不动产登记信息公开是现代民法的必然要求_对_房屋权属登记信息查询暂行办法_的简要

４６ ２００７．２ 期
总第 ３１４ 期
规定“：查询人对查询中涉及的国家机密、个人隐私和商业秘密负有保密义务， 不得泄露给他人，也不得不正当使用”。这两条规定保障了权属信息的合理使 用：对查询机构来说其应对登记信息内容保密，不能擅自扩大查询范围；对查 询人来说其应合理使用不动产登记信息，不能利用登记信息损害权利人利益。 如果信息涉及到个人隐私、国家机密、商业秘密等不能泄漏给第三人，否则给 权利人造成损失的应承担相应的法律责任。
４ ． 规定查询可收取一定费用，限制不合理查询 对不动产登记信息查询进行收费是各国的通例，英国、德国、匈牙利等国 都规定了查询要收取一定费用。《 办法》第十七条规定“：房屋权属登记信息的 查询按照国家有关规定收取相关费用”。收取一定费用，一方面可以提供查询 系统的维护成本，另一方面可防止申请人滥用信息查询系统，使查询制度为真 正需要信息的不动产利害关系人服务。在制定具体收费标准时，应结合各地实 际经济状况，综合考虑查询人的承受能力与物价部门协商后确定。 三《、办法》实施中应注意的几个问题 各地登记机关在具体实施《 办法》时，应注意以下几个问题： １ ． 提供信息查询是登记机关的一项义务 在《 办法》出台前，部分登记机关只注重发证，忽视了登记信息的公示，一 些登记机关除向司法机关提供相关信息外，经常以各种理由拒绝群众查询登 记信息的请求，这违背了登记制度设立的本意《。 办法》第十二条规定“：符合本 办法规定的查询申请，查询机构应及时提供查询服务。不能及时提供查询服务 或无法提供查询的，应向查询人说明理由”。第十四条规定“：查询人要求出具 查询结果证明的，查询机构经审核后，可以出具查询结果证明。查询结果证明 应注明查询日期及房屋权属信息利用用途。有下列不能查询情形的，查询机构 可以出具无查询结果的书面证明（：一） 按查询人提供的房屋坐落或权属证书 编号无法查询的（；二）要求查询的房屋尚未进行权属登记的（；三）要求查询的 事项、资料不存在的”。这些规定明确了信息公开查询是登记机关的义务，只要 符合查询条件的，登记机关必须予以查询，对于无法查询的应向查询人说明理 由。查询人要求出具书面查询结果证明的，可以出具。如果查询机关既不予以 查询又不说明理由，则可能会承担行政不作为的法律责任。 ２ ． 必须确保权属信息的完整性、准确性和安全性 由于登记信息关系到权利人和第三人的利益，因此必须确保权属登记信 息的完整性、准确性和安全性。有些登记机关在权属信息的管理上还存在一定 问题，如信息更新不及时、数据随意更改、信息记载与权属证书不一致等情况， 使查询人难以获取准确的权属信息，一定程度上影响了交易安全，也侵害了权 利人的利益，破坏了登记机关的公信力。《 办法》第六条对此做出了明确规定： “ 房屋权属登记机关、房屋权属档案管理机构（ 以下统称查询机构）应妥善保管 房屋权属登记资料，及时更新对房屋权利记载的有关信息，保证信息的完整 性、准确性和安全性”。 由于各地登记机关在权属信息查询建设上的进展不一，因此应根据《 办 法》的要求，结合当地实际，制定具体实施规则，尽快建立健全不动产登记信息 查询系统，保障信息安全，真正发挥不动产登记公示的作用。
马志刚／ 责任编辑
４７ ２００７．２ 期
总第 ３１４ 期
房地产行政管理
房地产行政管理
不动产登记信息公开是现代民法 的必然要求
—— —对《房屋权属登记信息查询暂行办法》的简要说明
冯骏 许云勇 成都市房地产经营管理处
今年 １ 月 １ 日，建设部制定并公布的《 房屋权属登记信息查询暂行办法》 （ 以下称《 办法》）已正式施行。该《 办法》对房屋权属登记信息查询的内容、权
限、程序等进行了具体规定，使房屋权属信息查询有了全国统一适用的规范， 完善了不动产登记信息查询制度，对于发挥房屋权属登记的公示作用，防止房 屋交易欺诈，保障交易安全，维护交易秩序，保护房屋权利人及相关当事人的 合法权益，必将发挥积极的作用。笔者曾参与《 办法》的论证调研工作，为使各 地登记机关更好地理解《 办法》，现对几个问题进行简要说明。
二《、办法》体现了登记公示和权利人保护的统一 《 办法》在征求意见时，有人提出权属登记信息是权利人的个人隐私，允许 公开查询可能会侵犯其隐私权。《 办法》经有关专家认真研究，几易其稿，最终 采用了 “ 有限公开，有限查询”原则，类似于德、英等国不动产登记公示制度，具 体体现在以下几点：
１ ． 将房屋权属登记信息分为房屋权利的记载信息和原始登记凭证，赋予 其不同的查询权限
一般来讲，隐私是指个人与社会公共生活无关的而不愿为他人知悉或者 受他人干扰的私人事项。对于哪些信息涉及隐私应限制查询，哪些信息不涉及 隐私可公开查询《，办法》进行了明确区分，将登记信息分为房屋权利的记载信 息和原始登记凭证，赋予其不同的查询权限《。 办法》第五条规定“：房屋权属登 记机关对房屋权利的记载信息，包括房屋自然状况（ 坐落、面积、用途等），房屋 权利状况（ 所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关 记载的其他必要信息。已建立房屋权属登记簿（ 登记册）的地方，登记簿（ 登记 册）所记载的信息为登记机关对房屋权利的记载信息”。由于物权具有支配性、 对世性和排他性的特点，如果不将登记簿的内容以一定的方式公开、透明，则 一方面不利于对物权人权利的保护即静态安全的保护，另一方面也不利于对 善意第三人的保护即动态安全的保护。而房屋权利的记载信息实际就是登记
