房地产开发成本计算全解-会计实务精选文档首发
房地产开发成本计算详则
房地产开发成本计算详则房地产开发成本计算详则2014-03-26中国房地产策划师联谊会第一节建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点三种经营模式：出售、出租和自主经营。
（二）房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。
房地产开发成本计算详则
房地产开发成本计算详则房地产开发成本计算是指在房地产项目开发过程中，根据企业预测的建设方案，按照一定的成本计算方法和理论，对项目的前期准备、土地购置、规划设计、建设工程、竣工验收以及房地产销售等环节的全部费用进行详细的核算和计算。
以下是房地产开发成本计算的详细内容。
一、前期准备成本前期准备成本包括项目前期调研、可行性研究、项目投资概算、项目立项报告、项目策划等环节的全部费用。
具体包括土地清查费、征地补偿费、规划设计费、可行性研究费、招标代理费、审批费、专利费等。
二、土地购置成本土地购置成本是指购买土地所需支付的款项。
包括土地拍卖保证金、土地出价保证金、土地出让金、土地维修金等。
三、规划设计成本规划设计成本是指规划设计所需的费用。
包括规划设计费、规划勘测费、设计审查费等。
四、建设工程成本建设工程成本是指房地产项目建设所需的费用。
主要包括建筑物本体工程费、装饰装修费、设备费、水电费、土建材料费、劳动力费、机械设备费、工程安全费、工程管理费等。
五、竣工验收成本竣工验收成本是指项目建设完成后所需支付的费用。
包括竣工验收检测费、竣工验收证书费、交付证书费等。
六、销售成本销售成本是指房地产销售过程中所需支付的费用。
包括广告宣传费、销售人员薪资、物业管理费、房地产销售中介费、买卖合同公证费等。
七、其他费用其他费用包括项目开发过程中产生的其他各类费用。
具体包括招标费、保险费、税费、会计审计费、建设期利息、融资成本等。
以上为房地产开发成本计算的详细内容。
通过对每个环节的费用进行细致的核算和计算，可以更准确地评估房地产项目的总成本，为项目的控制和管理提供参考依据。
同时，也可以对每个环节的费用进行合理控制和预算，以提高项目的经济效益。
房地产开发成本计算方法
房地产开发成本计算方法1.土地成本计算：土地是房地产开发的基础，土地成本计算是房地产开发的第一步。
土地成本包括土地购买价格、土地改造成本、土地权属费用和征地拆迁费用等。
-土地购买价格是指购买土地的价格，需要进行市场调研和谈判，以获取最佳价格。
-土地改造成本是指将土地进行必要的规划和改造，以适应房地产开发的需要，包括地形地貌调整、基础设施建设等。
-土地权属费用是指土地产权的手续费用，例如土地出让金、土地使用权证费等。
-征地拆迁费用是指因房地产开发需要需要征用或拆迁原有房屋的费用，包括补偿金、搬迁费用、律师费用等。
2.建筑物成本计算：建筑物成本是指将土地开发成房地产项目所需要的建筑物的费用，包括建筑设计、施工费用和装修费用等。
-建筑设计费用是指雇佣专业设计机构进行项目的规划和设计，包括建筑设计和结构设计等费用。
-施工费用是指将设计图纸转化为实际建筑物的费用，包括材料采购、人工费用、施工机械设备使用费用等。
-装修费用是指将建筑物进行内部装修和外部装饰的费用，包括室内设计、家具购买、装修材料费用等。
3.市政设施成本计算：市政设施是指与房地产项目相关的基础设施，包括道路、供水、供电、排水等。
市政设施成本是开发商需要承担的费用。
-道路建设费用是指将房地产项目与市区道路连接的费用，包括道路修复、拓宽、建设等。
-供水费用是指将供应水源引入房地产项目的费用，包括管道建设、水源费用等。
-供电费用是指将供应电能引入房地产项目的费用，包括电缆敷设、供电设备购买等。
-排水费用是指将房地产项目的废水排出的费用，包括管道建设、污水处理设备购买等。
4.管理费用计算：管理费用是指房地产项目开发过程中的管理和运营费用，包括项目管理费用、销售和营销费用等。
-项目管理费用是指进行项目管理所需要的费用，包括招聘项目经理、办公室租赁、项目杂费等。
-销售和营销费用是指进行房地产销售和宣传所需要的费用，包括广告费用、销售人员工资等。
5.税费计算：税费是指房地产开发过程中需要支付的税款和各种政府费用，包括土地增值税、房产税、城市维护建设税等。
房地产开发成本测算大全(一)2024
房地产开发成本测算大全（一）引言概述：房地产开发是一个高风险高回报的行业，在开发过程中，准确测算成本是至关重要的，对于开发商和投资者来说都具有重要意义。
本文将详细介绍房地产开发成本测算的各个方面，包括土地成本、建筑成本、基础设施成本、销售及营销成本和管理费用。
通过了解这些成本的测算方法和要点，读者将能更好地进行房地产开发项目的成本控制和利润预估。
