陆峰桦、汪小燕等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

陆峰桦、汪小燕等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】江西省上饶地区（市）中级人民法院【审理法院】江西省上饶地区（市）中级人民法院【审结日期】2021.09.09【案件字号】(2021)赣11民终673号【审理程序】二审【审理法官】万利剑聂晓红徐志锋【审理法官】万利剑聂晓红徐志锋【文书类型】判决书【当事人】陆峰桦;汪小燕;江西万通房地产开发有限公司【当事人】陆峰桦汪小燕江西万通房地产开发有限公司【当事人-个人】陆峰桦汪小燕【当事人-公司】江西万通房地产开发有限公司【代理律师/律所】王剑江西瀛赣(玉山)律师事务所;王珊江西瀛赣(玉山)律师事务所【代理律师/律所】王剑江西瀛赣(玉山)律师事务所王珊江西瀛赣(玉山)律师事务所【代理律师】王剑王珊【代理律所】江西瀛赣(玉山)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】陆峰桦;汪小燕【被告】江西万通房地产开发有限公司【本院观点】本案争议焦点为案涉《商品房买卖合同》对逾期办证违约金按已付购房款的0.5%的约定是否属于数额极低而无效。

【权责关键词】无效违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则证明诉讼请求延期审理维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案争议焦点为案涉《商品房买卖合同》对逾期办证违约金按已付购房款的0.5%的约定是否属于数额极低而无效。

首先，从双方签订的案涉合同内容来看，对于逾期交付房屋的约定金系手工填写，而非与其他内容一体打印成文。

一般情况下，在一体打印成文的合同中，手工填写的内容都是经过双方当事人协商的结果，也就是说，上诉人对于逾期办证违约金数额在签订合同时应该是明知的，既然对合同约定的内容明知，那么可以认定属于双方当事人真实意思表示，按照合同严守原则，该约定对双方当事人系有效的。

其次，判断双方当事人对于逾期办证违约金的约定是否属于极低数额应该从双方对案涉合同履行情况、履行能力、当地经济发展水平等情况综合予以考虑，而非仅仅从约定数额上予以简单判断。

故本案按照已付购房款的0.5%计算逾期办证违约金亦不宜认定属于极低的数额。

综合以上分析，本院认为一审判决认定按已付购房款的0.5%计算逾期办证违约金并无不妥。

上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

一审判决认定事实清楚，判决结果妥当，应予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人陆峰桦、汪小燕负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 02:27:32【一审法院查明】一审法院认定：上诉人与被上诉人双方于2017年11月29日，签订了一份商品房买卖合同(合同编号20174983)，约定上诉人向被上诉人购买位于江西省上饶市玉山县房屋。

合同约定：购房总价款共为：500000元，首付150000元，余款350000元按揭贷款支付；交房时间为：2018年12月31日前；合同第九条约定：“(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5(该比率应不小于第项中的比率)的违约金。

”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。

”合同还就其他事项进行了约定。

合同签订后，被上诉人于2017年11月29日向上诉人开具了150000元首付款收据，并于2019年8月13日开具了实际全部购房款499837元的增值税发票。

2018年12月10日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对国际名都16栋出具了工程质量竣工验收记录，验收结论均为“合格”参与验收的各单位在该记录上加盖了公章。

上诉人购房合同中登记的15栋房屋，为建筑规划中的16栋房屋。

2019年7月8日，双方办理了房屋交付手续，但尚未办理产权登记。

因被上诉人逾期交房、逾期办理产权登记，故上诉人向一审法院起诉。

【一审法院认为】一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。

合同签订后，上诉人按约支付了购房款，被上诉人向上诉人开具了收款收据和增值税发票。

上诉人履行了合同约定的主要义务，被上诉人却因项目未办理综合验收，致使不能与上诉人办理房屋交付手续和办理产权登记。

被上诉人的行为已构成违约，应承担违约责任。

我国法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格，不得交付。

双方合同亦约定房屋交付条件是房屋经验收合格。

本案被上诉人通知交房时，房屋所属工程虽已经竣工，但未经验收，房屋尚未符合合同约定的交付条件，业主此时完全可以根据《商品房买卖合同》的约定，要求被上诉人出具验收合格证明，否则可以拒绝接收房屋，上诉人于2019年7月8日已自愿接收房屋并装修入住，应视为业主对被上诉人交房行为的认可。

业主在未查验房屋验收备案表的情形下接房的责任，应由业主自己承担。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应认定实际收房之日即被上诉人履行了交付房屋的义务。

上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金与合同约定相符，应予支持。

但首先房地产开发公司逾期交房后的违约责任如何处理是购房人购房时应关注的重要问题，在签订合同时，购房人应认真审阅合同的约定，在合同约定明确且文义清晰的情形下，上诉人对此未提出异议并签字确认，其在合同履行过程中就应严格依照该约定的内容履行；其次，上诉人认为违约金过低应按照已付购房款的日万分之一调高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。

增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

”之规定，增加后的违约金以不超过实际损失为限，但上诉人不能提供证据证明被上诉人逾期交房所造成的实际损失，据此，为规范交房后违约金的计算标准应严格按照合同的约定执行，即应按总房款的日万分之零点五计算；再次，江西省高级人民法院出台的关于规范开发商逾期交房、办证纠纷案件审判指引规定，当事人请求调整逾期交房违约金的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整，并非低于每日万分之一的标准必然需要调整。

综上，上诉人主张按日万分之一计算违约金，该院不予支持，被上诉人辩解以购房首付款为基数计算违约金，不符合合同的约定，该院不予采纳。

违约金的计算应从2019年1月1日开始按已付房款日万分之0.5计算至交房前一日即2019年7月7日止，具体为：499837元×日万分之0.5(0.00005)×188天=4698.47元，对超出部分不予支持；上诉人要求被上诉人支付逾期办理产权登记的违约金2449元符合合同约定，应予支持，被上诉人辩解涉案房屋上诉人已收房与本案事实相符，予以采纳；其他辩解与查明的事实不符，不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：1.由被上诉人支付上诉人逾期交房违约金4698.47元，逾期办理产权登记违约金2449元，共计7147.47元，2.驳回上诉人的其他诉讼请求。

案件受理费234元，减半收取117元，由上诉人负担97元，由被上诉人负担20元。

二审期间，双方当事人均无新的证据向本院提交。

二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。

【二审上诉人诉称】上诉人陆峰桦、汪小燕上诉请求：1.维持一审判决第一项判决中被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金4698.47元。

2.依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办理产权登记违约金(以499837元为本金，按照每日万分之一的标准自交房后180天之日起至办理出产权登记之日止，暂计算到2021年1月13日19993.48元)。

3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：一审法院判决适用法律及依据错误。

上诉人系夫妻，2017年11月29日，上诉人购买被上诉人位于江西省上饶市玉山县，双方签订《商品房买卖合同》。

合同第四条约定，该房屋价款为499837元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被上诉人应当在2018年12月31日前向上诉人交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金。

合同签订后，上诉人按照合同约定支付了购房款，被上诉人至今未将案涉房屋过户至上诉人名下，已经严重侵害上诉人的合法权益，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金。

上诉人认为被上诉人提供《商品房买卖合同》是有利于其的格式文本，约定的违约金明显低于上诉人的损失，一审法院判决以极低的违约金来支持被上诉人的违约行为，显然降低了被上诉人的违约成本，有助于增长像被上诉人这一类开发商向购房者违约的比例，不利于维护一直处于弱势地位购房者的合法权益，且按照《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》第六条规定：“合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。

按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。