二、争议焦点1. 乙方是否有权转租房屋？2. 甲方是否应承担第三人未支付租金的违约责任？三、法院判决1. 关于乙方是否有权转租房屋的问题，法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人可以向承租人请求支付租金。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
”本案中，甲方在乙方提出转租请求时，明确表示同意乙方转租，并要求乙方遵守相关条件。
因此，乙方有权将房屋转租给第三人。
2. 关于甲方是否应承担第三人未支付租金的违约责任的问题，法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定支付租金的，出租人可以解除合同，并要求承租人支付相应的违约金。
浅谈房屋租赁合同法效力及风险6篇
浅谈房屋租赁合同法效力及风险6篇篇1一、协议背景与目标鉴于房屋租赁市场的活跃发展，为保障租赁双方的合法权益，明确租赁合同法的效力及风险，特制定本协议。
本协议旨在通过法律指导，增强租赁双方对房屋租赁合同法效力的认识，降低合同履行过程中的风险。
房屋租赁合同法是规范房屋租赁行为的重要法律依据。
依法签订的房屋租赁合同具有法律效力，对租赁双方均具有法律约束力。
合同一旦生效，租赁双方应严格遵守合同约定，否则将承担法律责任。
三、租赁合同的主要内容及风险点1. 租赁双方的基本信息：包括出租人和承租人的姓名、身份证号、联系方式等。
2. 租赁物的描述及租赁期限：明确租赁房屋的地址、面积、结构等信息，以及租赁的起止时间。
3. 租金及支付方式：约定租金金额、支付时间、支付方式等，确保双方权益。
4. 租赁物的交付与返还：规定交付与返还的程序、标准等。
5. 双方的权利与义务：包括房屋维修、物业管理、税费承担等。
6. 违约责任与赔偿：明确违约情形、违约金及赔偿责任。
7. 风险点分析：- 出租人风险：承租人拖欠租金、损坏房屋设施、擅自转租等。
- 承租人风险：出租人产权纠纷、房屋质量问题、随意涨租等。
四、合同的法律效力要素1. 合同签订双方的民事行为能力：确保签订合同的出租人和承租人均具备法律行为能力。
2. 合同的自愿与公平原则：合同应在双方自愿的基础上签订，且内容公平合理。
3. 合同的合法性：合同内容不得违反国家法律法规，不得损害社会公共利益。
4. 合同的成立与生效条件：合同需符合法定的成立要件，并按照法律规定完成生效程序。
五、合同履行与风险控制措施1. 租赁双方应严格遵守合同约定，确保合同顺利履行。
2. 建立有效的沟通机制，及时处理合同履行过程中的问题。
3. 出租人应核实承租人身份及租赁用途，确保承租人的信誉。
4. 承租人应按时支付租金，妥善使用房屋，避免损坏。
5. 对于可能出现的风险，双方应事先约定防范措施和解决方案。
六、争议解决与法律救济途径1. 合同履行过程中发生争议，双方应首先协商解决。
租赁合同中的转租行为
租赁合同中的转租行为本文介绍房屋租赁合同中的转租行为房屋租赁合同转租如何认定?转租合同具有什么法律效力?一、转租的认定所谓转租是指承租人不退出租赁合同关系而将租赁物出租给次承租人使用、收益转租与租赁权的让与不同其区别在于：首先就法律性质而言转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同;租赁权让与为租赁债权的转让其次就当事人各方的法律关系看转租时转租人于转租后仍享有租赁权同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系基于此租赁关系转租人在租赁物上为次承租人再度设定新租赁权;租赁权的让与则不同在承租人让与租赁权时承租人于转让租赁权之后退出租赁关系第三人代其位成为租赁合同的当事人第三就取得方法而言转租中次承租人租赁权的取得属设定的取得;租赁权的让与中受让人租赁权的取得属移转的取得第四就法律关系的内容看转租中次承租人对于承租人租金的支付一般分期进行;租赁权的让与受让人对于作为转让人的承租人则一般须一次性给付对价第五与出租人发生的关系不同我国《合同法》中对合法的转租必须经过出租人的同意而租赁权的让与不必经出租人的同意只需履行通知义务二、转租合同的效力在限制主义的模式下由于转租所涉及到了无权处分的问题所以使得转租合同的效力变得相当的复杂我国《合同法》第224条对转租行为作了如下的规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人”然而问题在于：未经出租人同意将租赁物转租给第三人与第三人所订立合同的效力到底是无权处分所引发的效力待定合同还是有权处分的有效合同?