关于喀什市房地产市场调研报告

关于喀什市房地产市场调研报告近年来，地处新疆南大门，作为新疆南部政治、经济、文化中心，农牧产品最大集散地的喀什市（县级市），随着经济平稳增长，房地产业呈现快速增长态势，随着2010年新一轮对口援疆工作的展开，特别是中央新疆工作会议的召开，国家决定设立喀什经济开发区成为喀什市房地产业迅猛发展强有力的助推器，该市的房地产行业得到了前所未有的发展，为地方财政做出了重大的贡献，但随着国家不断出台一系列宏观调控政策，特别是2011年一系列暴力恐怖事件的发生，对该市房地产行业发展造成沉重打击。

现将有关情况分析如下：一、喀什市房地产市场特点及现状（一）特点：起步晚、发展快、规模大喀什市房地产市场起步晚，2008年以前是该市房地产市场的起步阶段，全市房地产企业不足20家，2008年以后，该市房地产市场进入了一个迅猛发展的阶段，到目前为止，该市现有房地产开发企业145家，2011年1-9月，年内新开发面积达到了232万平方米，投资总额达到18.92个亿。

近几年喀什市房地产行业得到迅猛发展，其税收收入已成为该市税收收入的主体来源，为税收增长提供了良好税源基础。

2008-2010年，该市房地产业税收规模由3,360万元快速攀升至17,339万元，年均增长127.15%，房地产业税收收入占全市税收总量的比重呈逐年增加态势，2008-2010年，该市房地产业入库税收占全市税收总量的比重分别为9.46%、12.02%、24.16%，房地产业税收逐渐成为该市税收的主体行业及近年来入库收入增长较快的行业之一。

（见表一）表一：房地产企业纳税情况统计表(万元)项目年度纳税额占地税收入比重%同比增长%其中：营业税所得税其它税收2008 3360 9.46% -11.16% 1955 323 1082 2009 5635 12.02% 67.74% 3810 124 1701 2010 17339 24.16% 207.7% 11592 248 5499从以上数据可以看出，喀什市房地产行业税收占地方税收收入的比重快速上升，对总体税收收入的影响日趋增强，房地产业税收增幅情况直接影响着全市地税收入增幅。

（二）现状：持续低迷，价格回落，销量剧减进入2011年以来，喀什市房地产市场受国家宏观政策调整、一系列暴力恐怖事件的发生等因素的影响，房地产市场受到沉重打击，进入低迷。

1-3月份商品房销售面积7.29万平方米，同比下降4.7%，商品房销售额24,853万元，同比下降10.26%；1-9月份商品房销售面积36.1万平方米，同比下降48.6%，商品房销售额148,011万元，同比下降27.3%，住宅价格已由年初3600元/平米下降至3000元/平米，商品房空置面积达20.6万平方米，同比增长116.8%。

（见表二）表二：商品房销售情况统计表(2011年)项目月份商品房销售面积（万平方米）同比增减% 商品房销售额同比增减%从以上数据可以看出，喀什市房地产市场目前销售情况低迷，商品房销售面积及销售额剧减，房价也有所下降。

房地产市场整体的低迷，直接影响了税收收入，出现近年来少有的下滑，整体收入形势十分严峻。

2011年1-9月，全市共入库房地产税收11,366万元，同比下降7.43%，减收905万元。

二、影响喀什市房地产市场的主要因素（一）受国家宏观调控政策的影响。

为遏制我国特别是沿海地区房价的过快上涨，国家近几年来加强了宏观调控，出台了一系列遏制房价上涨的调控政策，这一系列政策的出台，对喀什市迅猛发展的房地产市场产生一定影响。

一是政策出台后，国家加大了对房地产市场的监管，加强了对开发企业用地和融资的管理和审批，调高第二、三套住房的首付比率和贷款利率，增加了住房贷款的难度；二是二手房转让环节税收政策的调整使投资炒房者因成本增加而放弃投机性炒房；三是助长了消费者的观望心理，部分消费者认为，在国家宏观政策的调控下，房价会有所下跌，于是纷纷取消了购买房产的打算。

（二）政府集中建设集资房及保障性住房分流商品房需求。

一是因喀什地区经济相对落后，在房改政策结束时仍有大批应享受未享受房改政策人群，同时已享受房改的群众其居住面积及房屋抗震性均有待提高。

为解决历史遗留问题，2010年以来由政府无偿划拨土地统一进行集资建房，解决党政机关及企事业单位职工的住房问题，分流了一部分商品房需求量；二是近年来，国家为解决城市中低收入者住房难的问题，加强了对保障性住房的建设和供应，大量保障性住房的涌入，分流了部分商品房消费，减少了市场对商品房的需求量。

（三）受一系列暴力恐怖事件的影响。

2011年“4*18”、“7*30”、“7*31”等一系列暴力恐怖事件的发生，对喀什市经济建设的大好局面造成极其恶劣的影响，对房地产市场形成沉重打击，部分来喀什投资发展的外地开发商甚至放弃已立项的开发项目；原计划在喀什购房居住的人群纷纷放弃购房计划；一大批准备到喀什投资兴业的商人纷纷放弃投资计划，造成房地产开发企业的退房率上升、销售额大幅下降，喀什市房产价格也随之下降，由年初的平均3600元下降到平均3000元。