一《、办法》出台的背景 长期以来我国不动产由行政机关进行登记，登记制度主要侧重于行政管 理性，而忽视其公示作用，这背离了现代不动产登记制度设立的目的。不动产 登记是不动产物权变动的公示方法，其目的就是通过不动产登记簿，准确记载 不动产权利的归属和变动，并将其向社会公开，以备他人查阅。任何当事人设 立、转移物权都会涉及第三人的利益。因此，物权的设立、转移必须公开、透明， 以保护第三人的利益，维护交易的安全。现代民法建立了公示制度，将物权设 立、移转、变更、消灭的事实通过登记等公示方法向社会公开，从而使第三人知 道物权变动情况。不动产登记的重要功能之一就是保护交易安全和维护交易 秩序，交易就是物权转移，为了确保转移正常进行，防止交易中的欺诈行为，就 必须使交易双方充分了解交易客体的权属状况，包括权利人是否享有物权，物 权有无抵押等负担状况，有无查封等禁止流转情形。只有在了解这些情况的基 础上，才能确保交易完成；如果不充分了解这些信息，不仅使交易受阻或交易 成本增加，而且会给交易欺诈行为提供机会，扰乱交易秩序。 综观世界各国，对于不动产登记信息一般都允许公开查询，只是对查询的
２《． 办法》采用了“ 以房查人”的方式 为确保合理查询《，办法》对查询的程序进行了严格规定。第十一条规定： “ 查询房屋权属登记信息，应填写《 房屋权属登记信息查询申请表》，明确房屋 坐落（ 室号、部位）或权属证书编号，以及需要查询的事项，并出具查询人的身 份证明或单位法人资格证明。查询房屋原始登记凭证的，除提交前款规定的材 料外，还应当分别按照下列规定提交有关证明文件（：一）房屋权利人应提交其 权利凭证（；二）继承人、受赠人和受遗赠人应当提交发生继承、赠与和受遗赠 事实的证明材料（；三）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监 察部门、证券监管部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的 工作人员的工作证件（；四）公证机构、仲裁机构应当提交本单位出具的查询证 明、当事人申请公证或仲裁的证明，以及执行查询任务的工作人员的工作证 件（；五）仲裁、诉讼案件的当事ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ应当提交仲裁机构或者审判机关受理案件的 证明，受理的案件须与当事人所申请查询的事项直接相关（；六）涉及本法第九 条规定情形的，应当提交国家安全、军事等机关同意查询的证明。委托查询的， 除按上述规定提交材料外，受托人还应当提交载明查询事项的授权委托书和 本人身份证明”。该条实际上是确定了 “ 以房查人”的查询方法。这是考虑到实 践中如果采用以人名查询房屋权属的方式，可能会破坏权利人居住隐秘性，泄 漏其个人财产状况，登记信息容易被恶意利用，从而引致社会矛盾。而采用 “ 以 房查人”的方法，则申请查询人必须准确填写房屋坐落或权属证书编号，这样 就将申请人限制在不动产利害关系人，减少了不合理查询，确保实现不动产登 记公示的目的。 ３ ． 明确了查询人与查询机构的保密义务 权利应当与义务平衡《，办法》在规定查询机关和查询人权利的同时，也明 确了其应承担的保密义务。第十五条规定“：查询机构及其工作人员应当对房 屋权属登记信息的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围”。第十六条
４４ ２００７．２ 期
总第 ３１４ 期
房地产行政管理
公开范围限制不同。一种模式是完全的、无限制地公开登记信息，如俄罗斯等 国家；一种模式是有限度地公开不动产登记信息，德国、瑞士、英国等采用该模 式。我国正在制定中的《 物权法》同样非常重视不动产登记信息的公示。从之前 讨论的《 物权法（ 草案）》第一稿，到全国人大审议的第七稿，都规定了不动产登 记信息公开查询制度。最近审议的《 物权法（ 草案）》中规定“：登记机构应当向 权利人和利害关系人提供查询、复制登记资料的便利，同时应对涉及国家秘 密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密”。因此，不动产登记信息公开查询制 度与物权法的立法精神是相一致的。
４５ ２００７．２ 期
总第 ３１４ 期
房地产行政管理
簿的内容，其与社会利益密切相关，不属于隐私保护的范畴。因此《，办法》第七 条规定“：房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查 询”。
《 办法》第四条规定“：房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋 权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交 的其他资料”。原始凭证通常包括物权变动的原因证明文件，如双方签订的合 同、当事人身份证明以及登记机关办理登记的内部流程文件等。这些凭证不属 于登记簿记载内容，与物权变动结果行为的公示无关。由于原始凭证往往涉及 权利人个人隐私和商业秘密，因此除相关国家机关可以依法查询外《，办法》第 八条将对原始凭证的查询以列举的方式限定在了利害关系人。第八条规定： “ 原始登记凭证可按照下列范围查询（：一）房屋权利人或者其委托人可以查询 与该房屋权利有关的原始登记凭证（；二）房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以 查询与该房屋有关的原始登记凭证（；三）国家安全机关、公安机关、检察机关、 审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相 关的原始登记凭证（；四）公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项 直接相关的原始登记凭证（；五）仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁 事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证（；六）涉及本法第九条规定情形的， 可以在国家安全、军事等机关同意查询范围内查询有关原始登记凭证”。