房地产经济学复习资料

房地产经济学绪论一、什么是房地产经济学？广义：研究房地产经济运行规律，研究房地产资源的合理运用与有效配备狭义：研究房地产开发、经营、消费、服务、管理的运行机制和规律第一章房地产与房地产业一、房地产的概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。

具体的说，是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。

建筑物是指人工建筑而成的，由建筑材料、建筑构配件和设备等构成的整体物，涉及房屋和构筑物两大类。

构筑物是指房屋以外的建筑物，人们普通不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、隧道、桥梁和水坝等。

房屋是指能够遮风挡雨并供人们居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空间场合，普通由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等重要构件构成。

一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物：房产是指建筑在土地上的多个房屋。

地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范畴的立体空间。

房地产涉及建筑地块和地基上的以房屋建筑为重要形式的定着物，是房产和地产的结合统一物。

二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体：房地产商品的使用价值是指能够用来满足人们生产和生活等多个需要房地产商品的价值是指人类普通劳动的凝结三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系：在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（涉及全部权、占有权、支配权和使用权）的转移和变化二、房地产与不动产、地产、物业物业：在我国内地，指已建成投入使用的各类建筑物及其有关的设备、设施和场地。

能够是一种建筑群，如住宅社区、工业社区；也能够是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦宾馆、停车场等；同时，物业也是对单元房地产的称谓，如一套住宅单元、一种高尔夫球场等。

不动产：台湾地区更为通用，指定着在土地之上的建筑物，构筑物和其它附属物及树木等。

地产：香港地区习惯上把土地与房产统称为“地产”。

物业与房地产最大的区别在于使用的范畴有差别。

物业用于指某项具体的房产，地产或房地产；房地产则用于指一种国家、地区或都市全部的房产与地产，但也能够用于指某项具体的房地产。

即物业普通用于个体；房地产普通用于整体。

如人们会说“房地产业”，而不说“物业业”三、房地产的构成和类型（一）建筑地块：建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动有关并含有特殊用途的土地（1）工业用地；（2）商业用地；（3）住宅用地；（4）仓库用地；（5）道路交通用地；（6）市政建设工程用地；（7）公共绿化用地；（8）教育、文化、体育、卫生等用地；（9）港口建设用地；（10）办公用地；（11）军事用地；（12）其它用地（二）房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体。

房屋建筑物是房地产经济活动的最后产品，是房地产经营的重要对象。

房屋建筑物种类繁多，按用途划分，能够分为下列几类：（1）住宅用房；（2）生产用房；（3）营业用房；（4）行政用房；（5）其它专业用房（三）配套基础设施单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须含有对应的配套基础设施：（1）道路、交通设施；（2）地下管道等“三通”设施；（3）生活配套设施；（4）生态环境设施四、房地产的分类1、按土地的使用状态2、从房地产的用途分类:居住物业、商业物业、工业物业、旅游房地产、农业房地产、特殊用途物3、以房地产的运行方式为原则分类：收益性房地产、非收益性房地产4、按市场的交易性质来划分：出售性房、出租性房地产、抵押性房地产、典当性房地产5、基于房地产的性质来分：资源性房地产、资产性房地产。

首先，房地产作为资源，是生产和生活中不可缺少的生产要素。

另外，人们更看重其使用价值，也更乐意用空间来衡量资源性房地产的数量。

另首先，房地产作为一种资产，是资我市场中的重要投资对象，也是家庭和国家财富的重要构成部分，资产量的大小普通用货币价值来体现。

基于性质的房地产分类：资源——使用、生产要素——空间量、资产——拥有、投资要素——价值量五、房地产的经济特性1、内涵的统一性房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，是商品属性和资产属性的统一。

这种经济权利或产权关系是由房地产的商品属性决定的：（1）房地产商品是使用价值和价值的统一（2）价值量具大，更显现出它的资产属性（3）房地产属于不动产，房价地价互相影响房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性首先，土地是一种自然物，含有自然资源属性另首先，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，含有社会经济资源属性3、空间的固定性房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的。

区位成为影响房地产价格极为重要的因素；决定了房地产商品的单一性和非匀质性；给房地产市场带来了地区性的重大特点空间固定性的体现：-自然地理位置-交通地理位置-社会经济地理区位4、需求的普遍性房地产含有生活资料和生产资料的双重性质，它能够满足生产和生活多方面的需求，含有需求的普遍性质，不同于其它商品5、效用的长久性同普通商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身含有长久耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地，其效用能够通过不停再开发得到近乎无限期地延长六、房地产业与建筑业的区别1、两者的经营对象都是土地、房屋等不动产，在经营过程中互相渗入和交叉，存在着紧密相连的关系。

2、两者的产业属性、投入内容、经营方式和经济活动领域等又存在较大的区别：建筑业：建筑业直接从事房屋生产和其它建筑物的建造、改造、装修、安装等物质生产活动，重要经营领域是房屋等建筑物的生产，在产业构造中属于第二产业范畴。