学界一般认为应认定为效力待定的合同因为《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人”按照该条规定承租人只有经出租人同意才有权处分该租赁物否则即是无权处分如果出租人事后不追认转租合同效力的话的该转租合同即为无效合同自始不发生法律效力对此观点笔者认为有商榷的必要要正确理解承租人未经出租人同意与次承租人所订立的合同是不是无权处分合同首先应界清何谓处分“处分”是一个基本的法律概念它包括事实上的处分和法律上的处分所谓事实上的处分是指对原物体加以物质的变形改造或毁损的行为法律上的处分是指使物体的权利状态发生变化我国《合同法》对租赁合同中的事实处分作出了规定如《合同法》第223条：“承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或增设他物的出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失”此乃事实上的处分《合同法》第224条的规定一般认为这就是法律上的处分而未经出租人同意的法律上的处分即是无权处分这样的观点笔者认为不甚正确正如前言法律上的处分是使物体的权利状态发生变化通常是限制或扩大权利的效力范围仔细分析转租行为却并非如此出租人与承租人订立的租赁合同使得承租人取得了房屋的租赁权具体的权能体现在承租人可以在合同约定的范围内占有、使用、收益租赁物;相对而言租赁合同使得出租人的所有权得到了一定的限制比如他不能行使对租赁物的占有、使用的权利承租人对租赁物进行转租只是占有使用权发生了转移对出租人的所有权并不产生任何影响对租赁物上的权利状态也没有起到任何的限制或扩大的作用所以承租人转租并不是对租赁物的无权处分相反却是承租人在其通过与出租人订立的租赁合同中所取得占有、使用、收益权利的处分是一种对自己权利的处分是一种有权处分所以对于转租合同应认定为有效的合同这正如1982年台湾上字第4690号判决所说：“查出租人固负有使承租人就租赁物为使用收益之义务惟此项义务之履行并不以转移租赁物之所有权为必要故出租人对其租赁物是否有所有权或其他权利概非租赁之成立要件”因此在我国限制主义模式下未经出租人同意的转租行为虽然是非法行为因为该行为违反了合同法的规定但转租人与次承租人所签订的转租合同却是有效的合同这样的结论似乎存在着矛盾其实不然非法行为并不必然导致合同的无效合同无效通常指的是合同违反了法律和行政法规的强制性的规定以及社会公共利益但是《合同法》224条的规定并不是法律的强制性的规定如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用显然该条款具有任意性非法行为只是违反了法律的规定包括任意性的规定和强制性的规定违反了任意性的规定不会产生合同无效的法律后果当然对转租合同还是有限制的必要性主要体现在：一是转租合同的期限转租合同的期限不能超过以租赁合同的期限以防止原租赁合同到期但转租合同而没有到期导致原出租人收回租赁物的比较困难的情况出现;二是转租合同中对标的物的使用程度转租合同所约定的对租赁物的使用致使租赁物危害(即正常使用所致消耗及损害)程度不能大于原租赁合同以避免次承租人对租赁物的正常使用给租赁物造成的磨损大于出租人的预期因为出租人对承租人如何使用租赁物是有预期的并把这样一种预期与租金的支付相联系如果次承租人对租赁物的正常使用给租赁物造成的磨损大于原承租人的预期而租金却又没有增加那就是对原出租人不公平在此还有必要涤清《合同法》第224条有关对出租人同意与代理中授权的区别代理中被代理人授权代理人从事签订合同这一法律行为时代理人因为有了被代理人的授权而享有了以被代理人名义从事订立合同的资格代理人在与第三人从事双方法律行为时被代理人的意思表示通过代理人让第三人获知第三人也是通过代理人而与被代理人发生相关的法律关系在授权范围内代理人的行为的法律效果归属于被代理人因而在代理授权下被代理人其实是在参与合同的订立过程被代理人的意思表示决定了合同内容和是否有效但《合同法》第224条中出租人同意这一单方意思表示只是一个补助行为出租人并不加入到承租人与第三人签订的转租合同中这点与代理中授权行为截然不同由此可见转租合同仍然只是承租人与第三人之间订立的合同不管出租人是否同意都不能影响承租人与第三人之间所订立的合同的效力房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为它与租赁权的转让虽然相似但性质是不同的由于房屋的使用收益与出租人的利益密切相关因此近现代各国民法在规定房屋转租制度时形成了放任主义、限制主义和区别主义三种基本立法模式放任主义认为转租乃承租人的权利如无目标性约定承租人原则上可以转租主要以法国、奥地利等国为代表;所谓限制主义则规定非经出租人同意承租人不得转租以德国、日本等国为代表;而区别主义则强调区别不同情况或放任转租或限制转租以意大利、俄罗斯及我国台湾地区为主要代表我国民法对于房屋转租采取限制主义的态度我国《合同法》第二百二十四条对转租作了明确规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人承租人转租的承租人与出租人之间的合同继续有效第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同”由于房屋转租在实践中经常发生而且与一般的租赁相比其法律关系更为复杂现行法律对此所作的规定过于简单无法解决实践中产生的各种纠纷本文试图对转租的若干问题作一些探讨以期对实践有所裨益本案在审理过程中就张某与王某之间形成的非法转租合同的效力形成了三种不同的观念：第一种观点认为：无效从合同法第224条规定可以看出转租须经出租人同意既然承租人进行转租的行为未经出租人同意其性质显然属非法转租则转租合同当然无效第二种观点认为：效力待定合同法51条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效”这是关于无权处分的规定无权处分行为属效力待定行为非法转租亦属无权处分因为对于转租而言虽然承租人擅自转让的只是租赁物的占有、使用权而非他人的财产但承租人擅自将占有、使用权转让他人实际上是非法处分他人财产所有权权能的行为既然非法转租属无权处分行为其当然是效力待定行为第三种观点认为：有效非法转租合同为诺成性合同双方意思表示一致即有效成立。
