房地产经济学丰雷重点3
房地产经纪相关知识复习要点
申请个人住房贷款的条件 1.具有完全民事行为能力的自然人。
2.具有城镇常住户口或有效居留身份。
3.有稳定职业和经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。
4.具有合法有效的购买 建造、大修 住房的合同或协议。
5.以不低于所购买 建造、大修 住房全部价款的一定比率作为所购买 建造、大修 住房的首期付款。
6.有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。
7.贷款人规定的其他条件。
申请个人住房贷款所需提供的资料1.个人住房借款申请。
2.身份证件 指居民身份证、居民户口簿和其他有效居留证件 。
3.有关借款人家庭稳定的经济收入的证明。
4.符合规定的购买 建造、大修 住房合同、协议或其他批准文件。
5.借款人用于购买 建造、大修 住房的自筹资金的有关证明。
6.抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明;有房地产价格评估资质的机构出具的抵押物价值评估报告;保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。
7.贷款人要求提供的其他文件或资料。
题目：申请个人住房贷款应提供 。
房地产经纪相关知识复习要点内部真题资料,考试必过,答案附后A.个人住房借款申请表B.借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明C.身份证件原件及复印件D.贷款银行认可的房地产估价机构出具的抵押物估价报告E.在贷款银行开立基本结算账户或一般存款账户,办理全部或部分结算业务答案： ABCD房地产开发贷款一房地产开发贷款的种类按用途,房地产开发贷款可分为住宅开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款等。
二房地产开发贷款的特点房地产开发贷款有下列几个特点：1. 按开发项目贷款2. 贷款金额较大。
3.贷款占用时间较长。
4.贷款风险较大。
三申请房地产开发贷款的条件申请房地产开发贷款的条件主要有：1.具有独立的法人资格,取得法人登记证。
2.实行独立核算,有健全的管理机构和经营管理制度,财务状况良好,高层管理人员素质较高。
房地产经济专业知识与实务知识要点 中级经济师
中级房地产知识重点浓缩第一章市场需求、供给和均衡价格1、区位是指人类行为活动的空间。
位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
区位主体在空间区位中的相互运行关系称为区位关联度。
2、杜能“孤立国”理论的前提条件：（1）在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。
农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。
（2）“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。
（3）“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物、作物生长。
平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。
（4）农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。
（5）农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整他们的经营品种。
3、杜能圈。
第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。
第二圈为林业区。
本圈主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。
第三圈是谷物轮作区。
本圈主要生产粮食。
第四圈是草田轮作区。
本圈提供的商品农产品主要为谷物与畜产品。
第五圈为三圃农作制区，即本圈内1/3土地用来种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲。
第六圈为放牧区，或叫畜牧业区。
4、韦伯工业区位理论假设条件：（1）研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。
在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。
（2）工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。
（3）工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。
（4）劳动力供给亦为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的。
（5）运费是重量和距离的函数。