房地产业：重要从事房地产投资开发、商品房销售、经营管理等经济活动，重要提供的是为生产、流通和消费服务的服务性劳动。

七、房地产业的行业特性1、先导性和基础性从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一种先导性、基础性，支柱性产业。

由于房地产开发是都市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业含有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱产业的特性。

房地产业的综合性，重要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。

房地产业的关联性，体现在它是与众多产业部门亲密有关的产业部门。

3、资金密集型和高风险性投资过程：高投资和高风险并存资金密集型行业：价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一种大量资金运作的过程投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，因而涉及的风险也相对较大自然风险、市场风险、利率风险、经营风险、财务风险、政策法律风险4、级差收益型和区域性区域差别巨大、级差收益明显，地区性强；空间固定性，受制于区域经济的发展水平；即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异；房地产业的区域性还造成房地产市场的地区性强5、权利主导型和制约性从社会经济政治关系看，房地产是一种权利主导型的商品，房地产业是受政府政策影响较大、并与法律制度紧密有关的行业这种制约性重要体现在下列几方面：权利关系的复杂性所引发；的外部性特点的制约；运作规范性的制约第二章土地与土地使用制度一、土地的双重属性1、自然特性：土地所固有的，与人类对土地的占有和运用状态无关。

2、经济特性：在人类运用土地过程中产生的，是人类社会的多个经济关系在土地方面的反映（一）土地的自然特性1、土地总量的有限性2、土地区位的差别性3、土地位置的固定性4、土地使用的耐久性（二）土地的经济特性1、土地的稀缺性2、土地的区位可变性3、土地的酬劳递减性4、土地经营的垄断性二、土地的供应与需求1、土地供应：就是可供运用的土地数量，即地球所能提供应社会运用的生产和生活运用的数量。

土地的供应可分为自然供应和经济供应。

自然供应：指地球中可供人类运用的土地数量，又被称为物理供应或实质供应，涉及已运用的土地资源和后备的土地资源。

从全球范畴看，土地自然供应总量是恒定的、无弹性的值，不受价格等社会经济因素的影响。

土地自然供应的制约因素：气候条件、土壤地质条件、淡水资源量、生产资源量、交通的便捷程度。

土地自然供应的衡量指标：土地生产潜力、土地承载力土地生产潜力：指在一定的外部条件作用下，植物生产，涉及作物、牧草、林产品等第一性生物质产量能够达成的上限值。

承载力（carrying capacity):指物体在不产生任何破坏时所能承受的最大负荷。

土地承载力：指以土地经济生产潜力、将来人口的营养膳食原则水平和人口预测数据为基础，推算出来的单位面积能够持续供养的人口数量上限值。

土地的经济供应：是指在自然供应的基础上，通过开发，可为人类直接用于生产、生活等多个用途的土地数量。

特性：土地经济供应的增加，不仅涉及总量的增加，更重要的是涉及因用途转换而造成的某种类型土地的数量提高。

经济供应与自然供应的联系：首先，土地自然供应是经济供应的基础；另首先，自然供应强调土地资源性，经济供应重要针对不同的土地用途，更侧重土地的资产价值，是“资源”与“资产”的统一体。

2、土地需求土地需求，从经济学意义上讲，是指投资者或开发者在一定价格条件下乐意购置且含有支付能力的土地数量。

能够分为对土地本身需求和作为生产要素时的派生需求。

对土地本身的需求能够视为土地产品需求。

派生需求也称为引致需求，即生产者购置生产要素不是为了满足自己的需求，而是为了生产产品以满足消费者的需求。

如消费者对住宅产品的直接需求，引致或派生了开发商对土地的需求。

三、土地在房地产业中的地位和作用（一）土地在房地产业中的地位1、土地在房地产开发中居于基础性的地位：某种用途土地供应量水平能够直接调控整个房地产市场的供应，直接影响房地产市场的供求状况以及价格水平2、土地市场是整个房地产市场的基础性市场（1）土地价格是基础性价格（2）土地的合理流动是房地产市场存在和发展的前提（3）土地资源的配备合理化也是提高房地产资源配备效益的基本条件3、土地的权属关系是房地产基本经济关系土地、土地区位及其所蕴含的政治、经济、文化和社会等有关因素是影响房地产公司经营绩效的核心（二）土地在房地产业中的作用1、增进土地资源合理配备，提高公司效益土地运用的基本构造状况直接关系到社会经济活动的效率和成本水平。

土地运用状况以生变化，会影响到公司的投资决策，甚至对整个经济都含有深远的影响2、土地区位选择决策是房地产公司成功的核心房地产开发公司的初始决策重点在于能否获得有助于公司经营的土地资源、能否获得满足特定房地产开发需要的特定区位的土地3、土地政策是房地产宏观调控的重要手段土地是房地产市场发展的源头，控制土地供应量能够从源头上控制房地产的供应，对调节房地产供求关系能够起到直接强有力的作用。