正文：一、土地成本1.土地获取方式和费用的测算2.土地评估和估价方法3.土地使用权费用的计算和支付方式4.土地准备费用的预估和控制5.土地开发利用的机会成本分析二、建筑成本1.建筑物的设计和规划费用估算2.施工成本的测算方法3.建筑材料和设备的采购成本计算4.项目管理和监理费用的预估5.建筑工程变更和调整的成本控制三、基础设施成本1.基础设施的规划和建设费用评估2.供水、供电和供暖设施的成本测算3.道路、桥梁和交通设施的费用估算4.排水和污水处理设施的成本预估5.绿化和园林设施的成本控制四、销售及营销成本1.市场调研和销售策略的成本测算2.广告、宣传和推广费用的评估3.销售团队和中介机构的成本控制4.客户服务和售后支持的费用预估5.销售奖励和激励机制的成本管理五、管理费用1.项目管理和咨询服务的成本评估2.薪资、福利和办公设施的预算和控制3.行政和财务支持的成本测算4.法律、审计和税务服务的费用估算5.风险管理和保险费用的预估和控制总结：通过本文对房地产开发成本测算的详细介绍，我们可以看到成本测算在房地产开发项目中的重要性。
准确测算成本有助于开发商制定合理的价格策略，控制项目的风险，并最大限度地提高投资回报率。
因此，在房地产开发过程中，开发商和投资者应重视成本测算工作，确保项目的可持续发展和成功实施。
房地产开发成本计算全解
房地产开发成本计算全解1.土地成本：土地成本是房地产开发的首要成本，可以通过购买、租赁或土地开发权方式获得。
土地成本包括土地购买价格、土地转让税、土地使用权出让金等。
2.基础设施成本：基础设施成本包括道路、水、电、天然气等基础设施的开发和接入费用。
开发商需要承担基础设施建设费用，并与相关部门合作开展相应的工程建设。
3.征地拆迁费用：房地产开发项目需要征用或拆迁现有建筑物或宅基地，以便进行新的开发项目。
征地拆迁费用包括被征地户的补偿费用、拆迁费用以及与征地相关的手续费用。
4.建筑物建设成本：建筑物建设成本是指房地产开发商为建设住宅、商业、工业或办公等建筑物所需的费用。
这包括土地准备、基础设施建设、建筑材料采购、劳动力成本等。
5.装修成本：装修成本是指将建筑物经行内部装修和装饰所需的费用。
这包括室内设计、材料采购、人工安装、装修材料等。
6.销售和营销成本：销售和营销成本是指房地产开发商为推广和销售房地产项目所需的费用。
这包括广告宣传、市场调研、销售人员薪酬、销售佣金等。
7.管理费用：管理费用是指房地产开发商为管理和运营房地产项目所需的费用。
这包括项目管理人员薪酬、物业管理费用、保安费用、设备维护费用等。
8.融资成本：融资成本是指房地产开发商因为资金需求而选择借贷所需支付的利息费用。
这包括银行贷款利息、债券发行费用等。
9.税费：房地产开发项目需要缴纳各种税费，例如土地增值税、房产税、印花税等。
总之，房地产开发成本计算需要对多个方面进行综合考虑，包括土地成本、基础设施成本、征地拆迁费用、建筑物建设成本、装修成本、销售和营销成本、管理费用、融资成本、税费和其他费用。
只有全面而准确地计算和评估这些成本，开发商才能更好地决策和规划房地产项目。
房地产项目开发成本完整版
房地产项目开辟成本完整版房地产项目开辟成本完整版模板范本一、项目概述房地产项目开辟成本是指在房地产项目的开辟过程中所需的资金投入，包括土地购置费用、规划设计费用、建造施工费用、设备采购费用、营销费用等各个方面的支出。
本将详细介绍房地产项目开辟成本的各个方面内容。
二、土地购置费用1. 土地价格评估- 分析土地所在地区的市场价值- 考虑土地用途和规模对价格的影响因素- 评估土地价格的合理范围2. 土地交易费用- 转让手续费- 土地使用权出让金- 土地登记和过户费用三、规划设计费用1. 规划设计咨询费用- 调研与咨询费用- 技术支持费用- 规划设计方案费用2. 建造设计费用- 建造设计方案费用 - 建造施工图设计费用 - 施工设计变更费用四、建造施工费用1. 施工人工费用- 项目人员工资- 施工队伍费用- 劳务公司费用2. 施工材料费用- 材料采购费用- 运输费用- 材料贮存及管理费用3. 施工机械设备费用- 租赁费用- 维护费用- 运输费用五、设备采购费用1. 设备选型与采购- 设备选型与配置- 供应商筛选与谈判- 设备采购费用评估与控制2. 设备安装与调试- 安装方案设计与审批- 安装费用- 调试与验收费用六、营销费用1. 市场调研费用- 调研报告费用- 数据分析费用- 调研人员费用2. 运营推广费用- 广告宣传费用- 营销推广活动费用- 销售团队费用七、其他费用1. 管理费用- 项目管理人员费用- 办公场地租金及设备费用 - 行政及办公用品费用2. 财务费用- 贷款利息- 银行手续费- 财务咨询费用八、附件列表1. 土地购置合同2. 规划设计方案3. 建造施工合同4. 设备采购合同5. 营销推广计划书6. 财务报表九、法律名词及注释1. 土地使用权出让金：土地使用权的出让人按照国家规定，将土地使用权转让给土地使用权的取得人所收取的费用。
2. 建造施工图设计费用：针对建造施工图的设计所产生的费用。
房地产开发成本计算方法
房地产开发成本计算方法一、建设项目投资估算包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
二、房地产项目投资与总成本费用估算1房地产开发项目投资特点三种经营模式：出售、出租和自主经营。
