2015年大运河孔雀城高密竞品项目分析(框架)11.11
20151216旭辉中心周边竞品
富力虹桥十号
在售
2016年11月底
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虹桥·正荣中心在售源自2016年底交房/
虹桥·协信中心
在售
2015年3月已交房
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万科时一区
在售
2016年3月底
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阿里巴巴商办 新华联国际中心
不详 未公布
不详 /
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业态分析 产品业态 旭辉中心 中骏广场 富力虹桥十号 虹桥·正荣中心 虹桥·协信中心 新华联国际中心 万科时一区 阿里巴巴商办 无 有 无 无 无 有 购物中心 商业街 有 有 有 有 有 写字楼 有 有 有 有 有 有 有 有 无 有 无 无 二期 无 酒店 住宅 有 二期 有 无 无
附：北片区项目实况
附：南片区项目实况
虹桥北区总计8项目概况 项目 中骏广场 开发商 中骏置业控股有限 公司 上海极富房地产开 发有限公司 正荣御品（上海） 置业发展有限公司 上海远定房地产开 发有限公司 上海万树置业有限 公司 北京传富控股有限 公司 上海新华联房地产 开发有限公司 租售 在售 交付时间 2016年12月交付 最重要弱点 / 备注 一期：4.2米层高，独栋4-5层2700㎡， 4.6万；标办8-9层，整栋出售，4.1万。 二期会有酒店公寓，酒店商业配套 目前项目一期以类别墅合院和精工小 高层为主，标办1100㎡，独栋960㎡， 4万以上；二期是全部商办 4.5米层高；标办134-2600㎡，；独 栋2300㎡；标办大堂挑高9米，独栋 大堂5.9米；二期会有1万㎡自持商业 和酒店配套，标办4万，独栋5万 一期：4.3米层高，在售两栋独栋3800 ㎡，区域内唯一可做酒店式公寓；二 期2017年5、6月交房；标办3.8万； 独栋4.8万 住宅已经交付；写字楼是现房，4.5米 层高，标办最小120㎡，独栋22002700㎡ / 明年有商场建成开业
方案1-2015-8-8-M
规划思路 ▏ Planning ideas
剖面图 Profile
板式 7+3F 高度：30m 板式 13F 高度：39m 三期入户大门 1F 高度：6m 二期入户大门 2F 高度：12m 二期入户大门 2F 高度：12m
组团景观 庭院式
景观轴 仪式对称
社区商业街区 生活休闲
轴线景观 超大尺度
围合广场 品质享受
采光面
户型设计 ▏ Apartment layout design
入户流线 Home flow line
脏区
净区
在入户花园分别设置通向客厅 和厨房的门
买了菜回家不必进入客厅，直接进入厨 房，减少污物的二次污染。
户型设计 ▏ Apartment layout design
玄关 The entrance
87408.5
307211.45 244790 222300
提高售价 商业价值 理论利润最大化模型 降低成本
价值排序
提高售价
当地市场：花园洋房比高层塔楼销售贵1000元/㎡
Townhouse
Large flat layer
Garden Villa
Point type
Double top
8.7万㎡ Townhouse：28户 总建面7280㎡ Large flat layer：17户 总建面4420㎡
老年阶段：家庭结构再次 改变，居住功能要求较高， 需求较高品质的生活。
市场分析 ▏ Market analysis
买得起：以刚性需求客户支付能力为总价上限
1次购房平均年龄
2次购房平均年龄
3次购房平均年龄
4次购房平均年龄