房屋租赁合同的重要性及作用
房屋租赁合同的重要性及作用在如今的社会中，人们租房成为常态。
无论是个人还是商业机构，租赁房屋已成为一种常见的行为。
然而，为了确保租赁双方的权益和合法性，签订一份房屋租赁合同显得尤为重要。
本文将探讨房屋租赁合同的重要性及其作用。
一、保护双方权益首先，房屋租赁合同起到了保护租户和房东之间权益的重要作用。
租赁合同详细规定了双方的责任和义务，明确了双方权益的界限。
在合同中，往往列明了租金的支付方式和期限、租期、住房设施的使用权限等重要内容，确保了双方的权益不受侵犯。
这样一来，租户和房东都能够明确自己的权益范围，减少了潜在的纠纷和争议。
二、明确责任和义务其次，房屋租赁合同能够明确双方的责任和义务。
租赁合同通常规定了租户需要承担的责任，如按时支付租金、保持房屋清洁和维护、不进行违法活动等。
同时，合同也明确了房东的义务，如提供安全的居住环境、保修房屋设施等。
这样一来，租户和房东都清楚了自己的责任，有效地避免了双方因责任不明确而引发的问题。
三、降低风险和纠纷房屋租赁合同还可以降低风险和纠纷的发生。
合同中的条款能够对租赁关系进行明确约定，包括租金调整、物业费用分摊、使用限制等，从而减少因信息不对称或误解而引发的争议。
此外，合同中通常还包含了违约金等条款，一方面起到了强化租赁关系的作用，另一方面也对违约行为进行了明确的惩罚规定，使得双方更加谨慎行事，降低了丧失经济利益的风险。
四、法律保护最后，房屋租赁合同在法律层面上为双方提供了保护。
根据当地的法律法规，租赁合同具备法律效力，双方都可以通过合同来主张自己的权益。
如果租户或房东有违反合同的行为，对方可以通过法律途径来维护自身利益。
合同中规定的条款也可以作为解决争议的依据，减少因争议而产生的时间和成本。
综上所述，房屋租赁合同的重要性及作用不容忽视。
签订合同可以保护双方权益、明确责任和义务、降低风险和纠纷、以及提供法律保护。
在租房过程中，双方应当重视合同的签订，并确保合同的内容准确明了。
转租和分租的法律风险分析
租赁关系中的转租与分租法律风险探析引言在现代租赁市场中，转租和分租成为了租客与房东、以及租客之间常见的行为。
尽管这两者在实践中提供了灵活性，但其潜藏的法律风险却不容忽视。
本文将详细分析转租与分租的法律风险，以帮助相关方在租赁过程中做出明智的决策。
一、转租的定义与法律性质转租是指原租赁合同的承租人（即甲方）将其租赁的物品或房屋部分或全部租给第三方（即乙方）。
转租关系的法律性质主要体现在：1. 承租人与出租人之间的关系：转租通常需要征得出租人的同意，否则可能构成违约。
2. 转租合同的效力：转租合同虽独立于原合同，但仍需遵循原合同的约定。
二、分租的定义与法律性质分租则是指承租人将租赁物一部分权利分配给其他租客。
在法律上，分租同样涉及到：1. 租户之间的权利与义务：分租合同性质类似于合租，涉及多个承租人。
2. 出租人的权益保护：同样需要出租人的同意，未经同意的分租可能导致合同无效。
三、法律风险分析1. 风险来源- 未获得出租人同意：无论是转租还是分租，未提前获得出租人同意都可能导致合同追溯和法律责任。
- 合同约定不明确：如果转租或分租合同未对权利义务做明确约定，可能引发纠纷。
2. 风险后果- 法律诉讼：无有效合同的转租或分租行为可能导致法律诉讼及赔偿责任。
- 合同解除：出租人有权在合同中规定不允许转租或分租，违反该条款可能导致合同解除。
3. 风险控制- 书面协议：在进行转租或分租时，应确保与所有相关方签订书面协议，明确权益与义务。
- 征得同意：务必确保在转租或分租前获得出租人的书面同意，以规避法律风险。
四、结论转租与分租作为租赁关系中的常见行为，虽然提供了灵活的居住选择，但潜藏的法律风险不容忽视。
租客应当在实施时谨慎行事，确保合法合规，以保护自身合法权益。
了解并规避相关法律风险，将为租赁关系的顺利进行提供保障。
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未经房主同意承租人擅自转租是否有效？发布时间： 2009-04-01 08:30:26 浏览量：681【案例】： 2006年10月，朱某将一套商铺出租给周某，租期为两年。
双方约定：周某不得转租，否则朱某有权解除租赁合同。
2007年9月，周某将该商铺转租给杨某，租期为一年，并约定期满可以续签。
2008年2月，杨某被房主朱某告知将收回该商铺，杨某认为周某隐瞒真相，擅自将商铺转租给自己，导致自己无法继续承租。
于是杨某将周某告上法院，请求确认租赁合同有效。
在案件的审理过程中，就该转租合同是否有效存在两种不同的意见。
【分歧】：第一种意见认为，转租合同无效。
我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