（6）仅就同一产品讨论其生产与销售问题。
5、一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能大于1。
房地产金融学重点知识归纳
1、房地产金融概念及特点*房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。
房地产金融的特点• 1、资金融通量大• 2、房地产金融具有较强的政策性• 3、房地产金融债券有保障• 4、房地产金融具有证券化趋势2、房地产金融的作用（1）有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展（2）合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展（3）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展3、房地产金融市场的分类*（1）按市场运行层次划分①一级市场：②二级市场：（2）按服务对象不同分类①房产金融市场：②地产金融市场：（3）按融资工具不同分类①房地产抵押贷款市场：②房地产证券市场：③房地产保险市场：④房地产信托市场：⑤房地产租赁市场：⑥房地产咨询市场：4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等5、我国房地产金融机构组织体系从业务上分（1）专营房地产金融业务的机构①住房储蓄银行：②住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。
（2）兼营房地产金融业务的机构①商业银行：②保险公司：③信托投资公司：④证券公司：⑤其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。
*6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。
*7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利②抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。
房地产经济学复习资料
•例:A企业98年2月发生业务如下：向B企业销售房屋1000平方米并取得销售款，平均售价0.20万元/平方米；向C企业销售上述同类房屋500平方米并取得销售款，平均售价为0.10万元/平方米。
经税务机关审核确认，A向C销售的房屋价格明显偏低且无正当理由。
销售房屋适用5％的税率。
问：•（1）A向B售房应纳营业税税额是多少？•（2）A向C售房应纳营业税税额是多少？•答案：•（1）A向B售房应纳营业税额＝1000×0.20×5％＝10万元•（2）A向C售房应纳营业税额＝500×0.20×5％＝5万元。
•例:甲建筑公司以16000万元的总承包额中标为某房地产开发公司承建一幢写字楼,之后甲建筑公司又将该写字楼工程的装饰工程以7000万元分包给乙建筑公司。
工程完工后，房地产开发公司用其自有的市值4000万元的两幢普通住宅楼抵顶了应付给甲建筑公司的工程劳务费；甲建筑公司将一幢普通住宅楼自用，另一幢市值2200万元的普通住宅抵顶了应付给乙建筑公司的工程劳务费。
•要求：①建筑业分包、转包业务营业额的确定；②代扣代缴营业税的计算；③销售不动产营业税的计算。
解：（1）甲建筑公司应纳建筑业的营业税=（16000-7000）⨯3%=270（万元）（2）甲建筑公司代扣代缴乙建筑公司建筑业营业税=7000⨯3%=210（万元）（3）房地产公司应纳销售不动产营业税=4000⨯5%=200（万元）（4）甲建筑公司应纳销售不动产营业税=2200⨯5%=110（万元）例:某商贸公司2000年自建一幢宿舍,其中一部分已竣工销售。
已竣工销售的宿舍楼建筑安装成本为100万元，取得销售收入150万元。
（建筑业营业税率为3%，成本利润率为5%，销售不动产营业税率为5%）•请计算该商贸公司应纳营业税。
（1）自行建造行为交营业税①组成计税价格P=100 ⨯ (1+5%）÷（1-3%)=108.2(万元)②按建筑业交营业税=108.2⨯3%=3.2(万元)(2)销售楼房应缴营业税=150⨯5%=7.5(万元)(3)应纳营业税总额=3.2+7.5=10.7(万元)例8:某建筑公司承揽一项装修工程,公司与发包方合同协议由公司提供装饰材料200万元,装修费300万元，装修完工后，发包方按协议付款，请计算建筑公司应纳营业税额。
中级经济师房地产专业高频考点打印版(全章节)
中级经济师房地产专业高频考点打印版（全章节）第一章房地产经济基本理论【本章考情概述】根据历年考情，本章考试分值在9分左右，主要介绍了房地产经济的基本理论，包括区位理论、供求理论、地租地价理论和城市化理论。
本章基本为原文考核，不涉及案例分析题的考核，建议考生对本章的一些内容对比记忆，并通过做题巩固知识点，以达到“事半功倍”的效果。
区位理论【考频：近五年考察12次】【考点点评】区位理论总共包含4个理论，即农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。