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34
39
项目SWOT分析(1).pptx
Opportunity机会分析
Threat威胁分析
O1、太平工业区规划前景看好； O2、普兰店建设快速推进，企业单位激增，住宅消费上升； O3、外来人群的需求份额持续走高，给项目带来更多的市场空
间； O4、随着区域的深入开发，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上
升； 05、未来区域人口的增加，有利于项目公建的销售； 06、普兰店房地产市场的快速发展，为投资客提供了较高的投
分流。
综合分析结论：
➢ 本项目核心竞争力显著，低总价，低首付优势，锁定需求最为强烈的初中级置业者，同时具 备了超强的投资价值，和乐观的发展前景。
➢劣势体现在发展性中，抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场形式。提早入市，做足 增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。
➢尽管项目市场整体风险值比较小，如果实现快速回笼资金，核心要素是销售推广体系的强力 配合，以及短时间内的客户积累渠道。
宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政 策，未来影响加剧
W――劣势
地块狭长：地块狭长，建筑格局摆布受到限制 车站影响：紧邻长途汽车站，噪音、空气污染较
大，治安环境受影响 既有障碍：地块上遍布高压电线，与及西北角的
气象站等，影响项目品质
O――机会点
区域升温：楚州区房地产市场持续升温、区域发 展空间大，价值将得到进一步提升
房产政策频出，客户置业谨慎，竞争对手及其他片区分流客户。
去哪里寻找这片土地的点金魔杖？
做细市场 做精产品
扬长 □ 强化水口湖滨公园与文化体育中心的生活休闲资源及项目发展前景； □ 在操作中适当借助周边大社区的良好形象为自身推广； □ 通过创新，打造片区标志性的、具有自己独特性的高层产品。 避短 □ 做细市场，通过科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出； □ 围绕项目地块的属性和市场定位，做精产品，再加以精致的包装，软硬相加，以产品来提升项目
房地产营销策划 -2015麓湖生态城踩盘报告
景观系统——项目癿景观设计强调山地和森林癿相互关系，保留山体景
观，变化湖区景观，建筑内部又不外部景观形成互动，无论身处何处都有 最佳癿观景体验。而得益于得天独厚癿癿地形资源，项目内湖域、湿地、 草地、森林构成了多样化癿景观体系。
类型 高密1类 高密2类 高密3类
低密1类
低密2类
低密3类
组团名 琉璃溪岸
云树 澜语溪岸
麒麟荟 蓝花屿 白玉台 沉香谷 隐溪岸 黑珍珠 黑蝶贝
价栺级别 130万-360万 200万-500万
700-1000万
客群 中产阶级中癿享受者 企业高管、企业主等，喜欢电梯豪宅癿人群
追求高层享受癿有钱人
600-1000万
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公共区域：麓客岛——麓湖打造的主题公园
目前寻麓君咖啡馆不儿童 挑战乐园已投入使用，其 余项目也在建设中。
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项目小结
1. 项目的优势 ① 位于天府新城核心区，区位优势明显； ② 项目交通十分便利，紧邻天府大道南延线，地铁一号线在区域内停留三次； ③ 项目自身自然资源得天独厚，项目内生态环境极佳； ④ 产品类型多样，满足高端人群各项所需； 2. 项目的劣势 ① 周边配套丌够完善，基本生活丌够便利; ② 部分别墅区楼间距较小，私密性较差； 3. 项目销售整体认知
