最新写字楼的客户分类

一、写字楼客户分类

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与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型客户和投资型客户。2

1、自用型客户分析

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市场上写字楼普遍存在车位不充足的情况，据调查了解，车位充足与否，已成4

为客户购买和衡量未来写字楼素质高低的重要因素。部分高端商务客户在济南很5

难找到相应的办公场所，市场存在大量购买整栋、整层办公空间的需求（如：中6

润世纪广整层以上去化量占所有已售房源3/4，现在在售的1号楼也以整层或多7

层销售为主）。

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其中大中型客户群主要包括一下四类：

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（1）、政府机构转制出来的大集团以及将要转制的大集团；

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（2）、国内外的金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行12

金融性机构；

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（3）、大型股份制公司及外省市集团，包括上市公司；

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（4）、国内外大型的专业公司，如服务咨询行业、广告行业、IT行业、通讯15

行业等。

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2、投资型客户分析

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针对投资客户对购买的写字楼产品不同的处理方式和受益方式，我们将投资客18

户分为纯投资型客户和兼顾型投资客户。

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（1）纯投资型客户

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该类客户将购买的写字楼完全出租，以获得租金收入为主。这类客户可分为两种：21

一种是有足够空余资金的个体，包括外商、港澳台客户及省内外个体老板，一般22

购买的面积较小，他们在升值未得的情况下，投资以获得租金收入；另一种是国23

内外的专业投资机构和投资基金，他们可能会整层或多层购买，他们购置物业，24

主要是为了长期持有经营。

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（2）兼顾型投资客户

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这类投资客户购买的主要目的其实还是自用，但是在购买时有前瞻性的判断，为27

企业留下了充裕的空间，富余的那部分对外出租；另一部分在自用之余，购买物28

业作长期投资。

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二、写字楼客户主要考虑的细节

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与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型和投资型。但由于写字楼产32

品是作为办公场所出现的，客户在购买时候也更多的考虑到了商务功能。总结一33

下，客户在购买时主要考虑一下几点：

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1、地段优势：与住宅产品一样，好的地段往往是最大的卖点。因为好的地段决35

定了好的交通状况、完善的配套设施等。相对于住宅产品而言，写字楼更加倚重36

地段的优势。不论是投资租用型业主或自用型业主，都是想买一个良好的增值前37

景，因此，在选择中应与写字楼所在的区域环境在政策、技术创新、人才、商贸、38

人气等方面的独特优势相结合，关注该区域基础设施和其他配套设施的建设及今39

后的发展，并了解相毗邻的周边都有哪些国内外知名企业加入。

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同时，因为房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区及商贸繁荣区41

土地的稀缺性更强，增值的空间更大。这些区域的人流、物流、信息流、资金流42

汇聚，商机勃发，区位资源优势得天独厚。因此，是否位于城市的主中心区，是43

衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

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2、写字楼的档次：随着社会经济的发展和各企业经济实力的不断增强，客户对45

写字楼的要求越来越高，写字楼已经成为企业身份的表征。特别是给人第一直观46

印象的外立面，作为建筑语言，不但是企业形象和实力的表现，还担任代表所在47

城市商务区标志性建筑的重要角色，更成了客户选择写字楼的重要参数。租户选48

择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写49

字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。

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值得一提的是，如果投资那些独立式写字间或商务公寓时，应将该目标租户的业51

态和经营形式作为重点考虑，因为许多中小型或成长型企业一般规模不大，所需52

的写字间面积也不多，但是舒适、方便、够档次依然是其首选。

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3、品质直接关系使用性：如果用生产效率来衡量写字楼设计是否合理，那么好54

的写字楼并不只是显示其外立面如何的风光，而是看能不能激发员工灵感，更好55

地进行创造财富。不论是投资型业主还是自用型业主，写字楼的品质至关重要，56

它包含了很多方面的内容：如建筑立面、建筑品质、办公区的文化环境的营造等，57

如交通的便利程度，能否四通八达，空调系统、供暖系统、供水情况、车位设计58

是否合理、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场59

观察、实地感受。所以，写字楼投资者的新“金矿”就是瞄准种种利好的因素投60

入资金，长期获利。

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4、智能自动化：随着社会的发展和人们办公环境的改善，办公智能化、自动化62

逐渐成为写字楼产品必不可少的因素。5A系统：OA-楼宇信息管理系统

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（OFFICEAUTOMATION）； FA-自动消防报警系统（FIREAUTOMATION）；SA-安全64

防范系统（SECURITY AUTOMATION）；CA-通讯自动化系统

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（COMMUNICATIONAUTOMATION）；BA-楼宇自动控制系统（BUILDINGAUTOMATION）；

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甚至PA-停车管理系统（PARKINGAUTOMATION）已经成为衡量一个写字楼档次的67

标准。

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5、投资回报率：无论是自用型客户还是投资型客户，投资回报率都是一个相当69

重要的参考因子。一般来说，写字楼的投资回报率在10%左右，如果该区域写字70

楼的投资回报率能接近甚至高于这个数值，那无疑会吸引众多投资者的目光。71