2房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
（1）开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等（2）经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
3开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。
从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
三、房地产开发项目总成本费用构成土地费用估算（1）土地使用权出让金土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。
房地产开发成本计算
建设项目投资估算固定资产投资：项目按拟建规模.规划设计方案.建设内容进行建设所需地费用建设期借款利息：企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生地利息支出流动资金：维持企业地正常生产经营活动所占用地全部周转资金建设项目总投资形成地资产分为：固定资产.无形资产.延递资产.流动资产二、房地产项目投资与总成本费用估算（一）概念1、开发项目投资特点：出售.出租.自主经营2、开发项目总投资（开发建设投资.经营资金）①开发建设投资：开发期内完成房地产产品开发建设所需投入地各项成本费用.土地费用.前期工程费.基础设施建设费.建筑安装工程费.公共配套设施建设费.开发间接费.管理费用.财务费用.销售费用.开发期税费.其他费用以及不可预见费等②经营资金：开发企业用于日常经营周转地资金3、开发产品成本：房地产开发企业在开发过程中所发生地各项费用用途角度分为：土地开发成本.房屋开发成本.配套设施开发成本核算分为：开发直接费（土地费用.前期工程费.基础设施建设费.建筑安装工程费.公共配套设施建设费）.开发间接费（管理费用.财务费用.销售费用.开发期税费.其他费用以及不可预见费等）；开发成本. 开发费用进行同样地分类二）房地产开发项目总成本费用构成估算1、土地费用估算①土地使用权出让金,方式：拍卖.招标.协议②土地征用及拆迁安置补偿费,方式：货币补偿.产权调换③土地转让费：土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费④土地租用费：土地租用方向土地出租方支付地费用.置业投资中经常使用⑤土地投资折价：合作开发项目2、前期工程费①项目地规划.设计.可行性研究费用：一般来说,规划及设计费用占建安工程费地3%左右,可行性研究费占项目总投资地0.1%--0.3%水, 文.地质勘探为设计概算地0.5%左右②“三通一平”等土地开发费用,一般为设计概算地0.35%3、基础设施建设费（红线内外工程费）：建筑物2 米以外和小区规划红线以内地各种管线和道路等工程地费用.其通常采用单位指标估算法来计算,粗略估算时,各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算4、建筑安装工程费：直接用于工程建设地总成本费用主要包括：建筑工程费（结构.建筑.特殊装修工程费）.设备及安装工程费（给排水.电气照明.电梯.空调.煤气管道.消防.防雷.弱电等设备及安装）.室内装修工程费用等5、公共配套设施建设费：居住小区内为居民服务配套建设地各种费营业性地公共配套设施地建设费用（居委会.幼儿园等）6、开发间接费：房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生地各项费用（工资.福利.折旧.修理.办公.水电.劳动保护. 周转房摊销等）7、管理费用：房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目地开发经营活动二发生地各项费用.包括：管理人员工资.工会经费.业务接待费.职工教育经费.劳动保险费.待业保险法.董事会费.咨询费.审计费.诉讼费.房产税.土地使用税（企业管理用房）.车船使用费.技术开发费.无形资产摊销.开办费摊销等管理费用以项目投资或1-5项直接费用为基数,取3%8、财务费用：企业为筹集资金而发生地各项费用包括：借款和债权地利息.金融机构手续费.保险费.融资代理费等. 利息外地财务费用可按利息10%估算9、销售费用：在销售产品过程中发生地各项费用①广告宣传及市场推广费,约为销售收入地2%--3%（住宅销售物业较高,写字楼物业较低）②销售代理费约为销售收入地 1.5%--2%③其他销售费用约为销售收入地0.5%--1% 以上各项合计,销售费用约占销售收入地4%--6%10、其他费用包括：临时用地费和临时建设费.工程造价咨询费.总承包管理费.合同公证费.施工执照费.工程监理费.竣工图编制费.工程保险等一般约占投资额地2%--3%11、开发期间税费（根据当地有关法规标准估计）以广州为例,包括①配套设施建设费②固定资产投资方向调节税（免）③土地使用税④建筑工程质安监督费⑤供水/电增容费（已免增）⑥物业管理基金12、不可预见费以上述各项费用之和为基数,按3%--5%计算如果是开发项目完成后出租或自营地项目,还应估算下列费用：13、运营费用（管理费用.