商业中心初步营销策划建议书
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第一章项目提案的原则及思路
1.充分考虑多行为与商业的有机整合,即保证开发商的开发利益,又要确保按商业区模式进行商场动作。
2.充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接,创立本案的核心商圈的竞争力。
3.以“售得出、租得满、做的旺”为大前提,对本案的投资者,租赁经营商户,服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。
4.以“做得旺”为终极目标,进行招商定位,功能划分和商户组合。
5.以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象,强势树立本案品牌形象。
6.优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略,推出适合市场的投资品种。
7.从长远的发展战略目标,结合城市规划,制定项目的市场定位。
8.结合城市规划的有利因素,充分发挥项目地理优势,结合步行街的优势,打造项目品牌。
9.站于商业物业长远发展的趋势,从整体规划和开发利润的角度思考,为开发商争创利润最大化。
第二章项目分析
一、融安县房地产市场分析
融安县位于广西北部,与柳州、桂林分别相距110公里和140公里。全县总面积2905平方公里,总人口32万人,辖6镇8乡153个村(街、社区),聚居汉、壮、苗、瑶、侗等19个民族。县城城区面积为平方公里,人口8万余人,商贸十分发达,历来是桂北、湘西、黔东南三省区交界中心区域的商品集散地,素有“小柳州”之美称。
融安县房地产开发现状统计表
东区建设为重点,扩大规模,完善功能,加快推进城市化步伐。完善城市功能,实现城市容量扩张,全力打造城市品牌,构筑起经济发展的平台。城市化水平已提高2个百分点。同时,融安县房地产业得到了较快的发展。融安县房地产业的升温,有其历史必然性的,归其原因有:
➢得益于国家宏观经济调整,市民的消费信心得以增强和巩固;
➢机关企事业单位取消了实物分房政策,催生了商品房新的市场需求;
➢在“建设小柳州,融入大柳州”城市建设规划中对拆迁安置需求大增,是房地产走旺的主因。
➢金融机构对购房者发放贷款,市民观念的转变、收入的提高,楼盘配套的日益完善,也大大推动了房地产业的发展。
二、项目地块价值分析
本项目地处融安县商业最活跃最繁华的商业中心——桔香路中南段,原融安县饮食服务公司。属于融安县区的核心商业区范围,其商业价值具备先天的区位和地段优势。
项目东部及南部为使用中的居民房、单位宿舍和临街店面,比较破旧,有较好的商业气氛,但档次不高。
融安县长安广场地点位于县城旧机场新城区中心地带,广场东面为规划中的县人民政府所在地北面为融安综合批发市场,西、南面为居民区,环广场周边为城市道路。广场总建设面积为120亩,工程投资1000多万元人民广场的改建会强化城市生活(商务中心、文化中心)功能和旅游功能,形成融安的县区向心源,会提升区域形象,能带来更多的人潮,对同区商业而言是一大利好。
对本项目而言,商业环境、人文环境的逐步改善会带来更多的投资者和经营者,销售通路会更宽广。
同时长安广场的形象会清晰城市中心区的功能定位,令本项目处于“大型商业购物区”范畴,将明确指引目标客户的投资、置业热情,将其整合有利于本项目的宣传推广。
三、项目SWOT分析
总表
⑴区位优势
本项目所在地是融安河东的一级商业中心,据最新的城建规划显示:该区的城市功能拟调整为大型商业购物区、商务中心区、文化中心区,其商业功能和旅游功能得到进一步加强,成为融安城市生活和商业的核心区。
本项目地处融安商业的“核心范围”,拥有先天的区位优势,对目标客户群有极强的吸引力。
——本项目是融安的“高价区”,其商业地位占据融安的制高点,在宣传推广方面将有利于本项目。
⑵地段优势
桔香路是融安县最繁华的传统商业街,其周边一带是本县商贾云集、商机最深厚的地方,是城市未来的一个商业、旅游重心区。
本项目位于桔香路中南段,并与工商银行、火车站、汽车站相邻,其地段优势无可替代,市场潜力有待挖掘。
优势应用:
——研展桔香路在融安商业、娱乐的市场号召力,将利于本项目的推广。
⑶项目可塑性强
本项目占地面积约8000平方米,具备营造县中心大型商业楼盘的条件;融安县区的规划将重新整合县中心区的商(业)旅(游)环境,令本项目具备很强的可塑空间。
优势应用:
——针对融安现有商业卖场购物功能的状况,整合各方面资源,为本项目营造独特的项目个性。
——作为新的商业项目,本项目具备了相当的规模,在项目功能上可以规划地比较完善。
⑷人气优势
桔香路是融安居民消费的集中区,本项目位于县中心区最繁华的商业街上,为本项目带来大量的人流、人气。
——人流、人气是今后经营的最大支持,大量的人流能提供给目标客
户信心的保证。
⑸交通优势
本项目四面环路,交通网络四通八达,出入方便快捷。其所带来的密集的车流、人流令本案的商用物业具有多元化发展的先天条件。优势应用:
——充分利用本项目交通优势,将本项目商用物业的价值提升至融安
首席繁华商业步行街,从而保证开发商赢利空间的最大化。
⑹配套优势
项目所在地块位置存在的大问题是交通环境:区域内部交通比较混乱,机动车和非机动车停车位不足,步行交通和机动车交通混杂。
项目所在的十字街口是融安县的交通枢纽,人车混行、停车位严重不足(占据路面停车,成为交通最大隐患),给项目规划带来必须考量因素。
本项目作为新的商业楼盘可从规划阶段规避市场风险,在配套方
面获取优势,满足该地区的停车需求,获取更大商机。
优势应用:
——在规划设计阶段充分考虑停车消费及住户使用功能,为项目
营销推广提供更完备条件。
小结:
项目的这些优势,再结合个性化生活的商业楼盘规划营
造,以形成本项目极强的卖点。