深圳拆迁补偿标准

根据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》规定，公共基础设施建设项目房屋拆迁的补偿方式包括货币补偿和产权调换，一般采用货币补偿方式。除本办法另有规定外，拆迁生产经营性房屋、非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。

一、货币补偿价格。

房屋拆迁货币补偿的金额采取三种价格方式，即商品房交易均价、市场评估价、重置价、重置成新价，具体适用范围如下：

拆迁下列住宅房屋，以其房地产市场评估价格与同区域普通住宅商品房交易平均价格（以下简称商品房交易均价）二者之中价高者确定货币补偿金额：

（1）拥有完全产权的商品住宅；

（2）安居房或者其他具备相关房地产权利证书的不完全产权的住宅；

（3）市政府规定的应当按照完全产权商品住宅补偿的其他住宅；

除占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；占用农业保护区用地的；占用一级水源保护区用地的；非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的四种情况外，对1999年3月5日前原村民违反法律、法规所建的下列私房，符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅，被拆迁房屋建筑面积不超过480平方米的部分，按“拆一补一”原则进行产权调换或者给予商品房交易均价的货币补偿；超过480平方米的部分，按市场评估价格给予货币补偿：

（1）原村民在原农村用地红线内所建违法私房符合一户一栋的房屋；

（2）原村民按县、镇政府批准文件在原农村用地红线内所建违反一户一栋原则的违法私房的多栋部分房屋；

（3）原村民未经县、镇政府批准在原农村用地红线内所建违反一户一栋原则的违法私房的多栋部分房屋；

（4）非原村民在原农村用地红线内所建违法私房；

（5）原村民与非原村民合作所建违法私房；

（6）原籍在深圳市或者不在深圳市的华侨及港、澳、台同胞在原农村用地红线内所建违法私房；

（7）2002年3月1日以前已缴纳罚款和地价款，尚未确认产权的违法私房；

（8）2002年3月1日以前已进行处罚，未办理用地手续、缴纳地价款的违法私房；

除前所述1—8项房屋外的其他住宅及根据规定给予产权调换的房屋，以及在 1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施，生产经营性房屋，包括（1）农村集体经济组织的违法建筑；（2）农村集体经济组织和其他企业或单位合作兴建的违法建筑；（3）其他企业或单位的违法建筑，按市场评估价格给予货币补偿重置价

除被拆迁房屋室内自行装修装饰费按照评估确定的重置成新价给予补偿外，房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，以重置价评估确定；

拆迁国有出让土地上工业用房的，经市产业主管部门评估属鼓励发展项目的，可按“工业进园”的规定给予安排用地，房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿。

拆迁原有公共基础设施或者公益事业用房，拆迁前应当征得相关主管部门的认可，并依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建；不能或者无需在原地重建的，由拆迁人按照原性质和规模予以异地重建或者按照重置价评估给予货币补偿。

拆迁原农村集体经济组织在非农建设用地指标范围内所建工业用途房屋，符合我市产业导向的，经市政府批准后按“工业进园”的规定给予安排用地，房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿；拆迁在非农建设用地指标内的商业用途房屋，给予货币补偿或者按已批准的统建方案与住宅一起以统建安置的形式进行产权调换。

下列情况按照市场评估价（内）补偿

拆迁矿场、采石场、加油站、码头等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等，只在市场评估价格以内给予货币补偿，市场评估价格的评估对象包括拆迁范围内的房屋及构筑物、其他附着物等补偿费、室内自行装修装饰补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业补偿费，不包括采矿权、特许权、矿产资源和土地使用权因素。通过政府拍卖方式取得经营权的，补偿还应当包括经营权竞买费用，并对许可证已使用年限按月进行摊销扣减。但市政府另有规定的除外。

拆迁华侨房屋附属设施（包括天井、庭院、花园等）不作产权调换，但应当予以货币补偿。补偿金额按照房地产市场评估价格确定。

拆迁属落实侨房政策发还产权的华侨房屋和中华人民共和国成立之日起至1994年12月31日止用侨汇构建的华侨房屋，补偿金额按照市场评估价格增加5-10%确定。

二、产权调换。

拆迁被拆迁人居住房屋，被拆迁人同意且有条件的可以进行产权调换。产权调换应当遵循的原则是：拆迁人应当提供与被拆迁房屋同类型、同等面积、相当居住条件的房屋进行调换，并按照被拆迁房屋的货币补偿金额与产权调换房屋的市场评估价格与被拆迁人结算差价；

被拆迁人属于生活特殊困难人员，其被拆迁住宅房屋每户建筑面积小于45平方米（在本市内有其他住宅用房的合并计算），选择产权调换方式的，按家庭人口2人以下建筑面积不小于45平方米，3人以上建筑面积不小于60平方米的标准，由拆迁人提供成套住宅房屋作为产权调换房屋，规定面积以内部分不结算差价，超出部分按建筑成本结算差价；选择货币补偿的，按规定面积的商品房交易均价给予补偿。

三、不予补偿的房屋

1、超过批准使用期限的临时建筑；

2、依法应当拆除或者没收的违法建筑；

3、在拆迁公告发布后，擅自新建、改建、扩建部分；

4、非法占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的，非法占用农业保护区、一级水源保护区用地的，非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。