“杜能圈”是农业区位理论的重点内容，中心地、中心地职能、中心性、需求门槛和商品销售范围是中心地理论的重要内容，同心圆理论是城市空间结构理论的重要内容。
学习本章内容一定要分清层次，把思路梳理清晰。
【经典真题示例-2017年】区域内向周围地区居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市，称为（）。
A．中心性B.中心地C.中心地职能D．中心服务半径【答案】B【解析】中心地是指区域内向其周围地域的居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。
中心地职能是指由中心地提供的商品和服务。
不包括制造业方面的活动。
中心性是指一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小。
需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。
商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。
【经典真题示例-2017年】关于城市空间结构理论的说法，错误的有（）。
A．多核心理论的假设前提是城区内土地是均质的B.同心圆用地结构中第一环带是中心商务区C.城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择D.商业区位的空间取向要综合考虑商品生产者和消费者等多元因素E．扇形理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心【答案】ADE【解析】A选项，多核心理论没有假设城区内土地是均质的。
D选项，商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者。
房地产经济学复习资料
四象限模型1、经济增长——居民收入提高——对住宅需求增加——在存量一定的情况下——房租上涨——房价上涨——新增开发量增加——存量增加——导致初始假定住宅存量一定的情况下上涨房租的下降，如此运动，直至达到新的均衡。
2、长期利率下降——投资者对房地产投资的收益要求降低——从而使得房地产资产需求增加——在租金不变的情况下——房价上涨——新增开发量增加——存量增加——房租下降，如此运动，直至达到新的均衡。
3、短期利率上升——房地产开发成本增加——从而使得成本曲线左移——在住宅价格不变的情况下——新增开发量减少——存量减少——房租下上升——房价上升，如此运动，直至达到新的均衡。
4、廉租房、经济适用房的建设——对住宅需求减少——在存量一定的情况下——房租下降——房价下降——新增开发量减少——存量减少——导致初始假定住宅存量一定的情况下下降房租的上涨，如此运动，直至达到新的均衡。
5、限制土地的有效供应——房地产开发成本增加——从而使得成本曲线左移——在住宅价格不变的情况下——新增开发量减少——存量减少——房租下上升——房价上升，如此运动，直至达到新的均衡。
6、投资者对房地产投资的收益要求降低——从而使得房地产资产需求增加——在租金不变的情况下——房价上涨——新增开发量增加——存量增加——房租下降，如此运动，直至达到新的均衡。
经济适用房产生问题的原因分析（1）政策本身的问题①定位模糊：没有明确经济适用住房的适用对象到底是谁，相关的规章、制度也不健全。
②政策设计不科学：缺少标准限制。
开发商从自身利益出发，什么样的户型好卖就建什么样的房子。
供应对象范围过于宽泛、不合实际。
低收入标准偏高，具购买资格的人群过于庞大，相对于极为有限的经济适用住房房源，不成比例；经济适用住房成为高度稀缺的资源，为权力寻租创造了条件。
③产权悖论：一方面强调经济适用住房“有限产权”及不得出租等规定，另一方面又规定“对于购买经济适用住房满5年的，补交一定的土地收益后可上市转让或者取得完全产权”，使购买经济适用住房的住户有“包赚不赔”的保证，争相抢购经济适用住房。
房地产经济学重点总结
1、房地产业构成是什么房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产服务业。
房地产服务业又可以分为房地产中介服务业（含房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等）和物业管理业。
2、支柱产业地位所谓支柱产业就是指在经济成长和产业结构演变过程中，能够带动整个国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业。
从流通环节来看，房地产业为金融业发展提供较大空间，同时，它还带动了房地产中介服务业的发展。
从消费环节来看，房地产业大大地促进了社会消费增长。
2003年8月，国务院印发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。
”3、供求形成机制、运行的规律价格机制：房地产交易价格的变动调节供求关系,优化资源配置；租售比价的变化可以促进存量房地产的流通竞争机制：买方之间的竞争也较激烈；竞争具有区域性；价格竞争和非价格竞争并存4、住宅、商业、工业运行的特点、区别住宅房地产特点：Ｄipasquale（1996）认为较高的保障性住房供给会降低居民对商品房的潜在需求，从而基于预算约束和替代效应，使得商品房价格的正向财富效应得以发挥（Ｌudwig和Slok，2001），所以会提高消费。
