房地产开发企业财税、税务、法律风险分析

- - . - - 考试资料. 房地产开发企业 财务、税务、法律风险分析

房地产行业作为国民经济支柱产业，连续十二年被税务机关列为专项检查对象，行业涉及十余个税种，全程隐藏着较多税收风险点，房地产行业一直被业界称为涉税高风险行业。对房地产开发企业来讲，如何在项目前期做足税收功课，以规避可能的涉税风险，尽量降低涉税成本，是摆在行业面前的突出问题。为了更好地为房地产开发企业提供法律服务，现从房地产开发企业财务、税务及法律角度进行风险提示。 房地产开发企业所涉的税种包括： 1、耕地占用税 （占有耕地）平方米×每平方米适用税额（21.5元） 2、契税 （国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖）成交价格×3%-5％ 3、增值税 4、城市建设税 5、教育费附加 6、地方教育附加 7、土地增值税 先确定扣除项目，后收入减去扣除项目得出增值额，最后增值额与扣除项目相比较，通过四级超率累进税率得出。 - - . - - 考试资料. 8、印花税 应纳税额=计税金额×税率；应纳税额=凭证数量×单位税额 9、企业所得税 应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×25% 10、其他税种 （1）房产税：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税； （2）城镇土地使用税：房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严的原则结合具体情况确定。 （3）个人所得税、车船使用税、车辆购置税等。 房地产开发企业财务、税务、法律风险详细列明如下：

一、土地使用权取得阶段财税法律风险分析 风险1：虚增拆迁安置费、拆迁补偿费等费用 释义： 房地产开发企业虚增拆迁安置费、拆迁补偿费等费用，导致土地增值税和企业所得税等法律风险，甚至可能涉嫌刑事犯罪，如逃税罪等。 建议： 1、规范拆迁安置补偿合同文本，严格按上述合同的约定支付拆迁安置费、拆迁补偿费等费用； - - . - - 考试资料. 2、公司每年至少进行一次法律财税审计，以及时发现风险并予以解决。 风险2：漏缴契税 释义： 契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。计税的基数包括：土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。纳税人应当从纳税义务的发生之日起的十天之内，向土地房屋所在地的契税征收机关去办理纳税的申报，并且在契税征收机关所核定的期限内进行税款的缴纳。如不及时申报，将缴纳滞纳金（应纳税额的日万分之五）和罚款（应纳税额的二至五倍）。 契税在清算土地增值税和企业所得税时可以抵扣。但是，如果企业在企业所得税、土地增值税清算之前没有缴纳，税务机关在企业所得税、土地增值税清缴完毕后发现，则该部分契税将不得作为成本费用在企业所得税、土地增值税清算时抵扣。 建议： 及时计算缴纳，以便全额计入成本费用。 法律依据： 1、《税收征收管理法》第三十二条 2、《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收 - - . - - 考试资料. 契税的批复》（国税函〔2005〕436号） 3、《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税【2004】134号） 基础知识： 淄博市中心城区城市基础设施配套费构成表 配套内容 住宅项目收费标准 公建项目收费标准 城市道路 及绿化、环卫 140元／平方米 190元／平方米（含插建项目）

