职业教育培训课件

什么是客户？
§ 能为我们创造财富的服务对象， 就是客户。
什么是管理规约？
▪ 管理规约是由全体业主共同制定的， 规定业主在物业管理区域内有关物业 使用、维护、管理等涉及业主共同利 益事项的，对全体业主具有普遍约束 力的自律性规范，它一般以书面形式 订立。
什么是管理规约？
▪ 管理规约作为业主对物业管理区域内一 些重大事务的共同性约定和允诺，作为业 主自我管理的一种重要形式和手段，要求 全体业主共同遵守。管理规约是物业管理 法律法规和政策的一种有益的补充，是有 效调整业主之间权利与义务关系的基础性 文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。
供电供水、公共设施等进行运行、保养和维 护； ② 专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园 林绿化、消防管理、车辆交通等； ▪ ③ 特色业务类：包括特约服务和便民服务。 ▪ ④ 经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。
什么是前期物业管理？
国家建设部2009年１０月正式向 全国推广的《前期物业管理服务协议》 标准格式文本中，对“前期物业管理” 作了这样的定义：
▪ 管理规约必须协调各个业主利益与业主 整体利益存在的各种矛盾，并按照少数服 从多数的原则解决存在的分歧。
物业管理涉及的组织
▪ 1.业主大会
▪ 业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人。业主大 会则是由物业内的业主所组成的。
▪ 按照有关规定，业主大会必须有超过半数以上投票权 的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主 大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
温馨提示：
请各位将手机调到无声或 振动状态！
物业管理培训 员工职业教育培训（一）
物业管理概念 品质管理 职业素养 企业文化
个人的发展机会
一、物业管理概念
物业管理的起源
物业管理行业于1940年左右 由英国兴起，当时并未得到广泛 的发展，真正得到社会认可是由 万国博览会开始，于二十世纪五 十年代左右逐渐成为一个成型的 产业。
什么是物业项目前期介入
物业管理前期介入是指物业公司在接 管项目以前的房地产开发各个阶段，包括 项目决策、规划设计、营销策划、施工建 设、竣工验收等。
什么是物业项目前期介入
就参与介入，从物业管理运作和业主 使用角度对物业的环境布局、功能规划、 楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设 施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣 工验收等多方面提供有益的建设性意见， 以确保物业设计和建造质量，为物业投入 使用后的物业管理创造条件，同时有效的 前期介入可以减少接管验收时的返修工作 量，为确保业主正常入住奠定基础。
前期物业管理是指房屋出售之日起 至业主委员会与物业管理企业签订《物 业管理合同》生效时止的物业管理。这 说明“前期物业管理”，有别于一般意 义的物业管理。
▪ 一般意义上的物业管理，是从住宅小区 成立业主委员会选聘物业管理公司后开 始，而“前期物业管理”仅存在于业主 委员会成立之前。
▪ 前期物业管理期间，由于业主委员会尚 未成立，没有行使选聘物业公司的职权 机构，但已有部分业主入住，不能没有 物业管理和服务，那只能由开发商选聘 物业管理单位，或者就是开发商属下的 物业公司来承担物业管理和服务工作。
物业公司如何说服开发商 站在物业角度上看问题？
▪ 首先，要有敬业的工作态度，让 开发商感觉你是在真正为他考虑 问题。
▪ 其次，要有专业的工作水准，让 开发商意识到你真正为他解决了 不少物业设计和施工问题。
什么是业主？
▪ “业主”是指物业的所有权人。业主可以 是自然人、法人和其它组织，可以是本国 公民或组织，也可以是外国公民或组织。
都要求购房人与其指定的物业管理公司签订 一份《物业管理委托合同》。在购房人与物 业管理公司签订的《物业管理委托合同》中， 都约定有委托事项的范围。
什么是物业管理？
▪
物业管理是指物业管理经营人受物
业所有人的委Байду номын сангаас，依照国家有关法律规
范，按照合同和契约行使管理权，运用
现代管理科学和先进技术，以经济手段
对物业实施统一管理，并为物业使用者
提供高效、周到的服务，使物业发挥最
大的使用价值和经济价值。
它包括哪些业务？
物业管理的业务可分为四大类： ① 基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、
▪ 3.物业管理企业
物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的 委托，承担居住小区的物业管理。
物业管理的分类
▪ 小区的房地产包括为各购房人个人所有的房 屋(房屋所有人不享有独立的地产)和为全体 房屋所有人共有的房地产即公共财产，物业 管理包括：
▪ 对个人房屋的管理和对公共财产的管理。 ▪ 对个人房屋的管理称为“特约物业管理”， ▪ 对公共财产的管理称为“公共物业管理”。 ▪ 在购房人与开发商签订购房合同时，开发商
▪ 立法的规定，迫使物业管理企业对“前 期物业管理”决不能等闲视之，努力做 好自己的工作，管理和服务到位到家。 只有这样，才能做长，否则，就有被业 主委员会炒掉的危险。
▪ 当然，与此同时，开发商与业主也应 该认真对待，开发商在选聘“前期物 业管理”单位时，既要对业主负责， 也应对物业公司负责。业主们也要看 重自己的权利，“前期物业管理”是 考察物业公司优劣的最好机会，这等 于是聘用人才的试用期，干得好可以 留下来，继续签订聘用合同；干得不 好，就炒掉它，另外选聘适合的物业 管理服务企业。
▪
业主大会的职权包括：
▪
选举、罢免管委会的组成人员。
▪
监督管委会的工作。
▪
听取和审查管委会的工作报告。
▪
决定物业内关于业主利益的重大事项。
▪
修改业主公约。
▪
改变和撤销管委会不适当的决定。
▪
批准管委会章程。
▪ 2.管委会 ▪ 管委会是物业管理委员会的简称，是在房地产行政
主管部门指导下，由物业内的业主和使用人选举的代表 组成，代表和维护物业内业主和使用人的合法权益。
▪ 由于实施物业管理的时间越长，其经济 效益才越能显示；短期的物业管理，由 于开始时得做大量准备，要理顺和协调 各种关系，还要在某些方面先投入点资 金等，它的效益是出在一段时期以后。 所以开发商在选聘物业管理单位时，签 约一般都签几年，否则物业公司不大愿 意接受短期协议。
▪ 然而，开发商与物业公司的签约，却无 法制约业主，业主委员会成立以后，任 何时候都有权解聘物业公司。