商业房地产特点：商业房地产具有复杂性；商业房地产投资巨大；商业房地产开发、运营期长商业房地产对区位要求很高；商业房地产高风险伴随着高收益商业房地产的价值与商业经营活动密切相关工业地产特点：政策主导性强、专业性强；投资大、投资回收期长；区域性强；项目增值性区别：工业地产相对于住宅地产和商业地产有何特点？除了土地使用性质不同外，工业地产相对于住宅地产和商业地产还有以下特点：1、工业地产的客户主要为企业和房地产信托投资基金；2、工业地产的投资必须同时考虑区域经济的风险和产业经济的风险；3、工业地产因为建筑层数少（一般钢结构1-2层，钢混结构3-8层），所以建设周期短。
5、存量、流量存量和增量互动机理存量市场的价格决定增量市场的价格，从而决定增量市场的需求增量市场开发建设量增加，进入市场交易后，会使存量市场的供给增加，从而抑制存量市场上的价格上升6、房地产周期的几个阶段和主要指标阶段：复苏、繁荣（波峰）、衰退和萧条（波谷），或者合并为高涨（包括复苏、繁荣）和低落（包括衰退、萧条）指标：先行指标、同步指标、滞后指标7、宏观调控手段、目标、宏观调控指标，为何没成功手段：财政政策、货币政策目标：经济增长、物价稳定、充分就业、经济总量基本平衡指标：1、GDP，即国内生产总值2、物价水平，也就是CPI指数3、就业水平4、国际收支为何没成功：1、误把管制开发商当作控制房价2、误把成本管理当作控制房价3、误把推行政策保障住房当作控制房价4、误把地方政府当作控制房价的责任主体8、经济周期理论，主要指标经济周期理论：经济学对经济周期波动的研究大体上经历了三大阶段，形成各具特色的经济周期理论。
房地产经济学重点
美国“次贷危机”：是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市激烈震荡引起的风暴。
直接原因;：1、美国的利率上升和住房市场持续降温。
2、利息上升，还款压力增大。
深层原因：1、房地产市场异常活跃，诱发危机2、金融创新，违规操作放大危机3、高杠杆运作将危机由虚转实。
4信贷的过度支持次贷危机的传导：对于新兴市场国家而言，危机首先来自于欧美市场进口需求的放缓，而非银行体系的崩溃。
美国的经济危机是从虚拟经济扩散到实体经济，而新兴市场国家在经济危机中所要面临的考验，则很可能是实体经济不景气因而拖垮本国的金融部门。
对中国经济的影响第一，次贷危机主要影响中国的出口。
其次，我国将面临经济增长趋缓和严峻就业形势的双重压力。
最后，次贷危机将加大中国的汇率风险和资本市场风险。
适度宽松的金融可以促进经济发展，但过于宽松的房地产金融政策会助长房地产泡沫的产生和形成，房地产价格在经过一段异常膨胀之后，开始下降，进而破灭。
房地产泡沫一旦破灭必然会导致金融危机的发生措施：金融机构是房地产市场的支撑力量，因此在处理房地产问题时，金融机构是占主导地位的，金融机构应该规范对房地产的信贷，加强对个人住房抵押贷款，房地产开发贷款，建筑企业流动性贷款，土地储备贷款的严格审查，降低银行资金进入房地产市场的高风险。
实现房地产业与金融业共同发展。
政府应该对房地产市场保持高度警惕，尽可能使用经济手段加强对房地产市场的宏观调控，同时保持政策的连续性，减少预期变化引起房地产市场波动。
房地产投资原则中的利用财务杠杆房地产投资具有很大的诱惑力，其原因之一就是房地产投资可以利用财务杠杆以小搏大。
房地产投资中利用财务杠杆指的就是利用较少的投资获取较高的银行贷款，从而完成房地产投资过程。
房地产投资者应该善于利用财务杠杆，“借鸡生蛋”，用较小的代价获取较大的收益。
为此，要建立良好的企业信誉，搞好与银行的关系，选择好投资对象，使其具有乐观的前途。
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第四篇房地产市场的宏观经济分析重点研究房地产金融与资本市场以及房地产周期波动、投机和泡沫。
●经济增长中的GDP与GNP的区别。
●经济增长的驱动因素。
（多选）
●论述房地产市场与经济增长的相互影响、相互关系。
（重点论
述）
●恩格尔系数。
主要分析两者之间的相互影响。
●房地产金融的特点以及融资方式。
（理解记忆简答）
●直接融资和间接融资的过程的异同。
●房地产金融市场的主客体之间的联系和关系。
金融市场的划
分。
（论述）
●房地产抵押的过程。
（理解）
●什么事住房公积金。
●房地产股票融资、债券融资以及信托的含义和特点。
●经济周期波动的原理。
总需求与总供给的关系曲线。
主要的
经济周期理论。
●论述房地产周期波动的基本原理。
包括房地产周期波动的阶
段，四个阶段以及四种形态。
●论述房地产周期与宏观经济周期的关系。
●论述影响房地产周期波动的因素、形成机制都有什么。
●运用乘数加速原理解释房地产周期波动。
（了解）
●主要的房地产周期波动成因理论。
（5个）
●投机与泡沫的理解。
泡沫形成的条件。
（多选）了解泡沫理论●房地产投资与投机的区别、房地产泡沫与周期的区别。
●（多选、简答）房地产投机与泡沫形成的因素。
●论述，我国学者对房地产是否存在泡沫的论述以及观点。