供热 65元／平方米 80元／平方米 供水 20元／平方米 1500元／吨·天

燃气 27元／平方米 20元／立方米·天 （工业生产用气） 200元／平方米·天 （饭店、宾馆等用气） 合计 252元／平方米

风险3：虚开规划设计费发票 释义： 房地产开发企业虚开规划设计费发票，虚增规划设计费用，应当缴纳偷漏税款滞纳金（日万分之五）和罚款（二至五倍），并可能被纳入失信黑名单，甚至涉嫌逃税罪、虚开增值税专用发票罪等刑事责任风险。 - - . - - 考试资料. 规划设计企业开具的发票事项如与项目设计业务不一致，如超过一定数量则会引发税务预警。 建议： 遵从三流一致原则，据实开具规划设计费发票。 二、融资环节风险点分析 风险4：企业融资未支付利息 释义： 依据《税收征收管理法实施细则》（国务院令[2002]362号）第五十四条第二款，企业与股东及其他关联方之间的借贷资金往来，必须支付利息。利息可计入成本，但最高不得超过依据中国人民银行同期同类贷款利率核算出的利息额度，超过部分不允许作为成本扣除。依据财税【2016】年36号文的规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供借款服务，应视同销售计算利息。但是自然人（非股东和关联方）向其他单位或者个人无偿提供借款服务，无需视同销售计算利息。 建议： 完善企业融资使用的合同条款。 基础知识： 《税收征收管理法实施细则》（国务院令[2002]362号）第五十四条第二款的规定：纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额：融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率 - - . - - 考试资料. 超过或者低于同类业务的正常利率。根据上述规定，关联企业之间的资金划拨，如果没有按独立企业之间的往来正常收取利息，则税务机关有权根据征管法调整应纳税额，并作出相应惩罚。 财税【2016】年36号文第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户(注;不含自然人)向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 风险5：无融资利息发票 释义： 房地产开发企业向非金融机构（包括企业和自然人）及股东支付的高额利息，如未取得正规发票，不能计入成本费用进行税前列支，可能导致企业多缴企业所得税及土地增值税。 建议： 支出融资利息应当取得正规发票。 风险6：股东个人向企业借款被认定为分配股息、红利的风险 释义： 企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。 建议： - - . - - 考试资料. 在每一纳税年度终了前，企业应要求借款人股东于十二月底前归还借款。 风险7：融资刑事责任风险 释义： 企业融资环节存在较大刑事责任风险，主要涉及以下罪名：非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪、贷款诈骗罪、集资诈骗罪、合同诈骗罪等。 建议： 企业每年至少进行一次法律财税审计，以便及时发现风险并予以解决。 三、工程施工环节风险点 风险8：虚开建安发票 释义： 房地产开发企业通过虚开建安发票，加大建安支出，导致土地增值税和企业所得税方面偷漏税的法律风险，表现形式为签订“阴阳合同”。 建议： 在建设工程施工合同文本中约定建安发票的类型以及交付发票与支付建设工程款的时间顺序，同时要求建安企业据实开具发票。 风险9：未按时缴纳土地使用税 释义： 城镇土地使用税按年度和面积计算，按季度缴纳。房地产开发企 - - . - - 考试资料. 业取得土地使用权后，房屋尚未销售之前，由房地产开发企业缴纳；房屋销售后，由买受人承担。 建议： 通过补充协议实现合同约定土地交接时间与实际交接时间一致。 风险10：园林绿化所涉增值税普通发票问题 释义： 房地产开发企业购买苗木，取得自产农产品免税增值税普通发票，可以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价乘以10%的扣除率计算进项税额。如果采购非农业生产者自产的苗木取得了免税农产品增值税普通发票，则不得计算抵扣进项税额，如抵扣可能存在偷漏税风险。 建议： 在合同文本中明确约定自产农产品相关事项，并据实开具发票。 法律依据： 财税〔2017〕37号关于简并增值税税率有关政策的通知 四、销售环节风险点 风险11：销售佣金（薪金）问题 释义： 房地产开发企业销售房屋支付佣金（薪金）及与企业所得税相关的问题。 建议： （1）委托中介公司销售。 - - . - - 考试资料. 利：不涉及劳动用工法律风险 弊：根据《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号），税收最高抵扣房屋销售收入5%。 （2）开发商招聘销售员自行销售。 利：所有销售员薪金支出均可以税前扣除。 弊：存在劳动用工法律风险，且需注意职工个人所得税事项。 风险12：预售款未及时申报缴纳增值税、土地增值税及企业所得税 释义： 房地产开发企业在收到预收款时即应按照相应规定预缴增值税、土地增值税及企业所得税，如企业没有按规定申报缴纳增值税、土地增值税及企业所得税，则存在偷漏税法律风险。 建议： 房地产开发企业及时申报缴纳增值税、土地增值税及企业所得税。 风险13：“阴阳合同”问题 释义： 房地产开发企业利用“阴阳合同”偷漏税款，则涉嫌逃税罪等刑事责任风险。 建议： 规范合同文本，明确约定相关税款的缴纳。