三、房地产市场发展前景预测尽管目前喀什市房地产市场受到国家政策、社会环境等因素影响较为低迷，但喀什市房地产地方税收增长的潜力主要依靠城市规模的不断扩大带来的房屋居住需求，在城市经济快速增长的带动下，其发展还是有光明的前景。

2011年10月国务院出台《关于支持喀什霍尔果斯经济开发区建设的若干意见》（国发〔2011〕33号），文件中将喀什经济开发区定位为我国向西开放的重要窗口，将把喀什市建设成为我国西部地区重要的对外开放门户城市和区域中心城市。

文件中明确了喀什经济开发区的产业布局，喀什经济开发区将重点发展商贸物流、出口机电产品配套组装加工、农副产品深加工、纺织、建材、冶金、进口资源加工、机械制造、旅游、文化、民族特色产品加工、生物技术、可再生能源、新能源、新材料等产业。

其中，喀什市重点建设区域性商贸物流中心、金融贸易区和优势资源转化加工区。

文件还就财政、税收、土地、人才等方面的扶持政策予以明确，并将加大对喀什基础设施建设的投资力度。

同时，按照喀什市的城市规划，喀什市将紧抓中央设立喀什经济开发区、深圳市对口援助的机遇以及独特的地缘区位四大优势，加快推进“打造喀什在中亚南亚经济圈重心地位”发展战略，在喀什市目前城区面积40多万平方公里，人口40多万的基础上建设一个人口逾百万，城市面积逾百万平方公里的“大喀什”，把喀什市建设成为“中国西部明珠”和“世界知名的具有浓郁民族特色的现代化城市”，按照这个目标，喀什市房地产地方税收发展的潜力是具大的。

随着“特区”建设的开展，喀什市经济的快速发展必将驶入高速增长的快车道，经济发展环境不断优越，同时城市规模不断扩大及城市人口的不断增长，为喀什市房地产业及地方税收增长打下了良好的基础。

四、复苏房地产市场的建议及对策近年来，喀什市地税部门结合征管实际，采取了一系列措施，加大房地产行业税收征管力度，但要解决房地产行业税收征管难的问题，助推房地产市场复苏回暖，一方面加强税收征管，加大查处力度，以一方面政府要加强调控、稳控房价并引导消费者理性消费。

（一）加强房地产开发整个过程的监控，防止税收流失房地产企业投入产出周期较长，纳税人偷逃税款的行为，在房地产开发的每一个环节都有发生。

因此，要加强房地产行业税收征管，需要对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控。

一是加强部门配合，建立信息传递制度，建立协税护税网络，实现税收的源泉控管。

房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，建立信息传递制度，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息。

为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。

二是改进税收征管手段，提高管理效率。

一方面要加强对房地产企业纳税人的登记、申报管理，并实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为。

另一方面加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核力度，增加建安企业的工程成本真实性和准确性，尽量防止利用假合同、假信息虚增成本，以达到偷逃税款的目的。

同时，还要加强对房地产企业销售环节的监控。

房地产业的税收主要体现在销售环节，税务机关在销售环节加强对房地产的票据领用、管理、结算的管理，就能最大限度地掌握房地产开发企业的收人情况，据此审核企业申报纳税的真实性和准确性。

（二）全面实施房地产税收一体化征管，建立房地产业税源控管一是税务部门要与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息；二是利用房地产一体化软件上线契机，充分挖掘、开发房地产一体化软件的功能，将各项信息及时录入软件，通过设置分析预警指标，及时发现异常问题；三是统一执行房地产交易土地增值税的预缴制度，对所有的房地产交易收入在缴纳营业税时，一律先预征土地增值税，直至项目销售完毕进行结算后再对其进行清算，多退少补；四是对各房地产开发小区的房地产销售实行定向式税收管理，即每个住宅小区的商品房在收到预收款申报纳税时，税票、发票必须注明是哪个小区、哪一幢、哪一套房，同时设立台帐，进行跟踪管理；五是在对房地产交易过户税收审核时，对房地产开发商土地使用税缴纳情况和取得建筑业发票情况，原房地产产权人缴纳房产税和土地使用税情况，以及房地产转让方的欠税情况进行审核，对纳税人未清缴税款的不予办理纳税申报，促进了税收的清缴；六是加快开发使用房地产交易管理信息系统，把房地产交易过户税收的受理、审核、审批、查询以及纳税通知书、完税证明书的打印等工作内容纳入信息化管理范围，实现全程网上办公和实时监控、查询，提高房地产交易税收审核的工作效率。

（三）强化对房地产行业的稽查，加大对偷逃税行为的惩处力度建立起房地产行业良好的纳税秩序，地税部门除了加强对房地产开发各环节的监控外，还应该应有针对性地采取措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度，以对偷逃税的纳税人起到一种威慑作用。

一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。

稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组提供资料的分析，有选择性的对房地产企业进行重点稽查。

二是努力提高税务稽查人员的素质，加强对税务人员职业道德教育和业务培训，增强道德修养，提高查账能力，并建立有效的监督机制，对稽查案件的质量实行定期检查，严格落实执法目标责任制，规范办案人员依法检查、依法处理。

三是加大对房地产涉税案件的处罚力度。

要敢于破除“人情税”、“关系税”，坚持依法纳税，坚持依照《征管法》有关规定，对查处的偷税款及罚款久拖不交的房地产企业，采取强制措施，依法坚决催缴入库；对大案要案，按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚，对法人代表和财务人员追究法律责任，让其再不敢有半点偷税逃税的侥幸心理。