”该规定说明未经原出租人同意转租合同无效，且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得转租，因而承租人擅自转租系无权处分行为。
周某与杨某的转租合同无效，杨某的诉讼请求不应得到支持。
第二种意见认为，转租合同有效。
我国《合同法》第224条的规定，仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权，并未涉及承租人与次承租人之间合同的效力。
从维护合同稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发，在承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律规定合同无效的情形下，转租合同不宜认定为无效合同。
【分析】：笔者同意第一种意见。
本案的关键问题是对于房屋租赁合同，在未征得原房屋所有权人的同意的前提下，承租人擅自转租的效力问题。
对于租赁中的转租问题，我国《合同法》仅在第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的，但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。
笔者认为，该转租合同是否有效应视具体情况而定。
如原租赁合同对转租问题未明确约定，在此种情况下，承租人擅自转租，如对出租人的利益未造成损害，依合同自由原则及合同的相对性原理，则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。
若原租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，此时，转租合同应为无效，出租人可行使合同解除权，收回租赁物；对善意的次承租人来说，可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。
在本案中，朱某和周某已在原租赁合同中明确约定，周某不得转租，否则朱某有权解除租赁合同。
周某隐瞒真相，将该商铺转租给不知情的杨某，周某此时并无转租的权利，转租合同应当视为无效。
因而笔者认为，杨某的诉请不能得到支持。
不过依据无效合同的处理规定，即“合同无效或被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。
”（《合同法》第58条）杨某可以向法院起诉要求周某赔偿其相应的损失。
（唐甜甜）浅析房屋转租合同的效力——兼论次承租人的优先购买权作者：黄海兵发布时间： 2005-01-10 09:53:23摘要：房屋转租是当前市场经济中的普遍现象，但是我国现行的法律对此规定过于简单，在实践操作中遇到不少难题。
本文把房屋转租定义为承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得利益的行为，在这里笔者分析了房屋转租合同的法律特征，接着对其在不同情况下的转租所产生的法律效力作了比较详细的分析，最后探讨了在转租过程中经常引起争议的一个问题，即次承租人的优先购买权问题。
关键词：转租合同；效力；次承租人；优先购买权房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。
它与租赁权的转让虽然相似，但性质是不同的。
由于房屋的使用收益与出租人的利益密切相关，因此近现代各国民法在规定房屋转租制度时，形成了放任主义、限制主义和区别主义三种基本立法模式。
放任主义认为转租乃承租人的权利，如无目标性约定，承租人原则上可以转租，主要以法国、奥地利等国为代表；所谓限制主义则规定非经出租人同意，承租人不得转租，以德国、日本等国为代表；而区别主义则强调区别不同情况或放任转租或限制转租，以意大利、俄罗斯及我国台湾地区为主要代表。
我国民法对于房屋转租采取限制主义的态度。
我国《合同法》第二百二十四条对转租作了明确规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
”由于房屋转租在实践中经常发生，而且与一般的租赁相比，其法律关系更为复杂，现行法律对此所作的规定过于简单，无法解决实践中产生的各种纠纷。
本文试图对转租的若干问题作一些探讨，以期对实践有所裨益。
一、房屋转租合同的法律特征房屋转租合同是指房屋的承租人不退出租赁关系，把自己从出租人那里承租的房屋再出租给第三人的合同。
在这里，我们把原房屋的出租人称为出租人，把房屋的第一承租人称为承租人，把第三人称为次承租人。
根据合同法第二百二十四条的规定，房屋转租合同有以下特征：1、房屋转租合同是以原房屋租赁合同的存在为前提。
任何一个转租合同必然存在一个租赁合同，没有租赁合同，也不存在转租合同。
转租合同是租赁合同成立后，承租另行与承租人就房屋租赁协商一致而成立的合同。
2、出租人的同意是房屋转租合同订立的前提条件。
转租合同的订立应当取得房屋出租人同意，这种同意可是书面的，也可以是口头的。
合同法规定，承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。
租赁合同的解除，转租合同也就无存在的根据，转租合同应自动解除。