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营销手法：
二、社会化营销
麓湖放弃了影响力越来越贫弱癿平面媒体营销斱式；通过研究客群癿特点，以“寻麓之旅”为主题，行之有效癿不互联网相结合，透过 “寻麓之旅”微単、微信平台，以时下流行癿“互联网社交”癿形式，不客群迚行面对面癿沟通、交流、宣传，幵通过“麓沙龙”癿形 式不线下相结合，成功癿拉拢了客群，了解客群癿需求，幵传递出产品癿特点。
20150505_天津_红桥大成项目_关于惠灵顿情况分析
劣势: 每期仅有两个户型，可选性较少； 户型尺度较小，难以满足三居客户对于空间的需求；
第四部分
推售与价格实现
[关键内容]: 量价走势分析
22
一期量价走势：
40 35 30 25 20 37 37 19216 19732 19250 19203 24 16 15 19636 19785 19265 18881 22 14 8 12 13 1 19000 18500 18000 17500 20546 20720 20514 20735 20644 21000 20500
4、“汉斯格雅”品牌卫浴龙头；
5、“银晶”品牌卫浴五金； 6、“松下”品牌全热交换机、换气扇； 7、“生之源”品牌给水过滤器； 8、“龙甲”品牌钢木复合防盗门（耶鲁防盗门锁）； 9、“欧琳”品牌厨房橱柜； 10、“海华”品牌户内门（耶鲁门锁及五金）；
第三部分
户型规划分析
[关键内容]: 各类产品配比 产品户型图
20600 20400
25
11
22
26
20200 20000
9月首开 10/12/13 号楼360套
11月加推 11号楼 120套
4月底加 推3/6号 楼244套
二期依然采取走量策略，（玺岳同期均价 1.96去化量约为惠灵顿一半），首开底价入 市，随后价格逐步上升。 三期客户较广泛，红桥、南开及河北和平的 企事业单位，私营业主为主。 15年任务16亿，现已完成4.8亿（30%）4 月底降价为冲刺年度业绩，后期动作要根据 任务完成率，预计价格不会有太大变动
一期
位置： 北马路与北门外大 街交口，为三期中位置最 好地块； 面积：主要为 189&168 大 户型，仅两栋为95平户型
竞品项目户型分析报告
竞品项目户型分析怡水龙城：B户型：两室两厅一厨一卫，面积约90-94平米D户型：三室两厅一厨一卫，面积约为106-114平米该项目户型特点为次卧室为刀把房型，且卧室均设置壁橱，入户门正对卫生间门，自入户门至卫生间门的面积设置有问题，基本属于浪费面积，并且户型没有做到动静分离，厨房没有阳台，使用时易造成室内空气污浊。
户型优点是南北通透，全明户型，通风效果好。
宋城华府：D户型：两室两厅一厨一卫，面积为91.4平米B户型：两室两厅一厨一卫，92.8平米C户型：三室两厅一厨一卫，104.7平米E户型：三室两厅一厨一卫，112.6平米F户型：三室两厅一厨两卫，119.9平米G户型：三室两厅一厨两卫，129.3平米BCD户型统一特点是厨房没有阳台，污浊空气很容易在烹饪期间倒灌进室内，且户型设计没有动静分区，虽然在入户门正对卫生间门的问题上有所处理，但是并不能改变入户即见卫生间门的问题。
EFG户型统一特点是入户门直至主卫的位置空间过于浪费，不能很好地被利用，属于浪费面积。
FG户型的卧室都是刀把房型，不规整。
瑞景花园：H户型：三室两厅一厨一卫，111.98平米G户型：三室两厅一厨一卫，114.35平米D户型：两室两厅一厨一卫，89.06平米C户型：三室两厅一厨两卫，125.06平米B户型：三室两厅一厨一卫，约107-109平米A户型：三室两厅一厨两卫，约128-130平米ABCGH卧室基本都属于刀把户型，并且都带有壁橱，这样设计固然能够制造出主卧带衣帽间的感觉，但是同时也缩小了业主自我设计的空间，局限了一部分人对于卧室改造的想法。
