房地产开发投资项目经济评价方法

房地产开发投资项目经济评价方法

房地产投资风险大。投资者需要慎重做出投资决策，一旦决策失误，投资者就会遭受重大损失。投资决策是开发投资过程中最重要的一项工作。在投资决策前，需要从财务角度对各个投资项目进行评价。经过长期实践，投资者已经摸索出一套完整而科学的项目评价方法，本节将予以简要介绍。

房地产投资项目评价方法大致分为确定性和不确定性两种。确定性评价方法有静态和动态之分，静态方法是投资回收期、投资收益率、开发成本利润率等；动态指标有净现值，净现值率，内部收益率、动态投资回收期等，不确定性评价方法主要是敏感性分析、概率分析等。

房地产开发投资项目经济评价方法

房地产投资风险大。投资者需要慎重做出投资决策，一旦决策失误，投资者就会遭受重大损失。投资决策是开发投资过程中最重要的一项工作。在投资决策前，需要从财务角度对各个投资项目进行评价。经过长期实践，投资者已经摸索出一套完整而科学的项目评价方法，本节将予以简要介绍。

房地产投资项目评价方法大致分为确定性和不确定性两种。确定性评价方法有静态和动态之分，静态方法是投资回收期、投资收益率、开发成本利润率等；动态指标有净现值，净现值率，内部收益率、动态投资回收期等，不确定性评价方法主要是敏感性分析、概率分析等。

一、确定性评价方法

(一) 静态方法

静态分析方法是传统评价方法，也称作非折现法。对投资项目进行经济评价时，不考虑资金的时间价值，即投资成本和收益等资金流量不需要进行折现。静态分析方法简便易行，但不能反映投资项目整个寿命期内真实的资金流量，不能客观而全面地反映投资活动。这种方法常用于短期、小型投资项目评价。

1. 投资利润率。

投资利润率是指房地产投资项目的年均利润总额与总投资之比。其计算公式为：

当项目投资利润率大于预先设定的基准投资收益率或者行业平均利润率时，项目可行；反之，项目不可行。

2. 自有资金(权益)投资收益率

这个指标反映投资者的实际获利水平。其计算公式为

3. 投资回收期

投资回收期也称还本期，是以项目的净收益收回总投资所需要的时间，是反映房地产投资回收能力的重要指标。其计算公式为：

例如，某房地产投资项目现金流量表如下：

单位：万元

阶段

年份

现金流土地开发房屋建设销售

0 1 2 3 4 5

现金流出500 60 1400 1500 100 100

现金流入0 0 0 50 3500 4000

净现金流量-500 -60 -1400 -1450 3400 3900

累计净现金流量-500 -560 -1960 -3410 -10 3890

投资回收期越短，说明投资成本回收越快。因此，利用这个指标筛选投资项目时，应选择数值最小的项目。

(二) 动态分析指标(折现法)

动态分析方法是一种考虑资金时间因素的评价方法。这种方法较全面和客观地反映投资项目整个寿命期的经济效果，在中长期项目评估中得到广泛应用。

1. 净现值

在计算期内，将各年(期)的净现金流量按预先规定的折现率或基准收益率分别折算到项目实施开始时的现值之和，称为财务净现值，简称净现值(NPV)。其计算公式为：

式中：CI为现金流入量

CO为现金流出量

(CI-CO)t表示第t年的净现金流量

n为计算期数

i为基准投资收益率(贴现率)

净现值是衡量一个或比较多个投资方案经济效果的指标，当NPV≥0时，表明项目的动态投资收益率大于或等于基准收益率，在经济上可行。若NPV<0，说明项目投资收益达不到预定要求，应当否定。在同一项目不同方案比较时，应当选择净现值大的方案。不过应当注意，当不同方案的投资规模不同时，不能用净现值指标，应采取净现值比率。

2. 净现值率(NPVR)

净现值率是项目净现值与总投资现值的比率。它表示动态单位投资的净收益的大小，在各方案总投资不同的情况下，应采用净现值率比选方案。计算公式为：

式中，NPVR为净现值率，NPV的项目净现值，PVI为项目投资总额现值。

在用NPVR进行项目财务评价时，数值越大说明其经济效益越好。采用NPVR对不同投资方案进行比选时，所使用的折现率和计算期数应该相同，否则不可比。

净现值率和净现值的计算可通过下例说明。

例1：某房地产开发项目的投资和收益情况如下表所示，基准收益率(贴现率)为10%。试计算NPV和NPVR。

序号n 投资生产成本总收入净现金流量现值系数净现值

(1) (2) (3) (4) (5)=(4)-(3)-(2) (6) (7)=(5)×(6)

1 3700 -3700 0.9091 -3364

2 4800 -4800 0.8264 -3967

3 1500 -1500 0.7513 -1127

4 3000 3500 500 0.6830 342

5 5500 7000 1500 0.6209 931

6 4500 7000 2500 0.5645 1411

7 4500 7000 2500 0.5132 1283

8 4500 7000 2500 0.4665 1166

9 4850 7000 2150 0.4241 912

10 4850 7000 2150 0.3855 829

11 4850 7000 2150 0.3505 754

12 4850 7000 2150 0.3186 685

13 4350 10000 5650 0.2897 1637

净现值1492

净现值率1492÷(3364+3967+1127)=17.64%

3. 内部收益率(IRR)

内部收益率是在投资活动有效期内，开发项目的逐年现金流入的现值之和等于现金流出现值总额，即净现值等于零的折现率。其意义在于它是一个项目所能接受的最大贴现率。它实际是预期投资收益率。计算公式为：

或NPV=0

式中，IRR为内部收益率，其它符号代表涵义同前述。

计算IRR，要解上述方程，比较复杂。在实践中，一般采用线性插值法(又叫试错法)或图解法求解。

线性插入公式：

式中，i1为试算用的较低的i值；i2为较高的i值；NPV1为用较低的i值算出的净现值(正值)；NPV2为用较高的i值算出的净现值(负值)。i1和i2之差不应超过1%-2%，否则，贴现率i1和i2与财务净现值NPV之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。

试算方法是假设几个不同的i值，求净现值。如果净现值大于零，则i值嫌小；如果净现值小于零，则i值嫌大。反复计算，求得净现值等于零时的i值，即为内部收益率。

下面举例说明IRR的计算。

例2：某项目在试算过程中，其净现值由正变负只出现一次。当i等于14%时，净现值为86.45万元；当i取值16%时，净现值变为-66.71万元，因此，该投资项目的内部收益率应在14%-16%之间，通过线性插值公式计算得到：

用图解法求内部收益率：

采用上例数据，以净现值为纵坐标，贴现率为横坐标，绘图如下：

房地产开发投资项目经济评价方法