房屋转租尽管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人并不是房屋转租合同的当事人。
转租合同的当事人只能是合同权利和义务的承受者，即房屋的承租人和次承租人。
3、出租人与次承租人无任何法律上的权利义务关系。
当事人之间权利义务因法律的规定和合同的约定而产生,出租人与次承租人之间没有合同关系,我国《合同法》明确规定，次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿，法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。
因此，出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。
4、房屋转租不是房屋租赁权的转让。
租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。
而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。
而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，仍然承担租赁合同的权利义务，转租与租赁权转让在法律性质上是不同的。
另外，转租合同中所规定的转租中使用收益，系以原租赁权范围为限，但经出租人特许者除外。
对于转租合同中关于转租期限，我国法律未作特别规定，笔者认为，转租是以原租赁关系到为基础，具有附属性，故转租期限不应长于原租赁所余的期限。
二、房屋转租合同的效力合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。
民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。
民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。
房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。
笔者认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。
房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的（默示），应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。
2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。
我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意；一种是不同意。
如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。
因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。
合同法规定,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。
因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。
三、房屋次承租人的优先购买权在给“次承租人的优先购买权”下定义之前，首先应该解决一个问题，什么是承租人的优先购买权。
承租人的优先购买权是指公民、法人作为房屋承租人时，对于出租人在出卖其出租房屋时，在同等条件下，优先于他人购买的权利。
那么，次承租人的优先购买权是指次承租人基于其转承租关系，对于出租人在出卖其出租房屋时，在同等条件下，通过承租人来行使优先于他人购买的权利。
（一）次承租人优先购买权的理论依据关于次承租人是否能享有对房屋的优先购买权，一直是学界争论的一个问题，有的学者认为在租赁关系存续期间因出租人与次承租人不存在直接权利义务关系，出租人欲出卖房屋时，即使承租人放弃优先购买权，次承租人仍不享有该项权利。
笔者不同意这种观点，原因有以下几个方面：首先，优先购买权的设定给所有权的行使设置了一个合法的负担，其以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对特定主体的特殊保护。
转租关系先于买卖关系而存在，将这种既存的社会关系稳定下来，避免因出租房屋所有权的任意处分而使次承租人生活发生大的变动，应赋予次承租人享有顺位在先的优先购买的权力。
其次，给次承租人以优先购买权有利于简公交易程序、降低交易成本、增进效率，此与优先购买权制度设计目的相吻合。
台湾著名法学家王泽鉴认为：私法上有两个原则：自由和效率。
转租赁关系从属于私法这个范畴同样要实现“自由和效率”，在转租关系中，如何实现优化配置、物尽其用是法律应当作出的价值选择。
第三，法律制度的内在理念之一是保护弱势，实现公平正义，较承租人而言，次承租人的合法权益更容易因房屋所有权的任意处分而受侵害。
在这一涉及三方的法律关系到中，次承租人是真正的弱势。
给予次承租人优先购买权符合公平正义的原则。
第四，转租现象在现实生活中广泛而大量地存在，尤其在城市房地产交易中，许多写字楼、店铺及居民住宅等以转租的形式存在。