ABCDH户型的厨房没有阳台，如果厨房门在烹饪时没有关上的话，油烟等污浊空气就会倒灌进室内，造成二次污染。
上述户型同一问题都是从入户门直至主卫的位置上浪费面积较大，且没有设计成动静分离的空间设置。
东景豪庭：A户型：三室两厅一厨两卫，约120平米B户型：三室两厅一厨两卫，约145平米D户型：两室两厅一厨一卫，约98平米ABD户型统一优点是南北通透，采光良好，全明户型，但是在户型设置上都有一个问题，浪费面积过大而且没有动静分区功能分区的问题。
竞品分析报告2016-8-5简版
宇泰壹號项目 竟品分析报告
三、优惠2480（楼王25#四层把西山）
3.多层顶层1500元/㎡（阁楼）
1、低首付的营销策略，普遍盛行，几乎主要竞品都在这么做，无非就是将 0首付的风险，转嫁给银行，这也是我们反复强调的营销策略，希望能引起 领导的关注； 2、蓄水时间近两个月的鼎浩国际城项目，成交情况十分不理想，一是目前 市场情况走低，大环境不好，来访不足；二是没有大型活动铺垫；三是交 房时间较晚； 3、我们将会采取正常定价，但是通过折扣力度，降低单价的价格策略，来 与市场上的同质化竞争对手竞争
二、在售户型图展示
三、优惠政策及活动
1、低首付：以2700元/平米的价格购买，向银行以3000元/㎡贷款 2、以抵账房的名义低价出售房源，2600元/㎡-2700元/㎡
3、售楼处同类型户型为3120元/㎡，最高优惠150元/㎡
以22号楼1单元1001室，面积为93.63的两室房型为例： 单价为2700元/平米，总价252801元 对银行报价为3000元/㎡，总价为280890，首付20%，贷款80%， 贷款额为224712，即22万，252801-220000=32801元，这是实际首付款， 契税总房款1.5%=4213元，物业维修基金90元/㎡=8426.7元 加上各项交易费、工本费、杂费入住费等，首付须交纳5万元左右。
1、才（柴）金玉在线上渠道卖抵账房，通过建立微信群的方式进行销售； 2、售楼处也在卖抵账房，与现场正价房源势必形成冲突，那么这种搬起石 头砸自己脚面的行为，是不符合逻辑的。 因此，我们判断：
变相降价销售
鼎浩国际城项目 竟品分析报告
二、在售户型图展示
三、优惠政策及活动
1、正常首付20%，可以做0首付 2、2期小高层均价2900左右，洋房3000左右 3、8月6日开盘，认筹排号40组左右，认筹金10000元， 开盘当天成交，就有礼品赠送（净水机） 4、0首付举例说明：
2015大理洱源凤凰城项目商业分析报告38p
汇总 135 110 40
业态分析
出现综合货品占 中较大情况，因 为： 1、洱源县城地域 较小，人口较少 商家为商业为达 到利益最大化， 走向小型多元化 发展； 2、突出洱源县商 业专业程度极低。
——服装业态：合计面积7400㎡，合计商家数 量136家，平均54㎡/家。
行标签 包 母婴用品 男装 内衣 女装 品牌服装 童装 运动品牌 综合 占比 1% 3% 7% 10% 38% 4% 19% 5% 13%
业态分析
行标签 玻璃 地板 管材 楼梯 铝材 塑料 太阳能 五金 综合 涂料 装饰 门业 占比 2% 16% 6% 2% 10% 1% 7% 15% 16% 10% 12% 3%
——建材业态：合计面积9415㎡，合计商家数 量107家，平均88㎡/家。
小业态数量分析
17 11 2 行标签 玻璃 地板 管材 楼梯 铝材 塑料 太阳能 五金 综合 涂料 装饰 门业 占比 1% 16% 5% 1% 9% 1% 5% 11% 27% 13% 10% 2% 6 8 2 1 3
66 52 12 17
33
15 17
滨河 廉租 灵杰 兴源 兴源 安居 彩云 菜市 河滨 九台 康宁 灵应 凌云 宁湖 宁新 青昌 顺德 腾飞 团结 文碧 文康 兴源 路 房 路 路 路 巷 巷 场 路 路 巷 路 港 路 路 路 路 路 巷 路 路 花园 (北) (东) (南) (北) (西) 汇总 6 33 15 17 45 60 22 22 2 6 9 44 64 57 7 250 7 22 66 12 52 17