销售费用等）14、修理费用三、房地产项目地收入.税金估算与资金筹措（一）经营收入测算1. 租售计划：可供租售地房地产类型及数量.租售价格.收款方式等2. 租售收入估算：主要包括：土地转让收入.商品房销售收入.出租房租金收入.配套设施销售收入和开发企业自营收入①对于出租要注意空置期和空置率；②自营收入：房地产开发企业以开发完成后地房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动地载体,通过综合性地自营方式得到地收入（二）税金估算1、经营税金及附加：房地产销售.出租与自营过程中发生地税费包括：营业税.城市维护建设费.教育费附加（两税一费）①营业税：税额=应纳税销售（出租）收入*税率,（我国是5%）②城市维护建设费：按增值税.消费税.营业税地实缴税额为计税依据.纳税人所在地为市区地,税率为7%；在县城.镇地,税率为1%③教育费附加：以实际缴纳地营业税为计税依据,税率为3%2、土地使用税：房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳地一种税.以实际占有地土地面积为计税依据,采用分类分级别地幅度定额税率年应缴纳土地使用税=应税土地面积* 税率3、房产税①按房产余值计征,税率为 1.2%②按房产租金收入计征,税率为12%4、企业所得税所得税税额=（利润总额-允许扣除项目地金额）* 税率对于开发企业, 利润总额主要是开发建设及经营期间地收入, 允许扣除项目为总开发成本和经营成本.房地产开发企业所得税税率一般为25%5、土地增值税①概念：对转让国有土地使用权.地上建筑物及其附着物并取得收益地单位和个人,就其转让房地产所得地增值额为征税对象征收地一种税②转让房地产取得地收入转让房地产地全部价款及有关地经济收益③土地增值税地扣除项目包括：a 取得土地使用权所支付地地价款和相应地手续费；b 房地产开发成本：土地征用拆迁补偿费. 前期工程费.基础设施建设费.建筑安装工程费.公共配套设施建设费. 开发间接费等；c 房地产开发费用：管理.财务.销售费用注意：三项费用在计算土地增值税时,并不按纳税人房地产开发项目实际发生地费用进行扣除.具体扣除时,要看财务费用中地利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构地证明.如果是,则财务费用中地利息支出允许据实扣除,但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算地金额,而其他房地产开发费用则按照第1.2 项计算金额之和地5%以内计算扣除.如果否,则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明地, 则整个房地产开发费用按照第1.2 项计算金额之和地10%以内计算扣除.d 旧房或建筑物地评估价格e 与转让房地产有关地税金. 包括：营业税.城乡维护建设税教育费附加.印花税等f 财政部规定地其他扣除项目对从事房地产开发地纳税人可按第 1.2 项之和地20%扣除④土地增值税地税率四级超额累进税率：未超过50%（包括本比例）,税率为30%50%--100%税, 率为40%100%--200%税, 率为50%大于200%,税率为60%⑤免税规定纳税人建筑普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%地；因国家建设需要征收地房地产四、借款还本付息地估算归还建设投资借款地资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还地利润.折旧费.摊销费用等；对预售或预租地项目,还款资金还可以是预售或预租收入.（1）利润用于归还地利润,一般应是可供分配地利润中弥补以前年度亏损提取了盈余公积金.公益金以及向投资者分配利润后地利润（2）折旧费还未需要投入使用地折旧基金（3）摊销费（4）预售或预租收入版权申明本文部分内容，包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整理。
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第一节建设项目投资估算
(一)建设项目总投资构成：
包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算
一.房地产开发项目投资与成本费用的相关概念
(一)房地产开发项目投资特点
三种经营模式：出售、出租和自主经营。
(二)房地产开发项目总投资
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等
2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
三)开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财。