房地产项目市场调研与前期策划

房地产项目市场调研及前期策划

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新都项目市调及项目前期策划

一新都概况

1. 概况

新都区位于市北郊，居“天府之国”川西平原腹地。新都区是市科技·文化·旅游卫星城。2004年经建设部批准《市城市总体规划》、《市新都区分区规划（2004—2020年）》中被确定为市北部新城，面积100平方公里，人口100万，是市城北副中心，承担市机械、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。新都镇、新繁镇均为省历史文化名城。

2.行政区划

新都区辖2个街道（大丰、三河）、11个镇（新都、新繁、新民、清流、龙桥、马家、泰兴、木兰、军屯、石板滩、斑竹园）。区人民政府驻地新都镇。

3.人口状况

2006年统计全区人口63.6万人，人口增长6000人左右，预计现人口为65万人左右。城区人口约17.6万人。

4.交通状况

公路：

新都区公路密度居全省之最，拥有完善、快捷的公路交通运输网络。成绵高速公路是省最大两座城市之间的运输大动脉。城南高

速贯通川西、川中，成德大件路承担着主要的货运流量，是一条快速便捷的经济通道，也是市最繁忙的一条公路；川陕公路（国道108线）一直是北上出川的重要线路；成公路和建设中的成高速公路拉动了新都区西部片区的发展，沿线是全国第三、西部第一的中国西部家具产业带；区境则以新石公路为干线，横贯东西，形成了覆盖全区各镇的二级公路网；市绕城高速公路、三环路将上述主要公路连接起来形成

蛛网结构，从新都

区出发能很快抵达

市任何一个重要出

口。

由蜀龙路坐公

交车，直达市区仅

30分钟；电子路（新都城区新干线）新都城区环线公路；北新干线，未来地铁1号线路直通主城。

铁路：

新都区的铁路运输优势在市首屈一指。主要的4条铁路中就有宝成线、成渝线和达成线3条从新都区过境，车站多，运距短，方便快捷。东站，西南最大的货运编组中心站，距新都城区16km天回车站，西南最大的物资储运中心站，距新都城区8km新都车站，新都城西，设有石油专用线和粮油专用线

外北站，成达铁路二级货运编组站，距新都城区9km

5.自然地理

新都区主要为平原地貌，平均海拔490米，相对高差6米，平均坡度2‰；地质构造简单，地层稳定，工程地质条件良好；地表水、地下水资源丰富。新都区属亚热带湿润季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温16℃，绝对最高气温35.5℃，绝对最低气温-5.4℃。年平均相对湿度81.5%，无霜期271天，日照100天。主导风向为北东，平均风速0.99米/秒，最大风速14米/秒。多年平均降水量911.7mm。

6.人文自然资源

新都是全国首批对外开放县和省级历史文化名城。有国家级文物保护单位“西蜀第一湖”之称的升庵桂湖，有享誉中外的千年古刹宝光寺,特别是近年来新建的桂湖公园，面积200 多亩，园亭台

楼，碧桂丹荷,水阔天空，泛舟湖上，令人心旷神怡。每年到新都的游客近300万人次。其中外宾、华侨、港澳台同胞3万余人次。此外，还有许多潜在的旅游资源，龙桥野生动物养殖场、泥巴沱和白鹤岛风景区，植被完好，林木葱茏，蝉鸣鹊噪，风光旖旎，极具开发前景。

7. 远景规划

围绕“经营城市”，建设现代化市北部新城。新都区城市总体规划确定了"城市向东发展、形成新城区"的发展战略。新城区的主要功能为行政办公、教育、商业、金融和生活居住，与老城区形成"一城双中心、东西两片区"的城市格局。新都区的城市建设者们将以"经营城市"的理念，有效配置城市土地资源和非土地资源，把新都区建设成现代化、都市化的绿色生态城区，使之担当起市城北副中心的重要职能。

坚持“工业强区”，壮大卫星城工业区。

新都区历来是市的工业重镇。作为其工业经济的龙头，市新都卫星城工业区成立于1992年，是省省级重点开发区、省优秀开发

区。

卫星城工业区的发展目标是：以大规划、大手笔、大气魄建成设施完善、服务一流、特色鲜明的现代化开发区。

新都区是九寨沟旅游环线（九环线）东线的第一门户，历史文化深厚，自然环境优美，名人贤士辈出，名优特产丰富，拥有“一湖、一寺、一江、一河、一山”等不可多得的旅游资源，与邻近的熊猫基地、三星堆等相映生辉，联动互补，构成了高品位的北线黄金旅游带。

新都区将加大旅游开发力度，打造新都旅游品牌，重点发展独具特色的文化旅游、生态观光旅游和都市休闲旅游。

二新都经济发展概况

1.新都2002-2006年综合指标

由上表可以看出：新都区在近年来经济飞速发展，GDP增速平均为15%左右，远远高于全国水平。其中新都区大力开展招商引资工

作，第二产业增加值增长速度尤其明显，对区域经济快速发展功不可没。

2.新都区2002-2006年财政金融状况

由上表可以看出：新都区2002-2006年五年间人民收入稳步增长，消费水平也逐步增加，区域消费能力较好。

3.新都区招商引资状况

近年来，可口可乐、统一、银河动力、、哈威、紫荆花制漆、达利食品等近30家著名企业先后落户新都。在项目引进中，注重引进科技含量、市场占有率、产品附加值和税收都高，管理手段先进、品牌知名度高的项目。

政府对投资项目施行社会行政服务、用地政策、财政扶持奖励、招商奖励等优惠政策，现有粮食物流园区、优质肉鸡加工基地、高性能稀土永磁体建设项目、大规模集成电路单晶硅及硅片项目、信息安全系列产品、祛斑爽等招商项目。

三新都房产市场环境分析

1.概述

根据新都区的区域特性和习惯，目前新都区域市场发展可大致

分为老城区板块、新城区板块及毗河板块三个区域。

老城区板块：起步早、品质较低

作为新都以往的政治经济中心，该区域房地产发展较早。由于已开发物业档次偏低、城市规划不科学及土地供给不足，当前多开发补充式中低端物业。区域已经进入房地产开发的尾声阶段。

新城区板块：行政教育中心、本地城市化

区域规划为新都区新的政治经济中心，为其房地产发展带来了政策规划促进作用，也使得该区域的开发以城市化物业为主。同时，在该板块汇集了新都区政府，西南石油学院和音乐学院等政府机关和学校，拥有巨大的潜在购房人群。该区域距离新都更近，物业价格适中，以新都本地客户为目标群体。

毗河板块：生态、品牌、高品质

该板块位于新都蜀龙路南段，依托毗河资源，以"生态"形成区别于新都其余板块的独特魅力。同时，万科、交大、新希望等品牌开发商的云集，也迅速提升了板块的整体影响力。由于距离、物业形态、档次、价格等因素、该区域客户有大量的购房者进入。

2.供应量分析

根据调查了解到新都区2007年全年商品房销售面积为126.4万方，商品房比重由2006年的12%上升到2007年的20%。人均住房面积达到34平房每人。现在销售项目约30个，所有项目体量总计约700万方，按照开发阶段预计约150万方左右于08年入市。由于近年北部新区的大力开发建设，工业园区的发展，外地购房者到本区