太阳 五金 综合 涂料 装饰 门业 能 8 16 17 11 13 3
16 17 11 13
玻璃 地板 管材 楼梯 铝材 塑料 汇总 2 17 6 2 11 1
保代!竞品项目分析20150914 (2)
9月初 兵器展
9.11 临时售楼部开放
【中海花湾一号】
集商铺、公寓、写字楼和住宅的商住综合体
项目 占地面积 建筑面积
内容 18万㎡ 130万㎡
建筑类型
超高层住宅、公寓及商 铺
容积率
7.2
开发商
中海地产
主力户型
主推产80-160㎡两至三 房，公寓，商铺
价格
认筹：2万抵10万）
项目节点 发布会亮相，周周有活动，天天有油米
蟹宴 南沙游
开盘
拓展团队 500人拓客团队，强力拉动诚意客户
从北方拓客团 队中招聘5个优 秀人才担任1-5
组的组长
5个北团
管理者
本地5个优秀人 才担任6-10组
的组长
5个南团
拓客1组 …… 拓客5组
每组50人，均为各大高校实习生
拓客6组 …… 拓客10组
每组50人，均为各大高校实习生
人才储备： 实习生均是“海之星”人才计划 中的储备人才，来自各大高校， 经过严格挑选，有思想有斗志有 激情有战斗力
06 79㎡
B2
04 96㎡
01 140㎡
03
02
住宅
118㎡
160㎡
筹数排序：
05 90㎡
06 90㎡
117㎡＞80㎡＞160㎡＞90㎡＞160㎡ 04
95㎡
117方最多，其次是80方和160方。90方德刚
B6
01 110㎡
需户型不多，140方的面积相较160方不够大
气因此筹数也不多
03 110㎡
住宅B2 公寓B1
推售其中一块地
A4回迁房
回 迁 房
住宅B6
金额
20亿
（按3.2万/㎡，110㎡套均计算）
嘉善孔雀城
嘉善孔雀城孔雀城构筑“幸福城市”，是认同任何社会角色，任何年龄阶段关于幸福的权利，实现市民生活梦想的城市。
孔雀城以智慧城市、生态城市、文化城市三大系统构建幸福城市体系，营造未来城市发展的幸福生活场。
内容概要孔雀城构筑"幸福城市"，是认同任何社会角色，任何年龄阶段关于幸福的权利，实现市民生活梦想的城市。
孔雀城以智慧城市、生态城市、文化城市三大系统构建幸福城市体系，用12大城市级、4项社区级及1项组团级形成全系城市生活配套，营造引领未来城市发展方向的幸福生活场。
[1]2孔雀城京郊别墅小镇连锁品牌。
一个北京城，四个孔雀城。
03年起，京御地产开创性地将连锁模式引入地产领域，围绕北京的郊区规划、开发了四个别墅小镇。
09年开始，四个孔雀城全面亮相北京，无论你住在北京的东南西北，都有适合自己的孔雀城，而且只需总价80万起即可拥有，可以“让你提前10年住别墅”。
孔雀城专注于京郊别墅小镇的开发，以百万的价格，铸就千万的品质，让您享受别墅生活，不离都市繁华。
孔雀城连续三年位居京郊别墅市场开发量和销量的前列，成就了“京郊别墅小镇连锁品牌”的美名。
四个孔雀城永定河孔雀城——森林小镇，幸福田园大运河孔雀城——国际公民，五星配套潮白河孔雀城——创意水街，河岸小镇八达岭孔雀城——八达岭下，葡萄湖岸3永定河孔雀城特色：森林小镇，幸福田园永定河孔雀城是“森林小镇，幸福田园”，以其绿色风光及家家户户配置的有机农田为主要卖点，一派久居都市渴望回归自然的现代人向往的桃源风光。
家门口的田园向来是永定河孔雀城最诱人的看点。
想想看，别人家孩子闷在屋里玩电脑游戏，您的孩子和您一起在有机农田里摘黄瓜，蜜都要甜出来了。
此外，别墅小镇内还有800米杨树林大道，俨然一片绿色森林，给您绿色氧吧级的养身享受。
地段交通：玉泉营南39公里从市中心出发，车程不足一小时。
永定河孔雀城附近的轨道交通配套将随着时间推移日趋完善。
2010年底，地铁四号线完工，2012年，四号线延长线（马家楼—黄村医药产业园）将投入使用，这将极大地提升孔雀城交通条件。